〈先探投資週刊〉何美如：馬來西亞房市成國際投資客新歡

勞動人口與房地產價格息息相關，東協國家普遍享有人口紅利，除新加坡外，房價在亞洲位階相對低，但租金收益率卻高得讓人欣羨。

台灣房市二○一二年受政策面影響，買氣急凍，房市交易量比二○○八年金融海嘯時還低。儘管二○一三年景氣好轉，房地產相對樂觀，但外界也僅預期，成交量持穩，價格有機會持平或小幅成長五％以內。

勞動人口與房地產價格息息相關，台灣房屋國際資產中心媒體總監林廣彥分析，日本勞動人口在一九九一年減少，人口紅利消失，房價一跌就是二十年，迄今跌了七成；西班牙的勞動人口也在二○○八年第三季開始下滑，二○○八年三月先起跌，迄今跌幅達三○％；美國的勞動人口在一九九六年增加，房價從一九九四～二○○六年大漲三○○％，二○○八年勞動人口下降，房價也從高點摔落，迄今跌幅也達三○％。

有人口紅利支撐

東協國家除新加坡外，房價在亞洲市場中位階相對低，相較香港每平方米高達一九三二三美元、日本一三八五五美元、台灣七一一二美元、中國六九三二美元，泰國僅三三○○美元、菲律賓為三二○四美元、馬來西亞二一八二美元，印尼更僅一七八一美元。雖然房價偏低，但租金收益率卻高得讓人欣羨，以印尼最高達一○．二一％，菲律賓七．六三％，馬來西亞六．九三％，泰國六．四九％，柬埔寨三．二六％，新加坡二．九四％。

不過，並非所有東協成員都張開雙臂歡迎外國人來置產，在當地國家法令限制下，目前外國人能百分百持有房地產的國家僅有新加坡、馬來西亞、柬埔寨，其他如印尼、菲律賓、泰國等國家都有限制，外國人最高僅能持有當地房地產的四九％。

馬來西亞現在正處於高成長、高獲利的時代，VISION二○二○的經濟重大改革、捷運環狀線的連接、政府大力宣傳第二家園計畫，帶動經濟高成長，房價也同步飆高。林廣彥指出，馬來西亞為東南亞第三大經濟體，房價在全球排名九九名，但租金收益率卻居全球第九、亞洲第三高，平均為八～一○％，吸引不少國人及海外人士的投資興趣。

[NT:PAGE=$]

坪數實在不灌水

分析馬來西亞房市，林廣彥表示，除了首都吉隆坡房價高漲，檳城近幾年房價也大漲五成，就連南邊人口少，僅十萬人不到的麻六甲，因前二年獲選為世界遺產成為觀光旅遊勝地，帶動住宿需求，也帶動房價大漲。目前麻六甲的房屋需求與供給的缺口達三倍，也讓二房東興起，以一個月房租台幣三萬元成本計算，日租金三○○○元，只要出租十五天，利潤就高達五成，更何況當地房屋率高達八～九成。

此外，馬來西亞屬回教國家，政府對房價嚴格管控，非自由市場機制，但不代表不漲價，而是漲價要經過政府的審核；例如建商分期推建案，一期售價為三○萬，當三期欲推出時，調查周邊已上漲到四○萬，可透過書面向政府申請漲價。建商如果隨意喊價，一旦被檢舉，可能會被吊銷建照。

「台灣房屋」在馬來西亞專注首都吉隆坡，二○一二年在馬來西亞共代銷五個案子，租金投報率約六～八％，共賣出八五○戶；今年目標代銷案量為五○○億元，迄今已接到近半數，首季更賣出超過百戶，預期今年熱度將延續。 (全文未完)

全文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1724期或上http://weekly.invest.com.tw有更多精彩當期內文轉載