2017年8月2日 星期三

實價登錄推2.0版 門牌全都露

經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
實價登錄制度今(1)日屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,預售屋也要即時登錄,拚下會期送進立法院。
內政部地政司司長王靚琇表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求此制度「更即時、更透明、更正確」,希望這次修法讓不動產市場價格制度更健全;尤其國人已慢慢可接受房價透明的做法,除了改為「門牌全都露」,接下來也會推動不動產履歷,建置完整房屋歷次交易紀錄,這在國外已行之有年,能讓市場更透明。
五大修法方向,首先是門牌去區段化,直接揭露門牌號碼。
現行門牌以30號為一個區間,但往往同一區間房價落差很大。
其次,建立歷次交易價格的「不動產履歷」,民眾可查詢到想買的房子是否在過去幾年多次轉手、價格被炒高。
第三,實價登錄買賣案件申報義務人回歸買賣雙方。內政部官員說明,現行法令是由地政士優先申報登錄,但過去未申報或申報不實遭裁罰的件數,有九成以上是地政士受罰;不過細看受罰原因,多是因業務繁忙或助理不熟悉實務操作造成的人為疏失,並非刻意申報不實。也因此,本次修法擬將申報義務回歸買賣雙方。
第四,預售屋應於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄;第五,將建商自售預售屋納入規範,建商自行銷售預售屋也應於買賣契約簽訂後30日內申報登錄。
另外,現行制度是預售屋代銷契約屆滿或終止後申報登錄,內政部官員坦言,實價登錄制度上路後,確實發現建商和代銷傾向將簽約時間拉長,從原本半年、一年,普遍延長到一年以上,導致預售屋登錄時間普遍與交易時間有一年半至二年的時間落差,參考價值降低。
為強化「即時」、「透明」的原則,已規劃預售屋不論是委託代銷還是建商自售,都應在簽訂買賣契約書後30日內申報登錄。
經濟日報提供

包租包管政策上路 桃園市府委辦福利多

中央社
為提供有租屋需求民眾更完善居住保障,桃園市政府推動的「民間住宅包租包管計畫」今天正式開辦,除透過優惠政策鼓勵房東釋出空屋,符合資格的民眾也能獲得租金補助。
桃園市政府住宅發展處長曾榮英表示,由公部門補助推動的「民間住宅包租包管計畫」今天開辦,政府委託民間租屋服務業與房東簽約後再轉租給房客,並負責後續維護管理工作,提供更完善居住品質。
曾榮英表示,房東委託租屋服務管理出租房子,期間每屋月租金收入新台幣1萬元以下部分,免繳綜合所得稅;超過1萬元部分,可再減除60%的房屋必要損耗支出等雙重優惠。另外還提供保證收租及居家安全保險等誘因。
至於出租對象,曾榮英指出,依照今年桃園市家庭年收入及每人每月平均收入不同分為3個級別,符合資格民眾分別可以市價5折、7折及8折租金承租,對有租屋需求的民眾相當具吸引力。
曾榮英也呼籲有租屋需求的民眾,可以於受理時間週一至週五,上午9時至下午6時前往受委託公司辦理,若有相關問題可到官網,查詢相關申請規定。

業者:實價登錄新版不改毒瘤 小英政策會跳票

經濟日報 記者游智文
實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出2.0版本,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,內政部針對實價登錄的五大修正版本,美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租仍不必登錄,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施是實價登錄的毒瘤,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。
李同榮表示,內政部實價登錄2.0版,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登錄權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,均值得肯定。但針對租賃市場仍未更改屋主自己出租不必登錄,委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄方式,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登錄,政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登錄的要求,往往喪失交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。
李同榮表示,租賃的實價登錄缺失業者苦不堪言,並不只十次以上的反應政府,但不解政府在修法的重要關鍵上卻仍無動於衷,就好像當初建議政府實價租賃登錄權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登錄權責歸買賣雙方,而租賃交易的登錄又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

積富房屋總經理呂原富:買房掌握6關鍵 翻轉人生

工商時報【江富滿】
在房仲業一片不景氣聲中,積富房屋今年1到6月成交筆數達177件,相較於去年同期的107件大幅成長80%,羨煞同業,積富房屋總經理呂原富強調,積富最大的優勢就是擁有龐大的營銷團隊並掌握客源,無論是投資或自住,都能引領買賣雙方達成共識,共創三贏的局面。
積富房屋目前在桃園擁有5家直營店,專業不動產經紀人超過150位,7年時間內已仲介成交逾6千間房子,呂原富表示,積富房屋著重在傳授客戶如何透過房地產投資置產來賺進人生第一桶金、幫助自備款不足的人提早完成買房的夢想、幫助有錢的人買到心目中理想的房子,而不只是單純的仲介買賣,下半年,積富房屋將全面拓展營運版圖,預計至少再增加2∼5家直營店面,也歡迎同業加入積富這個大家庭。
呂原富指出,買房掌握6大關鍵,就可以翻轉人生,立於不敗之地,包括:1.買進低於市場價格的資產,積富專業的估價團隊快速準確地提出市場最快成交價,讓買賣雙方達成共識。2.積富團隊提供更多資源,協助客戶貸出高額的貸款,提高報酬率。3.快速出租,提高現金周轉率也減少利息支出。4.積富專業的裝潢維修團隊,為客戶打造舒適溫暖的家,省卻不少麻煩事。5.買點很重要,賣點掌握投報率,跟著政府重大建設走,增值紅利不會少。6.規畫最符合效益的房地合一稅。
事實上,呂原富在短短10年間一連在股匯市跌倒,從房地產重新站起,被譽為房市之鷹,近幾年積富房屋邀請到「銷售女王」張秀滿加入團隊後,更如虎添翼,張秀滿說,積富房屋首創投資房地產致富的全省巡迴分享會,幫助更多人脫離貧窮,達到追求財富自由與幸福生活的目標,每當她收到客戶的感謝函,心中更是感慨萬分,因為積富協助客戶把不可能的任務變成夢想實現。

投資客拋屋 全台174社區賣壓超大

(中央社記者韋樞台北28日電)
根據房屋比價平台「屋比」最統計發現,全台有多達174個社區在網路待售物件超過50件,其中有7個社區待售量逾百戶,賣壓不小,若有意購屋者不妨多比價。
根據房屋比價平台「屋比」最新統計,截至7月25日止,在排除同物件不同管道重複銷售的狀況後,目前全國有高達174個社區,網路待售件數超過50戶以上,其中,有7個社區甚至有逾百戶在網路銷售。
屋比創辦人葉國華表示,這174個賣壓超大的社區,其中屋齡5年內者高達69%,推測應與新屋交屋後投資客拋售有關,預期這些投資客比重較高的社區,隨交屋後房貸本金開始攤還,投資客的資金壓力將大幅攀升,將有較大談價空間,消費者若能注意到社區賣壓高漲與轉售率偏高的狀況,多比價、議價,相信撿便宜的機會將會增加很多。
葉國華分析,這幾年房市反轉,交易量低迷,不少區域房價下修,這對過去習慣買預售屋套利的投資客,產生相當大的轉售困難;一旦無法在交屋前順利換手,交屋後將面臨龐大繳貸款的壓力,財力好的可以苦撐,財力不佳的投資客往往只能認賠拋售。
至於,如何得知賣壓大的社區,提高買到破盤價的機率,屋比研究總監陳傑鳴指出,一般社區「轉售率」(待售戶數/總戶數)約在5%內,若轉售率逾5%,可能代表著社區曾傳出負面訊息,或是新屋交屋後投資客大量出脫。
陳傑鳴建議購屋者,不妨運用房屋比價平台,先挑出中意區域內「待售戶數多」的社區,再以「轉售率」進一步評估,一旦發現某社區轉售率偏高,屋主降價骨牌效應則最可能引發,買到破盤價的機會也相對較高。

房價改實坪制連署成案 盼買賣更透明

(中央社記者陳政偉台北31日電)
民眾在國發會提點子平台連署,推動仿效日本「實坪制」,已逾5000人附議成案,提議者認為,變更計價方式,不是刻意打房的手段,可讓買賣更透明;房仲業者則表示,實坪制有利買屋者。
有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」的提點子平台,發動連署推動「實坪制」,從7月1日起提議,不到一個月的時間,就已經超過5000人附議而成案,內政部必須在60天內、即9月29日前做出回應。
提議者在提案中舉例,如果以現行規定來看,權狀公設比33.33%、坪數 15坪的房子,若每坪開價100萬、總價就要1500萬,但實際室內面積只有10坪,也就是室內面積1坪要150萬。提議者認為,台灣真實的房價未必比日本東京便宜。
提議者更以同時買40坪,虛坪制每坪單價都是50萬元分析, 若採取實坪制公設比30%單價為71.428萬元,但若公設比提高至40%, 實際單價就是83.333萬元,等於購屋者是用600萬、800萬元去買公設,以致消費者常常被誤導,高估自己的還款能力,付昂貴房價買到比心中期望還要小的房子。
提議者強調,變更計價方式,不是刻意打房的手段,而是讓買賣更透明,減少建案被建商灌水的機會;且在比較各國房價時可以更準確,因為台灣的房價是虛坪制,國外大部分都是實坪制,計價單位不一樣會有盲點。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前成屋市場上都是有公設的產品,實坪制要上路,必須有所配套與修改相關規定,並且要得到買、賣雙方的共識。
徐佳馨說,民眾買房通常也是看每坪的單價而非總價,所以也會挑公設比比較低的,對於自住買屋者而言,的確相對實際。
徐佳馨解釋,目前的成屋市場公設比約 3成,有些套房甚至到 5成,如果公設不算進去單坪的價錢,每坪單價將會拉高,對於賣屋者而言,實坪制後單價提高相對不容易成交。

2017年5月19日 星期五

2016 出售原為出價取得之房屋,交易所得如何計算?

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
高雄國稅局表示,現正值2016年度綜合所得稅結算申報期間,常接獲民眾詢問於2016年度出售非屬房地合一課稅範圍之房屋,交易時只約定房地總價,該如何計算房屋之財產交易所得?

該局說明,個人出售原為出價取得之房屋,如能提出交易時之房屋成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依所得稅法第14條第1項第7類規定,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
該局進一步說明,個人出售房屋,申報時應檢附原始取得及交易時之買賣契約書,若原始取得及交易簽訂契約均只有房地總價款,或僅有原始取得或交易時有劃分房地價款時,應以【交易時之成交價額】減【原始取得成本】減【相關必要費用】後之餘額,乘以出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出房屋之財產交易所得。另可扣除之相關必要費用如附表所示。

該局特別說明,取得房屋所有權後,支付出售前使用期間之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,均屬於使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減
除。

租賃專法通過 5大變革改善租屋環境

【文/記者馮牧群】
高房價讓民眾的居住問題惡化,內政部推動的「租賃住宅市場發展條例」草案,又稱租賃專法,已在今年4月經行政院審議通過,針對未來租賃雙方權利義務、爭議處理管道、委託專業經營、稅賦優惠配套、刊登租屋廣告都有明確制度,有助於發展租賃住宅市場。

綜合主計處、統計處、教育部相關數據,國內租屋需求占全台人口8分之1,約為286萬人,一直以來卻有住宅資訊不對稱、租賃關係不對等、空置住宅沒有導入市場、沒有專業服務制度、缺乏便捷糾紛處理機制等問題。租賃專法上路後,非企業經營者的房東也將適用新法租賃契約規定,房東、房客遇到問題可以免費諮詢;個人房東除自行經營外,可委託租賃住宅服務業者包租代管。

房東所得稅、持有稅減免

為引導房東浮出檯面,政府提供稅賦優惠,所得稅包括一般住宅委託包租代管,月租金收入免稅額度最高6千元,月租金6千元至2萬元,必要費用減除率為53%,月租金超過2萬元,必要費用減除率為43%;自行經營的個人房東,若符合公益出租人規定,月租金收入免稅額度最高1萬元,必要費用減除率為43%。同時,中央授權地方政府減徵房屋稅、地價稅等配套措施。

而包租代管業者,主要服務則是屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等項目,藉由申請許可、辦理公司登記、繳交營業保證金、加入公會認證等程序,由政府統一納入監督管理,讓房東、房客安心有保障。

內政部表示,對房客來說,往後租屋將適用應約定及不得約定事項,租屋廣告更真實且透明,並可獲得非營利團體的協助;對房東來說,除了稅賦優惠,委託專業服務能省去煩惱,又有營業保證金的代償功能保障權益。在新法實施前,現有業者從業人員自公布起有1年緩衝期、2年過渡期,未來必須領證才可營業。

房東合法化 提升租屋市場品質

包租公律師蔡志雄指出,由政府監督管理,加上營業保證金的保障制度,租屋市場的品質應可提升,並提高個人房東的加入意願,能節省管理成本,不必將支出轉嫁到房客身上,未來政府提供20萬戶社會住宅會是很大的規模經濟量體,衍生的服務需求商機可觀。不過,他也建議應把房東減稅優惠的年限延長。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫觀察,以往租屋廣告紛亂、業者惡性競爭的亂象可望改善,目前已聽到許多個體戶房東準備加入包租代管計劃,大家都合法化、加入公會是好事,制度先建立起來再逐漸修正,不過,政府的稅賦補助看來偏重於套房物件,建議放寬適用於其他住宅物件。

新制上路,遺贈上路前,第一季建物贈與移轉年增16%

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
遺贈稅新制已經在2017年5月12日正式上路,將從單一稅率10%,調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,由於過去稅制改變前,受影響的民眾往往會提前因應,不過從建物的贈與移轉棟數變化來看,2017年第一季的移轉棟數為1萬3090棟,年增加約16.3%,不過仍低於2014與2015年同期的水準,新制上路前並未特別出現爆量現象,研判應是房地合一上路後贈與效果大打折扣,與民眾可能從去年開始就提前因應。

根據內政部統計處的資料顯示,2016年第一季的贈與買賣移轉棟數為1萬1257棟,2017年第一季則為1萬3090棟,年度同期比增約16%,不過仍低於2015年的1.58萬棟與2014年的1.66萬棟,顯見遺贈稅上路前的贈與過戶潮並不顯著。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,遺贈稅改制已經討論許久的時間,有需求的民眾應該多已提前因應,不會等到確定三讀後才去規劃,另外,房地合一的上路可能才是壓抑不動產直接贈與的原因,按規定若在房地合一上路後才贈與,受贈者的成本將認定為房屋評定現值與土地公告現值,評定價格與市價有段明顯落差,日後出售將產生一筆不少的房地合一稅,因此直接贈與不動產已經不是最佳的節稅方式。

遺贈稅新制已經在5月正式生效,遺贈稅從單一稅率10%,調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,自2017年5月12日起發生之繼承或贈與案件,皆要適用修正後的新稅率。曾敬德表示,由於房地合一上路後,直接贈與不動產的節稅優勢不再,因而此次的遺贈稅新制上路,對於房市的影響應該也相對有限。

北台灣人口大遷徙 桃園淨遷入人口 連2年逾3萬人

工商時報【方明╱台北報導】
房價造成北台灣人口大遷徙,北市因高房價、每月平均房貸超過5萬元,造成去年北市人口移出創下近2萬人新高,反觀桃園平均房貸不到2萬,成為北台灣人口遷入主要區域,連續兩年淨遷入人口皆超過3萬人。
太平洋房屋統計實價資訊,今年第一季北市20∼40坪住宅平均總價約1,523萬元,以房貸7成、貸款20年、房貸利率2%計算,平均每月繳交房貸金額近5.4萬元。
以同樣條件來看,新北市平均總價876萬元,每月平均房貸金額約3.1萬元;桃園市平均總價僅500萬元,每月房貸金額1.77萬元;基隆市每月房貸更僅需1.23萬元。
因為雙北市房價居高不下,北台灣人口出現「棄蛋黃、擁蛋殼」的人口大遷徙,根據內政部的淨遷入統計,發現雙北市外移人口逐年上升,其中,2014年房價來到最高點,2015年北市淨遷出人口達9,386人,到了2016年淨遷出人口更爆增至1萬9,116人,今年前4月則為5,902人。
新北市方面,從2014年至今年前4月,淨遷出人口分別為4,780人、1萬312人、2,511人及786人。
而以往被視為蛋殼區的桃園市、基隆市,反躍升為國人大量移居的地區,其中,桃園市成為移入人口最大宗地區,2014年淨遷入人口為7,984人,2015、2016年連續兩年淨遷入暴增至3萬6,668人及3萬834人,今年前4月為9,107人。
太平洋房屋副總章克勤表示,目前房市是總價當道,就像遊牧民族逐水草而居,首購族則是逐「低總價宅」而居,桃園、基隆的崛起,一是因為鄰近雙北市都會區,上班通勤方便,二來政府的重大建設也是關鍵,桃園市自2014年底升格為直轄市後,淨遷入人口呈倍數成長;基隆市近幾年則受惠建商的大型造鎮案,2016年起淨遷入人口由黑翻紅。