2013年10月30日 星期三

台灣租金低 公營住宅大興土木能成功嗎?

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
台灣早期藉由興建國宅,提供民眾低於市場行情的房屋,不過隨著空屋過多,宣告終結,甚至這幾年台北市房價飆漲,國宅更成為「超級樂透」,早期買到的民眾無非是大賺一筆;這幾年北市轉向「以租代買」的概念,追隨亞洲鄰近國家興建公營出租住宅,盼解決北市住房問題,不過台灣租金低,真能成功嗎?

 
安康平宅未來將改建為興隆公營出租住宅。(好房News記者陳韋帆/攝影)

相較亞洲鄰國香港、日本大阪公營住宅相當成功,香港有3成民眾租公屋,大阪出租住宅佔整體住宅量體達54%。其中以香港來說,是「高房價、高租金」,香港綠色建築議會董事、前任香港房屋委員會及房屋署總建築師伍灼宜表示,大多民眾若沒有承租公營住宅,那麼自己去承租私人住宅,環境是非常糟,平均1~2人只能住52~3人住約6.7左右。

因此,促成香港公營住宅成功,無非就是買不起房、租不起私人住宅,所以勢必得選擇公營住宅;至於日本大阪,經過了1990年代泡沫經濟,房產從高點跌價谷底,至今僅有小幅復甦,日本人多採取寧租不買,這也是為何鼓吹台灣民眾赴日置產賺取「長期租金報酬」,而非賺增值,因此公營住宅在日本成功提供弱勢族群租屋。

反觀目前台北市公營住宅,資格雖相當寬鬆,卻間接擠壓弱勢族群租屋的機會;除此之外,台北市空屋多、租金低,房價高漲之下,租金報酬率堪稱世界奇低。


未來公營住宅有其競爭力嗎?以大龍峒公營住宅來說,322衛,每月租金21200元,121衛每月租金11200元,雖然比市場新成屋租金低,但民眾還可選擇中古屋,甚至捷運沿線房屋,因此大量公營住宅釋出後,未來勢必需要與民間的新大樓與中古公寓競爭。

原文網址: 台灣租金低 公營住宅大興土木能成功嗎? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/99262145891.html

頭期款不足有辦法 預防簽約訂金被沒收

好房News記者馮牧群/採訪報導
年輕人與首購族買房,常見「頭期款不足」的問題,專家指出,若手中現金與預期目標差距不遠,不妨利用信貸、親友融資或多詢問不同銀行貸款方案,或許能因此度過難關,如期實現買屋夢。

 
年輕人買房大不易,光是頭期款往往就得存上好幾年。(好房News記者陳韋帆拍攝)

從事服務業、目前在新北市板橋租屋的Doris過去幾年努力存錢,想在老家基隆購屋自住,近期她好不容易相中某社區總價260萬元的一間中古屋,盤算著房貸額度能到八成,手上60多萬元的現金即足夠支付頭期款,想不到向銀行申辦貸款後才發現,房屋鑑價結果不如預期,貸款成數更僅有六成,因自備款不足而買屋夢碎,為此她難過許久。

住商不動產企研室主任徐佳馨建議,若購屋族本身有固定工作與收入,可考慮以「個人信貸」彌補資金缺口,有親友願意提供無息借款更佳。除了地段,鑑價結果則是影響銀行貸款額度的關鍵,不妨找熟悉當地行情的區行庫進行估價,說不定有更好結果;另外,以丈夫或妻子的名義貸款,核貸成數也可能不同。假使上述方法皆未奏效,購屋族應持續與屋主議價,或重新考慮其他物件及區域。


徐佳馨強調,購屋族經常因貸款成數不足,發生簽約後違約的情形,提醒民眾簽約時務必加註「若房貸未達O成,本合約自動失效」的條款,已支付的訂金才不會因此遭到沒收。

原文網址: 頭期款不足有辦法 預防簽約訂金被沒收 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/84375345898.html

北市房貸占家庭收入近5成 彭淮南再提「利率風險」

好房News記者林美欣/整理報導
央行總裁彭淮南昨(28)日再度「提醒」國人留意「利率風險」,注意利率變化對還款負擔的增加所帶來的衝擊。彭淮南表示,許多國人房貸支出超過家庭收入的1/3,尤其高房價的台北,更占了47%,將近5成的家庭收入。他有義務提醒國人正視利率風險。


彭淮南上月就曾示警「利率不會永遠在低檔」,QE退場對長期利率一定會有影響。美國過去30年期的房貸利率約3.3%,但現在已升破4%,而根據過去經驗,台灣長期利率會受美國影響。尤其國人房貸支出多超過家庭收入的1/3,台北市更高達47%,將近占了家庭收入的一半。銀行業者估算,以1000萬、20年期貸款為例,利率每增加1%,每個月的利息支出就增加5千元。

根據主計處最新統計,今年1-8(非平常性)薪資平均為47208元,若扣除通貨膨脹因素,實質薪資則減少0.94%,倒退回16年前水準。平常性薪資(不含績效獎金、員工紅利、加班費等非經常性薪資)則僅有37652元。在薪資不漲,甚至倒退情況下,若每月還要再增加5000元甚至更多的房貸支出,恐怕就更吃不消。


央行昨日也同時公布9月購置住宅貸款餘額有55413億元,較上個月增加265億元,青年安心成家貸款餘額,9月底累積達3165.3億元,較上個月增加96.5億,這也顯示首購族購屋的熱度。

原文網址: 北市房貸占家庭收入近5成 彭淮南再提「利率風險」 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15948545986.html

1千星幣在新加坡就能買房 那台灣呢?

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
新加坡是明顯落實房地產「區隔市場」的國家,尤其1960年成立「建屋發展局」(HDB),並推動「居者有其屋計劃」,截止2011年新加坡有83%民眾是居住在組屋,其中8成是承購,僅有3%為承租戶,由於新加坡有強制儲蓄制度的公積金運作,因此只要付1000元星幣(約2.37萬元台幣)就可以購屋。

 
台灣要1千元就能買房,幾乎是一場夢。圖為北市房價最便宜的萬華區。(好房News記者陳韋帆/攝影)

新加坡有完善的都市計劃,藉由每年經濟成長、人口成長預估,不斷修改長遠性的都市規劃,盛邦國際諮詢公司管理總監何健飛指出,新加坡很確定世界的公營出租住宅失敗的案例比成功的多,因此出租房屋只是短期效果,如何解決民眾住的需求、提升品質,才是重點。

他說,HDB就是負責落實「居者有其屋」,HDB的新建組屋僅為市價50%,相當於購屋者家庭年所得5倍左右,以2房換算總價最高不過約278萬台幣,買最大房型5房總價最高約1160萬元。

何健飛指出,新加坡政府了解房屋是社會安定的基石,因此設置了公積金儲蓄,讓民眾有低購屋門檻,HDB甚至可提供分期貸款,因此在新加坡有公積金的運用,只要花1000元星幣就能買房!


反觀在台北市,年輕首購族要買房,自備款不到200萬元,連買個小宅中古公寓都買不到,更何況薪水不漲的小資「青貧年代」,就算買了房,背著沈重的殻也相當痛苦。

原文網址: 1千星幣在新加坡就能買房 那台灣呢? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/94815546007.html

買屋停看聽 購屋全攻略


【21世紀不動產提供】
買房子是人生大事,金額動輒上百萬、甚至上千萬,消費者在購屋前,一定要仔細看,多方問,寧可事前細心挑選,千萬不可因疏忽,而招來麻煩。根據內政部地政司102年第2季房地產消費糾紛來源統計表顯示,向消費者服務中心申訴者多達496件,在購屋糾紛類型,以房屋漏水問題(77件)最多、其次為終止委售或買賣契約(54件)和隱瞞重要資訊(53件),因此,購屋常識非常重要,才能避免消費糾紛。

依不動產經紀業管理條例規定,仲介應以不動產說明書向購屋消費者解說,該說明書視為契約書的一部分,完整記錄房屋產權調查結果,因此,消費者為了自身的權益,在購屋時是有權要求銷售業者出示不動產說明書提供解說,包括完整記錄房屋產權調查結果,內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況等房屋資訊,讓消費者明確掌握房屋內外狀況。其次,消費者也有權向仲介要求攜回契約書審閱至少3日,這期間一定要詳閱契約內容,以避免售屋糾紛產生。

此外,消費者不妨利用雨天或下大雨過後看屋,仔細觀察屋頂、地面、牆壁及接縫處有沒有積水、滲漏水的情形,以免花大錢買屋,卻換來一身氣。21世紀不動產法務部經理汪靜雯表示,要先瞭解仲介是否有提供房屋漏水的保固服務,以及在保固期間內消費者是否須自付部分維修工程費用的約定。另外,買方應清楚明白於買賣契約成立時,若已經知道滲漏水之瑕疵,仍願意購買者,賣方將不負擔物之瑕疵擔保責任。若交屋後才發現滲漏水之情形,買方應於發現後6個月內或交屋後5年內通知賣方並請求其修繕,依民法規定賣方應負擔物之瑕疵擔保責任,但若經催告通知後賣方仍不修繕者,買方可以自行僱工修繕並向賣方主張修繕之費用。此外,最好拍照存證保全證據,以便日後發生爭議時得以舉證。

在不動產交易糾紛當中「終止委售或買賣契約」也佔很高的比例,,擅自終止委售或買賣契約將會構成違約,可能要賠償違約金。汪靜雯提醒,若消費者委託仲介銷售房屋,簽署之「不動產委託銷售書」,依內政部公告仲介至少要提供3天以上的審閱期間,消費者應充分行使審閱的權利,避免權益受損,因此不論是委託出售房屋或是簽下買賣契約,都要深思熟慮再簽約,因為一旦契約成立,片面解除合約就是違約,勢必得支付違約金。

至於隱瞞重要資訊的糾紛案件也佔買屋交易糾紛中不低的比例,買房子最怕資訊不透明,包括物件為凶宅、輻射屋、漏水等卻沒告知,都是隱瞞重要資訊,汪靜雯表示,仲介在執行業務過程中,應盡注意調查及告知之義務,且應以不動產說明書向買方解說,讓買方充分了解產權狀況,若違反上述義務而導致買方權益受損者,仲介應與賣方負擔連帶賠償之責任。

房地產交易對多數人而言可能是一生一次的重大決定,不可不慎,選擇信譽良好的房仲品牌及謹慎細心的服務品質才能降低購屋過程的困擾與風險,千萬別被少數降低服務費的惡性競爭業者吸引,導致因小失大後悔莫及的遺憾與後果。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房市掃描 - 買屋停看聽 購屋全攻略http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298725#ixzz2jAQ7dfAS
Power By udn.com

實價揭露滿周年 預售屋登錄少

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
實價揭露上路滿一年,各界檢討呼聲起,現行預售屋登錄制度漏洞百出,迄今登錄資料仍寥寥可數,對消費者來說,買預售屋比起成屋更沒有保障,多位學者、房仲業都認為相關單位應儘速提出修法或設法改善。
學者:房市差 制度改革好時機
淡大產經系副教授莊孟翰認為,現在房市氣氛差,是揭露制度改革較佳時機,否則房市若回溫,預售屋行情採即時揭露,就可能被利用為炒高房價工具。
內政部去年10月開始公布全台不動產交易資訊,一年來已有約45萬筆資料可供查詢,多數是成屋資料,預售屋由於業者刻意規避,目前少得可憐,以台北市為例,現僅有一半行政區有預售屋資料,一共15案202間房子。
房市專家表示,代銷業者不願登錄預售屋成交行情,一來是現在景氣不好,登錄了也無法拉高房價,反而會製造麻煩,能避則避,二來,現行登錄制度也提供業者合法規避管道。
依實價登錄規定,房屋交易過戶後,須在一個月內申報實際交易價格,但預售屋不受限,由代銷銷售的,契約期滿後才須登錄,如果建商自售,完全不用登錄。多數代銷把委託期拉長,動輒三、五年,至今實價網沒有什麼預售交易資料。
莊孟翰表示,實價揭露上路時,有人擔心建商會以假交易方式,故意成交天價,哄抬房價,但一年來買氣平平,拉高了也沒人信,此一情況沒有發生。他認為,相關單位應掌握時機,將預售屋行情即時揭露,讓消費者能夠取得第一手預售屋行情作為購屋參考。
台大經濟系教授林建甫表示,預售屋是房價上漲的領頭羊,政府如把打房重點放在預售屋,方向才是正確,但用查稅手段,一來難抓,二來也難正常化,設法做到即時揭露成交資訊,讓業者膨風立刻現形,是較佳方式。
莊孟翰說,實價揭露滿一年,相關單位應思考進一步「坦裎相見」,取消去識別化,揭露到門牌號碼,不再去頭去尾,把最高和最低的5%拿掉不揭露。他表示,現行方式讓民眾搞不清楚區域房價,賣方專挑高的,買方選成交價最低的,資訊愈不夠透明,要抑制房價上漲就愈不容易。
地政司:改革制度要先修法
【記者游智文/台北報導】
內政部地政司表示,對於各界希望實價揭露方式進行修改,地政司已注意到,若要修改,必須送到立法院修法,仍需社會凝聚更多的共識。
地政司副司長王靚琇表示,實價登錄三法草案送立法院審議時,內政部原也計畫將預售屋比照成屋,交易後一個月內即登錄,由於未獲立委共識支持,改為現行結案後一個月再登錄。
王靚琇表示,實務上,預售屋交易後立刻登錄,有一定困難度,主要是預售屋買賣只要雙方簽約,不用到地政單位辦理任何登記,成屋過戶登記後,不登錄價格,地政單位馬上可以得知,但預售屋如果不主動申報,官方也不知道。
代銷簽兩版本合約?政府要查
對於市場傳出有代銷業和建商簽兩份合約,一個是正常委託銷售時間,另一是加長版,專門用來應付政府部門,以拉長登錄時間,王靚琇表示,將加強查緝。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 實價揭露滿周年 預售屋登錄少http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298722#ixzz2jAPhHGbD
Power By udn.com

2013年10月29日 星期二

一坪兩百五十萬真的貴嗎?

文/朱學恒
好啦,大家好久不見。這麼久沒寫文章的原因顯然跟我兒子每天晚上不睡覺一直起床有些關係,但為什麼我又千辛萬苦中擠出時間來寫文呢?

當然要感謝台灣最厲害的建商趙藤雄先生啦!根據好房網的報導,他又開砲啦:「遠雄集團董事長趙藤雄因稱一坪250萬元不貴,引發批評,15日他接受台北科技大學頒贈榮譽博士學位,談到台灣房市未來,他直言,政府政策反覆,讓人沒信心,更別說是要如何拚經濟。他也認為,奢侈稅犧牲流動率,不僅房市不振,也衝擊經濟,除非地價下跌,否則土地、薪資、原物料成本持續上漲,全球房價也跟著在漲,台灣不可能獨跌!」

但是就在他開砲宣稱房價台灣一坪250萬還是不貴的那個瞬間,韓國那邊又有新聞傳來了。

少女時代的徐玄在首爾的清潭洞買了將近70的豪宅孝敬爸媽,價格大概是3500萬新台幣左右,每坪也不過就50萬新台幣上下,而且這還是首爾的精華地段,有很多外國企業總部座落的位置,也就是江南大叔歌裡面的那個江南區!

 
少女時代徐玄於首爾清潭洞買下豪宅孝敬父母(圖/取自wikipedia

 
少女時代徐玄在清潭洞的房子(圖/擷自kpopstarz united kingdom) 

而根據http://kpopn.com 的報導(來源:allkpop撰寫:Kpopn  CHI):「韓國建設資產管理公司透露,Jessica 成功得標於20111221開放競標的清潭洞Sangji Ritzville 10期,共有2,500平方呎(69) 的居家空間,總值12(韓圜,約台幣3,290萬元)。而Jessica 為了購屋,向韓亞銀行貸款12(韓圜,約台幣279萬元),並於兩個月後全數還清。

Yuri 則在20129月購買價值17(約台幣4,660萬元)、居家空間約2,200平方呎(61) 的清潭洞Sangji Ritzville 9期。」

 
同是少女時代的Yuri(俞利)也在清潭洞購屋(圖/取自wikipedia

 
少女時代Yuri在清潭洞買的房子(圖/擷自kpopstarz united kingdom) 

換算一下,Jessica的房子每坪是59萬新台幣,而Yuri的房價比較貴一點,每坪大約76萬新台幣。

如果要去判斷趙藤雄的說法到底是否在國際間合理,對比一下我上面的數據就知道了。也就是說,對像是少女時代這樣的國際巨星來說,符合他們身份地位,算是上流社會所可以居住和購買的房屋價格到底是多少?

蘋果日報之前寫了一篇新聞,說林口房市反彈,每坪房價上看50萬。換句話說,少女時代的徐玄在首爾江南區清潭洞買的房子,以同樣的價格來看,大概只能買到林口去。

Jessica的房價,我對照好房網的物件上找了一下,大概有一個台北市大同區大龍街的物件,每坪60.56萬!換句話說,韓國少女時代的Jessica在韓國首爾所買的房子如果讓她來台灣交換,可以住到大龍街耶!多讓人興奮啊!我小時候就在那邊上小學呢!當年同學們都不是很有錢,從來沒想到我們的學區將來會貴到跟韓國首爾清潭洞一樣耶!

至於Yuri的房價,每坪76萬讓我看了還覺得有點貴,但我發現還是錯了。這價格不過是台北市新成屋2012年第三季的平均價格!而且這價格還是不足以買在台北市的高檔區域啊!好房網上面的資料顯示:實價登錄台北市中正區平均96.6 /坪,而在好房網上成交的大安區成交價是每坪90.5萬!

所以,Yuri,很抱歉,雖然你那麼正,又是國際巨星,但要讓你住的起台北市還是不容易啊!

可是,韓國2012年的人均GDP25,949美元,台灣2012年的人均GDP23,380美元啊!為什麼人均GDP比較低的地方房價比較高呢?

所以,在此還是必須要特別感謝趙藤雄先生,你讓台灣人明白自己的房價待遇跟國際巨星差不了多少啊!真是一個提升國民信心的好作法! 謝謝你,藤雄哥!



原文網址: 一坪兩百五十萬真的貴嗎? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/fantasy/article/16091845860

美國中西部農地驚驚漲 新泡沫風暴成形了?

好房News編輯中心/整理報導
美國QE緩退場,基準利率近於零的情況下,不僅有助民眾申請貸款,美國各地房價紛紛出現年漲幅20%現象,令經濟學家及投資人擔憂,危險泡沫風暴正在美國中西部精華地區形成!

 
美國各地房價紛紛出現飆漲現象,美國政府恐將面臨下一個泡沫風暴。(圖/好房資料中心)

不僅美國,歐洲從瑞典、英國、德國,到亞洲的台灣、中國、日本、澳洲,都開始出現新一波房價高漲。日前德國央行也警告,柏林、、漢堡、科隆、慕尼黑、法蘭克福、斯圖加特、杜塞道夫等7大城市公寓價格,自2010年以來,公寓房價平均漲幅逾25%。

反觀美國,拉斯維加斯、洛杉磯、聖地牙哥、舊金山部分地區房價也出現20%以上年漲幅,城市平均漲幅也來到12%

美國農地價格近十年來不斷上漲,根據美國農業部統計,在愛荷華州農業不動產今年平均每英畝價格約8400美元,相較於2009年平均每英畝3850美元,漲幅驚人,也顯示了整體農地價格,在全美房價崩盤時,漲勢不但沒趨緩還持續攀升。

有專家就分析美國農地價格攀升原因,其一是因為近十年來,大宗產品價格走揚,促使農產品收入暴增,加上生質燃料的需求,有助玉米價格上揚;其二是因美國聯準會量化寬鬆政策維持低利率,在近乎於零利率的情況下,不僅創下史上最低,也有助於民眾申請貸款。


普渡大學(Purdue)農業經濟學教授葛洛依就擔憂,農地價格在面臨挑戰不斷的情況下,卻仍持續逆勢上漲,恐怕是麻煩泡沫化形成的跡象。美國經濟學家與投資人也開始擔心,危險泡沫風暴正在美國中西部農業精華地帶形成。

原文網址: 美國中西部農地驚驚漲 新泡沫風暴成形了? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/70638845847.html

出租報稅+囤房稅 多屋族恐承受雙重壓力

好房News編輯中心/綜合報導
好房News與日前永慶整理調查發現,目前國內資金多傾向投資不動產,所以置產收租的買氣仍十分活絡,專家建議購屋者不論置產或自住客群,應該趁目前升息腳步變緩的時候,趁購屋低利的優勢積極看屋。但28日就有媒體表示,財政部將針對出租屋大查稅,尤其是名下持有逾三棟以上的房產者,確實清查持有用途是否私下出租,但財政部長張盛和表示,沒這麼大動作。

財政部長張盛和表示,未來在研修奢侈稅時,擬針對多屋族調高房屋持有稅。(擷取自行政院網站)

稅捐機關清查租屋者,光台北市租屋人口就逾百萬,但實際追查多屋持有者時發現,全台灣所得稅申報戶中,其中有將房屋出租的扣除額者,竟然僅僅只有63千戶,遠比實際市場供給的數量少很多,因此財政部懷疑租屋市場的逃漏稅嚴重,因此深入清查擁有多屋者的持有狀況,名下只要有三棟以上房屋的屋主,將會清查是否有申報收租的收入繳稅。

不過財政部長張盛則表示,報紙刊載新聞這麼大標題,事實上沒有這麼大動作,他表示其實財部每年都針對逃漏稅的問題進行追查,並非只在這次大動作,且也實際沒有甚麼大動作。但財政部表示,因為每年查緝租賃所得的成果都不錯,每年都可進帳上百億,張盛和表示,這本來就是查漏稅的職掌,而有租賃所得的都應該確實申報。


其實財政部一分面查緝多屋族出租逃漏稅,另一方面也在考慮是否針對多屋族來課徵「囤房稅」,針對多屋族調高房屋持有稅!但有民眾就抱怨,如果有餘屋出租者,又被調高房屋稅,恐會出現恐怖賣壓,房市將受另一波衝擊。好房News總編輯吳光中表示,針對多屋族應該鼓勵善用餘屋回饋於社會,所以出租者不應再被調高房屋稅,應該課徵「空屋稅」而非囤房稅。

原文網址: 出租報稅+囤房稅 多屋族恐承受雙重壓力 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/43568545886.html

出租屋大查稅 鎖定多屋族

記者陳美珍/台北報導
名下持有逾三棟以上房產者,全台多達66.2萬人,稅捐機關準備清查其持有用途,近期啟動「租屋查稅行動」,將擁有三屋以上的多屋族、租屋網站與鄰近學校地區的租屋動態,劃入重點查稅圈。

 
民眾在外租屋但租金扣除額申報率偏低,台北國稅局認為,擔心被調高房屋租金,因此選擇配合房東不申報租金支出者,仍是主要關鍵。(圖/好房資料中心)

房價高,促使近年租屋人口增加,房仲業者估計,僅台北市的租屋人口就超過百萬人。不過,租屋者並未善用政府提供的減稅機制,100年度全國566萬個所得稅申報戶中,列報租金扣除額者約6.3萬戶,核定租金扣除額53.2億元,占1.83兆元列舉扣除總額比重僅0.2%。財政部懷疑租賃市場逃漏稅情形嚴重,有調查必要。

依財政資訊中心提供截至今年6月為止的調查,個人名下有三棟以上房屋者,共有66.27萬人,其中持有超過十棟以上者,則有16,140人。多屋者持有房屋的目的,究竟是自住、閒置、出租或是囤屋待售,稅捐機關亦將一併瞭解。

民眾在外租屋但租金扣除額申報率偏低,台北國稅局認為,擔心被調高房屋租金,因此選擇配合房東不申報租金支出者,仍是主要關鍵。

國稅局已經展開租屋調查的資料蒐集工作,將對個人出租公寓、套房等案件查稅,包括租屋網站張貼租屋訊息的廣告,縣市大專院校或高中職等學校的校外租賃資訊,都是國稅局網羅的重要查稅資訊,將交叉比對房東申報租金現況,藉此清查「包租公」或「包租婆」有無逃漏稅。


財政部表示,個人出租房屋取得租金收入時,應併入取得年度的綜合所得總額申報課稅。財政部指出,房東如有短漏報租金收入,在國稅局啟動調查前自動補報,可以援用稅捐稽徵法第48條之1規定加計利息補稅、免再處罰;否則就會加處三倍以下罰鍰。

原文網址: 出租屋大查稅 鎖定多屋族 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/53238345814.html

房產業反彈 批政府「囤房稅」違憲

記者宋健生/台中報導
針對財政部擬對多屋族加課「囤房稅」,台中副市長黃國榮表示,台中市早就對第二棟房屋採較高稅率課稅,並無加課「囤房稅」的必要。黃國榮指出,台中市現行作法,對民眾第一棟自用住宅課徵1.2%房屋稅,笫二棟以上非自住、非營業住宅課徵2%房屋稅,營業用住宅則課徵3%

 
財政部擬對多屋族加課「囤房稅」,台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表達強烈反彈,認為政府刻意打壓房市、限制人民購買財產的自由,可能已經違憲。(圖/好房資料中心)

近三年來,台中市平均每年課徵的房屋稅,總額約80億元,年增約1%,今年因捷運綠線施工,市府對於沿線住宅,提供房屋稅降低優惠,因此房屋稅徵收情況可能會受影響。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘則表達強烈反彈,他說,台灣是自由經濟市場,憲法保障人民有自由選擇購買財產的權利,政府刻意打壓房市、限制人民購買財產的自由,可能已經違憲。


另外,現行房屋交易市場中,有不少購屋人因為房屋坪數不足,多是購買合併戶打通,交易後擁有二張房屋權狀,這種比率約占三分之一,魏嘉銘問政府,這也算囤房嗎?

原文網址: 房產業反彈 批政府「囤房稅」違憲 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/12340445903.html

2013年10月28日 星期一

專家來把脈/自住兼投資 負擔也甜蜜

【聯合晚報╱記者黃淑惠╱專題報導】住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,現在不少年輕人認為自己終身買不了房子,但若能像故事主人翁一樣規劃,自住與投資兼具,不只繳起房貸來更心甘情願,即使是負擔,也是甜蜜的負擔。
徐佳馨指出,現在的房價確實是高漲,但是年輕人只要肯花心思找房子,不見得要鎖定台北市的房子,可以退而求其次找新北市的中古屋,只要認真找,還是有機會可以找到適合自已需求的房子。
針對李先生的規畫與作法,雖然手中已經沒有多餘的現金,但就年輕族群來說,是一個可以參考的案例,其毅力與規畫十分讓人佩服。從策略上來看,年輕人買屋不求一步到位,講究的是由遠換近,由低換高,一步、一步慢慢來,才能讓買房的夢想成真。
李先生選擇6年前先在新北市購屋,除了價格便宜外,隨著新北市近幾年推出重大建設,加上升格話題,輔以捷運帶來的便利性,都讓前幾年市場上掀起了一股新北移民風,當時置產至目前應有一定的獲利,李先生藉著房貸的累積,也已看到自身資產的飆漲。
第二間房子選的時間點與產品也相當明智,由於房價來到高點,兩房產品相對熱門,也因此未來轉手性不成問題;此外,由於柏佑夫妻都是工時長的上班族,父母就近居住,無論生活或是小孩都可有照應,而這也是房子無形的獲利。不過,對於年輕人來說,因為孩子還小,父母年事已高,加上升息蠢蠢欲動,最好還是能有效降低房貸壓力,尤其如果能及早多還一點本金,便可以讓生活過得更有品質。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 專家來把脈/自住兼投資 負擔也甜蜜http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298621#ixzz2j0BjxUfh
Power By udn.com

專家來教戰/存錢還房貸 費用變資本

【聯合晚報╱記者黃淑惠╱ 專題報導】台灣房價高漲,年輕人常大嘆買不起房子!MA資產管理總經理陳冠融指出,看到年輕夫妻投資買房的故事,他認為,短期間內勢必會壓縮到生活品質,不過,夫妻都還很年輕,長期把費用轉為資本化,加上努力存錢還房貸,長期生活品質會持續改善。
陳冠融指出,為人子女孝順父母是應該要做的事,現代人跟長輩相處常常出現各種問題,能及早規畫未來居住方式是很好的。以李先生的例子,可以跟父母親住得很近、就近照顧,又可以保有各自的生活空間,避免許多不必要的衝突,相信是很多人都喜歡的模式。
以夫妻兩個人的支出來看,房貸支出占總收入的比重,由20%提高到50%,勢必會壓縮到生活品質,所以當務之急,要快點開源及節流,這個方式也可以供所有想買房的年輕人參考。
陳冠融進一步分析,開源的部分,夫妻都有穩定的工作,買了第二間房,兩個人手中自有現金比重降低;不過,兩個人都還很年輕,在不影響正常工作下,應積極尋求兼職的方式,增加收入來源。而由於兩個人都沒有什麼積蓄了,也不適合做太多的投資,現階段以增加存款為原則;其次,應該把每年的年終獎金都拿來還房貸,持續降低房貸比率。
至於節流的部分,首先一定要記帳,用記帳的方式每個月進行檢視,降低每月不必要的支出,扣除必要支出,能省則省。由於年輕人買房是要給父母親居住,父母來台北居住後,又樂意照顧孫子,李先生夫妻雖然目前手頭很緊,但在父母親支持下,能把房貸消費性支出轉為資本化是很幸運的。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 專家來教戰/存錢還房貸 費用變資本http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298617#ixzz2j0A0Z4Vn
Power By udn.com

月入10萬 小資夫妻勇買2間房

【聯合晚報╱記者黃淑惠╱專題報導】
李柏佑(化名)與太太月收入約10萬元,卻先後買了兩間房子,每月近5萬元的房貸雖降低了家裡的生活品質,但6年來房子的潛在獲利也達500萬元,讓他們深刻體會:房價雖高漲,買房不是夢!他們以自身經驗認為,小資夫妻只要同心打拚,別怕買房自住,幸運的話還可以增值。
李柏佑跟女友交往多年,6年前開始規畫結婚時,兩人就合資在新北市淡水訂了一間價格約650萬元、三房二廳的預售屋,當初的規畫是買大一點,準備結婚後可以接南部的父母同住。三年前兩人結婚,住進新房,近幾年隨著房價走揚,房子的價值已從650萬元漲到近1000萬元。李柏佑說,還好當初堅定要買房子。
李柏佑夫妻這間650萬元的房子,買時的頭期款是由李柏佑住在南部的父母出資,金額200萬元,小夫妻再各出資70萬元,另貸款約300萬元,每個月要繳的房貸金額為2萬多元,以他們夫妻兩人的月薪近10萬元,房貸占月收入的20%。因此購進第一間房屋,對夫妻兩人的生活其實影響不大,除了能繳房貸,還能有存款及多餘資金來旅行。
婚後一年,太太懷了第一胎,李柏佑南部的父母也打算來台北同住,享受三代同堂之樂。為此,小夫妻擔心跟長輩居住,價值觀不同,怕磨擦會很多,恐影響到家庭兩代的和睦,討論結果,決定在現在住家附近再買一間房子,讓父母來台北時長住,也可就近互相照應。
去年初,夫妻倆終於找到一間合適的房子,決定將手中保留的存款200萬元,拿來當頭期款再置產,但由於房價已漲多,要想買到跟當初一樣坪數的房子,恐怕無法負擔,最後決定買下一間兩房一廳、總價約500萬元的中古屋,準備讓南部的父母搬來住。
買了第二間房後,家裡的總房貸支出由300萬元倍增到600餘萬元,每月要繳的房貸金額由2萬多元增到5萬元,已占夫妻月薪10萬元的50%,由於占比相當大,房貸負擔也影響到夫妻的生活品質。因此,夫妻倆決定,對出國旅遊及各種非必要的外食餐飲開支,能省則省。心中則自我提醒:這是替父母北上居住做準備,辛苦一點是應該的。何況,兩人目前現住的房子,帳上已增值了400萬元。
幸運的是,新買的中古屋在父母還沒進住前,也增值了近100萬元。所以,兩間房子雖要付600萬元貸款,但帳上已賺500萬元,相當划算。想著想著,內心反覺得踏實。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 月入10萬 小資夫妻勇買2間房http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298616#ixzz2j09erqhy
Power By udn.com

夫妻買屋 要登記在誰名下?

【文/里歐娜】
從夫妻兩人與銀行往來的紀錄,評估誰是申辦房貸的優質客戶。
名下已有房貸的一方,再貸第二房成數會受限制。
夫妻在買房圓夢時,常在思考「房子該登記誰的名下」,正所謂情到深處無怨尤,為表愛意就大方的寫在另一半的名下吧,但人生無常,萬一感情生變,不就勞燕分飛「房」難守,落得人財兩失的下場,屆時分產的利害關係,可不是一句「我愛你」就可終結的。可是「婚後」買的房,若是登記在其中一方,離婚時,可主張一人一半嗎?
是可以主張分產的,但可否分的到財產就因人而異了,因為只要是在「婚後」買的房子,即使只登記在一人名下,仍算是夫妻共有財產,賣屋後的所得資金,另一半當然有權均分,剩餘財產較少的那一方可提出「剩餘財產分配請求權」,用雙方「婚後」增加的資產扣除負債,讓兩人均分,但是若是登記的人有一堆債務,兩相扣抵後也所甚無幾,也就分產無望了。
講到離婚扯遠了,接下來才是我想分享的重點,在攜手共創家園的同時,到底該如何運用雙方的資產發揮1 + 1 > 2 的最大效益,在目前銀行緊縮的情況下,到底該怎麼做,才能夠取得資金。再者想湊足頭款,簡直比登天還難,不管如何努力,每天也只能望「屋」興嘆,眼看著房價高漲,卻還是遲遲進不了場。
你知道嗎,你每買一間房,該寫在誰的名下都得深思熟慮,因為,這將決定未來可否買入第二間房,當你有了第二間房,你開始多還本金,期盼加速還款的腳步,你更該思索該還哪一棟、還多少?因為,這緊繫著將來你可否買入第三間房,有策略性的前進,才能開啟財富之窗。
名下已有房貸,銀行會降低第二房的貸款成數
在銀行房貸緊縮的政策下,對於名下有第二間房貸者,會進行成數管制,利率也會提高喔。但是,通常名下有房,但此房若無背負貸款,也就是所謂的「有房無貸」的情況下,則不在此限。
評估夫妻中誰是銀行的優質客戶
1 收入優勢
收入優渥的一方,就有機會申請到較高的額度。
2 職業優勢
公務員或是前500 大企業的員工,都可爭取利率調降。
3 良好信用紀錄
信用紀錄中,沒有遲繳、逾期未繳、動用循環利息者為優質客戶。
4. 與銀行的資產往來
除了借款紀錄之外,與銀行還有其他資金往來,利如基金、存款等,這樣不但可以讓銀行更了解你的資金能力,而做出更有利的評估,往來的資金越多,往往越能增加銀行對你的評比。
Tips
銀行對有第二間房貸者,會進行成數管制,因此,想購入二房甚至三房的夫妻更應該思考該如何規劃才能順利買房。
以我為例,購入第一間房時寫在我名下,但是購入第二間房時,理論上寫在我老公名下會比較好貸款,但我們堅持依然寫在我名下,因為,將來有再購入第三房的打算,因此,必須讓我老公名下毫無貸款,才可順利購入第三間房。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 夫妻買屋 要登記在誰名下?http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298660#ixzz2j098aAmS
Power By udn.com

北市包租公 陷負報酬時代

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】
台灣房市經歷黃金十年的多頭行情,全台住宅房價平均漲幅逾250%,但租金指數14年來停滯不前,台北市整層住宅出租收益率更低至2%以下,加計修繕管理成本與未來升息態勢確立後,利息支出增加,住宅出租將進入負報酬時代。
根據內政部公布的全台租金指數,2013年9月為101.4,約與1999年1月相當,租金14年來未大幅波動。該指數以2011年為基期100,自1981年約60急速成長至1999年約101後,近14年來租金均介於98.7至101.8間,換言之,這14年來的租金波動區間僅約3%。
內政部不動產資訊平台顯示,台北市第2季分租雅房、分租套房、獨立套房與整層住宅租金分別為每坪1,410、1,457、1,152與780元;多家租屋網站統計亦顯示,近年租金變化幅度並不大。若以台北市平均房價約每坪63萬元推算,整層住宅租金報酬率僅約1.5%;投資效益較高的分租套雅房,加計改裝成本後,投報率也僅約2.3%至2.5%。
儘管有愈來愈多的房東欲提高租金,但承租力道有限,租金行情拉抬不易。據易租網統計,今年9月全台房東與房客的租金認知差距為33.1%,已較今年1月29.6%提高;台北市房東租金期待值為每坪1,009元,房客為646元,差距達36%。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 北市包租公 陷負報酬時代http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298651#ixzz2j08dGFaE
Power By udn.com

日租房竄起 收入多三倍

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】
奢侈稅的轉售限制,不少屋主採短線先出租、待二年期滿後再轉售的策略因應,造成租屋供給量大增,加上承租需求有限、所得未見提高,租金行情不易維持。不過,近來不少具有觀光或商務題材房屋的屋主,為提升出租效益,紛紛轉型為日租取代月租,租金收益至少增加三倍以上。
易租網總經理高復平表示,整體租屋市場並未成長,主因來自於就學與就業人口並未明顯提升,不過遊走法令邊緣的日租套房的需求,卻因為陸自由行開放而蓬勃發展,近來不少在觀光景點或特定商圈的業主,看好旅遊商機,原希望轉型為民宿或旅館。但礙於消防安檢嚴格等因素,申請不易,只好私下改為日租套房出租,收入反而更高。
高復平指出,陸客來台自由行,多半以價位較低的汽車旅館和日租套房為首選,以台中逢甲商圈為例,學生套房月租每間約為5,500元,如改為日租套房,以租金行情每天900至1,200元、七成住房率、一個月約出租21天計算,日租型的月收租金約為1萬8,900至2萬5,200元,實際收益為原月租的三至四倍。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 日租房竄起 收入多三倍http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298652#ixzz2j07hJaqs
Power By udn.com

2013年10月25日 星期五

嚴打豪宅預售 網友:1500萬更好炒,政府不知道嗎?

好房News記者李玲玲/整理報導
房子買來不住,靠轉手賣獲取暴利,炒高房價也炒高沸騰民怨!近日財政部終於決定出重手打房,鎖定雙北、桃園、台中四縣市,總價三千萬以上的豪宅預售屋,但消息一出,網友反應兩極,有人肯定政府「終於硬起來了!」但也有網友不看好此舉能遏止炒房歪風,「1500萬的房子比較容易炒作,政府不知道嗎?」甚至有人要政府,既然要打就打全台,不要只鎖定特定區域。

 
政府嚴查豪宅預售屋,遏止炒房歪風。(圖/好房資料中心)

先前央行總裁彭淮南表示,預售屋就如同期貨,買一棟屋可以買十棟預售屋,進而影響現貨價格,炒高周邊房價!財政部長張盛和23日在立法院面對質詢時表示,想法與央行一致,將動員上百人力加強查緝。但他也認為預售屋是權力不是不動產,不應納入奢侈稅,打算納入所得稅。

目前財政部查緝方向,鎖定雙北、桃園、台中四縣市,總價三千萬以上的豪宅預售屋,至於台南、高雄因成交量還不算大,所以暫不列入重點區域。網友則認為,既然政府有心打房,應該先把房屋稅和地價稅調高到正常水準,並且納入實價課稅,「要打就全台都打。」

由於近來中國、香港都在嚴厲打房,導致許多富豪紛紛到歐洲、紐約、倫敦等地買房。而德國央行就觀察到,近來外國投資客轉到其他經濟強國炒房,預估將導致各國房價漲20%,其中德國也難以幸免,因此提醒各國政府應正視這個問題。

有歐洲學者就直言,房產經濟是對國家的市場經濟最沒有貢獻的一個產業,政府應該強力介入,才能防止房地產泡沫化,因為擁有房子居住應該是每個人的基本權利。


像是在瑞士,建商必須將建案的20%作為社會住宅,提供給弱勢族群居住,加上完善的租屋制度,房東不但不能隨意調漲租金,還得每五年為房客整理、油漆房子,讓瑞士自有住宅率僅15%,這就是政府強力介入的結果。

原文網址: 嚴打豪宅預售 網友:1500萬更好炒,政府不知道嗎? | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/72693345543.html

買「奮鬥宅」生個小孩 每坪可折5萬!

好房News記者/葉秀媛
台北的房價一直不斷的攀升,政府的打房政策,似乎也起不了太大作用。國民黨立委蔡正元提出了一個計畫「青年奮鬥住宅」,針對在台北奮鬥的青年,可以以購買地上權的方式,取得35左右的房子。只要你在台北工作長達十年,已婚身分,就有入場資格。同時加碼,只要生一個孩子,每坪還可以再退5萬元,生兩個退10萬,地上權還可以代代相傳。

 
擁有一個房子不是夢,國民黨立委蔡正元擬推出2萬戶「青年奮鬥住宅」。(圖/好房資料中心)

相較於現在每坪動輒破百的驚人數字,每坪30萬,真的很親民。而且配套措施,可以解決台灣生育率過低的問題,同時又能滿足民眾買房的需求,然後又可以對台北的土地作重新的配置,達到最有效的利用,可以說是一個一舉數得的好方法。


只是目前這一切都還只是計畫中,關於土地的徵收,獎勵措施的制定,還有興建的時間等,現在都還是一個未知數。但是這樣的方案措施,真的是大大的鼓舞了民眾買房的希望。

原文網址: 買「奮鬥宅」生個小孩 每坪可折5萬! | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/42180645560.html

台北房「三高三低」 遭批「連幫誰也搞錯」

好房News記者馮牧群/採訪報導
在地少人稠的首善之都台北市,如何減輕民眾居住壓力,同時增加更多住宅供給,是政府長期抗戰的目標,不過,房市存在「三高三低」的詭譎現象,除了打房,唯有續推出租住宅,居住正義在台北市才有機會實現。

 
增加公營住宅是短期內政府落實居住正義的可行方式。(好房資料照片)

學聯不動產資訊顧問公司調查,在北部四縣市中,台北市為老人比例最高、家戶所得中位數最高、老屋與公寓比重也最多的城市,房價卻遙遙領先新北市、基隆市及桃園縣,令民眾感嘆「台北居,大不易」,學者認為,可歸因於三高、三低的住宅現象。

高自有率:台北市住宅自有率在七成以上,但公共出租住宅比重僅有0.08%,且相當缺乏為弱勢族群量身打造的居住政策。

房價飆漲負擔增高:內政部不動產資訊平台顯示,2003~2013年間,被視為購屋痛苦指數的「房價所得比」,台北市從7倍左右飆高至14倍左右,同一時間全台都會區的平均值雖成長,卻還不到10倍。

高空屋率:截至2010年,全台有超過156萬戶空屋,隨著房價上漲,空屋量也跟著成長。

低稅率:學聯不動產資訊顧問調查,台灣的不動產有效稅率僅約0.07~0.3%,相較於日本的1.7%及美國的0.8~3%明顯低上許多,以豪宅帝寶為例,每年繳的社區管理費都比房屋稅還多,豪宅房屋稅和地價稅甚至少於汽車牌照稅及燃料稅。

低品質:台北市的中古屋常見陽台外推、屋頂加蓋鐵皮、佔用防火巷等亂象,這樣品質的房子若在市中心,每坪仍要價近百萬。

低公共出租宅:以全台住宅存量除以公共出租住宅數量,可發現占比竟只有0.08%,尤其在台北市,政府增加供給的速度永遠趕不上民眾的租屋需求。


居住問題這幾年逐漸對政治人物形成壓力,台北市長郝龍斌就設下出租住宅占住宅存量5%(40~45萬戶)的長期目標,並配合租金補貼、租屋媒合等政策健全租屋市場。德明財經科大不動產投資經營系副教授花敬群則批評現有公營住宅,例如九成名額是租給20~45歲的青年家庭,低收入戶、老人及身心障礙者卻只能爭取剩下一成,根本搞錯需要幫助的對象,更別提租金設定過高、居住年限過短等問題。

原文網址: 台北房「三高三低」 遭批「連幫誰也搞錯」 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/92564045570.html