2014年12月26日 星期五

中古屋買氣夯 網路點閱率攀升

聯合報 記者江碩涵/台北報導

今年房市轉涼,新成屋買氣觀望,但台北市5年內新成屋房價今年仍小漲3%。 記者徐兆玄/攝影
今年房市轉涼,新成屋買氣觀望,根據永慶房仲網統計,今年台北市5年內新成屋雖然房價仍小漲3%,但網路點閱率指數年減幅高達15%,反而全台中古屋年漲幅5%至9%,且4大都會區中古屋點閱率皆成長,顯示中古屋買氣比新屋買氣稍好一些。
根據永慶房仲網統計4大都會區網路點閱量及市場開價行情,今年僅台北市新成屋點閱率下滑15%,新北市、桃園縣、台中市都分別成長11%、118%、56%,不過新成屋房價漲幅逐漸收斂,台北市新成屋僅從去年每坪81萬元漲至83.8萬元、小漲3%,新北市、桃園縣、台中市則分別小漲7%、4%、3%。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,台北市近2年來土地取得成本高、預售屋、新成屋價格不斷攀升,使得新屋行情居高不下,但也因為新屋房價高於民眾購屋預算,也達到民眾購屋天花板,以致單價較高的新屋轉冷,市場無論是詢問度或買氣都微幅下滑,買屋族群轉向屋齡較高的中古屋。
值得注意的是,今年開始桃園的新屋網路點閱率大幅攀升1.18倍、中古屋網路點閱率也高達71%,都是4大都會區最高,顯示詢問度相當高。
黃舒衛分析,也是因為大台北房價貴,不少有意購買新屋的消費者只好轉向桃園看屋,尤其是龜山一帶距離林口近,受惠於機場捷運通車等利多消息,加上年底桃園已升格,近期詢問度、買氣上揚,也顯示民眾購屋預算不變的情況下,只好向外移動購屋,桃園反而受惠。
台中市今年新屋、中古屋點閱率分別增加56%、51%。台灣房屋智庫研究員洪佩君分析,台中房價尚屬平易近人,且以同一區域比較,新成屋的屋齡新、屋況好、社區擁有公共設施,通常較具吸引力,一般家庭也較偏愛新屋;但對於預算較不足的年輕家庭來說,則可輕移民至鄰近平價區域或購買中古屋,兩種產品的市場區隔明顯,無論買氣或詢問度都高。
黃舒衛表示,年底一向是房市旺季,今年因為政府打房、選舉議題影響,使得旺季不明顯,不過隨著選舉告一段落,且部分屋主開始鬆動價格,讓價空間增大,有自住需求者不妨趁著年底開始培養看屋習慣,以本身經濟負擔能力及產品機能性作為優先條件,選擇具有公共建設與交通利基題材的房屋,保值能力較佳。

土地公告現值 全國平均漲12%

經濟日報 記者楊文琪/台北報導

內政部昨(24)日表示,明年度公告土地現值作業,已陸續由各直轄市、縣(市)地價評議委員會評定完成,預估全國平均調升12.04%,並以澎湖縣調升24.92%最高。
六都的土地公告現值全都在10%以上,其中,新北市、高雄市的調幅均為15.17%最高。至於全台地王仍為台北市信義區的台北101大樓,每坪地價高達563萬元。
內政部政務次長陳純敬說,各縣市公告土地現值,大多數都達到內政部要求須達市價九成,愈來愈接近市價。
由於公告土地現值攸關土地增值稅的課徵金額,而土增稅是地方稅,地方政府若要增加稅收,相信未來還會逐步調高公告土地現值。內政部暫時不會要求地方政府繼續調高公告土地現值。
據內政部統計,明年度的公告土地現值與今年度相比,各直轄市、縣(市)均調升,其中澎湖縣24.92%、金門縣17.91%、宜蘭縣16.57%為調幅最高的前三名。
陳純敬分析說,澎湖縣之所以調最高,是因為他們公告土地現值偏低,為符合內政部達市價九成的要求,所以調幅加大;金門除了要達市價九成外,近年來金廈小三通往來熱絡,不少業者前往投資飯店、免稅店,使得當地地價上漲有關。
在這次調升中,包括台中市、新竹縣、新竹市、澎湖縣、屏東縣、金門縣等六個縣市,都還未達到市價的九成。新竹市公告土地現值只有市價的70.11%,為全國與市價差距最大的縣市;台中市公告土地現值為市價的85.67%,是六都中唯一沒有達到市價九成的直轄市。
陳純敬認為,近幾年各大都會區房價持續上升,且因2012年8月起開始施行實價登錄政策,交易資訊揭露,市場行情透明,公告土地現值更應反映市場動態,今年已調升14.21%、明年再調升12.04%,且占一般正常交易價格,全國平均從今年的86.25%提升至明年將達88.68%,已更接近市價。

明年房貸 看不到2%以下利率

聯合報 記者羅兩莎/台北報導

華南銀行副總經理高榮成昨天說,國內房地產受利率看升、房地合一課稅等衝擊,明年房市將呈「量縮價跌」局面,蛋黃區(精華地段)房價可能盤整或微跌,蛋白區則有10%至15%下跌空間,屆時房市轉為買方市場,市場氣氛有利購屋者。
高榮成認為,明年市場看不到2%以下的利率,新承做房貸利率將進一步上調,尤其非自用住宅貸款利率,利率將自目前的2%以上調升至2.2%以上;同時,土銀、合庫及台銀等各大型行庫也說,目前新承做房貸利率已普遍在2%左右。
房貸龍頭土銀也說,除少數條件特優的客戶仍有機會爭取到1.95%的利率,其餘大都在2%左右;台銀亦指出,目前是以2%為中值,上下加、減碼0.05個百分點,即介於1.95%至2.05%之間。
此外,在央行、財政部及金管會聯手打房下,各銀行房貸業務成長明顯趨緩。據統計,11月分雙北市、台中、台南、高雄及桃園等6大都會區房屋移轉棟數年增率全面衰退。

青年安心貸 限縮資格

經濟日報 記者吳佳蓉/台北報導


為使青年安心成家貸款資源,能留給真正需要的年輕人,財政部修正規定,以防轉貸投資行為,限縮申請資格,2015年1月1日起,新購入六個月內的房屋,才可申請。
國庫署表示,青年安心成家貸款利率全國最低。舉例來說,若採機動利率,目前前兩年利率為1.72%,第三年起為2.02%,低於市場利率標準;只要申請者年齡大於20歲,且本人、配偶及未成年子女名下沒有房子,就可申請,額度最高500萬,目的在降低青年購屋壓力。
但國庫署發現,部分民眾原在民營銀行貸款購屋,由於民銀貸款利率常是「先低後高」〈初期兩、三年利率低,而後轉高),待利率轉高後,就轉貸青年安心成家貸款,以持續享有低利率優惠,將此做為理財工具。
國庫署強調,市場利率逐漸走高已是趨勢,青年安心成家貸款是相當珍貴資源,應提供給最有需要青年,而不是變成個人理財手段;因此修正規定,限縮為新購六個月內的房屋,才可申請。

投資客東移 礁溪見6字頭房價

聯合報 記者江碩涵/台北報導

北台灣房價漲翻天,炒房資金往宜蘭移動。根據住展雜誌統計,宜蘭礁溪自2008年金融海嘯以來,預售新成屋房價從每坪12.9萬元漲至31萬元,飆漲1.4倍,甚至有新建案開價每坪達60萬元、成交價也到45萬元以上,令人吒舌。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,央行對台北桃園地區進行信用管制,投資客大舉東移,宜蘭礁溪、頭城房價也蠢蠢欲動。根據住展雜誌統計,宜蘭礁溪預售新成屋房價從2008年每坪12.9萬元漲到現在每坪均價31萬元、飆漲1.4倍,頭城則從每坪10.8萬元漲到25.1萬元,漲幅1.3倍。
礁溪新興重劃區不少新建案開價已站上6字頭,如「吾奧」開價每坪56萬元、「the ONE」和「PARK ONE」皆開價60萬元。何世昌表示,礁溪、頭城這幾年漲幅過高,尤其奢侈稅排除都市計畫外、農業、工業用地,礁溪、頭城不少建案符合以上條件,也因此吸引熱錢東移炒作,成了打房政策下的「漏洞」。
他分析,以目前礁溪、頭城房價飆漲速度,這2區被央行列入房貸信用管制區的可能性愈來愈高。
景文科技大學副教授章定煊表示,宜蘭礁溪、頭城房價的確炒作得相當激烈,但也因為規模不夠大,且不少新建案其實屬於商用不動產,購屋者以休閒、置產為主,與一般住宅市場脫鉤,不見得會引起央行關注。
他分析,近期熱錢四處流竄,尤其又以不受奢侈稅、政府打房政策影響的區域為主,宜蘭或中南部農地、工業用地以及海外不動產都成了熱錢炒房區域,雖然短時間一般房市交易量仍冷,但台灣利率低、熱錢仍多,短時間要看到房價崩跌難度還是高。

2014年12月19日 星期五

買家斡旋金 該付不該付?

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房市轉向買家市場 斡旋金給多反而有風險 要約書其實也行得通
房市最近湧現售屋潮,許多好物件紛紛出籠;看到中意的房子想委託房仲出價,該付斡旋金,還是簽要約書授權房仲代表出價即可?
多數房仲都會要求先出拿出一筆斡旋金,並強調「這樣比較好談」,這在景氣好時,確是如此,但現在時機不同了,專家認為,除非物件特殊搶手,大部份都只要簽要約書即可。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,斡旋金、要約書是委託房仲出價的兩大方式,當然,看中某一物件,也可口頭出價,請房仲直接轉達屋主,但這樣做屋主通常不太願意談,一來無憑無據,誰知道是不是真的有買方這樣出價。
二來,買方隨口出個價,屋主就同意談,可能會給買方一個訊息,就是屋主很缺錢,可以殺很多,對賣方很不利。
房仲則更不願意接受這種口頭委託,主要也是因為太沒保障,依照買方所出的價格,辛苦談成了,買方可能認為還可以再殺不認帳,可能另找別人出價,更可能一切只是隨口出出,沒有打算真的要買。一切努力,將只是白做工。
徐佳馨說,由於口頭出價對賣方、房仲太沒保障,因此市場發展出斡旋金、要約書兩種委託房仲出價模式。
斡旋金就是先拿出一筆錢,請房仲代為向屋主出價。通常是房價的2%至5%,譬如屋主要賣1300萬元,買方決定殺到1000萬元,那就先拿20~50萬元交給房仲去斡旋。
房仲常會建議提高金額,拿個一成,甚至一成以上,屋主見錢眼開,會更容易成功,但這在競爭對手很多的時候,才需要這樣做,現在並不需要,除非實際到現場看到真的很多人在看屋,那麼也是先付5%以內斡旋金就差不多了。
付斡旋金出價,如果屋主同意你出的價格並簽下同意書,斡旋金就會被自動轉為訂金,如果這時反悔,訂金會被沒收;這是斡旋金不要給太高的原因。
付了斡旋金之後,要記得註明斡旋期,通常是三到五天,斡旋不成,房仲必須立即將斡旋金歸還買方。有些房仲為了賺仲介費用,會想盡各種藉口拖延歸還斡旋金,以便另找物件,但可能衍生糾紛,白紙黑字,就不會有問題。
另外,現在銀行貸款變數很大,建議斡旋金合約上也要註明如果銀行貸款成數不足,合約自動解除。
要約書則是不拿錢直接委託出價,很多房仲會說這樣比較沒有用,但現階段是買方市場,未必如房仲業者說的較無用。要約書上有名有姓有地址,有出價金額,景氣好時,確實比較沒有「競爭力」,但現在很多房子賣不掉,有要約書,屋主也多願意談。
要約書雖然沒有先拿錢,不過現行房仲所提供的要約書版本,都有註明如果議價成功,簽約的買方反悔,要支付3%的違約金。這項規定頗有爭議,因為這是業者自己加上去的,內政部制式版本並沒有這一條,買方真的反悔違約,雙方官司有得打,這也是房仲多希望付斡旋金的原因之一。
避免事後糾紛,簽要約書寫出價金額時,建議要先了解市場行情,然後稍微出低一點,屋主同意就賺到,不同意也可再往上加。

高雄土地現值 漲15.17%

經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

高雄市地政局昨(18)日公布,2015年土地公告現值平均調漲15.17%,與新北市並列五都最高,地王由中山路與三多路角地的大遠百百貨現址蟬聯,每平方公尺土地現值50萬元,較去年調漲逾50%,每坪約165.3萬元。高雄地價大漲遠東、亞泥集團受惠大。
地政局指出,明年土地公告現值大幅調漲,主要是貼近市價,往後幾年行情可能趨於緩和,大增機會不高。
全台五都2015年土地公告現值陸續出爐,新北市平均調幅15.17%,與高雄並列調幅最高的城市;五都調幅都在二位數以上,與這二年房地產行情上漲相呼應。
高雄市38個行政區,以鼓山、左營、楠梓、前鎮、小港、仁武、鳳山等區調漲幅度較大,主要受到捷運、高鐵、亞洲新灣區等建設或議題帶動。另外,海科大、高雄大學、福誠、紅毛港、高坪、橋頭新市鎮等區段徵收區,加上鳳山的鳳青、牛潮埔等重劃區,因新開發房價相對合理,成為今年買賣交易熱區,行情穩步墊高。

助弱勢租屋 政院通過愛心房東條款

行政院會今天(18日)通過「住宅法」修正草案,未來房東若出租房子給接受政府租金補助的房客,租金中的政府補貼額度不用併入課徵綜所稅,盼提高房東租屋給弱勢家庭的意願。
為落實住宅租金補貼政策,行政院會18日通過「住宅法」第12條之1、第54條修正草案,未來房東若出租給符合領取租金補貼資格的房客,將可享有綜合所得稅減免優惠。
目前內政部提供弱勢家庭每個月新台幣4千元的租金補貼,根據修正草案,政府補貼的租金額度將可免課稅,也就是房東在申報綜合所得稅時,可減免每年4萬8千元的租賃所得。若立法院今年三讀通過這項修正,最快明年可實施。行政院發言人孫立群轉述說:『(原音)這個草案的修正是為了落實住宅租金補貼政策,提高房東出租意願,協助無力購屋的家庭居住在適合居住的住宅,並明定實施年限為5年。』
愛心房東條款上路後,房東預計1年可省下1萬元稅金。根據內政部估計,目前全國領取補助的租屋戶數共2萬5千戶,可望因此增加到3萬5千戶。

房貸族小心 彭老:隨時可能升息

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕
暗示「適度寬鬆」已成過去式
中央銀行昨雖如預期,連續十四季維持重貼現率一.八七五%不變,但央行總裁彭淮南強調,貨幣政策基調仍為「中性」,暗示「適度寬鬆」已成過去式,隨著美國明年重啟升息循環,台灣升息腳步也越來越近。
利率將視物價、經濟情勢調整
彭淮南以「隨時都有可能!」再次提醒房貸族注意利率變動風險,他說,台灣就像美國聯準會(Fed)一樣看數據說話,利率的調整,將視目前及未來物價展望,還有國內外經濟、金融情勢來做決定。
彭還說,現在台灣實質利率是正的,但央行內部預測明年CPI(消費者物價指數)年增率約在一.一%至一.二%間,高於主計總處預估的○.九一%。
彭淮南昨準備長達五十一頁參考資料,並再度搬出白板化身「彭教授」,首先對外界認為只要放手讓新台幣匯率升值,就可提高以美元表示的名目人均GDP(國內生產毛額)提出反駁。
他也強調台灣無須師法日本「安倍經濟學」,並以十九世紀美國知名作家馬克吐溫的經典名言「歷史未必重演,但相似的事件卻會一再重複」,說明日本重蹈過早調升消費稅稅率覆轍,經濟再陷衰退。
經濟陷困境 鼓勵結婚生小孩
對於台灣近年經濟成長率很難突破四%,彭指出,從供給面來看,這是結構性(低生育率)問題,要鼓勵大家早日結婚,多生小孩;就需求面觀察,台灣最大市場在中國,兩岸如何產業合作是重要課題。
展望明年,他說,GI(環球透視)及亞洲開發銀行(ADB)皆預測台灣明年經濟成長率為三.六%,主計總處則為三.五%,然而,世界不確定性因素太多,所以要有新的思維並看得遠一點,調整自己來適應瞬息萬變的外在環境。

明年房市看跌率4成

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕
房仲業者昨發布房產趨勢報告,對於明年第一季與全年房價,看跌比率高達4成,顯示選後民眾高度期待房價出現修正。永慶房產集團協理黃增福指出,明年房市要降價才能打破僵局,預估價格需修正5~15%,才能吸引購屋民眾進場,成交量才有可能回升。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,調查結果顯示,明年第一季房價看跌比重仍高達40%;不過,相較上季看跌比率高達52%,看跌氛圍已經趨緩。
回顧今年房市交易價量表現,黃增福指出,根據內政部實價網揭露資訊,扣除兩年內新屋大量交屋案件,第三季六都中古屋成交均價相較第二季,除桃園上漲2.3%、台南市平盤外,其餘四都均出現房價修正,跌幅1.9~5%不等。
今年全國買賣移轉棟數全年推估約31.9萬棟,較去年衰退約14%。觀察1992~2014年來歷年的全國建物買賣棟數,今年交易量僅高於2001年的25.9萬件、1992年的31.2萬件,恐創13年來新低,顯示在政府政策壓抑下,房市交易量明顯受到壓縮。
買氣大幅衰退、價格鬆動的雙重因素下,部分屋主也出現鬆動,願意加大議價空間。根據永慶房產集團調查,全國網路住宅物件開價出現下修的比率達16.3%,其中台北市網路開價下修物件占比高達24.1%,新北市也高達23%,排名六都前兩名,顯示一連串的房市政策下,雙北屋主承受降價賣屋的衝擊相對較大。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,金融海嘯時,連動債與股市大跌造成投資人資產減損,加上無薪假盛行,市場上極度悲觀的時候,房價跌幅大約1成,明年經濟展望GDP有機會維持3%以上,利率也沒有短時間大幅上漲的疑慮,且若讓價15%,有可能比房地合一的稅金還高,預料明年應是盤整或小幅回檔的機率較高。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,明年由於逼近總統大選,打房政策應該會加重,加上政府查稅聲聲催,因此不少屋主應會降價求售,但要降到15%以上,比較容易發生在賣壓較大的重劃區,其他區域並不容易。

2014年12月16日 星期二

房市冷 法拍也吹低總價風

記者徐義平/專題報導
根據法拍業者統計,近3年雙北市法拍建物平均成交總價有逐年往下趨勢,今年北市法拍建物平均總價約1994.93萬元,相較2012年台北市法拍建物平均成交總價達3757.86萬元,減幅約46.91%,新北市減幅也達37.83%。
房價高擠壓法拍獲利
業者解釋,近年房價已經上漲相對高點,導致法拍市場獲利空間大幅縮水,投資客不再高價搶拍,目前反倒是符合自住需求的低總價物件標脫機率提高。
根據寬頻房訊統計資訊,2012~2014年北市法拍建物成交總價依序為3757.86萬元、2065.01萬元以及1994.93萬元;每坪成交單價為52.97萬元、47.18萬元及47.31萬元。至於2012~2014年新北市法拍建物成交總價依序為1887.68萬元、1499.23萬元、1173.49萬元;每坪成交單價26.21萬元、15.38萬元及17.03萬元,均顯示雙北市總價逐年下滑,單價則向下盤整。
不過,因目前中古房市還有買盤承接,因此只要資金周轉有問題的屋主願意降價,便可以順利出脫,是法拍物件愈來愈少的主要因素。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,以目前狀況來看,法拍供給不增,拍定自然萎縮,現階段若要從中獲利,除低總價外,不少投資人也出手產權複雜的標的,難度提高也是市況轉淡重要因素。
至於雙北市法拍單價下跌幅度大,也與法拍物件本身的條件有關,推測前幾年投資客不斷追逐好標的,導致近幾年好標的稀有,加上低利環境造成法拍物件減少,目前流動的法拍建物多半條件較差,才會導致價格修正幅度如此大。中信房屋行銷企畫部副理江龍名認為,法拍市場續淡也意味著目前並沒有系統性風險疑慮,短期內應持續維持盤整格局,價格也難以有太大起伏。

「集資炒房」獲利3成? 名車男遭同袍控詐欺

TVBS
在網路上揪團炒房得當心!平面媒體報導有人指控一名杜姓男子,涉嫌成立「杜氏地產有限公司」以集資炒房為由向軍中同袍吸金,號稱3個月獲利3成,對方不但自稱和關中的兒子是同窗,還在臉書上還PO了不少與藝人的合照以及秀出名車,有人信以為真掏出數10萬投資,疑似事後對方避不見面,被害人已經提告詐欺,不過至截稿為止,杜姓男子沒有回應。
被指控詐欺杜姓男子(2009):「就是在經驗啊。」
學生時代是體育健將,出社會後積極想投入房產投資,杜姓男子在臉書上大方秀出銀色保時捷令人羨慕不已,之前也曾經PO過其他百萬車款,出入有百萬名車代步,杜姓男子似乎人脈也很廣,不少與藝人的合照,還在夜店,左擁右抱漂亮美眉,疑似就是如此,讓一些軍中同袍信以為真,想和他過一樣的生活,杜姓男子創立了買賣土地、房產的平台,他說集資炒房3個月可獲利3成,陳姓男子交出20萬積蓄,雙方簽約,對方保證會給本金加獲利35萬,但後來疑似爽約。同樣情況也發生在孫姓被害人身上,他投資40萬發現可能有去無回,追討結果,兩人都只拿回一部分現金。
社區管理人員:「二樓曾有一位姓杜的住在這邊,我們不知道他是公司還是住家。」
杜姓男子的公司100年便登記在敦化南路的社區,社區管理單位表示早就搬走不清楚營運狀況,查詢經濟部商工登記資料,公司資本額只有100萬,經營不到一年就變更,被害人擔心血本無歸已經提告詐欺。

【苦勞網】房地合一實價課稅方案遭反彈 巢運嗆:將公佈利委資料

【苦勞網】12月11日,巢運召開記者會,要求政府應堅持改革,依照既定時程推動「房地合一實價課稅」,以促進稅制公平與健全房市。巢運發言人彭揚凱表示,如果立法院內「利委」想要阻擋修法,將會公布其名下持有之房地產和地產業者間的關係,供民眾檢驗。
財政部12月8日在立法院財政委員會中提出「房地合一稅制之規劃情形」專案報告。依據財政部規劃,房地合一、實價課稅,出售不動產利得與一般所得將分離課徵,稅率比照薪資、股利等一般所得的課稅級距,按5%到45%分成六級累進課徵。然現場有數名立委反應,認為稅率過高,或是擔心影響房市。日前也有房仲業者、代銷業者公開表示反對。

公民平台房地產稅制改革專案計畫主持人花敬群表示,房仲業與代銷業擔心因分離課徵不動產利得,影響持有人出售意願,造成房地產交易量下跌。他認為,必須繼續透過不動產持有稅的改革來避免這樣的現象。他解釋,現行的房屋稅稅基採用公告現值,地價稅稅基採用公告地價,此二者通常比市價低很多,以致於國內房屋稅、地價稅長期偏低。如果要遏止囤房囤地的行為,應該要將不動產持有稅的稅基以實價登錄為基礎調高,並給予自用住宅較多的優惠。如此一來,非自用不動產持有的成本增加,就可以增加持有人出售意願,穩定不動產市場的成交量。

房地合一 估北市6成3交易得課稅

(中央社記者韋樞台北16日電)
雖然財政部最快在立院下個會期才會提出「房地合一實價課稅」措施,房仲以目前初露的交易達2000萬元以上房地要課稅標準,估計北市約62.5%的交易都要課稅。
依目前財政部規劃方向,「房地合一稅」初步將採累進稅率分離課稅,獲利逾千萬元將以最高稅率45%課稅;且課稅交易價格更由先前提出的3000萬元,可能下修到2000萬元內才得以免稅。
永慶房屋以實價登錄揭露資訊統計,2014年全台房市買賣移轉量最大的六大都會區,若所有買賣交易都有獲利,在2000萬元內「住宅使用」才得以免稅,北市有高達62.5%的不動產交易需課徵「房地合一稅」。
其次,台中有62.1%、台南55.8%、高雄52.8%、新北49.2%、桃園43.8%不動產交易需課徵「房地合一稅」。。
永慶房屋指出,六大都會區至少有4到6成不等的交易將被課稅,且還不計入多屋族「非自用住宅」的交易,未來「房地合一稅」若依此措施上路,受影響不動產交易會更多,影響層面極廣,對房市為一大利空。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛估計,2014年北市12個行政區中,大安區有高達78%不動產交易需課稅,中正區有76%,最低的萬華區也有43%交易需課稅,是北市行政區中唯一低於5成,其餘行政區都在5成5以上。
黃舒衛說,「房地合一稅」無論是目前財政部初步擬定的5%到45%分成六級的累進稅,或近日立委提出改單一稅率20%進行課稅,都未考量土增稅、房屋稅同步調升的情形,課稅相當重,目前市場已有不少屋主開始降價出清物件,預估未來新法上路前,降價求售情形將更頻繁。

房地合一 別步入證所稅後塵

記者鄭琪芳/特稿
馬總統連任後推動的兩大稅改,「證所稅」與「房地合一稅制」,前者在藍委一再惡搞下,已「名存實亡」;後者雖只有初步方案,但藍委已揚言封殺。種種跡象看來,房地合一的決策過程似乎開始重蹈證所稅覆轍,一旦藍委罔顧專業再度強勢介入,房地合一可能又被改成「四不像」,導致打房效果大打折扣,只是徒增房市紛擾罷了。
二○一二年馬總統連任後,以租稅公平為名推動證所稅,但整個決策過程根本就是一齣鬧劇,從一開始匆匆提出的「財政部版」,微調的「行政院版」,到最後通過的「國民黨團版」,證所稅已然面目全非。結果,證所稅還沒有課到稅,就先取消了荒謬的八五○○點天險,如今更陷入「大戶條款」存廢之爭。
由於證所稅決策過程荒腔走板,嚴重衝擊市場信心,二○一二年三月至七月證所稅喧嚷期間,台股市值蒸發了二.二兆元,證交稅短徵約五五○億元。但證所稅開徵第一年,稅收僅約廿四億元,若再廢除「大戶條款」,付出如此大的代價復徵的證所稅,將只剩下一個空殼子。
這次九合一選舉,執政黨潰敗,分配不均正是民怨高漲的原因之一,尤其面對高房價所觸發的相對剝奪感,讓民眾的不滿持續累積。馬政府試圖藉由稅制改革來改善分配不均的問題,不論是證所稅或房地合一,政策方向大致上是正確的,關鍵在於改革時機及政策內容。
證所稅推出時機及方案不佳,將一個原本正確的政策導向失敗的下場。房地合一具體方案雖尚未敲定,但藍委的初步反應似乎昭示了不祥的預兆。若藍委仍看不清民意對高房價的不滿,再度介入主導不動產稅制改革,在各方利益角力之下,房地合一可能成為證所稅翻版,為馬政府改革失敗的紀錄再添一章。

房地合一 不排除改單一稅率

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕
財政部上週首度提出「房地合一實價課稅」初步方案,遭國民黨立委揚言「封殺」,財政部長張盛和承諾「再調整」。據了解,財政部推動房地合一的立場沒有改變,但時程往後延,將再多花一、兩個月聽取各界意見,不排除由累進稅率五%至四十五%改為單一稅率廿%。
財政部上週一向立法院財政委員會報告「房地合一稅制之規劃情形」,初步採「分離課稅」,亦即房地交易所得與其他所得分開計稅,並適用綜所稅累進稅率五%至四十五%;但持有二年以上可減徵,最高減徵七十五%;自用住宅則享一戶免稅,設排富條款。
不過,國民黨立委賴士葆表示,該案已遭國民黨團封殺,質疑累進稅率最高四十五%,「嚇死人」;且本人、配偶及未成年子女只有一戶自用住宅才能免稅,是在逼夫妻離婚。他建議,由奢侈稅轉型取代房地合一稅制,只要將現行按「銷售價格」課稅改為按「交易所得」即可。
財政部官員表示,七、八月召開兩次座談會,業界對於房地合一稅制方向大致接受,僅對累進稅率及溯及既往有意見,雖然單一稅率比較不公平,對所得較低者不利,但可降低立法院及業界的反彈;因此,改採單一稅率不失為可行方向之一,但還要進一步研議。
維持溯往 長期持有減徵75%
至於「溯及既往」的問題,財政部高層表示,如果過去買的不動產都不課稅,不符合社會期待,也課不到什麼稅,「那就不要課了」。因此,房地合一上路前就取得的房地,應該要課稅,若無取得成本,可按房屋現值及公告現值認定;何況,長期持有最高可減徵七十五%,實際稅負並不重。
對藍委建議奢侈稅轉型取代房地合一,財政部高層則直言,奢侈稅屬於「銷售稅」,性質不同,還是應該修「所得稅法」。財政部官員進一步說明,現行奢侈稅按銷售價格課稅,若改按交易所得課稅,稅負反而減輕,且奢侈稅有不少豁免條款,很多都課不到稅。
財政部高層表示,房地合一推動時程將往後延,已不可能年底前提出,在立法院本會期也沒什麼意義,預計明年立法院新會期再提出,房地合一方案還是要推。

2014年12月3日 星期三

選後 房市恐有一波降價潮發酵

 聯合報 記者江碩涵/台北報導

今年九合一選戰昨天告一段落,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,本次選舉已展現了青年族群政治實力與對現實的不滿,選後執政黨可能會加速房地產改革的政策,也將加速屋主降價出售,雖然幅度不大,但預估選後將有一波降價潮提前發酵。
徐佳馨分析,這次選舉結果可明顯看出青年族群對房地產價格過高、貧富不均等問題不滿,而選前執政黨推出的房地合一實價課稅等政策,可望改善房地產稅負不公等問題,執政黨勢必加速改革房產政策,也對房地產後市產生影響,加上適逢年底購屋旺季,降價售屋潮應能順勢發酵。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,以2010年縣市長選舉為例,11月選舉後,12月及隔年1月全台成交量分別激增至41187、41974棟,較選舉月激增1成以上,不少買氣都因選舉而產生遲緩,預計選後延遲、觀望的購屋人將大量回籠,市場應有一波買氣,交易量增加後,價格應該持續平穩或向下小幅度修正。
黃舒衛分析,雖然選舉的確對民眾購屋有其信心影響,不過美國停止QE(量化寬鬆政策)購債後,中、日、歐、印紛紛接手降息並實施QE政策,短期間全球仍維持超低利環境,只要屋主、建商願意讓價,買方出手機會將增加不少。

財經觀點/跟著政策利多走 台灣的選舉房產學

聯合報 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨
上次總統大選到這次九合一選舉,30多個月的時間差,的確會讓很多感覺被遺忘,想要喚起選民熱情的,不僅僅是眼淚,候選人能端出什麼牛肉?連任者在過去幾年間又煮出那些牛肉?才是過程中被放大檢視的重點。
的確,台灣沒幾年就大選的社會環境下,無論藍綠,總需要在選民面前展現「有感政績」,「政策利多」某些程度上也成為了固票靈藥,特別是看得到、用得著的重大建設,更是眾靈藥中的上等方,也無怪乎造橋、鋪路、拉捷運、重劃區、大建設等,近年來百花齊放,有眼光的購屋人,這段時間跟著政策利多走,在這波10年大多頭的浪頭上,有斬獲的不只是投資眼光,時勢造英雄或許更能貼近事實。
有時想想,房市和股市還真有點像,除了基本面之外,總還需要話題添上幾分顏色,有顏色才有火花。這幾分顏色,不可諱言,還是需要政治推波助瀾,這些年,無論是租稅政策,抑或是銀行態度,更甚或是地方重大建設,多多少少都看得出某些斧鑿。
影響小的,例如區域建設,在那開工、通車話題發燒的那前後幾個月,必然激起價量的花火;要是像土增稅減半、遺贈稅調降這種衝擊大的,除了讓整體市場價量隨之起舞,更會造成社會結構的改變。
不過,選舉對房地產也並非全然好事,特別是當房價成為民怨所在,近年來如奢侈稅、實價登錄,到如今的房地合一的政策利空,主政者也總有辦法快炒上菜,姑且不論效果如何,多少也證明民之所欲,選前總能有辦法。
只是,在選舉嘉年華的眾聲喧嘩下,真正想要購屋的民眾應該怎麼看?
對於自用客戶來說,回歸需求當然是一個作法,買你所愛,愛你所買,若有重大建設,當然可以替資產加點分數,可是,過程中請把時間成本放進去。畢竟這年頭,計算建設距離的單位不是幾公里,而是幾年到十幾年,甚或更長的時間,開工動土和通車,並不是一樣的事情。
對投資客戶而言,當兩黨輪替成為某種常態,許多政策開始在民意,拍板的關鍵也在民意,趴下讓子彈飛過之際,還能同時擦亮眼睛找買點,或許是面對這紛亂世局的不二法門。最後,在九合一大選的這一天,無論結果如何,祝福一切都是對台灣最好的選擇。願天佑台灣。

房價跌看房人多 房仲提醒四看四查

受政府打房影響,近期房市「交易量」直直落,議價空間也隨之變大,已經有不少購屋者打算進場。房仲業者建議,首次購房民眾一定要做足功課,只要掌握「四看四察」訣竅,就可減少購屋糾紛,買到理想好屋。
 房仲副理「梁芸媗」表示,所謂四看是「早看風光」、「晚看鄰人」、「雨天看漏」以及「假日看熱鬧」,因為看屋不僅要看採光和通風,也要初步暸解左鄰右舍住了哪些人,更要觀察住家周邊各行各業活動的跡象。至於下雨天看屋,才能發現房屋是否有漏水;更重要的是「假日看屋」,才會留意到附近有沒有擾人的噪音,不至於每逢假日就「擾人清夢」。
 至於「四察」則包括「察價」、「察人」、「察權」和「察契約」。梁芸媗指出,在看屋前要先調查周邊房價和整體房市狀況,除了可以避免吃悶虧,也能在殺價上更有空間;而「察人」及「察權」可以避免買到產權不清的房屋。至於「察契約」,由於「消費者保護法」規定,「不動產買賣契約」至少要有3天以上的「審閱權」,在這段期間內務必詳閱契約條款,同時也要檢查雙方先前的口頭約定事項,是否已經列入契約中,才能避免日後不必要的糾紛。

利空因素消散 六都房市有望蹲低跳高

台灣房屋智庫統計六都各地政局103年11月建物買賣移轉棟數,本月受到選舉干擾因素以及房市政策消息偏空影響,讓六都房市交易量稍顯冷清,整體交易熱度略為遜色。不過台灣房認為,在年底利空因素消散後,六都房市交易可望回溫,出現先蹲後跳的情況。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大選終於落幕,結果雖讓政治局勢震盪,但不確定因素正式離場,撥雲見日之時為期不遠,又遇每年12月至隔年農曆年時節,均是傳統不動產市場熱潮,新建案與一般中古屋買賣方出籠,加上已有研究機構喊出明年國內經濟成長率可望見4,預料接下來的房市有機會逐步走出谷底盤整窘境。
根據六都地政局公布103年11月建物買賣移轉棟數與10月相較,台北市減少192棟,月減幅7.7%;新北小增85棟,月增幅2%;桃園增加194棟,月增幅6.2%;台中減少434棟,減幅10.59%;台南則減少269棟,減幅15.8%;高雄減少284棟,月減幅9.34%。
其中,北市最賣座行政區由中山區324棟蟬聯,桃園仍然以桃園市717棟最多,台中是南區575棟異軍突起,台南則由永康區245棟蟬聯,高雄也依舊是三民區418棟居冠,至於新北市則由新莊區爆量演出搶下賣座王,單區月增幅56.3%。
張旭嵐分析,台中與台南方面,前者以南區、西屯、北屯分居前三名,尤其南區除了奪下移轉棟數首位,更有近三成的月增長!而第三名的北屯區也小幅成長一成,兩區都佔四號道路生活圈地利之便,加上台中綠線營運指日可待,房價又比一些高價重劃區親民許多,造就此波紅盤。
台南的情況則是永康區、東區、安平區居移轉棟數為多,但比起前月與去年同期都走跌,又以東區的兩成跌幅最多,惟隨著南紡夢時代的開幕與一些交通公共建設的利多加持,來勢可期。
至於高雄市的買氣狀況,量能最多行政區分別是三民區418棟、鳳山區401棟與楠梓區258棟,但都較前月衰退,尤其楠梓區月減幅高達27.32%,交易量不見三字頭,走弱狀況嚴重。張旭嵐指出,高雄11月運行測試的環狀輕軌第一階段路線,話題效應已然發酵,其行經之交易量熱區,像是鼓山區、苓雅區,及前鎮區,在各行政區移轉量能一片衰頹氛圍中,卻僅鼓山區量能較前月小幅跌落1.83%,其餘二區都見漲,輕軌概念宅儼然來勢看好。預計明年通車前,其沿線站點所經商圈,包括高雄亞洲新灣區、成功商圈、三多商圈、駁二特區等,周邊房價勢必水漲船高。

江內閣總辭 房地合一稅暫緩

(民視新聞于凡、施孝儒台北報導)
九合一大選,國民黨挫敗,江內閣總辭負責,而選前積極推動的房地合一實價課稅,財政部長張盛和表示,將會暫緩推動,讓營建股今天收盤一枝獨秀,而市場人士也分析,房地合一課稅暫緩,不只房仲業可以喘口氣,自住型房客也會願意進場,選好屋!
八月中,財政部長張盛和大動作,兩度召集業者、學者,舉辦稅改座談會,希望能推動房地合一課稅,如今執政黨地方選舉失利,行政院宣布內閣總辭,房地合一實價課稅,會不會因此生變?
財政部長張盛和:「重要政策人事都不能送上來,不重要的事情是不必送上來,就全部都不用送上來。」
原本醞釀選後要審查的,房地合一稅制改革,也將隨著內閣總辭而暫緩,不利因素消除,也讓營建相關概念股,表現紅通通,在八大類股中一枝獨秀。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮:「市場上大部分應該都樂觀,尤其是業者放下一顆石頭,總統大選前到立法院,立法委員要選立法委員,誰敢反對不反對就開始,修修改改修修補補,整個法就會殘缺不全。」
民眾:「現在會比較想去看房子,因為沒有把成本墊高,我就比較安心,講的政策都不太一樣,讓我們無所適從。」
不只相關企業股價醞釀反彈,就連自住型房客也鬆了口氣,因為稅負不再加重,可以逢低進場、撿好屋!

2014年11月26日 星期三

終於降了! 全台房價平均跌16%

華視
政府打房,似乎看到成效。房仲業者調查發現,全台平均有16%的房屋降價,雙北部分區域的房價,更有多達2成的議價空間,有興趣買房的民眾,可以趁農曆年前多看屋多比較。
政府實施囤屋稅,打房有感,屋主開價鬆動了,房仲業者就發現全台平均有16%的房屋降價,雙北部分區域房價更有多達2成的議價空間,只不過賣方也不到非賣不可的地步,所以未來跌價空間不多,有興趣買房的民眾,不妨趁農曆年前多看屋比較。
打開這個位於西門鬧區的小套房,10坪的空間,有廚房有衛浴,屋主原本想賣588萬,現在開價直接砍20萬,還鬆口議價空間,高達兩成,吸引不少買家來看屋。政府稅改,打房有感,全台房價鬆動,進入買方市場,就連房價居高不下的雙北,都有部分地區的中古屋售價,也下修2到3成,尤為明顯的是台北市的北投、萬華和信義區外圍地帶,新北則是三重、板橋和深坑,不過也有不少買家也怕,現在買會不會還是買貴了。
畢竟屋主沒有非賣不可的必要,不會貿然認賠求售,而降價的,也通常是未來增值幅度不高的蛋白區,也提醒民眾,有些賣家根本是「假降價」,先刻意提高開價再打折賣,買屋前,還是上實價登錄比價,才不會受騙。 

雙北市房價開始鬆動 老屋公寓降價物件最多

作者溫子豪 | 卡優新聞網 

        政府打房積極開始發酵,已讓屋主開價出現鬆動。根據房仲業者觀察,11月網路住宅委售物件中,全台平均有16%的住宅價格有下修現象,其中雙北市降價物件比例最高,多以30年以上老房為主,高雄則以大樓、華廈降價數量最多,呈現低價補漲、高價修正趨勢。
  從奢侈稅、實價登錄到央行擴大限貸範圍、房地合一實價課稅…等,政府「打房」政策不斷,加上近期選舉效應,不僅交易棟數下滑,就連房價也出現動搖。永慶房仲網統計11月網路住宅待售物件,發現全台有16%網路住宅物件出現價格下修,又以台北市(24%)、新北市(23%)降價數量比例最高,高雄則有18%物件降價,新竹、桃園、台中、台南也有12~16%房價鬆動。
  其中,台北市30年以上住宅物件降價占37%最多,公寓價格下修產品占比28%居冠。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台北市中心公寓總價動輒2,000萬以上,非一般自住首購族能負擔,且屋齡過老讓貸款年數縮短,加上都更緩慢讓「泡沫價格」出現崩裂,導致獲利了結湧現,老屋、公寓先行降價求售。
  走出大台北地區,新竹縣5年以內的新屋價格修正占比達29%,且新屋占全縣11.1%,數量比全國主要都會區5.2%高出近2倍,顯見新建案有過剩情況,導致價格下修;高雄以大樓、華廈降價數量比例20%最多,不過公寓物件每坪單價年漲17.6%,對照電梯大樓單價年漲幅僅3.6%,出現低價產品補漲、高價產品修正的情況。
  黃舒衛建議有意進場買房的民眾,現在的房市對買方有利,屋主心態不像過去強勢,房價具下殺空間,可利用價格彈性多蒐集房市情報,以便利交通建設與健全生活機能的地點為主,搭配實價登錄工具評估,便有機會買到適合自己的好房子。

瘋租屋!單身宅成主流

房價居高不下,無殼鍋牛轉為租賃求棲身之地,據中信房屋最新調查指出,工作地緣方面是選擇租賃的主要考量。在兩年內有租屋需求人口中,單獨一人租屋居住占最多(28.5%),套房及小坪數等物件相對是租賃首選(18.1%),單身經濟發酵,未來單身宅成為租賃主流。
中信房屋副總經理劉天仁表示,調查指出有近三成(28.0%)受訪者表示近兩年有租屋需求,其中有40.8%為正在租屋中、而在半年至1年內有租屋計畫占20.3%,可見未來租賃市場在房價降不下來,將會緩慢而穩定的成長。

租屋市場需求與成長,連政界都非常「有感」,兩位台北市長參選人都對此紛紛提出政見,柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法,並擴大發放,大量興建公共住宅,由市府擔任二房東,不考慮土地成本之下,估計每坪每月約只需500元租金,單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金,就可以租到公共住宅得以居住。

連勝文部分則是提出提高豪宅稅用於租金補貼,再者廣建公營住宅存量達兩萬戶,據中信房屋調查指出有租屋需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例偏高,租屋地區雙北地區的比例居多,證明雙北移入人口以租屋居多,當然這也和該地區房價居高不下也深切的關係。

另外租屋原因為「地緣關係,工作需求」占大多數(41.1%),第二順位原因才是「資金配置考量沒有置產需求」佔29.2%,可見工作地緣需求在這高房價時代考慮順位凌駕在資金考量上,這也顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口,就兩位候選人的租屋政見,不難知道為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。

就租屋家居人數而言,中信房屋副總劉天仁指出,調查顯示獨身一人居住占最大數(28.5%),其中又以男性、20-29歲、居住非都會區比例較高,選擇兩人居住的人口以雙北地區為主,大多也是20-39歲的壯年人口,會選擇五人以上居住以40-49歲比例較高(21.4%),總體來說租賃市場成長為必然,也難怪兩位候選人的房產政見針對租賃市場改革更重於銷售市場方面。

2014年11月22日 星期六

理財案例-怕房地合一稅 包租婆該賣房嗎?

工商時報【黃惠聆】
陳明麗是股市常敗兵,於是買房當包租婆,但近期常看到新聞有房產土地稅合一,因此想請教專家,是否到了該賣房的時候了!
雖然我一直在金融界工作,也熟知各種理財工具,投資共同基金、外幣都時有獲利,但不知為何,總是和「股票」不對盤,只要前進股市,每次都是鎩羽而歸,而且損失率不小。
5年前不慎再誤踩一次地雷股,損失慘重之後,我決定認賠出場,從此不再進入股市。當時因為看到一位經理到處看房、買房再作小裝潢當包租公,結果每個月下來,扣除貸款後還有5∼6萬元淨收入。
房地產的地點佳,不但貸款較方便,因為我們在銀行工作,貸款利率也較有彈性,所以我將股市收回的錢投入房地產。
我們經理告訴我,當包租公或投資客,不要買新房,也不一定要考慮到屋況,但生活機能一定要強,因為屋況可以靠微裝潢改變,而生活機能卻是無法扭轉。另外,買房時要對房價斤斤計較,寧可等、也不要盲目追價買。因此當時就鎖定捷運房,中、永和以及三重附近的房子。
我買了3間房,其中有一間是公寓頂樓,並有一層合法加蓋,這幾年下來,3間房子空租率極低,甚至有一對年輕夫妻自從搬進去後,就一直住到現在,我算算租金淨投資投資酬率起碼可以達4∼5%。
然而近期房地稅合一的討論,卻讓我很擔心,因為這3間房目前的房價都比我買時價格都漲了5成至8成,另外,我也怕在美國QE退場,即使台灣不會馬上升息,未來利率再降的空間很有限。
我想問專家,房地稅合一的影響為何?而且專家都預期房價已到相對高檔,我是否該賣房子了?

理財健診-房子不賣 就不用怕稅改

工商時報【本報訊】
■住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨:
財政部的房地合一政策掀起了市場波瀾,相信很多多戶持有者對於房地合一都十分擔心,不過,根據目前財政部的規劃,房地合一稅只會針對移轉稅,換句話說,如果陳小姐的房子不賣,「房地合一」怎麼改,自然與你無關,即便是多戶持有者,目前看起來持有稅也只會對3戶以上持有人開刀,一般屋主衝擊不大。
不過,眼下房地產市場真的如很多專家所言,的確來到一個高點,在沒有利多支撐,實質所得又無法提升,購屋力無法有表現的狀況下,價格想要向上攻堅相對困難。然因為利率處於低檔的關係,想要大幅修正,也沒那麼簡單,這樣的拉鋸可能得持續到2016年前後。
在這個時間點,買賣房屋無絕對,關鍵在於如何選到對自己最適合的投資方法。若陳小姐這時候有更好的投資標的,建議您可以將符合「漲不動」、「租不掉」和「不好養」的「三不宅」先行出脫,一方面是可以在房地合一稅來臨之前,先獲利了結,讓手上有更充裕的資金。二方面是降低持有與管理的壓力。
以目前陳小姐手上的房子來看,租金淨投資酬率可以達4∼5%,3間房取得成本低、租金收益穩定,加上位置好,未來即使修正,也很難跌到當初取得成本,沒有非賣不可的壓力。
而從陳小姐過往的投資經驗來看,不動產應該還是妳當下最理想與最適合的選擇。不過,不動產最大的缺點在流動性差,變現不易,若陳小姐未來打算手上多點現金,而有打算移轉,在這段時間內先把一些大型修繕維護的單據留存,日後出售時的房仲服務費發票、代書收費收據等等,也得一一存檔,未來移轉若得採取實報實銷,列舉扣除作法,這些單據移轉時可以多少扣抵,其實不無小補。

房地產稅偏低 財長:公認事實

聯合報 記者/沈婉玉

財政部長張盛和昨天指出,台灣不動產實質稅率偏低「已是公認的事實」,財政部正推動房地合一稅改,提高不動產資本利得稅。他說,不動產持有稅則屬於地方自治,地方政府依法有權調整,但是會有租稅競爭的問題,難度很高。
針對法國經濟學家皮凱提指出,台灣的房地產實質稅率偏低,張盛和說,關於房地產持有的實質有效稅率,各方計算結果都不同,甚至有地政學者估算,實質有效稅率連百分之零點一都不到,因為根本沒有確實的數據。他指出,沒有交易,就沒有市價,無法用稅額及價值來計算實質有效稅率是多少。
張盛和坦言,台灣不動產持有稅確實偏低,問題在於「稅基」,屬於地方自治的項目。地方政府若能對房屋及土地的評價核實,不動產持有稅就不會太低,這不必修法,也不涉及稅改,問題在於地方政府能否本於權責去調整。
張盛和舉例,日前已修法調高非自住房屋稅稅率到最高百分之三點六,但只有台北市政府調整,其他縣市仍選擇課百分之一點五的最低稅率。
張盛和說,地方政府不願調整稅基,選舉、評價委員會的組成等都是原因,但最重要的是租稅競爭的問題,擔心資金會跑到稅負更低的地方。除非全面都調整,否則有一個縣市不調,大家就都不敢調了。問題到國家層次也一樣,大家都怕提高稅負後,企業出走、外資不來了。

修正預售屋處理原則 不動產經紀業須負責

 「買房」是人生大事,耗近大半輩子積蓄,以求「安居落戶」。不過部分惡質房仲經紀人,不僅限縮買方審閱契約的時間,甚至有許多不當的欺騙行為。公平會今(21)日宣布修正預售屋銷售行為規範,將不動產經紀人納入不動產開發業列管,明定不得剝奪買方攜回契約審視的權利,並增加多種締約前揭露項目,保障購屋者的權益。
  公平會19日將「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」,正名為「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之處理原則」。並因應房屋交易時,時常有業者惡意在締約前後欺騙消費者,因此參考預售屋買賣定型化契約、不動產經紀業管理條例與商業團體分業標準等規範,修正處理原則內的部分規定。
  修正條文包含三大重點,其中第一項為「將不動產經紀業者納入規範」,由於不動產經紀業常以受託方式銷售預售屋,且負責在交易過程中直接向買方說明重要資訊,若業者故意不告知重要資訊,將使消費者陷於不利地位,因此將不動產經紀業納入規範對象,當出現不當行為時,須與不動產開發業者共同負責。
  其二為「修正締約前資訊揭露項目」,明定不動產開發業者或不動產經紀業者在銷售預售屋時,應主動公開「建造執照影本」、「核准之基地位置圖、地盤圖(坐落基地之地籍圖)、各層平面圖及停車空間平面圖」、「銷售時最近一次建管機關核准之各戶持分總表」、「含有共同部分項目、面積或比例分攤計算方式的預售屋買賣契約書」、「配合建案貸款的金融機構名稱」、「土地位於重劃用地限制資訊與所須負擔的重劃費用」等資訊,讓買方清楚得知做為購屋的判斷參考。
  第三點「不得不當限制購屋人攜回審閱契約」。事實上,現行規定即已限制業者不能要求買方付定金,才提供契約書審閱,不過仍有業者誤解而導致交易糾紛。對此特別將條文修正為「不得要求購屋人須給付定金或一定費用,始提供預售屋買賣契約書攜回審閱」以釐清爭議。若業者提供電子文件供檢閱,則符合規定。
  公平會表示,為加強宣導新修正內容,將於明(104)年上半年舉辦宣導說明會,若有額外個別需求,也將指派講師各進行宣導,讓消費者購屋更加安全、更具保障。

預售屋資訊揭露不足 房仲 代銷也要罰



〔自由時報記者廖千瑩、徐義平/台北報導〕
預售屋買賣糾紛不少,公平會近期修正預售屋銷售行為處理原則,明訂未來若業者賣預售屋,必須提供預售屋買賣契約書、各戶持分總表等六大交易資訊,若資訊揭露不足,將從現行只有罰建商,擴大到房仲、代銷業者都會罰,預計十二月上旬正式實施。
對此,麗寶建設副總何昭宏表示,合約早就有讓購屋民眾帶回審閱,對業界衝擊不大;至於代銷、房仲納入規範,永慶代銷處長何彥煒指出,這些修正事項,品牌業者早已執行,因此影響不大,但對於小型業者來說,可能因部分制度尚未完善,造成較大衝擊。
公平會指出,常見的預售屋買賣糾紛,包括不實廣告、或是建商要求民眾必須給付訂金才提供契約書、甚至不給民眾至少五天契約審閱期等,還有的情況是,業者沒有在銷售場所提供各戶持分總表,公平會還因此開罰,這一、兩年類似挨罰的例子也不少。
公平會此次修法把不動產經紀業者(即房仲、代銷業者)納入規範,也就是對購屋民眾資訊揭露不足,房仲、代銷也需連帶負責;此次也明定業者銷售預售屋,應提供六大重要交易資訊,民眾可無條件將契約攜回審閱。
六大重要交易資訊,包括各戶持分總表、預售屋買賣契約書、土地位於重劃用地的限制資訊與相關費用、配合貸款的金融機構、建造執照影本及基地位置圖、地籍圖、各層平面圖及停車空間平面圖等。
公平會發言人吳成物說,該處理原則預計十二月上旬正式上路,若違反規定,可開罰五萬至兩千五百萬元不等的罰鍰。

2014年11月18日 星期二

單身經濟旺 租屋市場小宅最夯

好房網News記者馮牧群╱台北報導
房價看跌不跌,無殼蝸牛轉為租賃求棲身之地,房仲調查發現,「工作地緣」是選擇租賃的主要考量,且兩年內有租屋需求的人口中,單獨一人租屋居住占比最高,套房、小坪數等住宅類型相對成為租賃首選,可見隨著單身經濟發酵,未來獨身宅將登上租賃市場主流。
       
 隨著女性經濟能力佳,加上單身主義漸盛行,越來越多女性願意花錢打造屬於自己的夢幻小宅。(圖/好房資料中心)
晚婚族、不婚族越來越多,使套房產品在租屋市場的熱度不減。(好房網資料中心)

中信房屋副總劉天仁分析,調查指出有近三成受訪者近兩年有租屋需求,其中有40.8%正在租屋中、而在半年至一年內有租屋計畫占20.3%,可見未來租賃市場會因為房價降不下來,緩慢而穩定成長。

租屋市場需求與成長,連政界都非常有感,兩位台北市長參選人對此紛紛提出政見;柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法,並擴大發放、大量興建公共住宅,由市府擔任二房東,在不考慮土地成本下,估計每坪每月約只需500元租金,單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金,就租得到公共住宅。

連勝文部分則提出提高豪宅稅用於租金補貼,再廣建公營住宅存量達2萬戶,對照調查結果,有租屋需求多以2039歲的壯年勞工人口比例較高,租屋地區以雙北市比例居多,證明雙北市移入人口以租屋居多,這與該地區房價居高不下也脫不了關係。

另外租屋原因為「地緣關係、工作需求」者占41.1%,第二順位原因才是「資金配置考量、沒有置產需求」,房仲分析,工作地緣在高房價時代,考慮順位凌駕在資金之上,顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口,對比兩位市長候選人的租屋政見,不難發現為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。


再以租屋家居人數來看,調查顯示獨身一人居住占比28.5%最高,其中又以男性、2029歲、居住非都會區比例較高;選擇兩人居住的人口以雙北市為主,大多為2039歲的壯年人口,會選擇五人以上居住的,多為4049歲人口,總體看來租賃市場成長實屬必然,難怪兩位候選人的房產政見在租賃市場的著墨更勝於銷售市場。


加重房屋稅能壓低房價? 專家:只看政府願不願意

好房網News記者簡蕭羽濤/整理報導
風靡全球的暢銷著作「二十一世紀資本論」作者皮凱提,17日在台灣大學與青年對話,並點出現在年輕世代有諸多不公平,問題是出在房價上。他表示,應每年課房屋稅,且採取累進稅率來對抗高房價,讓年輕人都能買得起房。

高雄豪宅國硯外觀。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)
皮凱提指出,應增加每年房屋稅,並採取累進計算的方式,迫使多屋族賣屋。(好房網News記者蔡佩蓉/攝影)

法國經濟學家皮凱提分析,台灣不動產稅負僅佔不動產價值的0.1%,與其他國家相比偏低,更好的方式是增加每年房屋稅,並採取累進計算的方式,讓擁有多數房產的人,每年都得繳更多的稅,這樣的方法就是在逼擁有許多房產者賣屋,唯有這樣房價才不會一直上漲,年輕人才買得起房子。

台灣許多人買不起房子,甚至買房還得當「靠爸族」,但有錢的人仍然不少,捧著資金四處炒房,也讓全台空屋率節節攀升。根據資料顯示,台灣空屋率高達19.3%,也就是說全台每5間房屋就有1間是空屋,高居世界第一。專家認為,空屋率過高的現象,是因為房屋持有成本太低,加上房屋每年增值價格比繳稅價格還高,形成炒房幾乎免繳稅的情形。

全球財富分配不均,貧富差距擴大,有錢人豪宅一間一間的買,許多人卻連頭期款都湊不出來,皮凱提對此提出幾個「藥方」,包括財富稅、提高遺產稅、增加且採累進的房產稅等,儘管有些有難度,但房屋稅有其可行性,就看政府願不願意執行。

風傳媒主筆室就撰文指出,台灣房產持有成本大概只有不動產價值的0.1%,國外則是12%,相差10倍以上,在台灣持有價值2000萬不動產,每年要繳的稅比一台汽車要繳得稅還少。所以財政部除了繼續推動房地合一實價課稅外,也該規劃推動再提高房屋稅率、而且不要授權地方政府決定,再加上多房的累進稅,如果財政部真的願意,其實皮凱提房產稅這帖藥方是做得到的。

至於皮凱提所提的財富稅,風傳媒認為,全球還沒有任何國家有實施,也沒有人敢嘗試,因此在台灣可行性並不高。

夫妻互贈屋 奢侈稅從寬課徵

記者陳美珍/台北報導
有房夫妻有福了。配偶間互贈房產,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)威脅大降。財政部同意放寬,受贈配偶取得獲贈房產的持有期間,可以向前延伸自婚姻關係存續日起算。形同夫妻互贈房產,受贈配偶的「禁售閉鎖期」將會大大縮短,甚至消失。

 高達48.2%的女性受訪者認為,房子應買在女方名下,婚姻生活才有保障。(圖/好房資料中心)
受贈配偶取得獲贈房產的持有期間,可以向前延伸自婚姻關係存續日起算奢侈稅,形同夫妻互贈房產(好房資料中心)

這是奢侈稅開徵三年半以來,財部首度變更奢侈稅的解釋,並採取較寬鬆的課稅立場。

除夫妻互贈房產,受贈一方房產持有期起算日,可納入婚姻關係存續期間外,離婚、行使民法第1030條之1「剩餘財產差額分配請求權」夫妻,所取得的房產亦可比照贈與模式,採取相同原則。但是,持有期間從寬計算規定,不包括夫妻相互買賣或交換的不動產。

財政部舉例,甲乙兩人在201311結婚,甲在20132 1日購入一筆房產,並在2013121贈與給乙,在財部放寬持有期間的計算原則後,乙取得來自甲的受贈房產,持有期可往前溯自兩人婚姻存續期,即自甲2013 21購入房產日。依此案例,乙只須再持有一年二個月,出售受贈房產就享有免稅,閉鎖期較早期規定約縮短十個月。


這項從寬規定還將附帶土增稅「低稅紅利」。譬如夫名下有二棟自用房產,若非同時出售,夫僅有其中一棟可使用10%低稅率;但贈與名下無房產的妻之後,妻出售時,即可申請按10%低稅率繳土增稅。

原文網址: 夫妻互贈屋 奢侈稅從寬課徵 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13882284549.html

房價大漲是遺產稅害的! 張忠謀:降到10%是錯誤

好房網News記者簡蕭羽濤/整理報導
《二十一世紀資本論》的法國作者皮凱提受邀來台出席「2014年國際名人論壇」演講,針對現今全球財富集中、貧富差距擴大的現象提出諸多看法,同時與台積電董事長張忠謀進行交鋒,張忠謀更指出,過去台灣將遺產贈與稅率上限從50%降到10%是「錯誤的政策」,正好呼應中央研究院院士朱敬一之前撰文,「在遺產稅修改過後,台灣的熱錢逐漸增加,房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大。」
                                                                                                   
 
張忠謀認為,遺產贈與稅率降至10%是「錯誤的政策」。(截取自維基百科)

法國經濟學家皮凱提認為,解決財富集中的最好方式,是藉由稅率改革和政策調整,讓財富分配能更平均,他也建議應該採取累進稅率對富人課稅,避免資本不斷累積在少數富人手中。不過對於這點論述,張忠謀則持保留態度,他認為懲罰性的重稅將讓人們少了致富的期待並扼殺創業精神。雲朗執行長張安平也認為,最高累進稅率不宜超過50%,否則感覺像是「替政府在工作」。

除了撰寫《二十一世紀資本論》外,皮凱提在2013也在Econometrica期刊發表文章,指出最適遺產稅率,是50%60%之間,這樣的稅率比起台灣的10%相去甚遠。張忠謀認為,遺產贈與並不是薪資報酬和工作所得,基於均衡的稅制原則,原本就不應該調降,降至10%更是錯誤的政策。而雲朗執行長張安平也贊同調升稅率。


台灣的遺產稅在2008年一舉從50%調降為10%,按照稅法,有錢的父母每年都可以對子女贈予數百萬台幣而享受免稅,只要分年規劃,給子女遺產上億都不必繳任何稅。中央研究院院士朱敬一曾撰文痛批,能夠從遺產稅率大降而獲利的,只有那些有十幾億財產以上的大富豪,在遺產稅修改過後,台灣的熱錢逐漸增加,房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大,許多有錢人把財富幾乎免稅的移轉給子女,就是皮凱提書中所述「財富最後往極少數人集中」的關鍵,也是台灣社會貧富日益不均的重要因子。