2013年12月30日 星期一

房仲:房價第二季面臨轉折點

記者郭及天/台北報導
全台擁有房仲店頭逾半市占率、房屋交易額近四成的八大房仲分析明年房市,普遍認為政策是否加重打炒房力道、年底選舉與利率走勢等,影響房市最鉅,第2季則是房價轉折的重要觀察點。

 
(擷取自聯合新聞網)

各房仲普遍認為,政策性打炒房、查稅、金檢,已造成買方觀望,明年下半年還有選舉因素,預估明年交易量難以維持今年水準。至於重要的觀察點則在第2季,主因明年重頭戲的329檔期,各項政策預計會觀察第1季實際市況來修正或決定推出時間。

中信房屋董事長鄭余正全表示,景氣、打房、升息、選舉等四大變數干擾,明年房市的總體交易量預估將較今年36.6萬件小幅修正3%,下探35萬至35.5萬件。

在房價方面,主要房仲均認為,在充沛的資金支撐下,明年房價難見明顯回檔,沿著捷運路網或即將完工的重大交通建設投資,仍是不動產增值、保值的不敗法則。另外,因選舉釋出的建設利多,也值得觀察。這一、二年大型建商紛南下獵地,大台北以外房價基期相對低的地區、低總價產品,會有較高的機會出現房價補漲。


台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為,熱錢避險使具稀有性的豪宅,成為資金停泊港口,在房價M型化趨勢下,高價產品價漲、中價產品盤整,超級豪宅與庶民屋脫鉤;住商不動產總經理陳錫琮則指出,房市多頭已經已走11年,民眾實質所得並未提升,購買力很難明顯增加,難以再大幅推升房價,產品力與品牌性將成決勝關鍵。

原文網址: 房仲:房價第二季面臨轉折點 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/16776452084.html

土增稅逼近 買房殺價好時機

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
各縣市政府近日陸續公布明年土地公告現值,一如預期,各地都是大幅調升,雙北更出現20多來最大調幅。為搶在1月1日前售屋以節省土增稅,房仲業調查,賣方心態明顯軟化,許多地區議價空間都升高。
其中,大台北地區以林口、淡水、三重、新莊最明顯,議價率都破兩成,台北市議價空間較大的則為士林、大安區。
桃園以推案量大的桃園市、中壢市,由於賣壓較大,中古屋賣方最「軟」,議價率高達28%,直逼3成;中南部方面,台中七期所在西屯區,議價率27%最高,高雄的左營、前鎮、三民區,議價率都在2成5以上。
永慶房屋研展中心經理黃舒衛表示,過去經驗,第4季是購屋旺季,特別是進入12月以後,由於許多打算年前結婚的新人,都會展開積極購屋,在買氣增溫下,賣方多會轉為強勢,不會給購屋人太多議價空間。
特別是奢侈稅上路後的這兩年,由於許多房子遭到閉鎖,市場供給減少,好的物件一出現往往有很多買家,再加上實價揭露上路,賣方較不會胡亂開價,因此殺價空間更是明顯縮小,去年底許多買氣旺盛區域議價率都壓到一成上下。
但今年情況出現變化,主要是近日各縣市政府宣布明年土地公告現值,全都大幅調升,其中新北市調升幅度達17.45%,創下民國80年以來新高,北市幅度為13.23%,也創下民國81年以來的新高。
公告現值直接關係到賣屋時屋主應繳的土增稅,想賣屋的人,如果這幾天無法順利出售,就得多繳不少錢,從幾萬到幾十萬都可能,這促使許多地區議價率已明顯擴大。
黃舒衛表示,就調查來看,大台北以推案較多、賣壓較重的重畫區,屋主鬆動較明顯,像是林口、淡水平均議價率都在2成2左右,三重因有重陽重畫區、新莊有頭前及副都心重畫區,較早進場的民眾想獲利了結,議價率也來到兩成。
桃園地區的桃園市、中壢、青埔、台中的西屯以及高雄左營、三民今年房價都有一波明顯漲幅,而地方政府調漲公告現值也多不手軟,在漲多之下,屋主也多願意少賺一點,力求在明年開春之前完成交易。


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議價三招:砍、付、現

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
公告現值大幅調升讓不少屋主心慌慌,姿態降低,不少地區議價空間加大,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,購屋人此時可試試殺價三技巧,可更容易達到議價目標。
第一招是砍尾數。這分成兩階段,第一階段是先將總價砍掉尾數,如屋主開價1700萬元,那就先砍掉200萬元,用1500萬元來談,砍完之後,第二階段則是拆成單價,再砍一次。
譬如同樣上述的房子,一共35.5坪,換算一坪是42.2萬元,就再砍一次單價湊個整數到40萬元,換回總價是1420萬元,剩下的20萬元再來談一下,有可能談到1400萬元成交。
使用這種方式得特別注意,屋主的開價,必須是市場行情價,如果同樣房子,區域開價行情是1500萬,賣方卻硬是喊高一倍到2400萬元,那就砍掉尾數的400萬還是不划算。
另外,如果總價是整數,那就反過來,先拆單價殺起,然後再用單價計算總價再砍一次;一般來說,換算成單價不太可能是整數。
第二招則是承諾負擔土增稅等稅費,這招對很忙的屋主頗有效,把房價壓低,再承諾屋主負擔交易相關稅費,通常如果不是壓低太多,大忙人屋主為省麻煩,很多會願意降價,就當給買方服務費,買方就可少省下不少荷包。
有些物件,屋主很堅持,也可提出將土增稅從房價扣除,由買方代繳,這樣也可提高成交機率。
另外,買屋齡較老、有漏水的中古屋,帶著水電師傅到現場估價,然後對屋主表示,願意以現況交屋,也是「殺價」利器,因為屋主找人修理,還得負擔保固責任,而買方以現況交屋則可一次解決,沒有懸念,屋主面臨買方的議價通常會有較大彈性。
購屋人以此方式議價,除了修繕費用外,當然附帶要多砍一點,當然屋主也會算一下划不划算,中間的拿捏,就看屋主是否有其他「狀況」,如果急著要出手,就可多砍一點。
特別提醒,現況交屋是有風險的,在做決定之前,一定要多看幾次房子,最好找專業人士一起看,確定屋況後再買。


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買房一點靈╱重購退稅

【經濟日報╱李珣瑛】賣屋應繳的稅有三個項目:土地增值稅、房屋稅及地價稅。其中,以土地增值稅占最大宗。
政府為減輕自住房屋者的負擔,對於出售自用住宅用地時,符合一生一次、或一生一屋適用要件者,可享受10%的優惠稅率。
出售自用住宅用地後,另行購買自用住宅用地時,原出售時所繳納的土增稅,符合一定要件者,可申請退還前項土增稅全額款項。這屬自用住宅「重購退稅」的租稅優惠。
符合「重購退稅」的要件為:買、賣土地不論先後,只需在二年期限內,新購土地地價超過出售土地地價,且買售的土地所有權人為同一人,並且需辦妥戶籍登記。
凡享有「重購退稅」的房產,在未來五年內不得移轉、改作其他用途,否則退回的稅款將被追繳回國庫。
若是不慎,無法符合「重購退稅」規定,享有全額退稅。退而求其次,可申請「一生一次」優惠稅率來節稅。


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除了台北 財長:房市已到強弩之末

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】


台灣第一豪宅「宏盛帝寶」最高每坪成交單價高達298.2萬元,國內房價是否已出現暴衝?財政部長張盛和表示,帝寶成交單價創新高,只是個案,不用一直看帝寶,除了台北市以外,房市已到了強弩之末。
他說,房價沒有暴衝,但已追價乏力,台北市是全台唯一房屋需求量大於供給量,往上漲的力道相當低,明年打房重點將會鎖定台北市。
張盛和今天赴立法院財委會業務報告並備質詢,張盛和回答立委質詢時說,房價沒有暴衝,因為大家所得沒有那麼高,加上房價所得比近年來有降低的現象,房價所得比的分子是房價,分母是所得,房價所得比下降,代表分子的房價也在下修,除了個案外,國內房價並未出現持續飆漲的現象。
張盛和說,民眾只要不要想買帝寶就買得起房子,很多地方都買得起,像竹圍、林口、淡水、北投等都可以買。他從來都沒有想過要買帝寶,鼓勵年輕人應先有房子住,沒有必要因為看見帝寶這個案,就感到受挫。
國民黨立委盧秀燕質詢,政府打房無效,愈打房價愈高,帝寶從每坪百萬不到一路翻漲到快300萬,政府打房是否失敗?要不要去查稅?
張盛和表示,不必看少數個案,就認為政府打房失敗,政府無打房,而是在健全房市,加上研究報告顯示國內房市已量縮價穩,奢侈稅實施兩年以來,交易量已跌二成以上,所以不必炒作個案。
至於會不會去查稅?張盛和說,前手是建商,為誠實納稅的建商,都會誠實申報,但仍會去查有無逃漏稅,以及公股行庫有無貸款。他表示,不太可能逃漏稅,因為買房子沒有繳契稅就無法過戶,土地增值稅賣的人沒有繳,也無法過戶。
張盛和指出,台北市是全台房屋需求量大於供給量,至於房價會何時下修,他不知道,但往上漲的力道相當低。他說,明年打房重點會鎖定在台北市,將會和台北市政府合作,透過持有稅提高,地段率提高,以及交易所得核實課等手段,抑制房價。


游資猛炒房 央行怎出招?

【聯合晚報╱記者葉憶如╱台北報導】
央行舉行年終理監事會議,北市帝寶昨天創實價登錄新天價每坪298.2萬元,市場認為已直逼「彭淮南300萬元底限」,北市房價愈炒愈高。加上央行新公布11月貨幣供給主要參考M1、M2在11月持續雙升至6.05%及8.85%,各創27個月和32個月新高,市場游資濫頭寸仍充沛,但未引進股市卻淪為炒房炒地幫兇,國內經濟成長率在出口不振下,明年仍有GDP保3困難,面臨抑制高房價與維持經濟成長率的兩難困境,市場高度關注央行總裁彭淮南下午理監事會後的談話。
央行下午年終理監事會議,將公布明年M2目標展望,市場預料維持2.5%至6.5%不變,該區間已五年未調整,雖然M1、M2年增率續交叉向上創新高,游資過盛問題,仍未能解決,資金炒作北市豪宅風潮,延燒到工業用地,引發央行注意請銀行業者「喝咖啡」,市場也高度關注,已有希望央行將貨幣政策適時緊縮的聲浪,能否調整區間至3-5%。
銀行業者認為,以各大機構預估明年經濟成長率仍偏保守約2%到3%以內,央行面臨維持經濟成長率與抑制房價的兩難下,可能暫時將明年M2目標,續維持2.5%到6.5%的現行區間不變機率高,房市、土地方面,仍會以道德勸說代替政策管制,因為美國聯準會已宣布逐月減碼購債100億美元,量化寬鬆已啟動退場機制,依彭淮南提醒民眾留意QE退場風險,市場仍然關注彭淮南在理監事會後談話,是否會再喻示升息的時機,將是牽動未來股匯房市重要參考。
據央行最新數據,11月貨幣供給主要參考M1B及M2年增率,分別上升為8.85%和6.05%,差距由上月的2.59個百分點,擴大至2.8個百分點,已連續14個月呈市場解讀資金充沛的「黃金交叉」線型。
央行解釋,M1B和M2年增率持續雙升,主因銀行放款與投資成長增加所致。M1B日均餘額達13.07兆元、較上月增加533億元,月減0.41%,再創歷史新高,並較去年同期大增1.06兆元,年增率8.85%,顯示股市資金動能仍相當充沛。


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2013年12月23日 星期一

買地上權宅 留意三點

【經濟日報╱記者陸煥文/台北報導】明(2014)年為地上權住宅啟動年,繼吉美建設後,包括昇陽、華固等地上權住宅案都將陸續推出,地上權住宅價格約為市價七成,購屋者易於入住精華地段、租金報酬率也相對較高,但產品價值逐日遞減、貸款利率高與須繳高額地租三大問題,使多數投資人持觀望態度。
政大商學院與信義不動產研發中心昨(20)日舉辦地上權住宅研討會,討論地上權住宅是否為減輕購屋負擔的新選擇。
不動產開發公會聯合會秘書長于俊明表示,地上權住宅價格通常較周邊行情低,出租租金報酬率相對較高,對想入住市區精華地段民眾具一定吸引力,且轉移時沒有土地增值稅的問題,但地上權住宅有「使用年限」,顛覆傳統買房增值觀念,回歸居住需求本質。
土地銀行副總經理高明賢指出,地上權住宅價格隨時間下滑,且持分地上權難以估價,雖然今年9月30日後,購屋人可取得建築所有權,連同地上權持分設定抵押貸款,但大多數銀行貸款意願不高,不然就是貸款利率很高。


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買房一點靈/小心黑心裝潢屋

【經濟日報╱柯玥寧】
新裝潢好就馬上開賣的房子,一進門容易聞到一股刺鼻氣味,若投資客使用的塗料品質低劣,會造成甲醛這種致癌的化學物質長期揮發,因此若進門聞到刺鼻的油漆味要多加留意。
聞完房子的味道,一定要記得敲敲牆壁,很多投資客為了縮短工期,往往以木板隔間代替磚牆,但木板隔間隔音效果不佳,若發生地震,木板接縫處容易龜裂。
看到新裝潢屋也要記得到廁所檢查抽風機是否有接到管道間,部分不肖投資客,抽風機裝設不完善,只是把水氣吸到天花板,抽風機形同虛設,長年潮濕高溫下,對結構和天花板都是一大考驗,記得拿張椅子爬到天花板的維修孔檢視。
水電管線是否更新也是一大重點。水管因為藏在天花板裡較難察覺,但是電線就可從電源總開關箱判別,觀察電源總開關銜接的電線表皮是否嶄新。另外,觀察房屋是否有漏水現象,可觀察建物外牆是否有塗防水漆,如果有就代表外牆曾經漏水,不可不慎。


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房市看空? 業者:想脫手要趁早

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】從2009年金融海嘯復甦以來,國內房價每年漲幅都在一成以上,但此一趨勢明年還會維持嗎? 不只學者,不少業者對明年房市也持保守,建議投資人「要跑要趁早」。
大師房屋總經理陳建慶表示,明年房市有兩大變數,一是QE退場,另一是年底的國內首次七合一選舉,QE退場是勢在必行,退場之後,升息也是在所難免,很多人認為房貸到3%還是很低,但如果升到4、5%呢,這並非完全沒有機會。
10幾20年前國內房貸利率曾一度到8、9%,甚至2位數,對一般民眾來說,利息升到4~5%也許還可負荷,但對財務槓桿操作比較高的投資人來說,等於要比現在多付一倍的房貸,如此一來一定引發賣壓,但房地產市場向來追漲不追跌,當大家都要賣房子時,任何一個人要賣掉,其實都是不容易的。
七合一選舉也令人樂觀不起來,陳建慶表示,房價炒到這種地步,執政黨在選前一定得處理高房價問題,一定會再下重手加碼打房,不用到選前,下半年房市可能就是一片肅殺。
在下半年肯定不妙下,可以預期的,明年上半年的329檔期,建商、代銷一定不計代價全力做多,爆量推案,而對屋主來說,這是一個最佳搭順風車的機會,也可能是最後順利脫手機會,下半年恐怕就不好「跑」了。


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9.2倍 房價所得比衝新高

【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
營建署昨(18)日公布第3季住宅需求動向調查,全國房價所得比攀9.2倍、購屋總價達960.8萬元,雙雙寫下歷史新高。新北市房價所得比更達11.4倍、購屋總價首度飆破千萬元及購屋每坪單價也逼近30萬元,三項同步創新高,高房價持續推升購屋痛苦指數。
營建署最新調查顯示,全國房價所得比連三季暫時回穩到八倍後,第3季又重新站上歷史高點、達9.2倍。「房價所得比」指的是民眾平均購屋總價除以年所得的倍數,例如十倍,表示十年所得才能買一戶房。
營建署調查指出,台北市因土地供給缺乏,第3季房價所得比仍在歷史次高的高檔震盪、達14.7倍,僅次2010年的15.1倍,居全國最高;另平均購屋總價達1,984.3萬元,每坪單價維持高水位的56.2萬元,房貸負擔率(房貸支出占家庭月所得)為48.8%。
北市購屋族因市中心房價高漲,持續外移至新北市,推升新北市區域購屋總價、單價、房價所得比,皆刷新紀錄,各是1,133萬元、29.4萬元、11.4倍,房貸負擔率站上40.7%的次高,僅次於2012年第3季的41.5%。
雙北市房貸負擔率均突破四成,超過房產專家建議的家庭月所得的三成,顯示區域民眾供房壓力日漸加大。
高雄因補漲行情啟動,帶動購屋總價站上794.1萬元的歷史新高,購屋單價15.9萬元為歷史次高,僅次於今年首季17.5萬元。高雄房價所得比為7.3倍,也相對高檔。


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民眾買房意願 近三年半新低

【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】
景氣歹歹,國泰金控最新調查發現,超過四成的受訪民眾認為今年年終獎金不到一個月,談及明年的薪水展望,有超過二成二民眾擔心減薪;景氣不樂觀,加薪又無望,民眾買房意願調查創下近三年半來新低。
國泰金控昨(18)日發布12月「國民經濟信心」調查,景氣現況及展望樂觀指數分別小幅降至-36.9及-20.4。此外,民眾對薪資、就業及大額消費意願也雙雙微降,加上民眾通膨預期上升,顯示整體民眾經濟信心仍偏保守、脆弱。
國泰金控經濟研究處經理陳欽奇分析,主計總處日前將明年經濟成長率預估值由3.37%大幅調降至2.59%,大大衝擊民眾信心,連帶影響景氣樂觀程度下滑;反倒是股市樂觀指數不受影響,仍持續走升,已是連續第二個月回升,風險偏好指數雖未同步上升,但亦呈現止穩。
至於房市,調查發現民眾賣房意願愈來愈強,陳欽奇表示,雖然奢侈稅修法定調微調,但央行、財政部多對國內高房價示警,後續仍有政策不確定性。
此外,美國量化寬鬆(QE)退場以及央行升息疑慮,也持續壓抑民眾房市展望。


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生機、節能、美化…「綠」屋頂新趨勢

【聯合報╱記者陳秋雲/台中報導】
鳥瞰IKEA台中店,可看到美麗的綠屋頂。 記者陳秋雲/攝影
台北市明年起推出「綠屋頂」計畫,工程造價5千萬元以上的市有新建物,不僅屋頂至少綠化一半,還要回收雨水作植栽澆灌之用;台中市還沒有相關規定,但有建商走在前面,在建物作好綠屋頂,「增值快」且有利大環境。
根據聯合國環境署研究,如果都市的屋頂綠化率達七成以上,都市二氧化碳含量將減少8成,不僅改善夏季都市的熱島效應,冬季時,頂樓戶還有保溫效果,節能減碳及城市綠化一舉兩得。
內政部建築研究所實驗證明,屋頂適度綠化的住戶,夏季的用電量比沒有綠化住戶,可省下電費達40%;以1戶40坪的頂樓住宅來算,夏季每月約可減少空調電費2600元,節能減碳的成效相當可觀。
台中市不少建商早在建案施作綠屋頂。龍寶建設以社區建蓋空中花園,等同於綠屋頂的作用,達成綠美化功能;龍寶建設董事長張麗莉指出,設計空中花園一開始就要把覆土、花檯、水池造景、重量承載等做好「一次到位」設計,不要中途變更,否則可能破壞原來的防水及結構安全。
龍寶也是從兩次失敗經驗中,才克服這些問題。目前每個社區空中花園都維護得很好,未來龍寶產品的空中花園,仍堅持作全覆土式的花園。
陸府建設擅長打造綠建築,包括綠海建築、新四合院、文工程及社區總體營造,並將「綠建築」列為建案基本配備,其中大量綠意、建蔽率低成為建築特色。
陸府發言人陳建銓表示,社區能有共識施作綠屋頂,房價增值快,建案如「陸府觀止」開價2億元,就比周遭房價多上1倍。
2003年初春,陸府將研發多年的「生機規畫生活理念」注入,在11期崇德特區推出「人本臻綠」首座生機別墅,同時以「生機別墅的實踐家」作經營定位,「生機別墅」系列作品應運而生。
今年陸府則轉戰「生態大樓」,延續特有的花園綠意、生態多樣性與豐富性,在大里推出首棟生態大樓「陸府原森」,將水、鳥和原生種等生態概念全部導入70%的高綠覆率大樓,規畫18層樓,主力坪數50~80坪,總價1500~2000萬元。
除了建案外,台中兩大地標也是綠化成功的個案;全台最大的IKEA台中店,設屋頂花園阻隔夏季太陽輻射熱,減少建築耗能,優化植物環境達到永續環境,塑造都市景觀獨特性。
「勤美誠品綠園道」是勤美集團直接用植栽構圖,在牆面上安裝14 萬株的植生牆,將環境的綠意從平面延伸到建築牆面,澆灌系統讓植栽循環自生。

我家屋頂就是聚寶盆   20年電費幾乎不必繳 


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全台建照爆量 專家:房市未爆彈

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
新莊副都心一帶新建案林立,推案供給量大,銷售成績將成房市觀察指標。 記者王騰毅/攝影
營建署統計,截至今年十月,全台建照核發數量共十一多萬戶,創下二○○七年來新高,尤其桃園縣新建戶數兩萬三千戶,更創歷史新高。房產專家擔心,若市場難以消化,又遇景氣反轉,恐成房市未爆彈。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,全台房屋早已供給過剩,建商為了趕在政府實施容積上限前拚命搶建照,新建戶數持續上升,但居住需求沒有提升,潛在賣壓大幅增加。
他說,只要一逢景氣反轉,剩餘房屋將成為金融負擔,槓桿若操作不佳,很容易進入房市泡沫、一連串惡性倒閉將成為全民噩夢。
根據營建署統計,今年前十月全台建照核發戶數為十一多萬戶,五年來興建戶數成長將近一倍。值得注意的是,全台新建戶數最多的桃園縣,五年多來成長二點五倍,且桃園縣甚至首度超越以往新建戶數最多的新北市。
台中市興建戶數也大幅增加,今年至十月共增加一點五萬戶,五年來成長兩倍;反觀台北市,則呈現逐年下滑趨勢,今年至十月新建戶四千六百多,僅占全台新建戶百分之四。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,全台房屋超額供給是相當嚴重的問題,尤其桃園縣之前因為航空城、桃園捷運等議題炒作,建商大舉在重劃區推新案,還帶動桃園一帶投資客炒紅單行為,更加劇房市泡沫化速度。
他表示,政府將於二○一五年七月實施建築容積上限,導致建商近來大量搶建照、蓋新屋,供給量愈來愈大,但需求若沒有持續增加,房價很難再往上揚,很有可能重現一九九○年代房市崩盤。
圖/聯合報提供





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2013年12月18日 星期三

如何存200萬元購屋自備款?

/林奇芬 
年輕人想購屋,先要存夠自備款,如何在6年內存到200萬元?你需要更積極的理財計劃。

最近到企業去演講時,總有人問我,現在該不該買屋?顯然對年輕人來說,購屋仍是人生重要的目標之一。但買屋不是用想的,要用實際的計畫來落實,因此,我們一起來算一算,到底該準備多少錢?又該如何來做準備呢?


買屋前先算自備款準備金額
以年輕人較負擔得起的購屋總價,在800萬到1000萬元區間來設算,則自備款要準備160萬元到200萬元左右。但準備了自備款還不夠,還要知道真正購屋之後,每個月要繳房貸的負擔金額在35千元到45千元之間。因此,若沒有每個月付貸款的能力,想購屋也是一場空談。

 

需要多少年才能存夠自備款?
但年輕人也不要太緊張,因為光存自備款需要至少68年以上的時間,這段時間你的薪資也會成長,而且,若是因為結婚而購屋,還有另一半的薪資可以共同負擔貸款金額。因此,購屋第一階段的重心,應該放在存自備款這件事情上。

我們來試算一下,如果每個月投資1萬元,總計每年投資12萬元,若年報酬率可達10%以上,則8年可存150萬元左右,若報酬率可提升到15%,則8年可存180萬元以上。

但若每月可投資金額增加到2萬元,一年投資24萬元,若年報酬率10%6年就可存到近200萬元,若報酬率提高到15%,則可存230萬元以上。

從這個簡單的試算就可發現,存購屋自備款沒有想像中難,大約在68年左右可以達成。但重點是每個月至少要為購屋目標,擠出12萬元進行積極投資。

 

定存利率太低,一定要積極理財
雖然強迫儲蓄是存自備款的重要起點,但目前銀行定存利率1年才1.35%,即使買儲蓄險,一般利率也很難超過3%,無法符合我們期待的10%報酬率。因此,一定要選擇更為積極的股票型產品,才能創造較好的報酬率。

當然,投資沒有穩賺不賠的,特別是股票類的產品波動大,甚至有虧損的風險。不過,幾個簡單的方法,也可讓年輕族輕鬆地展開投資之路。

一,定時定額投資台股基金
由於資金不多,年輕人開始理財最好用定時定額投資共同基金,強迫自己開始投資,每檔基金最低投資額3000元,若有1萬元可分散買進3支基金。最簡單的產品可挑選台股基金。因為台股每年上下波動至少超過1千點,很適合定時定額投資。可參考過去幾年表現較穩定的基金公司旗下產品,來進行投資,其中,可考慮選擇中小型股票基金,因為股性較活潑,長線報酬率會好一些。

二,波段操作台灣50(ETF)
如果不會選股,則買指數型基金(ETF)也是一個簡單的方法,但這要在證券市場開戶交易。以台灣股市前50大企業為主要投資標的的台灣50(0050),是最簡單下手的理財工具。長期波動價位落在50元到60元之間,也就是買進一張的成本約5萬元左右。雖然價格波動不大,但今年以來台灣50最低跌到53元附近,最高到59元,報酬率也超過10%。若可經常追蹤觀察,可掌握較好的買賣價位。

三,定時定額投資全球小型股基金
若要將投資分散至全球則可選擇全球股票型基金,主要搭上全球景氣列車,不需要特別挑選投資區域或國家,而其中全球小型股基金的股價波動度也大於大型股,更適合年輕人投資。


當然,股票投資會受到景氣波動風險的衝擊,因此,要懂得看全球經濟趨勢變化,適度的獲利賣出,才能持盈保泰,這是進行理財時需要學習、強化的能力。不過,對想購屋的年輕人來說,先開始強迫投資理財,才是更重要的第一步。

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農曆年前買房過戶最後一波 掌握3大議價原則

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
明年1月底即將告別小龍年迎馬年,民眾若想趁農曆年前購屋入新厝,可趁這幾周積極議價,專家指出,明年是選舉年,加上房市波動不明朗,購屋民眾只要展現誠意與屋主議價,說服屋主落袋為安,並搭配實價揭露訊息,有機會買到理想價格。年底面對政府積極查稅、售屋所得申報方式改變、房價已達「天花板價」的疑慮,有些屋主也試試水溫,交給房仲委售,民眾不妨掌握議價3招。

 
民眾可鎖定房價盤整但卻有重大交通建設的地區議價。(好房News記者陳韋帆/攝影)

第一、高房價只剩「有誠意、有能力」的人購屋
全國不動產總經理石吉平指出,長期觀察房市、有看屋做功課的民眾,此時若遇到不錯的價格打算進場,適時展現誠意,就能獲得議價優勢。他說,現在市場只剩「有誠意與有能力」的人看屋,尤其大部份民眾買不起,因此告訴屋主「有能力」就具有議價立基點,否則許多民眾打高空砲、亂砍價,屋主未必有興趣談。

第二、獲利了結潮來襲 說服屋主落袋為安
今年下半年許多奢侈稅閉鎖物件解禁,讓前兩年受壓抑的交易一次爆發,所以土增稅已經創下史上新高。大師房屋總經理陳建慶建議,民眾也可說服屋主獲利了結、入袋為安「先賣先逃」,搭配實價揭露訊息,從中積極議價,屋主在房市多空不明、泡沫化聲音四起時,也較願意讓價。

第三、鎖定量大盤整區

若位於精華地段房屋,不管房市多頭或空頭,議價空間一定比較小,但民眾可鎖定潛力區,尤其是現在推案量大、有投資客拋售區積極議價。舉例來說,2年前奢侈稅上路前夕,北大特區被視為「慘況區」,但人口移入、台北大學帶動大學城居住品質,現今卻是穩定交易區。又例如新莊副都心、頭前段,目前推案去化速度慢,但未來有機場捷運、捷運環狀線重大交通建設交會,的確有機會趁此時逢低議價。

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2013年12月17日 星期二

房產名人堂/崔媽媽執行長呂秉怡 捍衛弱勢居住權不退縮

好房News記者馮牧群/專訪
一對高齡八十多歲的老夫妻要出租持有的4樓老舊公寓,不想委託坊間房仲,於是從張貼租屋廣告到帶看都自己來,崔媽媽基金會介入免費協助後,多次親訪建立信任感,最後順利找到租戶,為夫妻倆省下不少麻煩。「幫助弱勢與愛心服務,正是崔媽媽成立的使命」基金會執行長呂秉怡說。

 
呂秉怡認為台灣租屋市場體質欠佳。(好房News記者陳韋帆拍攝)

「三高三低」現象 讓住宅市場失衡
高房價時代,社會充斥越來越多的「居住不正義」,弱勢族群的居住權益更顯重要,呂秉怡認為,「三高三低」現象是台灣房市面臨的最大問題;首先是「高自有率」,台灣多年來住宅自有率達八成以上,出租住宅占比卻只有10~15%,遠不及歐美國家,只租不售的公營住宅至今只有7000~8000戶,更是世界排名倒數,其次,台北市的房價所得比在世界數一數二,「高房價所得比」象徵民眾的居住痛苦指數居高不下。另外,全台150多萬戶空屋形成的「高空屋率」,顯示很多住宅並非自住而是投資用途,造成房價與空屋量同步成長的吊詭現象。

人家說台灣是房地產投資天堂,持有或交易成本幾乎為世界最低,僅為美國的1/10,呂秉怡舉例,「帝寶」每年的房屋稅比管理費還便宜,房屋稅加上地價稅金,甚至還低於汽車燃料稅與牌照稅,如此「低稅率」造成政府稅收短缺,只好犧牲投入居住政策的預算;不僅如此,台北市連破舊老公寓的總價都要數千萬,住宅品質卻很糟,這樣的「低性價比」在國外少見。最後,台灣只有0.08%的住宅為公營出租住宅,且集中於雙北市,比例嚴重失衡,欠缺租屋導向的住宅政策。

租屋平台績效差 壞在錯誤定位
社會住宅興建緩不濟急,於是內政部近期與崔媽媽基金會合作,成立公部門租屋平台,藉以媒合弱勢租客與愛心房東,目前雙北市、台中市、雲林縣、台南市及高雄市皆有服務。然而,呂秉怡透露,平台上路2~3個月來,營運績效非常不理想,總計六縣市只有7案刊登上線,其中竟只有台北市副市長張金鶚提供的物件媒合成功,因而被立法委員K得滿頭包。

分析失敗原因,呂秉怡認為是公部門租屋平台缺乏市場區隔,若提供與民間房仲業者一樣的服務內容,將注定失敗。「重點不是網站,而是實體服務」,找到具有公益或社會服務經驗的營業員及經紀人才是關鍵,此外,台灣大部分的租屋市場都是「檯面下」交易,若誘因不夠,篩選物件門檻又高,很難吸引原本就排斥弱勢族群的房東加入,政府提供的條件至少得比房仲網站好才行。


呂秉怡指出,坊間業者重視前端的媒合與成交,崔媽媽基金會則關注租後的管理、修繕、點交等後端事項,甚至房東也是協助的對象。協助弱勢族群與年輕人、健全台灣租屋市場,進而舒緩高房價問題,是崔媽媽一直以來的宗旨,也是大環境越不好,NGO(Non-Governmental Organization,非政府組織)越須努力達成的目標。


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別被房貸數字給騙了! 省錢「比價5訣」大公開

好房News編輯中心/整理報導
QE可能即將退場,對民眾而言「貸款」也將邁入不斷攀升的時期,這個時候千萬別被房貸利率的數字給騙去,因為辦理房貸時不只是只有數字高低,其他還有其它服務和費用成本,房仲特地整理出「比價5訣」,讓大家省下不少房貸成本。

 

第一訣:「兩段」不比「一段」好
許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要,但是別忘了多數的銀行,第1年或前24期的利率都比較低,但是別忘了第2年或第3年,才是你要繳的後面10多年的利率,台灣房屋智庫發言人張旭嵐就表示,「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

第二訣:「固定」優?「機動」划算?
無可厚非若是採固定利率,銀行當然潛在成本比較高,但是對民眾來說可是要看金融市場的走向,因為像最近QE可能即將退場,那利率上升機率偏高,固定利率房貸就比較吃香,若預估未來利率波動不大、或利率將下修,則可選擇機動利率。

第三訣:別陷入「數字」的迷思
別只注意銀行之間利率差了零點幾,如果算上手續費、帳管費、鑑價費、帳戶管理費及作業費或是代償費、代書服務費、地政規費、書狀費,那可能延伸出的費用就差了很多,房仲就表示,在比較利率的同時,了解附加費用才能清楚分析成本。

第四訣:「早還」要罰多少?
別以為身上有錢就想把貸款還清,或是別家便宜就想轉貸,因為不少銀行都會針對貸款戶,收取「違約金」,尤其是「提前部份還款」或「提前清償」,違約金是多少得好好問清楚。


第五訣:貸款年齡皆不同 想貸20年還是30年?那得注意多半銀行可有一項「年齡和年限不超過75年」的限制,像是50歲以上,無固定收入的民眾,利率就比不上年輕有穩定工作的人,這時候有的房仲會建議用子女的名義申請房貸,但也得注意家人與銀行的往來與收入高低,都會影響貸款的額度與利率。

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2014倒底是不是買房好時機?

文/吳光中
畢業三十年,有同學從加州回台探親,同學們難得聚餐,最熱門的話題竟然是「該不該買房?」。

 
O小姐在新莊副都心買了間十坪的小房,雖然就在捷運站旁,有地利之便與交通建設的加持,但入手價五十萬元一坪,嫌高,她仍舊害怕房市反轉而憂心不已;H君則是手上有閒錢,一直在尋找標的,聽說汐科站附近下個月有一公設比僅十九%的新建案要推,立刻眼睛發亮。

同一市場,有人看多,有人看空,本來就是正常,不過這一波房市多頭,從SARS之後連漲十年,倒是頭一次,我們回顧房市從民國六十年至今,有三波漲勢,都沒有這次久,而且這次的漲幅也最大,逼使政府出手打房,限貸令、奢侈稅相繼出爐,連彭總裁都出來說「利率不可能永遠不變」,敏感的人已經嗅出山雨欲來的味道。

如果房價會跌,會從那裡開始?根據今年第三季國泰房地產指數顯示,桃竹地區的推案量約為北市的五倍,甚至超越新北市。因此「推案量」是一個指標,因為推案量大也意味著潛在賣壓大。所以房市專家認為林口、淡水、青埔面對大量推案及漲到頂點的房價,再再顯示潛藏危機。


現在是不是買房好時機?對自住者而言,倒是好消息,因為看空的人愈來愈多,一些平常不會拿出來賣的好物件開始湧出,自住者可以保留彈性,精挑細選,台灣的房地產向來對「愛台灣的人會加倍奉還」!

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聰明投資客已停止進場

文/Sway
我有投資客的朋友跟我分析:「2016總統大選前,照過去藍軍勝出的方法,應該會在那年初推出打房政策,打的房價歪歪叫,再推出首購優惠、青年住宅政策,讓那些全國近五十%薪水只有三萬元的人,感激的投下一票。綠軍要勝出也不是沒有方法,一樣是打房政策,先打親藍建商最愛的台北市、台中市房價,再打更高豪宅稅來表面叫富人多繳錢,接著一樣推出首購優惠、青年住宅政策。」

 

那然後呢?我問。

「所以我現在已經把該賣的房屋高價賣掉了,雖然感覺再持有,還有些賺的空間,但我不賺最高點,而是賺最多獲利,你忘了,奢侈稅還有兩年,所以從2016年初回推,2014年初就是離場的關鍵點,跑不掉的,就只能再抱兩年,然後等著藍綠大選前被任人宰割。」

那你這「還有些賺的空間」是啥?我又追問。

「明年縣市長、議員、里長的七合一選舉,是地方首長綁樁腳、里長顧里民的時刻,雖然是年底才選,但選舉前後為了討好地方金主,該有的利多不會少,中央也不會在此時用力打房,因為執政黨也想綁樁,管你這個黑心嘴罵再多,選舉前後都只有利多,沒有利空。」

中央、地方此時都不打房,只派個國稅局跟央行來敷衍,再動不動用GDP來恐嚇一下,說房價不宜打,一打會打到有房階級,打掉八五成自有住宅率的多數國民。

我沒忘記有幾十萬人是有三間以上的房,對照近一半的國民薪水不到三萬元,無房者應該才是多數的國民,但有房者應該是會去投票的多數。

「是啊,你看,該拆的違建、危險山坡地,內政部長都不太鳥了,更別講地方政府權限的工業住宅、夾層屋、炒重劃區地皮,現在正是無法無天的時刻,而中央剛好頻頻放出民生議題來轉移焦點,過去有毒飲料、假麵包、假布丁、混油混米,以後還會有更多毒物出籠,好讓大家忘了房價有多貴。」

那你應該明年底再賣呀,不就可以賣到最高點?我追問。

「明年?到時就會人擠人擠死人,我今年賣屋二個月就可以賣掉,明年上半年賣屋可能要三個月才賣得掉,如果下半年要賣屋,大概要排到後年才有機會賣掉,除非一毛也不漲的賣,那我乾脆今年先賣,至少還可以多賺一年的利息。」

專業的投資客賣屋還會想到售屋潮的問題,畢竟一個社區如果是投資客買進的這種,大型社區大概要三、四年的時間,才會消化完,而現在都流行一窩蜂推案,幾個社區的投資客要賣掉手上的房,都要等很久。


「你忘了奢侈稅啊?一綁兩年萬一遇到藍綠都要打房,就要持有到選舉結束,如果藍軍又推出三年、四年的奢侈稅,那不就一綁更多年?機場捷運、淡海輕軌、新莊副都心,我都卡過投資十年以上,這次不會再傻了。」

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民眾忘了買房會賠 陳建慶:房市泡沫早晚破!

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
明年房市會怎麼走?適不適合買房?大師房屋董事長陳建慶指出,政治與政策因素是左右房市的重要關鍵,尤其2014年是選舉年,能否平抑高房價民怨,也會牽動選情,因此積極的打房政策是可被預期的,他也警告,房市泡沫只是早晚的問題。

 
大師房屋董事長陳建慶認為,房市有泡沫化風險,只差催化劑。(好房News記者陳韋帆/攝影)

陳建慶指出,明年七合一選舉啓動,打房勢必加碼,房市風險因素較難以預料,因此建商多希望儘快推案明年329檔期將暴量演出。至於價格趨勢,他認為,頂級豪宅價格「回不去」,尤其明年有松濤苑、陶朱隱園幾大豪宅領軍,這類豪宅勢必會再創新高,但一般性住宅卻得面對高價危機。

陳建慶說,所謂地段不對、產品規劃不夠氣派這類「假豪宅」,奢侈稅施行這2年已經被打回原形,而明年來看,北市總價要達1億元以上的豪宅,才算超低風險的置產標的;反之,新北市推案量大、餘屋多、點燈率低、高槓桿操作的區域,就屬高泡沫風險區。

陳建慶點出,2008年之後兩岸政治穩定、遺贈稅降至10%,台商、華僑資金回流都是帶動房地產的重要因素,更讓民眾遺忘買房會賠錢這檔事。他說,過去10幾年買預售屋慘賠、斷頭的狀況處處可見,20年前住宅貸款平均利率10%,國宅優惠貸款利率也要5%,反觀現在利率不到2%,長線升息在所難免。


不過他也指出,所謂頂級豪宅、店面與旅館,在兩岸可望簽署服貿協議以及台灣是兩岸四地唯一具有房屋所有權的特性架構之下,都讓這些產品具有非常大的想像空間。

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若房市反轉 港都撐得住「補漲」反蝕? 

好房News記者馮牧群/採訪報導
近年南台灣房市瘋狂上演補漲行情,土地、住宅交易不斷創價,重大建設帶動地價上揚,因此配合實價登錄及火熱市況,高雄市103年公告土地現值一口氣上漲10.4%,調幅創近10年之最。不過,由外地投資買盤撐起的補漲行情,萬一遭遇市場反轉,供給大過需求的狀況可能讓港都房市難有招架之力。

 
高雄房市補漲兇猛,歸因於近年外地的強勁買盤。(好房News記者林美欣拍攝)

公告現值揭露後,坐落高雄市中山二路、三多四路口的大遠百接手地王寶座,地政局分析,由於亞洲新灣區各項建設投入,鄰近地區商業活動型態多元化,加上地理位置優越,大遠百的地王寶座實至名歸;北高雄凹仔底博愛路附近因有漢神巨蛋的經濟消費力,地價表現也很亮眼,讓港都地價呈現雙核心發展。

此次公告土地現值調整明顯的,以交易熱門區、已開發區及都會區域擴大發展區域為主,像是美術館周邊、左營區博愛路、楠梓高雄大學區段徵收、高雄新市鎮區段徵收、鳥松區段徵收、鳳青重劃區、牛潮埔重劃區、40期、41期、60期重劃區土地都是調整重點。

地政局長謝福來指出,鳳山區受惠大東文化中心、衛武營文化中心及都會公園、捷運沿線等重大建設投入,堆疊地價成長迅速;仁武區在市縣縫合後,地價相較都會區合理,因此發展迅速,另在生活機能完善的鼓山區,也是公告現值向上反應的指標。公告土地現值的調整,反應市場與發展現況,也是建設成果的真實呈現,高雄市103年總計劃分1652個地價區段,其中八成地價調漲,兩成地價持平。


這些年港都的房市榮景有目共睹,但不容忽略的是,「就業機會」一直是高雄房市很大隱憂,工作機會不夠多,居住需求自然受影響,當豪宅新案每坪喊價50~70萬元,早已是高雄人眼中的「天價」,在買氣多半來自外地投資客群的情況下,一旦房市逆轉,自住客越來越買不起房,價格下修力道恐怕比大台北地區更為強烈。

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2013年12月13日 星期五

時機歹歹 購屋掌握5招保值抗跌法

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
年底房價已經達高點的疑慮四起,有許多專家認為,當中南部房市成為主流推案地區、法拍投資客玩持份件等冷門商品,甚至輪漲、補漲消息釋出時,都是房市危機,因此年底至明年有打算購屋的民眾,不妨掌握5大要點購買抗跌、能增值的房屋。

 
掌握購屋抗跌模式,就不怕房市空頭。(好房News記者陳韋帆/攝影)

抗跌1Location至上
步行至捷運站10分鐘內的物件,因具有捷運便利性,房價不僅抗跌,甚至若未來規劃雙捷運交會,還會有增值優勢。此外,大台北地區具有通勤題材的台鐵沿線,鄰近車站也不怕跌價。

抗跌2、重大交通建設是否通行?
交通建設分小型與大型,例如新設道路開通、快速道路通行,都是小型至中型的重大交通建設,而大型建設如捷運線,即具有高度增值潛力。因此購屋時,若能掌握重大建設前景,就有機會邊住邊增值。

抗跌3、擁有都市計劃、舊區段改造前景
都市整體環境提升或舊市區改造也是支撐房價的優勢。例如,北大特區早期雖大多民眾認為地段偏遠,但如今整體重劃區發展趨近成熟、棋盤式道路規劃釋出公共空間,讓北大特區持續增值。

舊區段改造,如萬華、大同因京站商場進駐,讓周邊閒置店面、房屋又活絡起來,因此可推估未來雙子星計劃也能讓大同、萬華再起。

抗跌4、只玩補漲行情區段不要草率進場
如果都沒有重大建設加持、交通位置又相對弱勢,更並非位於具產業人口移入的重劃區,單純的「補漲題材」房價會比較危險,很容易在房價補漲之後,若區域房交易量低又沒長線支撐房價的主力因素,房價很容易回跌。


抗跌5、找行政區之中優質生活圈 每個人買房需求不同,例如工作地點在板橋、土城,就未必要往台北市移動,而可評估通勤時間選擇生活圈。切記要選擇一個行政區中屬於前段班的優質生活圈,例如鄰近採買商圈、附近有運動中心、公園,即使面對房市空頭衝擊,也不易跌價。

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日子難過!有殼族明年3稅加重

好房News記者蔡佩蓉/採訪報導
政府打房從「萬萬稅」開始著手,包括各大都會區近期公布明年土地公告現值調漲幅度,代表明年售屋的土增稅、贈與稅都會提高,其次,北市售屋所得從原本「分區課稅」改為「分級課稅」,此外,有出租房屋的包租公婆也要留意國稅局積極查個人租賃所得。

 
房市明年「交易稅」增加不少。(好房News記者陳韋帆/攝影)

政府針對房屋「交易稅」打房愈來愈重!明年有殼族要特別留意3點。

1、土增稅 今年各大都會區土地公告現值都調升,等於明年要賣房的人「獲利減少、成本增加」,假設持有地價幅度調整較高路段的所有權人,可趁今年12月底售屋,可節省土增稅;明年包括遺贈移轉都要留意稅會增加。

2、售屋所得與財產交易所得稅 尤其是台北市售屋所得會從「分區課稅」改為「分級課稅」。此外,國稅局針對售屋所得採「實質認定」,尤其是屋齡較低的高總價物件會以購入與出售的總價,乘上「房屋所佔比例」的建物總價金額之價差課徵「售屋所得」,會比過去申報方式增加數萬元至數十萬元不等。


3、租賃所得 財政部也特別點名要針對「租賃所得」查稅,因此房東們要特別評估是不是要報稅,免得被檢舉漏報,其次,打算投資的民眾也要計算毛租金報酬是否合乎效益。

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加油站、豪墅淪法拍 嗅出房市景氣風向球

好房News編輯中心/綜合報導
近來法拍市場罕見加油站淪法拍,而具象徵的陽明山豪宅聚落,近兩年來也陸續有豪墅流入法拍市場,下週還將有一戶「陽明帝景」透天別墅將在士林地院法拍。由於近年來全台各地房價漲幅明顯,屋主脫手容易,也讓法拍市場顯得冷清。有專家就建議,名宅是否標脫,透過標脫價格與行情差距,就能嗅出房市景氣風向球。

 
近來加油站罕見流入法拍市場。(好房news記者 陳韋帆/攝影)

根據蘋果日報報導,日前中油傳出年終獎金將發3.19個月,令一般上班族稱羨,但現在媒體調查卻發現,全台光是待售、待法拍的加油站就有十多間,尤其對法拍市場來說,加油站淪法拍算是十分罕見。

而近期台中就有兩家加油站待法拍,104法拍屋總經理籃茂山接受蘋果日報採訪時表示,一般加油站多靠近馬路,且佔地面積大,若是能變更使用,還是相當有市場及投資價值。

除了加油站淪法拍外,連陽明山豪宅聚落近兩年也陸續有豪墅淪為法拍,由於陽明山素地有限,豪宅具有稀有性,但近日待法拍的「陽明帝景」因屬於大型開發社區,市場待售有九間,去化速度和過去相比,算是相當緩慢。

由於過去法拍市場被視為房市反指標,當房市景氣差時,加上利率變高,屋主付不出房貸,又來不及轉手,就容易淪落到法拍市場。但因近年來奢侈稅限制,桃園、高雄、台中等地房價漲幅明顯,屋主脫手容易的情況下,導致法拍市場物件數量明顯減少,也讓法拍市場比過去單純,自住及置產比重也拉高至6成。


對於今年陸續有名宅流入法拍市場,有專家就認為,不論是否標脫,或是透過標脫價格與行情差距,就可看出房市景氣風向球。

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