2013年6月24日 星期一

效法東瀛!經建會建議參考日本「集合住宅重建促進法」

10年後,老舊房屋比例更將攀升至57.6%,如何加速老舊住宅的「都市更新」是不得不面對的課題。
10年後,老舊房屋比例更將攀升至57.6%,如何加速老舊住宅的「都市更新」是不得不面對的課題。
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】依據行政院主計總處2010年人口及住宅普查統計,全台灣屋齡達30年以上之老舊住宅統計約293.8萬戶,佔總存量807.5萬戶之36.4%,而10年後,老舊房屋比例更將攀升至57.6%,因此,如何加速老舊住宅的「都市更新」,為相關單位不得不面對的課題。經建會根據日本經驗提出,日本「集合住宅重建促進法」相關作法,值得我國都市更新有關機關及地方政府在推動自主(力)更新及老舊公寓更新等工作時,作為相關政策及法令制定與修訂的重要參考。

經建會指出,日本推動都市更新與再生之推動上,針對各種不同對象、狀況與政策目的等,研訂各種不同之法令,我國目前僅有「都市更新條例」進行推動,似仍有強化及調整之空間。

經建會表示,以鄰近的日本為例,考量都市的防災需求,該國整合原本的「市街地改造法」與「災害建築街區造成法」,於1969年訂頒「都市再開發法」,期望對都市機能低落地區,實施建築物、建築基地等之改善及公共設施之充實,以增進土地合理有效利用,更新都市機能並健全都市發展。而小泉首相2001年就任後,則進一步提出以「都市再生」作為復甦經濟的重要政策,除成立「都市再生本部」進行推動外,並於2002年訂頒「都市再生特別措置法」,期望透過都市再生的推動,提升都市魅力與國際競爭力並觸發民間力量喚起需求,以促進經濟再生,另藉由土地的流動化,解決不良債權問題,並用以解決經濟不景氣。

此外,對於日本許多老舊集合住宅(日本於1970年代開始大量推出公寓住宅,至2010年止,屋齡超過30年者已經達100萬戶以上),因為無法取得全體之同意,加上產權複雜及現住戶安置等問題,使得重建與更新上面臨許多挑戰。因此,日本政府於同年(2002年)訂定「集合住宅重建促進法」,並配合修訂「區分所有法」等相關法令,其目標與推動重點如下:

一、目標
(一)明確規定經集合住宅區分所有權人同意而組成之「重建組合」(類似我國的更新會),具有法人資格,使所有權人得依法實施重建事業。
(二)規定民間投資者亦得以「重建組合員」身份參與重建事業的實施,期望有效活用民間投資者之資金與知識技能(Know-How)等。
(三)規定重建事業可運用「市街地再開發事業」,採行權利變換方式進行,使權利分配明確化,並載明地方政府對於重建事業分配權利登記等事宜,應給予必要的協助與監督。
(四)對於高齡、低收入戶不參與重建之住戶,規定應優先安置,進駐出租住宅等,確保弱勢族群的居住安定。
(五)規定市町村公所對於居住環境惡化、防災機能不佳之集合住宅應積極勸導,進行更新重建,並對於房屋承租人提供出租住宅之租金優惠、補助搬遷費等措施。

二、依「集合住宅法」進行重建特點
除了賦予「重建組合」法人格得以擔任實施主體,並採權利變換方式進行權利分配、轉移房屋租賃權、抵押權等外,對於不贊成重建的權利人,重建組合擁有權利得加以承購,使重建事業得以順利進行。

其特點如下:
(一)重建的實施主體,從投資者轉移到各權利人
(二)引入權利變換手法,得有效處理抵押權等問題
(三)「請求讓售」納入予以明確規定,並創設「勸告制度」

此外,集合住宅重建促進法中規範之實施方式不僅止於「重建」,對於「修繕」亦有詳細的規範。政府更出版各種操作手冊供民眾參考,例如如何判斷集合住宅應重建或修繕之手冊、集合住宅重建實務手冊、針對集合住宅重建如何整合之相關手冊、集合住宅整修再生手法相關手冊、集合住宅耐震化手冊等,使民眾能更有效率地參與重建事業。對於高齡、低收入不參與重建之住戶,政府亦規定需應優先安置,提供出租住宅,以確保弱勢族群的居住安定。


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