2013年10月19日 星期六

財經觀點/北市租金報酬率 評價僅一顆星

【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授 莊孟翰】
台北市高房價問題有多嚴重,只要看看去年Global Property Guide 針對全球94個主要城市房價研究報告,台北市毛租金報酬率僅1.57%,全球排名敬陪末座,房價租金比64倍,全球最高。
另外,Global Property Guide今年再就全球83個主要城市毛租金報酬率加以比較,台北市毛租金報酬率為1.57%,不僅全球最低,還被評價為一顆星之不具投資價值城市。
再思考一下,為何會有那麼多人想要前往日本、馬來西亞等地投資房地產,當可了解Global Property Guide所言並非空穴來風。
如果依現階段國際經濟情勢,一般都將房地產投資報酬回收年限界定在25年,顯然台北64倍的房價租金比,與國際衡量標準相差極大。至於租金報酬率大都以5%為基準,台北市1.57%毛租金報酬率,顯然又偏低了很多。
更值得重視的是,目前國際上一般都將租金報酬率介於3%至5%之間列為警戒區,3%以下列入風險區,由此不難了解當前台北市高房價之投資風險為何?
其次,近年不動產授信餘額始終居高不下,加以中央銀行統計,2012年底家庭部門借款用於購置不動產所占比率高達71.05%,並且房貸支出占家庭所得比率也超過三成;央行總裁在9月26日召開理監事會後,附帶提出利率不可能長期不動之風險警示,亦屬理所當然。
如再就國際常用以衡量房價泡沫之房貸占GDP比率,以是否超過40%基準加以觀察,今年8月底,不動產授信餘額包括房貸餘額5兆5147.74億元與房屋修繕貸款3216.21億元,合計5兆8363.95億元,占2012年GDP14兆421億元之41.56%。據此,現階段國內房貸無疑應已超越風險控管警戒線。
在M型社會貧富差距愈來愈大下,有錢人那一端對於都會區精華地段之高級住宅或豪宅,依舊有很強的房價支撐能力,因此,雖然台北市1.57%毛租金報酬率評價為一顆星,並且被列為不具投資價值之城市,表面上看似已呈現泡沫危機,房價下修亦是遲早之事,惟仍不致淪落至破滅窘境。


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