【經濟日報╱曾敬德】我始終很納悶一個問題，究竟有沒有人知道國內的房屋交易量一個月究竟有多少戶？也許有人會問說：「政府不是每個月都公布建物買賣移轉統計，為什麼會不知道市場成交量呢？」
的確，買賣移轉數據是市場用來衡量房屋交易量的重要指標，但是很可惜，這項數據容易引起誤解；最大的問題在於買賣移轉棟數包含了預售交屋的移轉登記。簡單的說，兩年前買的預售屋，現在完工交屋時才會辦理移轉過戶，這樣的情況會出現什麼問題呢？
以近幾年推案頻頻的新莊為例，過去每個月的移轉量平均在600棟左右，6月份一舉破千達到1,026棟，比5月份大幅增加四成，同期新北市的移轉量則減少將近一成。我們可以據此判斷說「6月新北市房市降溫，新莊買氣逆勢暴增」嗎？
當然不能，因為6月份新莊有631棟的新房子完工辦理第一次登記，這些新房子隨後過戶給之前預售階段的買方，因此造成新莊區6月份移轉統計暴增，實際上這些交易是發生在一、兩年前，而不是現在。
另外一個問題，就是買賣移轉屬於落後指標。我們常常會看到月初媒體引用仲介業者的成交數據，跟一、兩天後官方公布的移轉數據不同調的情況。例如今年5月份多數業者的成交統計較4月份略為下滑，但是官方公布的5月份移轉卻比4月份增加一成五。到底誰對誰錯？
關鍵的差異在於業者是統計「成交簽約件數」，至於買賣移轉是以「完成過戶登記」為準。今天買賣雙方簽約成交之後，要完成用印、報稅、貸款等作業，代書才會將契約送到地政機關辦理登記過戶以及設定抵押權。一般說來從簽約到完成過戶登記，快則三周，通常則需要一個月或更長的時間。因此，我們可以說6月份完成買賣移轉登記的交易，多數可能在5月份簽約成交。所以6月份房屋移轉量的增加或減少，其實主要反映5月份買氣的好壞。
既然買賣移轉數量沒辦法真正代表當下的房屋交易量，那為什麼大部分的研究都採用這個數據，原因無他，因為找不到更好的指標。
我們看看鄰近的香港，當地的房地產交易統計做得相當完整。例如，每個月主管機關發布的物業市場統計資料，就分為私人住宅、寫字樓（辦公室）、零售業樓宇、分層工廠大廈等各類型的房屋交易件數及金額，另外也有租金、售價與指數行情等指標。透過這些統計數據，整個房地產市況的好壞變動一覽無遺。
例如今年2月底，香港加重房市管控措施推出加倍印花稅的政策，隨後3到5月住宅成交件數比去年同期減少56%，由此可以判斷政策對市場的影響程度。但是如果我們要計算台灣實施奢侈稅後對交易量的影響，僅能透過買賣移轉數據推估出「大約」的數字。試想一個連交易量都只能概估的市場，又如何能夠做出具有參考價值的分析研究。
所幸去年上路的實價登錄制度，讓「每個月有多少房屋交易量」這個困擾市場已久的懸案，終於獲得解決之道。我們期待主管機關，除了讓實價資料成為消費者評估行情的利器，也應該善用實價資料的統計，呈現房市交易的真實樣貌。日後整體房市的景氣好壞、區域的強弱、熱門產品的分布，就讓統計數字來說話；不必像以往僅能透過買賣移轉數據，做出模糊的判斷。
（作者是信義房屋不動產企研室專案經理）
的確，買賣移轉數據是市場用來衡量房屋交易量的重要指標，但是很可惜，這項數據容易引起誤解；最大的問題在於買賣移轉棟數包含了預售交屋的移轉登記。簡單的說，兩年前買的預售屋，現在完工交屋時才會辦理移轉過戶，這樣的情況會出現什麼問題呢？
以近幾年推案頻頻的新莊為例，過去每個月的移轉量平均在600棟左右，6月份一舉破千達到1,026棟，比5月份大幅增加四成，同期新北市的移轉量則減少將近一成。我們可以據此判斷說「6月新北市房市降溫，新莊買氣逆勢暴增」嗎？
當然不能，因為6月份新莊有631棟的新房子完工辦理第一次登記，這些新房子隨後過戶給之前預售階段的買方，因此造成新莊區6月份移轉統計暴增，實際上這些交易是發生在一、兩年前，而不是現在。
另外一個問題，就是買賣移轉屬於落後指標。我們常常會看到月初媒體引用仲介業者的成交數據，跟一、兩天後官方公布的移轉數據不同調的情況。例如今年5月份多數業者的成交統計較4月份略為下滑，但是官方公布的5月份移轉卻比4月份增加一成五。到底誰對誰錯？
關鍵的差異在於業者是統計「成交簽約件數」，至於買賣移轉是以「完成過戶登記」為準。今天買賣雙方簽約成交之後，要完成用印、報稅、貸款等作業，代書才會將契約送到地政機關辦理登記過戶以及設定抵押權。一般說來從簽約到完成過戶登記，快則三周，通常則需要一個月或更長的時間。因此，我們可以說6月份完成買賣移轉登記的交易，多數可能在5月份簽約成交。所以6月份房屋移轉量的增加或減少，其實主要反映5月份買氣的好壞。
既然買賣移轉數量沒辦法真正代表當下的房屋交易量，那為什麼大部分的研究都採用這個數據，原因無他，因為找不到更好的指標。
我們看看鄰近的香港，當地的房地產交易統計做得相當完整。例如，每個月主管機關發布的物業市場統計資料，就分為私人住宅、寫字樓（辦公室）、零售業樓宇、分層工廠大廈等各類型的房屋交易件數及金額，另外也有租金、售價與指數行情等指標。透過這些統計數據，整個房地產市況的好壞變動一覽無遺。
例如今年2月底，香港加重房市管控措施推出加倍印花稅的政策，隨後3到5月住宅成交件數比去年同期減少56%，由此可以判斷政策對市場的影響程度。但是如果我們要計算台灣實施奢侈稅後對交易量的影響，僅能透過買賣移轉數據推估出「大約」的數字。試想一個連交易量都只能概估的市場，又如何能夠做出具有參考價值的分析研究。
所幸去年上路的實價登錄制度，讓「每個月有多少房屋交易量」這個困擾市場已久的懸案，終於獲得解決之道。我們期待主管機關，除了讓實價資料成為消費者評估行情的利器，也應該善用實價資料的統計，呈現房市交易的真實樣貌。日後整體房市的景氣好壞、區域的強弱、熱門產品的分布，就讓統計數字來說話；不必像以往僅能透過買賣移轉數據，做出模糊的判斷。
（作者是信義房屋不動產企研室專案經理）
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