2013年11月29日 星期五

李嘉誠:房價太高 投資小心

工商時報【記者林殿唯╱綜合報導】
對於大陸近來房價上漲與各地調控房價的措施,華人首富李嘉誠日前表示,大陸內地的房地產價格的確太高,提醒現在投資房地產必須小心謹慎,並強調自己不會去賺「最後一個銅板」。
南方都市報報導指出,在香港與中國大陸的地價都飛漲下,李嘉誠坦承自己都拿不到土地,而且他不願意高價買地而虧本,否則就是對不起股東。
對於大陸房市近期表現,李嘉誠表示,中國大陸房市的價格漲太高,一般老百姓已經難以承受,所以近期各地政府才會推出調控政策。
報導稱,李嘉誠強調,現在投資地產的公司也有危險,投資人要非常謹慎與小心,而他一生的原則就是不會去賺「最後一個銅板」。
無獨有偶,知名投資人羅傑斯(James Rogers)日前也在南京表示,上海等大陸城市的房市有泡沫化的現象,最好是等房價下降以後再投資。
李嘉誠旗下的和記黃埔日前在1周之內兩度出售香港豪宅區的房地產,其中1戶還創下近3年來香港住宅交易價格新高紀錄。而在出售香港的豪宅之前,李嘉誠不久前才以71.6億人民幣的價格,賣出位於上海陸家嘴的商業大樓。
另外,京滬商用房地產商SOHO中國的董事長潘石屹也在不久前脫手位於上海市區內的3個商業大樓開發案。由於兩位房地產大亨的出售時機十分接近,被市場視為逢高脫手的象徵。
由於香港與大陸近年來房價上漲過快,使得香港在今年將購買住宅印花稅率提高1倍;同時,上海、廣州、北京、南京、瀋陽等一線與二線城市也紛紛推出限購與提高首付等調控措施,導致市場看漲房價的風向開始有所轉變。
除了地方性的房市調控措施之外,中國大陸多個城市的銀行也開始緊縮房貸發放,部分城市商銀已經暫停房貸業務,或是將審核期間拉長到2個月,就算通過審核也要等到明年才能批准放款。

蔡天贊:高雄房市10年沒冷過

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
今年第三季以來,高雄房地產市場的高價豪宅買氣,出現遲緩現象,加上明年七合一選舉將屆,保守看待高雄地產市場的聲音愈來愈多;不過,京城建設董事長蔡天贊卻獨排眾議,他強調,高雄房地產市場10年從來沒有冷過,現在更多了日本、香港的國外買家,未來一年,走勢仍將持續溫和上揚。
蔡天贊認為,「高雄是全亞洲,甚至是全球最便宜的海港城市」,即便是大陸的3線城市,房價都比高雄高,這是非常不合理的現象。特別是高雄的許多重大公共建設將陸續完工、啟用,且高雄自由經濟示範區有機會帶領高雄進入另一波產業升級,吸引更多人口進駐,因此,蔡天贊說,不只京城集團,還有許多北部重量級建商,持續南下高雄購地、推案。
蔡天贊指出,最近有一個非常奇特的現象,是過去從未發生過,就是今年多了許多國外買家,例如「京城凱悅」最近有一位日本客戶,只看了一次房子就簽約購買了。此外,來自香港、日本、新加坡等國際買家,最近3個月向京城買屋的人數,加起來「比過去10年還多」!他笑著說,台灣人不要自己嚇台灣人,高雄人也不用害怕。
外界關心明年的七合一選舉,以及兩岸互動略顯停滯,都可能對高雄房地產造成一定程度的影響,蔡天贊則不以為然,他判斷,無論是執政黨或在野黨,在兩岸關係上都不可能出現負面行為,七合一選舉只是地方性選舉,反而是景氣、利率、資金動能,才是影響房地產市場的真正因素。他強調,高雄房地產「每天都熱呼呼」,「未來只會加溫,即使短線整理,時間也會很短暫」。

實價登錄1年 房價漲近13%

〔自由時報記者涂鉅旻/台北報導〕
台北市房價漲不停,地政局昨公布北市今年八月住宅價格指數為一一二.八,創下實價登錄政策自去年八月上路以來新高,換句話說,北市房價自去年八月至今年八月已上漲十二.八%,且除了去年九月至十一月、今年二月的房價和前月比較略有下跌外,其他月份都呈現上漲趨勢。德明財經科技大學副教授花敬群則指出,明年第一季或第二季起,房價可能會出現由漲轉跌的趨勢。
明年第一、二季 可能轉跌
今年八月的房價和七月做比較,上漲二.二六%,全市標準住宅總價為一千三百六十九萬元,比七月份略漲廿五萬元。花敬群指出,八月份的住宅價格指數上漲,是受到高單價、小坪數的房屋漲幅較大所致,由於現在北市房價太高,因此,由大面積、單價高豪宅主導的買賣結構已不復存在,反觀「小豪宅」還保有市場競爭力。雖然北市房價仍呈現上漲趨勢,但花敬群認為,明年第一季或第二季起,房價可能會出現由漲轉跌的趨勢。
中山松山南港 上漲18.13%
根據地政局的資料顯示,北市今年八月和去年八月的房價分區比較,中山松山南港區房價上漲十八.一三%、大安信義中正區的房價上漲十二.三九%,萬華文山北投區上漲十.七一%,士林內湖大同區則上漲十.七二%,漲幅皆超過一成。如將四分區的八月房價和七月房價相比,萬華文山北投區、中山松山南港區、大安信義中正區的房價分別上漲三.二六%、二.七五%、二.四%,唯獨士林內湖大同區房價略跌○.二%。
北市房價漲不停,已讓民眾感受到在台北「居大不易」。對此,市府發言人張其強表示,市府仍持續積極地興建公營出租住宅,盼年輕朋友不受房價影響,無後顧之憂地存下人生第一桶金,市府也會密切注意相關土地開發案,是否有遵守地政或租稅法規。
市府副秘書長黃榮峰則表示,房價是市場機制,且地方政府手邊工具有限難以規範,市府現階段能做的,就是將住宅價格指數等資訊公開透明化,除避免賣屋者喊價炒房外,也給市民有個具公信力的參考數據。

1坪400萬超級豪宅 都審會打槍

〔自由時報記者郭安家/台北報導〕
富創建設趕在北市府豪宅限縮令實施前,在信義計畫區D3街廓推出一坪四百萬元的「超級豪宅」,原本說好要提供開放空間綠地換得容積獎勵,但最近變更設計又改為低度開放綠地,僅存窄道通行,公益不足,昨遭台北市都市設計審議委員會打槍,要求重新設計。
市議員鍾小平說,富創D3開發集團內有香港建商,聯手炒出一坪四百萬元房價,也逐漸墊高台北房價,造成年輕人買不起房;他批政府不僅縱容,還核准七八八坪樓地板面積的開放空間容積獎勵、一二七五坪容積移轉,增加銷售面積,粗估「超級豪宅」可淨賺兩百億元,台北實在是不公不義的城市。
富創D3噱頭十足,由英國建築公司ARUP奧雅納操刀,打造廿五公尺超挑高大廳,廳內引進米其林餐廳、精品專櫃,還設置大型游泳池、私人休息室及電梯,屋頂則是種滿灌木的觀景台。超級豪宅廿九層樓、高一四一.二公尺;據傳,單戶四百坪、售價十二億元。
英國建築公司昨率員列席都審會,陳列超級豪宅模型,不過,交通局副局長林麗玉劈頭就說,該建案要打破央行總裁彭淮南對豪宅價格上限了!不滿都審委員允許建案突破諸多規則限制,原是希望未來能開放更多綠地空間,但變更設計後反而越來越像豪宅。
也有委員提到,新設計的綠地根本是「防衛型」綠地,通道狹窄,只要有人站在通道口,他人就無法進入。都發局都市設計科長長陳建華認為,按此規劃,開放空間使用者易僅限於豪宅住戶,要求重新設計。

2013年11月28日 星期四

買房貸款難 掌握4種易貸款撇步

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
政府打房政策影響之下,以往高成數貸款已不復見,甚至有民眾買房之後才發現沒辦法達到預期貸款成數,籌不出貸款差額,面臨解約的違約金糾紛,也有民眾原想買工業住宅,即便要自用,卻發現不符申請政府低利貸款、銀行估價貸款成數又低,專家就建議,買房屋況本身最重要,其次環境、個人信用財力條件也非常重要。

 
要順利通過房貸審核,一定要掌握幾項要點。(好房News記者陳韋帆/攝影)

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,銀行貸款有主觀與客觀條件,其中主觀條件當中,第1、房屋本身假若屋齡低、屋況好,非輻射屋、海砂屋,銀行鑑價一定比較好,第2、周遭環境如面公園、鄰近捷運站,核貸會比較快;相反地,假若鄰近福地、電塔、紅燈區對鑑價評估一定減分。

3、要避免買到有增建、違建的房屋,建國資產管理總經理劉坤圖指出,銀行鑑價是不會將頂樓加蓋、陽台外推等違法使用空間納入價值,民眾除了要清楚瞭解房屋使用現況說明書註明的項目,也可自己調閱建物謄本與平面圖對照。

若以主觀條件來看,第4、個人信用財力狀況也非常重要。陳俊宏分析,正常銀行會以個人財力收入作為依據,例如,本息攤還不超過個人每月收入的30%,假若有信貸等其他貸款,銀行都會觀察是否如期繳款以及金額多寡。


陳俊宏說,假若屬於是領現金收入的攤商,也建議定期將金額存入銀行,好在未來購屋有銀行往來依據;若是家庭主婦,因沒有收入來源,也可適當使用信用卡,在購屋時可將具穩定收入的親屬納為保證人,也較可順利核貸。

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投機客避奢侈稅 五大手法遭鎖定

好房News記者馮牧群/採訪報導
財政部查奢侈稅查出心得,各種避稅手法逐漸現形,國稅局已加強查核包括假贈與、假信託、假人頭、先租後售、預告登記等五類短期炒作個案,其中仍以找名下沒有房產,符合自住條件的「人頭」避稅方式最多,這種無所得資力、疑似被當人頭利用的短期不動產買賣,由於被專案列管,投機客將難有操作空間。

 
預售屋免課奢侈稅,成為投機客新的發財大道。(好房News記者陳韋帆拍攝)

以國稅局查獲的人頭炒房案例來說,小陳(化名)2008年起即經常買賣不動產,自奢侈稅施行後,名下尚有多戶房屋,為了避稅,開始利用名下無房產的人頭登記買賣房地。國稅局發現,小陳購屋時都會在契約加註特別條款,約定價金由他支付,但所有權須登記在第三人名下;售屋時小陳再以代理人身分與買方簽約並收取訂金,追查價金支付流向,售屋款項其實進了小陳口袋,且從奢侈稅後便以此方式交易13筆房產,逃漏稅1650多萬元,須補稅處罰。

國稅局指出,利用他人名義規避奢侈稅,除可按漏稅額處2.5倍罰鍰外,情節嚴重的還可處5年以下有期徒刑、拘役或併科罰金;作為人頭協助逃稅者,也可能面臨3年以下有期徒刑、拘役或罰金等刑罰,民眾切勿貪圖小利惹禍上身。

另外,預售屋仍是奢侈稅一大漏網之魚,因國稅局認為,預售屋買賣屬於「權利」移轉,而非「不動產」產權移轉,免課奢侈稅,僅申報個人綜合所得稅即可。不過,購買預售屋只須預繳小額訂金,近年已有不少投機客藉此賺取暴利,甚至用「紅單」轉手賺取價差。


紅單就是預售屋接待中心使用的購屋預約單,通常投機客只要在預售屋正式開賣前,以少額訂金取得預約單,即擁有優先承購權,等到正式開賣,建商調高開價,投機客就能以較低價格進場,轉手還可賺好幾成價差,為防堵逃漏稅,國稅局目前正從建商、代銷、房仲業著手蒐集資料清查。

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台灣人買房比香港痛苦! 看跌明年兩季鎖定小豪宅進場

好房News編輯中心/整理報導
台灣人買房痛苦指數高居全球第四,比香港、東京、首爾都還要痛苦!國內這兩年來頻頻打房,但根據台北市地政局今年8月與去年8月房價相比較,發現在實價登錄上線以來,各區域房價漲幅幾乎都超過1成,學者認為,明年前兩季房價將會從漲轉跌,而過去主導房價的大坪數豪宅,將由小豪宅取代。

 
北市小豪宅將取代大面積豪宅,在未來市場繼續保有競爭力。(圖/好房資料中心)

近日今周刊針對國內青年購屋調查,有五成以上的青年受訪者坦言,因為想買房而晚婚生子,其中又以雙北市情況最為嚴重。日前全球房地產指南調查報告也指出,2012年台北市房價每坪68萬元,排名全球第18名,但若將所得與房價一起衡量,台北市光是房貸負擔比率就高達64%,遠超越專家建議的收入三成。

面對年輕人買房購屋壓力(64%),居全球第四名,高於香港的55%、東京47%及首爾42%。而從兩年多前開始,政府祭出奢侈稅、實價登錄等打房措施,但根據台北市地政局資瞭顯示,今年北市八月房價與去年八月相比較,中山、松山、南港房價上漲18.13%最多、其次為大安、信義、中正區上漲12.39%,萬華文山北投區上漲10.71%,士林、內湖、大同區則上漲10.72%,漲幅皆超過一成。

但若是將八月房價與七月份相比較,士林、內湖、大同區房價是全北市下跌區段,房價微跌0.2%


根據自由時報報導,德明財經科技大學副教授花敬群認為,北市房價太高,依據地政局提供的八月房價與七月份相比較,八月份上漲了2.26%,主要是受到高單價、小坪數房屋房價漲幅明顯,但也由此顯示,過去由大面積、單價高的豪宅主導房市結構已開始被改變,由「小豪宅」取代,保有市場競爭力,儘管如此,他仍認為明年第一、二季,房價可能由漲轉跌。

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僅6%青年靠自己買房 高房價不敢生小孩

好房News記者蘇彥菱/整理報導
高房價不僅是年輕人買不起房的問題,更影響國家未來競爭力!據平面媒體調查,全台2039歲族群,目前僅有6.4%的台北年輕人靠自己買房,近半與父母同住,另有23%則為租屋族,而且有高達65.8%的年輕人,因買房壓力過大而考慮不生或少生小孩。

 
想有個家好難!根據調查顯示,目前僅有6.4%的台北年輕人靠自己買房。(圖/好房資料中心)

根據《今周刊》調查,目前全台20歲至39歲的族群,有高達52%的人與父母同住,其中,房價最高的台北市,與父母同住者占比49%,另有23%則為租屋族,換言之,有潛在購屋需求者比例高達72%,但事實上,目前僅有6.4%的台北年輕人靠自己的力量買房。

薪資與房價不成正比的情況與日俱增,根據歷來信義房價指數走勢來看,如今的台北房價幾乎是10年前的3倍,過去130萬元的房子,現在逼近90萬元,薪資與房價之間的落差,讓許多年輕人寧願「以租代買」,也不願讓房貸扼殺了生活品質或創業基金。

房價高居不下,不只影響民生消費、扼殺了年輕人的買房夢,更是影響到未來國家的競爭力。據調查顯示,台北市有高達65.8%的年輕族群,會因為買房而不打算生小孩或少生,就國家長期發展來看,未來少子化問題勢必更遽,進而影響國家的競爭力。

接受採訪的小姐指出,歷經98金融風暴後,她也曾燃起一絲買房夢,但經精打細算後發現,儘管寬限期延長至30年,每月房貸支出仍占月收入的5成,這意味著,未來所賺的錢全都拿去繳房貸,而且還是30年的房奴,怎麼想都不划算。

更有位台塑前主管接受採訪表示,30年前台塑的起薪是2萬元,當時台北木柵新成屋的房價每坪僅4萬元,只要工作2個月便可買到一坪,但現在木柵房價已經來到每坪50萬元,工作超過一年才可能買到一坪


或許,也有人會拿台灣有近8成的自有住宅律來反駁,認為買不起房子只是一小群人的問題,不過,台灣的自有住宅率是以「每戶」為單位,並非以「人」為單位;也就是說,如果年輕人與父母同住,這個年輕人就不會被納為「無殼蝸牛」。

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陸資早已「變裝侵台」北市房價怎麼會跌?

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
正當年底之際,房市空頭消息如國稅局查稅、央行彭總裁警示利率調升風險及北市房價已達「天花板」等,市場因而逐漸悲觀,不過,富創建設在信義計劃區D3持有的土地,結合港澳台資金,傳出喊價每坪400萬元,引起市場震撼,專家就說,很明顯陸資已經以第三地公司「侵台」,假如單看陸資效應,北市房價根本跌不了!

 
陸資早已經悄悄侵台,專家認為,就是房價不跌主因。(好房News記者陳韋帆/攝影)

縱橫兩岸三地房地產的中原地產台北董事總經理周永輝表示,陸資投資台灣不動產因審核嚴格,檯面上根本不會願意投資,因此都轉向檯面下。他說,在台北展店將近3年,接觸過不少大陸企業,曾經有人看完標的後,說要在台買不動產很困難啊!沒多久這名陸商又回,「但我在香港也有公司。」代表台資台灣房市,根本不困難。

以近幾日轟動的信義計劃區富創D3案,董事長為香港商金皇置業負責人馮志明,卻也傳出有陸資色彩,甚至澳門賭王何鴻燊的帳房也是股東。周永輝說,這幾年陸客觀光人數直線攀高,今年又可望創新高,加上又有ECFA效應,大陸買家對台灣不動產絕對有濃厚興趣,如此之下,台北市房價根本不可能跌。


地政士公會全聯會名譽理事長王進祥透露,這幾年已經有不少陸資利用台商友人購買不動產,「檯面下的交易相當驚人!」對於政府目前對陸資門檻相當高,他不以為然地說,為何政府不要適當鬆綁,建立完善的陸資制度?以目前全都地下化買地、投資的狀況,「民眾根本不知道大台北房價為何會愈飆愈高,甚至只能眼睜睜看它漲。」

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彭淮南:我實質房價 比東京高

【經濟日報╱記者劉于甄/台北報導】
央行總裁彭淮南
信義區D3建案日前喊出每坪400萬元天價,讓每坪300萬的「彭淮南防線」失守。中央銀行總裁彭淮南昨(27)日在立法院備詢時表示,400萬的價格不能說合理與否,目前台灣的房市問題是:房屋坪數灌水太嚴重,實質房價算起來,台灣房子比日本東京還要貴。
彭淮南說,友人告訴他在東京買房30就是30,但在台灣,買30實際只有20,用實際坪數除以房價計算,台灣房價比日本還高,扣掉公設後的台灣房價「是非常貴」。尤其台北、新北兩地區房價,確實偏高。
立委質疑政府打房卻讓房價愈打愈高,顯然政策失當。彭淮南說,政府和民間可以在供給、需求面上努力。供給方面,建議財務健全的捷運公司可趁低利環境發行公司債籌措資金,讓捷運延伸到更郊區的地方,民眾轉而選擇郊區房屋,有助平抑房價。
至於需求面的措施,包含中央銀行提出的貸款控管措施、財政部特種勞務稅,以及內政部採取實價登錄制度,都有抑制房價飆漲功能。
彭淮南反覆的說,政府不是要打房,而是作風險控管,他本人沒對房價訂下防線,完全由市場供需決定。至於部分立委將房價過高主要原因指向央行貨幣政策,彭淮南表示,利率和房價沒有必然關係,英國、紐西蘭、澳洲等國家的利率很高,房價也是居高不下。
也有立委認為,該要求銀行提高貸款限制和資格審查,不要貸款給買豪宅的人,並提高平價住宅民眾的貸款成數。彭淮南說,去年6月已將高價住宅列入管制,在台北、新北兩地價值8,000萬元以上的建物,貸款成數不可超過六成。



全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 彭淮南:我實質房價 比東京高http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=300056#ixzz2lvdnzGpt
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2013年11月27日 星期三

避了贈與稅逃不過奢侈稅 稅金變5倍

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
奢侈稅以交易總價課徵10~15%稅額,讓許多持有房屋的民眾「心驚驚」,不過,民眾在不熟悉稅務狀況之下,就發生了一起「避開贈與稅,卻遭課徵奢侈稅」連補帶罰的悲慘案例,到頭來須繳納的奢侈稅竟變成贈與稅的5倍。國稅局提醒,民眾規劃節稅一定要瞭解細項,否則得不償失。

 
想節贈與稅卻被課奢侈稅,相當不划算。(好房News記者陳韋帆/攝影)

北區國稅局法務人員指出,有民眾在20125月買1筆核發建照的都市土地,並在同年7月以總價360萬元賣給兒子,由於有提出支付價款證明,因此國稅局核定免課徵贈與稅。

國稅局指出,二親等以內的房產買賣,都是代表示贈與,需繳納贈與稅,但若能提出支付價款證明,土地移轉原因則可登記為「買賣」。該案例,主要癥結點就在於,這筆土地的公告現值為355萬元,扣除免稅額220萬元,乘上10%稅率,仍需繳納贈與稅13.5萬元,代書則建議透過登記「買賣」,就可免除贈與稅。

不過,有趣的是,一旦登記原因為「買賣」,那麼就不適用一般贈與移轉免奢侈稅的豁免條款,因此國稅局認定此位民眾屬於「買賣」行為,依照奢侈稅內規定持有未滿2年再出售之房屋及其基地、核發建造執照之都市土地,應課奢侈稅,因而被追繳奢侈稅。


國稅局指出,總價360萬元持有1年內,採用15%稅率計算,應該繳納54萬元奢侈稅,另外以0.25倍計算罰鍰為13.5萬元,總共需繳67.5萬元奢侈稅,比僅需繳納13.5萬元的贈與稅整整多出4倍。

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房產名人堂/王進祥:三項高房價解藥 政府聽不聽?(中)

好房News記者蔡佩蓉/專訪
目前是桃園航空城土徵小組召集人的地政士公會全聯會名譽理事長王進祥,曾經在航空城開說明會之際,連續三天在桃園面對多達400組的陳情民眾大吐苦水,他更是耐住性子認真傾聽在地人心聲,了解第一線人民的苦衷——眼睜睜看見房子將被拆、圈地炒作的利潤都被財團拿走,王進祥批評,「政府沒有全盤式的國土規劃,加上不願傾聽人民心聲,又忽略專家意見,最後搞得亂打房。」

 
政府沒有宏觀性房市制度,將禍害子孫。(好房News記者陳韋帆/攝影)

王進祥說,「我從不覺得政府不該打房,現在房地產稅賦不均,尤其是地價稅加房屋稅與市值的比重,明顯大幅低於世界各國,更詭譎的是,豪宅稅賦乖離程度更大。」此外,建商與立委形成一股房地產政治勢力,要制定完善的房地產制度,根本如登天,難怪高房價之下,人民都大喊居住不正義!

「我認為一定要朝實價課稅台灣才有希望,但奢侈稅卻是扼殺經濟的毒藥!」王進祥說,奢侈稅是一種機會稅,其實就是實課稅,但政府做了四項錯誤決策,第一、此項政策是希望抑制投機客,但卻沒明確釐清投資與投機的定義,第二、將房屋納為「特種貨物」、「奢侈品」,換句話說,政府引導民眾「房屋是商品而非需求品」,第三、奢侈稅豁免逃漏稅高達十七招,政府不聽專家的話,政策漏洞百出,第四、最恐怖的是,造成延遲市場交易,扼殺台灣經濟。

因此王進祥認為,奢侈稅一定要落日,但得由實價課稅取代,更宏觀的是,政院必須整合採取全盤性的稅制改革,建立完善的制度,並著手實價課稅、空屋稅、空地稅,這才是台灣房市的解藥。

王進祥指出,政府不要期待利用提高土地公告現值、房屋評定現值解決稅的問題,他舉例,一旦這兩項調高,不僅是售屋,連贈與、遺產都將受到衝擊,對中南部房市長線來看,交易量將大幅萎縮,也沒人願意持有中南部房地產,這非常可怕。

實價課稅雖不可能短期上路,但他認為目前政府一定要做好四項配套,第一、房地分離制度未來怎麼走?第二、自用住宅的定義,如持有面積、價值、戶數多寡屬自用住宅?第三、投資、投機的定義,第四、借人頭、假買賣的杜絕機制。


王進祥說,面對高房價政府不應該只是打房,還打錯地方,而應該大量興建平價住宅給買不起房的民眾,讓人民有安身立命的地方。

原文網址: 房產名人堂/王進祥:三項高房價解藥 政府聽不聽?() | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15387648700.html

房產名人堂/王進祥:房市不會泡沫 明年下跌是買點(上)

好房News記者蔡佩蓉/專訪
正逢今年尾聲,民眾接受到的訊息又是經濟成長率不如預期、內需消費力頹靡,此時政府也積極以查稅、限縮金融貸款手段打房,面對多空交雜之際,早已經歷幾波房市空頭反轉的地政士公會全聯會名譽理事長王進祥直言,「房市有高低波段,但長線卻是緩步上揚的曲線,你問我明年房價會不會跌?很有可能,但絕對不會泡沫化。」

 
王進祥:明年房價不會暴跌。(好房News記者陳韋帆/攝影)

一提到民眾混亂的買房觀念、政府住房政策搞錯方向、建商擁有財團政治角力,對於房市有深厚責任感的王進祥不免激動了起來,「如果你真心為了台灣800萬戶有房子的人,你就不會期望房市泡沫,泡沫這個詞很脆弱,一旦破滅就將陷入黑暗,是很嚴重的。」

「存房」風氣不減

王進祥說,他接觸過很多有錢人甚至是陸資,至目前為止他清楚地明白房市不變的現況——游資多沒有合適投資標的、股市震盪不適合進場、利率超低持有房屋非常輕鬆,這是影響投資者立場的關鍵因素。

「當你手邊有1000萬元現金,你會把錢放倒哪?股票、基金還是房地產?」

房貸利率只要在3%以內都稱作低風險,3~5%會增加持有壓力,但是5%以上就不適合將房產作為「置產」或「存房」的投資標的,而現階段來看,只要比銀行利率高,都稱作有效配置,因此「存房」風氣始終沒改變。

在投資置產的需求影響之下,尤其是台北市就存在許多「假性需求」,王進祥舉例,今年8月在信義區有位屋主委託仲介出售老宅,每坪開價140萬元,但對照周邊實價登錄成交行情每坪70萬元左右,他問仲介,為何會開出多1倍的價格?仲介說,因為捷運信義線要通了,絕對會有人買這筆物件。王進祥篤定地說,「這就是有房的人自己在炒作,創造了市場假性需求榮景。」

打壓房市 政府多少會成功

面對目前房市反轉風聲四起,王進祥首度鬆口,「明年房價可能會跌。」他分析,政府從查稅、限縮貸款成數等手段打房,多少一定會成功,因此買賣方觀望,會讓房價下修,尤其又以中南部最危險。為什麼?「很簡單,你自己想想,你會買房子在台北還是中南部?」當資金抽離中南部,宣告假性需求結束,價格一定會跌。

其次,最近已經有資金往海外流動跡象,當游資最寵愛的投資標的非房地產,而是股市、海外不動產時,加上與房市掛鉤最深的經濟蕭條不能解決,房市都存在危機。

房地產年線是緩步上揚

但他也建議,「明年盤整下跌階段也是危機入市的好時機!」他深切感受,幾十年來雖然房市曾歷經數次谷底,但是平均年線卻是緩步上揚,換句話說,他認為,民眾購屋一定要量力而為,切誤買在高點急躁進場,但是房價震盪下跌時,絕對是買房好時機。

王進祥就透露,他的辦公室正是買在2003SARS房價低點時,「當大家要移民海外、拋售房屋時,我敢進場買房,你說我心臟夠不夠強啊?」



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怪!房市喊燒 銀行掀停貸潮

記者曾迺強/綜合報導
在房貸額度即將用磬與銀行看空房地產後市影響之下,大陸已有17座重點城市的銀行出現停止房貸或延後貸款現象。專家指出,政府頻出房市調控政策可能使延貸或停貸成為常態。

 
大陸已有17座城市的部分銀行停止房貸或延後辦理房貸業,主因是年底貸款額度吃緊,加上大陸房價高漲,政府調控房價政策不斷,銀行業看壞房地產後勢。圖為一線城市上海。(本報系資料庫)

國際金融報報導,隨著房地產市場回暖,大陸民眾申請房貸趨勢明顯成長。不過現在有愈來愈多銀行不再辦理房貸,停貸或延貸潮不只出現在一線城市,近期還蔓延至二、三線城市。

線上金融搜尋平台融360日前公布11月房貸市場分析報告指出,停貸或延貸主因是中小銀行上半年放貸過猛,導致下半年「無款可放」。北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟南與合肥等地銀行已相繼停貸。

中國人民銀行(大陸央行)統計指出,截至9月底,金融機構房貸的餘額為人民幣14.17兆元(約新台幣69兆元),比去年同期成長19%,增速更比各項貸款成長高出4.7個百分點。

不僅如此,停貸的產品也由原本的第二套房擴展到首套房。該報告統計32座城市近500家銀行房貸情況,目前已有16.75%的銀行停止住房貸款業務。

360專家表示,政府在第4季頻出房地產調控方案,使得年底前穩抓政策調控基調十分濃厚,「年底前房貸放款時間延長或停貸可能成為常態。」

法制晚報報導,以北京27家銀行為例,目前有四家銀行暫停貸款。一家股份制銀行客戶經理指出,受貸款額度限制影響,12月或許會「無貸可放」,明年12月後才會批貸、放款。

專家認為,房價偏高,導致房市「泡沫化」風險與日俱增,且調控預期強烈也使銀行看空房地產後市,這也是銀行收緊錢袋原因之一。

此外,房貸利潤低,銀行承做意願不高。


與企業貸款相比,房貸年限長、企業貸款在兩至三年即可收回;房貸利率打折優惠,而企業貸款利率卻能上浮30%40%、甚至更高,無論是時間或資金風險成本,房貸都不占優勢。

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捷運兩面刃 帶來人潮也帶走人潮

記者陶福媛/台北報導
捷運常被視為帶來人潮、錢潮的「命脈」,但也不乏捷運通車後,百貨生意持續下滑的例子。「捷運可帶來人潮,也可把人潮帶走!」板橋大遠百店長林彰豊指出,「交通便利」只是影響消費行為因素之一,如果百貨沒特色、商品結構弱、服務品質差,「消費者會搭乘方便快捷的捷運,頭也不回地離你而去!」

 
捷運能帶來的人潮,也等於錢潮,因此商人無不瘋狂追求黃金店面。但是商品、服務若是沒有特色,人潮也會順著捷運掉頭就走。(圖/好房資料中心)

鄰近的東京是捷運網路最發達、且是百貨零售業發展最成熟的城市,一樣有「捷運優勢」,但百貨下場卻不相同。例如東京新宿是眾多捷運要線的交匯點,但隨著日本經濟景氣下滑,不少百貨瀕臨倒閉,唯獨伊勢丹百貨的買氣一枝獨秀,逆勢成長。

新宿伊勢丹是東京最成功的百貨之一,商品有特色、予人「很有質感」、「很高檔」的感覺,接連捷運人潮動線的美食街、餐廳,更是萬頭攅動,吸客能力一流。伊勢丹的成功經驗,深深影響當今的台灣百貨業,近來各大百貨大力改裝美食街和餐廳,引進排隊美食和特色餐廳,多少受到新宿伊勢丹的啟發。

除了東京,高雄的百貨隨著高雄捷運陸續開通,也出現出乎意料的變化。

高雄大統百貨原本是高雄百貨的龍頭,全盛時期的業績比台北SOGO還好,但隨著新百貨加入戰局,不復昔日榮景。一位不願具名的百貨業者指出,大統百貨的客人不少是苓雅區的老主顧,高捷橘線通車後,沒想到方便的捷運,反倒把原本苓雅區的老主顧全載走了。


百貨業界的「捷運效應」仍不斷演化中。今年3月,東京東急東橫線與副都心線接軌互通,橫濱和新宿間可直線通車,澀谷不再是人潮轉乘交匯點,澀谷和新宿兩大商圈之間爆發搶人大戰,也是捷運通車效應的小縮影。

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李嘉誠又賣房! 房市亮起紅燈信號

好房News記者黃慈雯/整理報導
華人首富李嘉誠在一周內接連賣出兩間位在香港太平山頂的豪宅,在出售香港豪宅前與大陸地產大亨幾乎在同時間將上海的商業大樓以高價脫手,有房地產商認為,房價即將到達頂點,兩位房產大亨出售時機接近,有逢高脫手的現象,房市投資紅燈警訊已經亮起,要小心了。

 
李嘉誠在一周內接連賣出2間香港的豪宅,香港的房價即將到達頂點,房市警訊紅燈亮起。(圖/好房資料中心)

根據中時電子報的報導,李嘉誠出售的香港太平山頂豪宅是全香港最昂貴的住宅區,住在這裡的人非富即貴,是相當具有指標性意義的地區,而李嘉誠前後都用近台幣21億元以及28億的超高價脫手此區的豪宅,市場人士認為,近期香港的房價預估即將到達頂點,所以加快拋售。

李嘉誠不僅急著拋售香港的房子,連上海的商業大樓也以近台幣340億元賣出,大陸地產大亨潘石屹及王石近期也在拋售上海的房地產。王石認為,李嘉誠是一個精明的人,在這個時間點拋售北京上海的房產,就是一個房市警訊,希望投資人小心。


宏源政策固定收益部首席分析師范為指出,香港資產泡沫嚴重,美國可能推出貨幣緊縮政策,李嘉誠手上擁有太龐大的資產,必須要先撤退。而大陸房地產泡沫問題也很嚴重,如果出現問題,政府會用非市場經濟手段來控制地產商退場,李嘉誠也應該早早做決定。

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2013年11月26日 星期二

凶宅?人其實比凶宅更凶!

文/葉文忠
相信大家也都會跟我一樣,這些天來,想狠狠的往大眾銀行的玻璃門踹上去。但這人神共憤的事,豈止大眾一家銀行而已,這是銀行的行規,「日出東方,唯我不敗」,每家銀行遇到這樣的case,用法規條文對付弱勢,沒有一個會手軟。

事件始末,其實不複雜,單親媽媽莊明玉,用270萬標下大眾銀行申請法拍位於台南善化的房子,她把自己的所有積蓄45萬當保證金繳了,結果找大眾銀行申請房貸時,行員才告知房子是「凶宅」,拒絕貸款,莊明玉繳不出錢棄標,法院必須再拍,卻註記了「凶宅」。「凶宅」一現形,結果只拍了231萬,與莊明玉標價270萬差了39萬,直接掉了近一成五,按照規定必須從保證金裡扣除差額給大眾銀行,她積蓄瞬間剩下六萬。

 
莊明玉原以為可以脫離無殼蝸牛之苦,怎知春夢一場血本無歸。(圖/東森新聞)

莊明玉向六家銀行求貸,銀行竟「統一陣線」的都不貸,莊明玉轉向原申請法拍的大眾銀行求貸,大眾只說「凶宅不會放貸」,她從大眾台南、高雄分行,一路求到台北總行都被拒,求到幾乎下跪。這件事有「詭」之處,在於大眾銀行申請法拍的房子,自己卻不願意貸款給得標者。大眾但求自己無損趕快脫手,他人死活不管,在莊明玉山窮水盡之時落井下石,如此的欺負社會弱勢,無恥至極。

新聞一出,金管會積極介入,大眾立刻表示「基於道義」退錢,被莊明玉以「若沒反省,不接受施捨」悍然拒絕,「我要的不是錢,是要一個公理正義!」莊明玉終生難忘行員的嘴臉,決心讓「大眾」對社會「加倍奉還」。

還記得嗎?大眾銀行近年常大打形象牌,幾支以台灣弱勢族群展現的不凡力量拍出的憾動人心的廣告,讓人激賞,「生命樹」、「母親的勇氣」還有那印象最深,改拍「不老騎士」紀錄片那支廣告,為了完成夢想,五個老人在人生盡頭前,要完成一次台灣環島的壯遊。

 
這「不老騎士」的廣告片感動人心,卻與其所做所為完全背道而馳 (圖/翻攝網路)

諷刺,太諷刺了!廣告的開頭「五個台灣人,平均年齡81歲」,廣告的結尾「人為什麼要活著?夢-不平凡的平凡大眾」,我們都曾經為這個廣告感動過。廣告用狗血美化夢想,但私下「斷了弱勢人的夢」大氣都不喘一下,這就是銀行業。今天,莊明玉置於死地而後生,那貨真價實,不平凡的平凡大眾,等同以血諫,摘了銀行界向來以「有情」包裹「無情」的面具。

我其實還滿竊喜(當然不是對莊明玉)的,終於可以好好教訓這些殺人不見血的銀行。事件爆出來後,隔天聯合報社論給了一個標:「990:銀行是否看見自己的冷血!」,這99指得是前一天彭淮南所說,銀行貸給頂新魏家買九戶帝寶99%的貸款,那種對有錢人卑躬屈膝的嘴臉,怎不讓人寒心與痛心!  

 
頂新魏家買九戶帝寶,銀行給予99%的貸款,正是銀行巴結權貴特權現形。(圖/東森新聞)

從各家銀行拒絕,就知這兩案是「通案」非「個案」,這只是證明了金融界該整頓的不只是遊戲規則而已。銀行業最重要的生財路子便是「放款」與「拿別人的錢來投資」。放款,會審核還款能力,這無法置喙,所以越是弱勢越求助無門,但按理說,經濟能力越好的,越不需要借錢,自備款不是應該更高才合理嗎?為何這制度完全相反呢?今天我們該檢討的,是法規之外,該用什麼辦法讓這些只知算計利益,成天錢堆裡打滾的經營者,懂得憐憫,懂得他們自己正是把社會拉向M型兩端的凶刀。

銀行它總想辦法拉攏你來存錢,你繳個費,連櫃台的行員都會丟出基金投資或保險單來推銷,一個櫃員不夠,後頭的主管也湊上來繼續灌酒,想盡辦法挖出你的錢;另一方面,你也可能會接到銀行的電話,問你有沒有資金的需求?每家銀行都會強力推銷自己的信用卡,巴不得你辦越多越好,每張最好都用到循環利息。

行員們口沫橫飛,總說這投資案有多好,報酬率多高,但書是一定有風險,風險一定自付,銀行不會有半點責任。簽任何申請書或簽辦各類信用卡時總有個合約書,你會逐條細看那申請表格後方密密麻麻,小到必須用放大鏡看的合約內文嗎?如同煉丹術,這是他們經過多年的修煉出的條文,每個計較都在裡頭,讓這條文一個個綁到你天荒地老,只要出現任何紛爭,永遠是簽名的倒楣。

話題回到「凶宅」。

「凶宅」的背後一定是個悲傷的故事,卻成房市的雷管,踩到就爆,這是民情與信仰使然。社會對「凶宅」的界定,屬於心理層次,只要屋子出過「不正常死亡」的事件,就可能有「怨靈」存在,所以「凶」。只要信仰存在,很難改變人對「幽冥世界」的恐懼,「凶宅」將永遠為惡,肯定加害入住的人。

這由文化衍伸出的民情很難改變,但此類無法鑑定的「瑕疵品」,凶宅因在市場上不具備增值潛力,就有賠錢的高風險,銀行更是「避之唯恐不及」領頭羊。但「迷信行為」,不管是政府、金融機構、教育體系都該「淡化」處理,不該「惡化」它不是嗎?真有神鬼,用「待祝福的房子」看待與稱呼,不是較能撫慰怨靈?撫慰人心?

 
凶宅不乾淨,會招致禍端,普遍存在社會的共識中。(圖/東森新聞)

更有甚者,風水節目推波助瀾,總再三強調房子「不乾淨」會招禍;農曆七月一到猛鬼出籠,恍若台灣鬼屋四處;投資理財也都教育人們如何遠避凶宅,這等危言聳聽,凶宅更難翻身。

當然,神棍們更可極盡煽風點火之能事的說,因為善化這「凶宅」夠凶,交易不但不成,還賠了一屁股,想必快有風水靈異的節目,前去找這房子大作文章了。

 
凶宅最後總會被誇大成鬼屋 (圖/民雄鬼屋遠近馳名,翻攝自國立台南生活美學館)

搞銀行其實和搞法律很類似,一切按照條文與規定行事,重點是在面對有錢人時,權限範圍內就極大化,對弱勢就極小化,這市儈的行徑,和一些奸邪之徒沒兩樣。莊明玉遭遇令人心酸,當然,銀行貸不貸款那是它的權力,但隱瞞就是欺騙,欺騙就涉及詐欺,那麼面對市儈的奸邪之徒的犯行,尤其明知貸者為弱勢,仍冷血傷害,法官之槌更該加重拍下。

我想清楚的告訴銀行業們,呆帳幾乎都是富人造成的,超貸、惡性倒閉然後逃之夭夭,真正讓銀行「收入穩定」的,都是這些兢兢業業過日子的小老百姓,大家薪資按時匯入,按時繳交各類款項,我們每個人的生活其實已經和銀行難分難捨,社會越進步,對銀行的依存度越高,但正因如此,銀行業更該以回饋社會的心,除了錢,面對眾生應該還有高於錢的東西,「吃果子,拜樹頭!」銀行的樹頭,是一般小老百姓,懂嗎?

這事只證明一件事,凶宅再凶,凶不過利益薰心的人心。我沒聽過誰因為住了凶宅倒過大楣的,害人整人最凶的永遠都是活人。


莊明玉,別怕,整個社會都會挺你,大眾銀行若不反省不認錯,「大眾」會因為這個案子從此變成「小眾」的,這一點我對社會倒是深具信心。

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房市「波紋危機」! 建案悄悄降價拼銷售 

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
實價登錄1年以來已經明顯發酵,加上第4季房市「天花板價」聲音四起,投資客帥過頭更認為「房價會從信義、大安區開始跌價」。而爆冷的北市建案現況,業者為了拚銷售率,已經悄悄降價,隨著松山、士林都有地段「開價比過去低」掀起熱銷的建案,這樣背後代表「房市波紋效應」已經被激起,郊區房市岌岌可危。

 
「翔譽101」原本要作為飯店,卻急轉彎改為住宅銷售。(好房News記者陳韋帆/攝影)

2年房價多頭彈,一路從市中心蔓延到郊區,就如石頭投入水池之中,激起同心圓形狀漣漪往四周延伸,但現在漣漪波紋已經碰觸到水池岸邊,但石頭的力道已經不如從前,所以市中心已經有建案調降價格。

雖然建商都不會說「降價」,但是已經藉由「沒有創新高價」,並釋出「相對低價」消息吸引消費者。今年32歲,一直想買房,才看完松山區「翔譽101」的Amy說,「廣告雖看到開價每坪100萬元,但實際到現場,銷售人員說每坪65~75萬元,我朋友議到滿意價格就下訂了。」

對照2011年正臨松山車站的「忠泰繹」,每坪開價110~130萬元,如今「翔譽101」不僅開價遠低於2年前,實際現場價對照起來也「平實許多」,難怪看房已久的自住客相當心動。


同樣熱銷的士林社子「鄉林左岸」,建商可售戶僅30餘戶,未開案就完銷,主因就是對外宣稱的成交均價落在55~62萬元,吸引想買台北市門牌新房的民眾搶購。專家指出,現在建商願意壓縮「超額利潤」,開「親民價」吸引民眾進場,但只要北市建案價格往下修,代表郊區已經沒有理由開高價,這樣的波紋效應背後存在很大危機。

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