2014年1月27日 星期一

房、地課豪宅稅分開計算 打房效果有限

【聯合報/記者林上祚/台北報導】
住商不動產企劃室經理徐佳馨表示,台北市去年房屋移轉三萬九千件,約有一成總價超過八千萬元;全台交易件數卅五、六萬件中,大約僅百分之五達財政部豪宅標準。
財政部昨宣布課徵豪宅稅,這項措施到底對多少民眾有影響,連房仲業都很難評斷,主要關鍵是,富人多半以法人或投資公司名義投資豪宅。
一位資深會計師表示,豪宅實價課稅對於懂得規避的賣家沒有影響,他們購買時將土地、房屋分開計價,賣出後只要宣稱,持有期間的增值完全來自土地,「房屋持有期間只有折價」,國稅局就沒轍。
不過,賦稅署官員強調,就算將土地與房屋價格切割,立論基礎也得站得住腳才行。他說,「你三十年前蓋一個房子,隨著物價上漲,價值還是會增加」;為避免民眾把所得全部灌到土地,只繳土地增值稅,財政部才會力促地方政府,盡快調高轄區的房屋評定價值。
財政部官員表示,儘管去年實價登錄上路後,指標個案價格頻創新高,但潤泰負責人尹衍樑以八點七億元天價,購買仁愛圓環松濤院;「河南王」王任生去年以一坪近三百萬元買下三戶帝寶,因賣方是建商,建商在不動產交易早已將土地與房屋分開計價,豪宅稅對建商並沒有影響。
徐佳馨預估,豪宅稅上路後,指標性豪宅賣方可能會把稅負轉嫁買方,價格恐怕因此更下不來;但地段比較差的豪宅,價格恐怕會被打下來。


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去年賣豪宅 今年實價課房屋交易所得稅

【聯合報/記者林上祚/台北報導】
財政部昨天宣布開徵豪宅稅,去年5000萬以上、台北市8000萬元以上交易的不動產,今年五月可能得報實際價格15%的房產交易所得繳綜所稅。圖為台北市仁愛路上的豪宅帝寶。報系資料照
財政部推動實價課稅,今年將拿豪宅開刀。財政部長張盛和昨天宣布,去年出售五千萬元以上、雙北八千萬元以上的不動產,若無法證明原始取得成本,今年五月所得稅申報,須以「實際銷售價」的百分之十五作為房產交易所得。
張盛和說,「這是推動實價課稅的第一步」。
至於雙北八千萬元以下,其他區域五千萬元以下非豪宅,去年度房屋交易所得標準,維持往年,按較低的「房屋評定現值」的一定百分比核定。
賦稅署官員表示,根據所得稅法,不動產交易成交價格扣掉取得成本後,本來就應申報財產交易所得稅;但過去多數民眾無法對成本進行舉證,因此只能以偏低的「房屋評定現值」做為稅基課稅,售屋獲利遭嚴重低估。
賦稅署副署長蔡碧珍說,去年達到實價課稅金額門檻的豪宅交易,有很多賣方是建商等營利事業,上述個案到底有多少件須按實際銷售價百分之十五申報所得稅,財政部目前無法掌握。
但根據統計,上一年符合這項標準的售屋案件將近一千五百件。
舉例來說,民眾去年出售一間台北市豪宅三億元,以土地占交易總價的七成、房屋占三成換算,土地售價二點一億元、房屋為九千萬元。若賣家未舉證買入成本,國稅局將直接以房屋售價九千萬元乘上百分之十五,售屋所得是一千三百五十萬元。今年報稅時,要將一千三百五十萬元所得併入綜合所得課稅,按百分之四十稅率計稅,其售屋獲利應納所得稅是五百四十萬元。
但以前稅捐機關未能掌握售屋者成本時,只能以較低的「房屋評定現值」,乘上各縣市不同的比率,計算售屋所得課稅,大約只有「實價」的五折或六折。
此外,財政部近日也發函,敦促各地方政府適切訂定房屋稅的徵收率,並合理評定房屋標準價格。
張盛和指出,目前各地方政府公告的房屋構造標準單價、耐用年數和折舊率多已沿用三十年,未曾做合理調整,造成房屋稅負偏低。


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財部:豪宅交易 實價課稅

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】
圖/經濟日報提供
財政部瞄準全台豪宅,實施新一波打炒房計畫。財政部長張盛和昨(23)日宣布,針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅,未舉證成本者,一律改按房屋售價扣除土地價值的15%,計算售屋所得課稅。
張盛和說,此舉如同是向房屋的實價課稅再推進一步。這項措施將於今年5月報稅開始適用,全台豪宅都將受到衝擊。根據統計,符合這項標準的售屋案件,102年度總計有1,496件。
張盛和昨天舉行新春記者會,宣布將實施兩項穩定房價的新措施。一是,財政部已發函地方政府調高非供自住房屋的房屋稅率,凡是配合的縣市,將獲得增撥補助款的獎勵;二是,去年出售豪宅的賣家,今年5月申報所得稅時,如果沒有舉證成本,只要被稅捐機關掌握售價時,即要改按房屋實價扣除土地價值的15%計算,不再以較低的房屋評定現值做為計算所得的唯一標準。
以台北市售價3億元的豪宅為例,土地與房屋分別占售價的70%與30%,即土地售價2.1億元、房屋為9,000萬元,若賣家未舉證買入成本,稅捐機關即可以9,000萬元乘上15%,以1,350萬元做為售屋獲利課稅。適用40%稅率者,其售屋獲利應納所得稅是540萬元。
財政部表示,過去稅捐機關未能掌握售屋者成本時,只能以房屋評定現值乘上各縣市不同的所得額比率課稅。如台北市高級住宅為48%,假設上例3億豪宅的房屋評定現值是2,000萬元,其售屋所得即是960萬元,同樣按40%稅率計算,應納售屋所得稅只有384萬元,新制(540萬元)使其稅負上升40.6%。
張盛和指出,財政部每年均會就民眾出售房屋的財產交易所得訂定售屋獲利的比率,過去能夠出示買賣成本者,均按實際交易價課稅;不能舉證買賣成本,以房屋評定現值的一定比率計算售屋獲利。
從今年開始,財政部新增一種售屋利得的計算方式,挑選豪宅採取按實價15%計算售屋所得。首年試辦,只挑選雙北市售價8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上房屋做為課徵標的。


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買房一點靈/實價登錄

【經濟日報╱郭及天】
實價登錄制度是2011年12月地政三法修正賦予法源,為了促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,因此立法要求地政士登記的買賣案件、房仲公司簽訂的租賃案件及代銷公司銷售的案件,交易當事人需在辦理移轉30日內申報登錄不動產交易成交價,但如贈與不屬買賣案件,就無需申報。若未委地政士登記、亦未委房仲公司代理,則由買方負責申報。
實價登錄目前揭露率近九成,但地政單位對於明顯高於行情或低於行情的案件,仍會選擇性揭露,此外,由於建設公司自售的預售屋、未經過房仲公司成交的的租賃案,仍在揭露範圍之外,使特定案件並未普及揭露,也曾引來一些批評。
實價登錄以區段化、去識別化方式,提供各界查詢。目前每月的1、16日會定期揭露約一至二個月前的交易案件資訊。而實價登錄查詢服務網也逐漸增修更多功能,提供民眾及研究單位查詢,例如區段平均房價、以捷運站或定點找尋一定距離內的案件資訊及平均價格,提供市場更多透明的房地產交易資訊。


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健全機制堵漏洞 徹底檢討實價登錄

【聯合報╱高源不動產估價師事務所所長陳碧源】立法院日前修訂地政士法第51條之1與行政院提出覆議,吹皺實價登錄機制一池春水。筆者認為行政部門不妨趁機徹底檢討實價登錄機制。
實價登錄實是馬英九總統2011年底推動土地正義五法之一,希望透過實價登錄申報與揭露機制,透明化不動產交易資訊。然而,稽核申報資訊真偽有其困難,卻將買賣雙方本應負擔的道德風險,轉嫁由地政士負擔,從而引發此次修法風波。
此外,自從實價登錄機制運行後,「類實價課稅」間接上路,相關資訊可供調整土地公告現值、核算房屋財產交易所得稅,實價登錄更被賦予稅務公平性稅務目的,使得行政院覆議更具正當性。
然而,實價登錄與目前「類實價課稅」都有漏洞:
一、不動產買賣移轉登記與登錄交易資訊採兩軌運作,其中移轉登記由買方、賣方以公契共同申請,登錄交易資訊單獨由買方或由經紀業、地政士以私契申報,但買方可能因貸款因素、或未來課稅成本或市場價格定錨等因素考量,容易採行單邊主義,只有「高報」的可能。
二、不動產交易課稅對賣方採房地分離方式,土地增值稅採與實際交易價格脫勾的公告現值,因此交易價格對賣方徒具形式;再者課徵財產交易所得稅,均在實際交易1 、2年後,賣方在實價登錄申報當下,對於交易價格真實與否,無關痛養,也導致查詢系統交易資訊始終居高不下,假交易資訊也偶有所聞。
若要健全實價登錄機制,實應將公私契合一或移轉登記申請與實價登錄申報合一,應也執行民法修訂已久不動產公證事項。
此外,不動產實價課稅機制與不動產登錄機制也應徹底檢討並予以掛勾,讓買賣雙方相互制衡,才能呈現真實交易價格,否則無論如何約束地政士或有強大的行政稽核能力,對於當下的時價反映恐緩不濟急。
2011年時,當時擔任內政部長的行政院長江宜樺因土地正義五法拜訪不動產相關公會,當時江宜樺說,推動100分的法案有困難,但若過於堅持僅能獲得0分,也就是說法案無法順利通過,希望先推行50分的法案,往後,才有百尺竿頭的機會。然而事過2年,我們到底得到了什麼?政府可以給我們100分的實價登錄與實價課稅嗎?



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遏「紅單」炒房 國稅局盯上熱銷建案

【聯合報╱記者林上祚/台北報導】為遏止紅單炒房歪風,財政部國稅局盯上預售屋「紅單交易」,首波鎖定熱銷建案,要求代銷業者交出紅單交易明細,以比對最終承購者資料,找出漏報財產交易所得投機客,據了解,先前傳出秒殺的「聯上世界」、以及號稱「一級戰區」新莊副都心與桃園青埔的建案,都已列入查稅名單。
北區國稅局局長李慶華表示,重國稅局去年11月起,即開始了解預售屋紅單案件之交易型態,從建商、代銷、房仲、地政機關、網路、與媒體報導,收集相關資料比對、分析。
李慶華說,國稅局依據稅捐稽徵法,要求代銷公司提供紅單名冊,第一波稽核對象都是大型建商與代銷業,代銷業雖然有藉故推遲情況,但大抵上都會配合。
官員說,桃園青埔某建案創下2天完銷紀錄,國稅局根據代銷業者提供紅單名冊,比對實際承購民眾資料,發現有人以10萬元取得優先承購權後,以30萬元售出,轉手獲利20萬元,依規定,這筆紅單交易所得應於今年五月申報綜所稅時申報。
據了解,國稅局這一波專案稽核,涵蓋過去五年交易,先前傳出秒殺的桃園青埔高鐵特區建案,例如聯上、太子建設建案,紅單交易都有被追稅的可能,若以民國一百年新莊副都心建案為例,有民眾被查出有340萬元所得,如果這名民眾當年度所得稅率在20%以上,連補帶罰金額恐達百萬元。
台灣都會區空屋率逾10%,預售屋房價卻因投資客炒作紅單而居高不下,去年11月立法院要求財政部查緝幾個大型指標建案,包括興富發台南預售案都被盯上,北區國稅局管轄的新北、桃園,因為炒風最盛,更被要求專案稽查,建立查緝SOP程序。



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2014年1月21日 星期二

房子賣誰?人口總增加率長期呈「遞減」趨勢

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據內政部統計資料,2013年底我國戶籍登記人口為2,337萬人,女性人口首度超過男性;人口總增加率2.5‰,較2012年減少1.4個千分點,主要因自然增加之減少。台灣人口總增加率長期以來均呈遞減趨勢,2010年降至1.8‰達最低點,2011年起逐漸回升,2013年又現回降。

內政部表示,2013年同期0-14歲人口335萬人占14.3%,15-64歲人口1,733萬人占74.2%,65歲以上人口269萬人占11.5%。扶老比15.5%,續呈緩慢上升趨勢,近10年間平均每年上升0.3個百分點;扶幼比19.3%仍呈下降趨勢,近10年間平均每年下降0.9個百分點。

台灣自1993年起邁入高齡化社會以來,65歲以上老人所占比率持續攀升,2013年底已達11.5%。衡量人口老化程度之老化指數為80.5%,近10年間已增加33.9個百分點。2013年老化指數雖較加拿大、歐洲各國及日本等為低,但較美國、紐西蘭、澳洲及其他亞洲國家為高。

各縣市性別人口,除新北市、台北市、新竹市、台中市、高雄市、嘉義市為男性人口少於女性外,其他縣市均以男性人口較多,其中性別比例以台北市92.4最低、連江縣132.1最高;老化指數縣市別差異顯著,以嘉義縣137.3%最高,而以新竹市53.7%最低。

內政部統計,2013年底我國戶籍登記人口為2,337萬3,517人,人口總增加率為2.47‰,較2012年減少1.44個千分點,主要係自然增加率減少1.38個千分點。

若按性別區分,男性人口1,168萬4,674人占49.99%,女性人口1,168萬8,843人占50.01%,女性人口較男性多4,169人,性別比例(每百女子所當男子數)首度跌破100為99.96,主要係男性死亡率較高,以及近年女性大陸、外籍配偶移入人口增加,致性別比例續呈快速降低現象。

若按年齡三段組觀察,從歷年人口結構觀察,高齡者(65歲以上)比率逐年上升,幼年人口(0-14歲)比率則因出生率下降而逐年降低;2013年底15-64歲者計有1,733萬2,510人占總人口之74.15%,65歲以上者269萬4,406人占11.53%,0-14歲者有334萬6,601人占14.32%;依賴人口(0-14歲及65歲以上者)對工作年齡人口(15-64歲者)之扶養比為34.85%,其中扶老比逐年緩升,而扶幼比降幅較大,扶養比歷年均呈逐年遞減趨勢,惟2013年首見轉折上升,且15-64歲之工作年齡人口比率也首度呈下降現象;65歲以上老年人口對0-14歲人口之老化指數為80.51%,仍呈逐年增加趨勢。

內政部針對台灣人口結構與國際上的數據進行比較,在扶養比部分,2013年底台灣扶養比為34.85%,較全世界之51.52%、開發中國家之53.85%及已開發國家之49.25%均為低;若與主要國家比較,較日本61.29%、菲律賓58.73%、法國56.25%、英國、紐西蘭及德國51.52%、澳洲及美國49.25%、馬來西亞及加拿大44.93%、南韓36.99%等國為低,與新加坡35.14%相近,略高於大陸33.33%,顯示我國人口扶養比於世界主要國家中為屬較低者。

內政部接著表示,與國際其他國家的老化指數相比,2013年底台灣老化指數為80.51%,雖較全世界之30.77%及開發中國家之20.69%為高,但遠較已開發國家之106.25%低;相較主要國家,遠較日本192.31%、德國161.54%、加拿大93.75%、法國89.47%、英國88.89%為低,但比澳洲及美國73.68%、紐西蘭70.00%、南韓68.75%、新加坡62.50%、中國大陸56.25%、馬來西亞19.23%、菲律賓12.12%為高。

內政部表示,2013年底台灣戶籍登記人口依縣市別分,以新北市395萬4,929人占16.92%最多、高雄市277萬9,877人占11.89%次之、台中市270萬1,661人占11.56%居第三,台北市及桃園縣亦分別有268萬6,516人及204萬4,023人均超過2百萬人;若加上台南市人口,全國人口則有68.67%集中於五都及桃園縣準直轄市。

以性別比例觀察,北部地區僅97.49(顯示女性人口較多)不及100,其餘地區則均超過100;若按縣市別觀察,以連江縣132.07最高、嘉義縣108.73次之、雲林縣108.58居第三,而台北市92.37、嘉義市95.96、新北市97.27、新竹市98.10、台中市98.37、高雄市99.42等均不及100。

在老化指數部分,北部、中部地區分別為73.14%及79.06%較低,東部及金馬地區則分別為98.76%、96.56%較高;若按縣市別觀察,以嘉義縣137.26%最高、澎湖縣117.04%次之、雲林縣115.66%居第三,而以新竹市53.70%、桃園縣54.50%、台中市59.70%較低。

若按各地區人口總增加率觀察,金馬地區縣市之增幅最大,其中連江縣增幅達72.84‰,主要係博弈公投通過引發戶籍遷入潮,金門縣之增幅亦達65.02‰,主要因福利措施相對優厚所致;北部地區各縣市除基隆市及宜蘭縣外均呈增加,其中以新竹縣增幅為12.32‰最大;東部地區花蓮、台東縣均呈減少,中、南部地區各縣市則增減互見。
房子賣誰?人口總增加率長期呈「遞減」趨勢台灣人口總增加率長期呈遞減趨勢,2010年降至1.8‰達最低點,2011年起逐漸回升,2013年又現回降
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

竹科人也買不起房!最低月租5千蝸居7坪違建

好房News記者蘇彥菱/整理報導
科技新貴光環不再!竟連年薪百萬的竹科工程師也買不起房子,還蝸居在7大的違建套房。這些套房多半無消防安全設備,一旦發生火警,後果將不堪設想,更扯的是,過去3年來舉報的違建共340件,但新竹市政府只拆了9件,學者痛批市府態度消極。

 
竹科悲歌!擁有「台灣矽谷」之稱的新竹科學園區,是台灣高科技產業之濫觴,也造就了不少科技新貴,然而這些竹科新貴光環不比從前,由於整體景氣不理想,加上房價飆漲,竹科工程師也只能蝸居在7大的違建套房。(擷取自維基百科

根據《蘋果日報》報導,竹科工程師工作約56年便可達年薪百萬,但竹科附近的建案,每坪至少30萬元起跳,且多為6080,再加上車位,總價約20002500萬,若無家長資助,很難自力購屋。

趨勢專家微驅科技總經理吳金榮就表示,現在科技公司少發股票。多以現金為主,即便起薪稍有提高,但整體狀況仍大不如前,自然影響工程師的購屋能力。

除了沒錢買房,事實上,因工作所需,工程師須隨時待命或減少通勤時間,因此多半人會就近租屋,而非選擇美輪美奐,卻離園區遠的大房子,投資客便看中了這點,在新竹市金山街、龍山社區、市區及竹北市大興「違建城」。

先以700萬買下3層樓的透天厝,再花600萬元增建成9樓,套房從原先的12間,擴建為36間,每月房租50007000元不等,尤以離園區僅5分鐘車程的金山街最貴,每月8000元,每年淨收350萬元,不到4年便可回本,投資報酬率高達7%,也難怪讓投資客趨之若鶩。另外,最貴的金山街,同時也是違建最密集之所在,有一半的違建都集中於此,高達250棟。據網友指出,屋主很多都是當年的竹科地主。

 
竹科附近多違建套房,集中在離園區最近的金山街。(翻攝自Google Map

誰又想住在居住缺乏安全保障的房子?根據當地工程師表示,這些違建在當地也不是秘密,只是大家都買不起房子,這些套房離公司近,加上也沒發生過意外,自然無人過問是否為違建。看來,北京的「漂族」現象,也悄然在台灣發酵……


面對如此猖狂的投資客及黑心房東,新竹市府態度卻顯得軟弱及消極。過去3年舉報的違建共達3040件,然新竹市府只拆了9件,執政效率之差可見一斑,然市府工務處副處長陳永源表示,每年拆除經費僅210萬元,根本不夠用,目前除了「即報即拆」 之外,只要被列為違建,違建戶要付代拆費。中華大學景觀建築系助理教授李奕樵痛批市府態度消極,若市府不即報即拆,至少也要公開資訊,並讓承租人知道違建的風險;即便經費不足,至少也要進行結構的安全檢測,以防民眾入住違建的建物。

原文網址: 竹科人也買不起房!最低月租5千蝸居7違建 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/77805854049.html

實價登錄變「虛」 政院決提覆議

記者陳洛薇/台北報導
立法院日前三讀通過修正「地政士法」,讓外界擔心實價登錄恐成虛價。行政院認為修法影響重大,嚴重違背租稅正義,會產生挖牆腳效應,讓更多人登載不實,動搖實價登錄制度。行政院長江宜樺昨晚致電立法院長王金平說明政院立場,今天會宣布,依憲法經馬總統核可後,將就地政士法移請立法院覆議。

 
立法院三讀通過地政士法修正案,行政院認為影響重大,嚴重違背租稅正義,行政院將就地政士法移請立法院覆議。(記者黃士航/攝影)

期限內修正就不罰 違背租稅正義
憲法規定,立法院應在覆議提出的十五天內議決。 立法院三日三讀通過修正「地政士法」,未來地政士(俗稱代書)登錄房價有誤,經檢舉或糾正,只要在期限內修正資訊就不罰。學者批評,修法後形同打開登錄「假房價」後門,實價登錄恐變成「虛價登錄」,房價透明化制度面臨崩壞,政府想藉此推動實價課稅、抑止炒房歪風更不易。

江揆事前曾下達指令 「絕不能過」
據了解,實價登錄是江宜樺在內政部力推的政策,這次知道立委提案修法,江揆事前還下達「絕對不能過」的指令,特地提醒內政部要注意,絕對不能讓修法案過關。結果立法院三讀通過修法,知情人士透露,「江揆是看報紙才知道過了」,急著找內政部詢問並要求立即評估修法影響性。

產生挖牆腳效應 再修法不能解決
根據內政部評估報告,地政士法修法後,將動搖實價登錄制度,產生挖牆腳效應,政院認為,再修法不能解決問題,而是要正本清源提出覆議。
知情人士說,這次立院修正地政士法,有點像修正會計法的情況,絕非執政團隊的政策,政府有責任捍衛土地正義,要符合公平正義,不能偷襲或修法補救,而應該要正式劃紅線,「行政部門已決定斷然處置,要提出覆議」,這也是府院共識。

江揆展開危機處理 昨致電王金平

江揆展開危機處理,昨晚致電立法院長王金平說明政院立場,也將向國民黨團溝通爭取支持。江揆今天將對外說明政院將就地政士法移請立法院覆議,行政院會周四通過後就會正式提出,以維持政府施政方向。

原文網址: 實價登錄變「虛」 政院決提覆議 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/10264054062.html

李鴻源:「虛」價登錄炒房 嚴查嚴懲

記者李順德/台北報導
立法院三讀通過地政士法修正案,給地政士因申報不實七至十五天寬限改善期,引發實價登錄將成為「虛價登錄」。內政部的評估報告出爐,認為此修正案可能會讓部分地政士利用改善期,登錄不實房價來炒作不動產,內政部建議下會期提出修法。內政部長李鴻源則說,內政部最近將與地方政府、地政士公會再進一步溝通,並要求地方政府嚴格把關,加強稽查異常登錄情形。

 
地政士法修正案引發爭議,實價登錄很可能成為「虛價登錄」。內政部將在立法院下會期提出修法,彌補制度漏洞。(記者潘俊宏/攝影)

據了解,內政部的評估報告提出防弊措施,如果地政士是申報不實的累犯,在一定次數內,將祭出懲戒,最重施予停業、除名。

立法院所修地政士法,外界擔心,將造成「不動產實價交易制度」的崩潰,行政院指示內政部提出評估報告,評估報告已經出爐。李鴻源說,評估說帖提及,若有地政士利用七至十五天的空窗期,登錄不實的房價、炒作短期房地產,將對房地產造成影響。

李鴻源表示,依評估說帖,地政司也已擬出具體配套,例如七至十五天的改善期,地政司就決定採取最短的七天期限,並已爭取三個月緩衝期,即地政士法修法公布後,三個月內施行。

由於地政士們反映,一般權利人自行辦理實價登錄,有七至十五天的改善期;但地政士卻沒有改善期,顯然不對等也不合理。

李鴻源說,地政士說得好像有道理,但事實上,目前實價登錄的表格並不複雜,地政士有多年經驗,不可能會登錄錯誤或不實,除非是屋主所提供訊息錯誤;未來如果查獲,是來自屋主提供的錯誤訊息,內政部將有配套做法。


內政部次長蕭家淇也說,立法院的修法將影響實價登錄制度,及實價登錄交易平台的真實性,影響所及若不設法改善,將造成一般民眾信心崩潰,也會造成地政士的投機行為。

原文網址: 李鴻源:「虛」價登錄炒房 嚴查嚴懲 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15421954057.html

房市掃描:2013直直落 2014雪上加霜

文/羅克軒
回顧2013,台股最弱的產業,當屬房產相關行業。幾個代表性的建商,表現也是極差,從圖片上就可以很明顯看出來。

建商股價臉綠
(遠雄)
 

(皇翔)
 

(華固)
 

(長虹)
 

這幾個主要的大建商的走勢,已經在告訴讀者們:房市已經很恐怖了,別再跳進來啦!

房仲倒閉潮
除了建商股價表現不好外,房仲業也是冷颼颼,房仲公會全聯會公布的資料,截至201311月,房仲倒了430家,創歷史新高,也顯見房地產業的不景氣。

交易量趨勢呈現下滑
 

逐年下滑的交易棟數,我們給他一個形容詞叫量縮。逐年高漲的房價,在政府的房地產政策下,走向量縮價穩。量縮之後的格局會是如何?無法支撐高高在上的房價,終究是有消風的時候。

開春震撼彈2014必注意 國內 2014年令人眼睛為之一亮的政策,當屬售屋所得將採實價課稅這件事。

實價課稅的政策一出,勢必會讓許多人的成本上升,將影響到投資客售屋、換屋族換屋的意願。然而,政策要面面俱到很難,實價課稅的重點在於嚇阻投資客過度炒房,大方向是正確的。

今年台灣剛好碰到選舉年,選舉支票狂開的例子屢見不顯,常被拿來當噱頭的興建捷運線,也出現可能跳票的狀況,另外一方面,買不起房子的人數很多,但有錢人窮人在投票上都一樣,都是一人一票,選舉的策略也比較容易偏打房方向走來討好大多數人以換取選票,畢竟房價高漲一直是民怨排行榜的前幾名。

國際
著眼於QE的縮減退場以及利率是否要升,聯準會的兩大關鍵指標:失業率、通貨膨脹率。以最新的數據來看,失業率6.7%、通彭率1.2%,目前仍是未達到水平。 QE終究是要完全退場,目前開始縮減100億美元。QE的退場,影響台灣相關的利率政策,利率影響到市場的資金和成本,一環牽一環。

你我買房需知
2014是個戒慎恐懼的一年,建商們也是怕在心理,噱頭盡出,例如兩年後買回,刺激買氣。房價若是真的走跌,也只能算是初跌段,真正的跌勢還沒有出現;你現在跳進去買,如何能躲過之後的主跌段?因此,2014年,建議還是抱著現金,做些安穩的投資,才是上策。



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2014年1月17日 星期五

藍綠聯手通過修法 實價登錄變虛價

記者江碩涵/台北報導
實價登錄制度實施一年半,恐出現大漏洞。立法院本月三日在朝野立委聯手、行政部門力阻無效下,三讀通過修正地政士法,未來地政士(俗稱代書)登錄房價有誤,若經檢舉或糾正,只要在期限內修正資訊就不會受罰。官員擔心,這將讓實價登錄制度門戶洞開,政府建立透明房價制度的原意恐打折。

 

學者更直言,修法後形同打開登錄「假房價」後門,以後實價登錄恐變成「虛價登錄」,不僅房價透明化制度面臨崩毀,政府想據此推動實價課稅、建立房市正義都愈來愈遠。

前年 實價登錄千呼萬喚始出來
一二年八月,台灣開始實施實價登錄,政府規定房屋登記過戶一個月內,房仲、代銷、地政士或買方必須向地政機關申報房價,只要一發現資訊錯誤或登載不實,登錄房價者就得被罰款三萬至十五萬元。
但立法院卻在一月三日三讀通過修正地政士法第五十一條之一,未來地政士登錄實價登錄行情,被他人檢舉或被地政單位查到登錄不實,地政士將有七至十五天的修正期,地政士沒有在期限內修正,才會被罰三萬至十五萬元。
德明財經科技大學副教授花敬群表示,地政士法修法通過後,等於大開登錄假房價的大門,以前只要被抓到登錄錯誤就會立刻受罰,不少業者也因此戰戰兢兢,不敢隨意亂登錄房價。

以後 業者捏造房價機率將大增
他表示,修正案卻大開後門,對業者來說,即便被人檢舉糾正,只要在期限內修正房價就沒事了,但若沒人發現房價登錄錯誤,錯誤的房價就會一直停留在網路頁面上,未來業者捏造房價的機率將大增,成為炒作房價的源頭。
內政部地政司副司長王靚琇表示,實價登錄實施一年半以來,已累積逾六十萬件交易案例,多數業者都遵守法規、登載詳細,但仍有不少錯誤刊登案例,不少錯誤刊登者透過陳述意見後修正補登,並沒有被罰款。她說,只有三個人因為惡意刊登不實資訊而被罰款,真正被罰款的地政士數量不多。

新法 最快四月就要上路了

王靚琇指出,地政士法修法已在立院三讀通過,等總統頒布,最快四月上路。她說,為避免房價登載不實,政府只好加派人力、多查核房價資訊,以免不實資訊誤導民眾。

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房市空頭論難成真?看香港怎樣讓窮人買得起房

好房News編輯中心/綜合報導
今年房市最夯的話題,就屬房價是否泡沫化!先前財金首長及央行總裁彭淮南,紛紛對外喊空房市,但根據住展雜誌公布最新調查顯示,雙北市房價仍然衝上了最高點。住展雜誌研發長倪子仁認為,面對建商實力雄厚,台北房價仍維持高檔,買不起房的人照樣買不起,並認為房價不會泡沫,但還是有機會修正。

 
外界普遍認為,台北房價難泡沫化,但有修正機會,就連豪宅近期也出現緩漲。此圖為示提圖。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

儘管房市喊空大於多,甚至有財金首長對外喊話,房市資金將流於股市。儘管政府聯手喊空,但住展認為,台北房價要泡沫化很難,只會出現修正。倪子仁就建議政府,如果真的想要解決台北高房價問題,不是只放話打房挺股市,而是應該把基隆、新北市三峽、土城延伸線及鶯歌、樹林等外環區域捷運打通,並且大量興建捷運宅,問題就能逐步解決。

由於台北興建公營住宅口號大於實際行動,供應量無法解決下,高房價似乎也是很難解。反觀近來打房成功的香港,特首梁振英對於貧富不均的問題,祭出窮人新政策,第一步就是要解決低受入家庭住房問題,並提供經濟上的援助。

根據彭博商業週刊報導,梁振英在香港立法院進行施政報告時,指出港府計畫每年支出30億元港幣,約台幣116億元,作為香港20萬戶低收入在職家庭的津貼,並且為了解決住房短缺問題,將在未來10年供應47萬戶住房單位。


美銀美林駐香港經濟學家Marcella Chow就坦言,港府該項政策,透過扶貧確實是維持香港競爭力的方式之一,因為根據港府報告指出,香港每五位居民就有一人是生活在貧窮線以下,換算結果約有130萬名窮人,創貧富差距最高紀錄。「不斷增加的窮人只會不利於香港穩定」,因此梁振英的做法,雖然讓一般中產階級沒有確實感受,但卻能給予貧窮線以下人口,實際的幫助。

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政府這樣說:租屋給老人 擬租稅減免

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
老人租屋「一屋難求」,內政部營建署代署長許文龍表示,許多房東不願租房子給銀髮族,可能是因為老人申請租金補貼,房東必須多繳稅金因而拒絕,這部份財政部已在研議多出的租金才需報稅的租稅減免方式,希望有助老人租屋。
老人社會住宅〝一定要考慮〞
許文龍表示,隨台灣進入高齡社會,老人社會住宅已是「一定要考慮」,儘管過去國產署招標內湖銀髮住宅地上權一度因居民反對而失利,但營建署仍會積極推動用公有地來興建專門提供老人租住的社會住宅,並研擬成立專門物業管理公司,以降低居民反對聲浪。
許文龍表示,房東不願租房子給老人的原因很多,其中,有些房東不願租給申請政府4000元租金補貼的老人家,主要是,如此一來就一定得申報租金所得,將多出一筆出租成本。
對此,內政部多次和財政部協調,財政部目前已初步研擬一項多出的租金租稅減免方案,即如果租金為4000元以內,則不計入所得,4000元以上則仍計入。譬如租給老人房子每月收租1萬元,申報租金所得只計6000元。
新北市政府目前大力推動「青年社會住宅」,營建署是否考慮興建「老人社會住宅」?
許文龍表示,法令上只有社會住宅,沒有青年社會住宅這樣的名稱,但他認為,高齡社會來臨,政府一定得考慮興建老人社會住宅選項,當然最後是否落實,一切仍得看財政是否許可。
許文龍表示,雖然國產署之前招標內湖銀髮住宅地上權,一度引發居民強烈反對而流標,但營建署仍會持續推動公有地興建老人住宅。
擬成立專門物業管理公司
他指出,居民反對老人出租住宅有兩大理由,一是治安,一是環境,但其實是擔心房價下跌。對此,營建署認為成立專門物業管理公司,把環境品質維持好,就能化解此一問題,之前台北市政府曾提出和內政部合資成立物業公司,內政部也已同意,但目前尚等台北市進一步動作。
【記者陳麗婷/台北報導】
不少房東不願意將房屋出租給老人,衛福部社會及家庭署副署長陳素春今天表示,內政部營建署的社會住宅法訂有社會住宅專章,不管是政府或政府民間共同興建的社會住宅,均須一定比例提供給經濟弱勢或弱勢老人。
據了解,目前營建署正研擬租屋平台方案,未來願意租房給老人的房東,擬提供賦稅優惠,增加誘因。
陳素春說,社家署會提供相關統計資料,例如失能或經濟弱勢等老人人數,供相關單位研擬政策時參考。
衛福部社家署也會定期關懷獨居等老人,例如身體有疾病的老人,會提供緊急救援連線,透過科技輔助,給老人緊急協助。獨居老人部分,地方政府均有列冊,列入訪視關懷對象,了解獨局老人三餐飲食、是否有疾病需要就醫等,給予必要的協助。


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拒租弱勢房客?北市推專業代管

【聯合晚報/記者王文萱/台北報導】
弱勢族群租屋時,常因收入不穩,導致房東租屋意願低,台北市政府首推「空閒住宅政府包管試辦計畫」,將委託專業廠商提供房東租屋期間的代租代管服務,1月底將上網公開徵求專業廠商,並自3月起試辦2年,預計有100件合法住宅供弱勢族群租屋。
台北市政府推出「空閒住宅政府代租代管試辦計畫」,除提供租屋媒合服務外,今年開始將委託專業廠商分別擔任房東、房客代理人,為房東提供代租代管服務,並對房客提供定期居家關懷訪視、協助申請社福資源等服務。
台北市都發局指出,弱勢家庭租屋不易,但現有空屋不少,為有效利用民間閒置住宅,市府今年盼以「代租代管計畫」,透過廠商充分掌握房客租住情形,也可消除弱勢房客管理不易、收入不穩等問題,房東出租意願也能提升。
台北市副市長張金鶚表示,月底將委託專業廠商開發月租1萬8000元以下的合法住宅,提供給弱勢族群出租,仲介費、公證費及相關管理費將由北市府補助,廠商將提供2年代租代管服務,替房東招募房客、簽訂租約、收取租金、釐清修繕責任及經費分攤、排解租屋糾紛等。
此外,專業廠商還扮演弱勢房客代理人的角色,張金鶚說,除幫忙看屋、找尋適合房屋外,也須視個案情況進行居家關懷訪視,若有需要,便可協助弱勢房客向市府申請租金補貼或相關社福資源,解決租金繳納不穩定的問題。


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實價登錄 面臨崩潰

【經濟日報╱記者江碩涵/台北報導】
實價登錄制度實施一年半,恐面臨崩潰危機。立法院本月3日三讀通過修正地政士法,未來地政士(俗稱代書)登錄房價有誤,若經檢舉或糾正,只要在期限內修正資訊就不會受罰。官員擔心,這將讓實價登錄制度門戶洞開,政府建立透明房價制度的原意恐打折。
學者直言,修法後形同打開登錄「假房價」後門,以後實價登錄恐變成「虛價登錄」,不僅房價透明化制度面臨崩毀,政府想據此推動實價課稅、建立房市正義都愈來愈遠。
2012年8月,台灣開始實施實價登錄,政府規定房屋登記過戶一個月內,房仲、代銷、地政士或買方必須向地政機關申報房價,只要一發現資訊錯誤或登載不實,登錄房價者就得被罰款3萬至15萬元。
但立法院卻在1月3日三讀通過修正地政士法第51條之1,未來地政士登錄實價,被他人檢舉或被地政單位查到登錄不實,地政士將有七至15天的修正期,地政士沒有在期限內修正,才會被罰3萬至15萬元。
德明財經科技大學副教授花敬群表示,地政士法修法通過後,等於大開登錄假房價的大門,以前只要被抓到登錄錯誤就會立刻受罰,不少業者也因此戰戰兢兢,不敢隨意亂登錄房價。
【記者李順德/台北報導】立法院修地政士法給地政士申報不實七至15天寬限期,內政部次長蕭家淇昨(15)日不諱言,此一修法將影響實價登錄制度,因此內政部除已力爭三個月緩衝期,也祭出防弊措施,呼籲地政士遵守法令,若未來成為申報不實累犯,將祭出懲戒,最重施予停業、除名。
地政士法修法在朝野協商時,內政部地政司長王銘正擔心有心人士企圖利用不實申報價格,影響當地房地產,當場力爭給內政部三個月的緩衝期。


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近年借殼上市櫃建商多 消費者需留意後續問題

【住展房屋網/台北報導】
近年房價高漲,不少市區一級地段低總價個案,往往就訴求出租投報率以吸引投資客,不過這部份其實可能產生爭議。今日某則報導揭露北市信義區某案住戶提告建商,原因就是交屋後實際租金投報率,和銷售時的訴求出現落差。

該案名為「101富裔館」,根據住展雜誌市調資料,於96年初預售推出,位置近南港線市府站,訴求規劃空中花園、泳池等設施,當時開價78萬/坪,本刊當時研判成交價7字頭以下;至於出租投報率,則可能是現場銷售時所強調。該案之後於98年8月成屋重推,開價漲到91萬/坪,成交則要80萬/坪以上。

該篇報導指出,本案主要爭議是在出租投報率,不過台北地院裁定業者未提出保證,因此駁回住戶告訴。有關業者說法方面,德士通回應該案與他們無關,另一掛名建設上礎建設則表示,被地院認定的頂樓泳池並無問題,將會上訴。

根據住展雜誌資料,「101富裔館」銷售時確實掛名上礎及國礎建設兩家建商合建,98年8月成屋再推時,還是國礎建設掛名銷售。原來2010年國礎建設入主科技類股德士通,去年中換由德士通併入國礎後上櫃,並轉為營建類股,再另立子公司繼續原本的網通業務;就像知名麗寶機構當初藉名軒牌上市的情況一樣(名軒原為織布業),是近年頗流行的營建商借殼上市櫃模式。

由以上併購(借殼上市)過程可知,「101富裔館」銷售期間,德士通科技確實與國礎建設無關連;不過這仍不代表富裔館和國礎建設這家公司就完全無關,畢竟上礎建設仍是國礎建設副牌。

出現這樣的案例,實非單一因素造成;一來富裔館案成屋銷售時,價格比預售漲了一成,這當然會壓縮後期買家的租金報酬率、增加投資壓力及風險,另也和近年台灣租屋市場租金成長停滯不前、出租難度增,及房貸利率走升有關。

表面上,此案是投資客和建商間,對投資報酬率認知不同產生的糾紛,但仍可提供自用購屋者借鏡;近年這種借殼上市櫃後更名的營建公司不在少數,消費者遇上這種非營建本業掛名投資的個案,還是要特別注意;要是交屋後出問題,就可能發生類似上述這種『求訴卻找錯事主』的窘境。
近年借殼上市櫃建商多 消費者需留意後續問題
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房產輕賦必成過去式…財部打房 刀已出鞘

【聯合報╱住商不動產企劃研究室主任徐佳馨】日前財政部長張盛和拿基隆黃色小鴨比喻台灣房市現狀的說法謂成話題,不可諱言,台灣房市經12年大多頭,想要再拉回「那些年」,在理論與實務上都有困難。
民間有不少聲音,將打房不力歸咎於政府無能,認為應該要使出更具有威力的政策與手段,例如快速升息、延長奢侈稅時間等方式,將房市直接打趴,回歸居住正義原則。
只是,以目前台灣經濟狀況,房地產牽一髮動全身,牽涉層面甚廣,若貿然出重手,猶如體虛病重下猛藥,一不小心可能就會死翹翹。
雖然沒有太大動作,可若說政府全不作為,也是誤會政府了。在一般民眾渾然不覺之際,財政部打房大刀已悄然出鞘,透過稅基與實價接軌,提高持有與移轉的稅負,加上國稅局積極追稅,透過租稅增加持有與交易成本,降低投資意願,慢慢讓房地產市場「軟著陸」。
換言之,對持有不動產的民眾,特別是多戶持有者,未來將逐漸進入「溫水煮蛙」的狀態。也就是說,隨著實價揭露的資訊愈來愈多,各地方政府對行情掌握提高,自然可提高稅基,透過提高移轉稅或是持有稅,對市場產生更長遠的質變,達到降溫目的。
日前內政部的土地公告現值就是一例,根據內政部的資料,2014年土地公告現值,全國平均調升14.19%,創下20年最大調幅;與去年相比,六都調升幅度由高至低分別為:台中市24.43%、桃園縣22.5%、新北市17.44%、台北市13.23%、台南市11.09%、高雄市10.42%。
有意思的是,公告土地現值調升幅度前三名都在離島,以金門縣42.99%、連江縣35.74%、澎湖縣30.57%調幅較大,這也反映出,連過去猶如霧裡看花的離島房價,都在實價公佈後一切透明化,更遑論其他區域,透過公告現值增加,土地增值稅自然水漲船高,也墊高交易成本。
抱著不賣的民眾也別太開心,隨著市價愈發透明,公告地價等持有稅稅基也將產生連動效應,持有成本必然不斷增加,屆時擁有多屋可能不是好事,大趨勢上會逼得囤房族在未來幾年開始思考「汰弱留強」的可能性。
房地產輕賦時代,隨著時間必然漸漸成為過去式,這段不舒心的陣痛期,大家也就別怪政府,多多擔待了。


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2014年1月13日 星期一

遲延交屋要負賠償責任

【住展房屋網 蘇儀】
不動產買賣契約成立後,買方依約付款,賣方則須準時交屋,如果賣方遲延交屋,構成「給付遲延」,買方可以請求賣方負債務不履行的責任。

黃姓女子在去年六月經房仲介紹,簽約購買張姓男子所有台北市一棟位於三樓的中古屋,買賣總價一千五百五十萬元,依照雙方的契約約定,售屋的張姓男子應於去年七月十七日完稅後十四個工作天內 (即八月六日前) 辦理交屋給黃女,但張男竟因修繕房屋漏水情形,遲延至同年十月一日始完成交屋。

黃女認為張遲延交屋共五十五天,應依買賣契約負賠償責任,黃女以當時已付價款六百一十萬元按日以千分之一計算結果,張男應給付違約金三十三萬多元。
樓上有人懷孕不宜動工
張男則辯稱,簽約後四樓水管始突然發生破裂,造成他的三樓房屋漏水,這是簽約時所不可預料,不可歸責於他,他發現漏水後,積極進行修繕,且修繕亦須四樓配合,但因四樓家中有人懷孕不宜動工,導致修繕遲延,他不須給付遲延交屋的違約金給黃女。

但法院調查發現,房屋於買賣當時,房屋廚房上方疑似有漏水之處,售屋的張姓男子乃於標的物現況說明書及建物現況確認表上註記此情,並同意於修繕後交屋,並非張男所稱的簽約後四樓水管始突然發生破裂。也就是說,雙方於買賣房屋時,房屋即有漏水情形,且雙方約定應由張男於交屋前修復,張男辯說房屋漏水情形不可歸責於他云云,無法採信。
遲延交屋要負賠償責任房屋有漏水情形,應由賣方於交屋前修復。
無法免除遲延責任
法院指出,張男在修繕房子漏水時因樓上四樓家中有人懷孕,囿於民俗考量不宜動工而拖延了修繕時間,但這是張男與四樓屋主溝通施作工程問題,屬於張男修繕時內部準備工作未能如期完成之事由,依最高法院過去的判決見解,張男無法免除遲延責任,判決張男應給付「交屋遲延」的違約金給黃女。

依據買賣契約約定,售屋的張男若有遲延給付之情形,應賠償自應給付之日起,按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金,而各項約定條款之天數,皆以「工作日」計算,應將下雨、颱風等不能工作之日,以及星期日、例假日、節日等休息日扣除。

張男原本應於去年八月六日前辦理房屋交付給黃女,但遲延到去年十月一日才辦理交屋,這段期間扣除颱風、星期假日後,逾期交付房屋的日數應為三十八天,而非黃女所指的五十五天,張男應付的違約金為二十三萬多元。

建商拚買氣 推五年無息貸款

好房News記者羅意瑾/綜合報導
近日財金所長紛紛對外表示,台灣房市泡沫化狀況愈增,甚至認為房市資金漸轉至股市。然而,建商為了衝買氣,紛紛推出「金援方案」,像是最近就有建商打出五年無息貸款的優惠,吸引消費者前來購買!

 
建商祭出五年免息貸款優惠,吸引投資客衝高買氣!(圖/好房資料中心)

據蘋果日報報導,新成屋信義國際推出五年238萬元的無息貸款,每坪開價95135萬,而只需自備一成頭期款,建商則提供60個月的無息貸款,降低購屋門檻,盼提升民眾購屋意願。

另外,也有建商打出交屋後兩年內免管理費的促銷方案,吸引投資族目光,也將族群鎖在首購族,希望能藉此減輕首購族負擔,吸引買氣。

而在先前甚至有一建商,因為板橋一高樓層公寓賣不出去,祭出「原價買回」的策略,強調在兩年後房子若未漲價,建商則會無條件原價購回!而建商也順利在「原價買回」的促銷方案中成功吸引投資客!


創意家行銷副總何志正則提醒,建商祭出優惠好康促銷房子的策略,雖吸引人,但投資人仍須衡量未來是否繳得起貸款,別貪一時便宜而讓投資成為未來的一項負擔。

原文網址: 建商拚買氣 推五年無息貸款 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/30900153356.html

台灣房市遭警告 瑞銀:投資台北應謹慎

好房News編輯中心/整理報導
瑞士銀行舉辦一場「2014年度展望媒體說明會」,瑞銀財富管理亞太區首席投資總監浦永灝表示,除了日本以外、全亞洲的房地產都有泡沫問題,估計香港和新加坡的住宅價格,恐怕會跌至15%6%,雖然2014年亞洲房價大幅修正的可能性不大,但台北台北租金報酬率在全球敬陪末座僅逾1%,投資台北房地產應謹慎。

 

台灣房地產步入空頭嗎?一場由瑞士銀行舉辦的2014年度展望,特別對於新興亞洲地區房地產發出警語,根據中央社的報導,瑞銀財富管理亞太區首席投資總監浦永灝表示,利率上升的趨勢將為房地產帶來風險,瑞銀就預估今年香港和新加坡的住宅價格,將分別下跌1015%36%


至於兩岸的房市,浦永灝也指出,大陸房價上漲速度可能趨緩,會從2013年的10%滑落至5%10%之間,因一線城市的供給增加,加上資金情況趨緊,至於大家擔心的大陸房地產泡沫,瑞銀估計明後年的風險會更大。至於台灣他則認為,台灣的租金收益率已降至歷史新低的1.57%,更是全球中排名倒數第一,隨著利率上升,投資台灣房地產、尤其是台北市態度必須非常謹慎。

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學者:房市漲過頭下修 建商:沒下跌空間

好房News記者吳慧禎/整理報導
財金首長頻頻示警,強調國內房市漲幅過高、有泡沫化危機,學者也提醒,在美國「量化寬鬆」(QE)已逐步退場的影響下,台灣房市會受到一定的衝擊。但建商董座們似乎不以為然,認為大環境正在好轉中,今年房市可望「量平價穩」、不至於泡沫化。

 
建商普遍認為今年房市「量平價穩」。(好房News記者陳韋帆/攝影)

針對今年房市,學者指出國內房價泡沫化情形明顯,現階段並非買房好時機。據自由時報報導,德明財經科技大學副教授花敬群表示,QE今年起退場、利率必然有上揚的趨勢,預估可能會在今年下半年到明年上半年調升,屆時國內房價下跌恐有下跌的壓力。台灣金融研訓院院長鄭貞茂更直言,「台灣這幾年贏過美國的就是房價漲幅!」

然而,建商則另有觀點,從供需層面來分析房市,報導中提及,遠雄企業董事長趙藤雄分析大台北地區房市,整體而言需求大於供給,所以並不會有財長所說的泡沫化危機,最多就是價格下滑,但也只是需求暫時收斂、不代表沒有換屋需求。冠德建設董事長馬玉山也研判,2014年房屋供給量不會超越2013年,沒有供需失調的問題。


另外,建商普遍認為現今成本增加,尤其公告現值自今年起調高,房市恐沒有下跌空間。報導中提到,馬玉山直言今年公告現值大幅調高,增加的成本會直接加到房屋售價。台中市龍寶建設董事長張麗莉則指出,建築業面臨工資及原物料上漲,建築成本日益推升,房價根本降不下來。力麒建設董事長郭淑貞更表示,今年房市「價穩量平」,希望政府別再祭出打房政策來擾亂市場。

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2014年1月11日 星期六

2014四大房仲大預測 四大共識看法一致

好房News記者羅意瑾/綜合報導
2014年即將到來,各家房仲紛紛提出自己預估的2014年房市走向,而其中中有四大共識則是四大房仲皆預測出的相同點,像是QE退場、奢侈稅修法微調、自住宅需求高以及交通因素,都是影響2014年房市變動的主要重點。

2014房市走向如何,各大房仲皆看準美國QE退場對房市具有一定的影響力,連帶房貸利率跟著變動。(圖/好房資料中心)

共識一:QE退場
四大房仲分析,美國聯準會決策明年一月QE縮減,QE退場的緣故會影響房貸利率,低利率時代有所變動,但卻也有房仲認為下半年利率仍有調升空間,目前利率則繼續維持低檔。

共識二:奢侈稅微調
另外,為了打房、健全房市,奢侈稅修法微調,以避免炒地皮,抑制房價上漲。產品持有低於兩年,則可免於課稅,可釋放出真正換屋族群的委託量。

共識三:主力回歸自住置產
而也因奢侈稅政策的調整,市場也回歸自住與置產,短線的投資逐漸退出。台灣接下來為自住客市場,以自用、保值為主。

共識四:交通保值力大增

而最後,交通因素也具有一定的影響力,交通建設帶動開發,能通勤的大眾運輸工具沿線都會吸引人口進駐,因此精華區與郊區所吸引客群不同的題材仍持續發燒,關乎到首購族的通勤選擇以及精華區的保值投資。

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想買房更難! 房貸將從7成「往下」

好房News記者黃慈雯/整理報導
台北的房價很高,高到連財政部長張盛和也坦承是非常非常高,而從房價所得比等多項指數觀察,首購族已經被高房價壓的喘不過氣,台銀就預計將以房貸所得支出比為基準,若低於標準120%,房貸成數從原本的8成下修至7成,想利用貸款買房的民眾,現在需提高更多的自備款才有可能買房了。

 
房貸所得支出比低於120%,連首購族也不例外,分行經理最多僅能核貸7成,若要核貸至8成,必須呈報總行同意才行。(圖/好房資料中心)

財政部長頻頻對房市泡沫化示警,央行也一直提醒利率不會一直維持低點,市占率高的行庫為因應未來房市風險,紛紛祭出政策來響應。據自由時報報導,國銀龍頭台灣銀行將於下周推出新措施,將設定的房貸所得支出比標準為120%,若是收支比低於120%,連首購族也不例外,分行經理最多僅能核貸7成,若要核貸至8成,必須呈報總行同意才行。

而原先即使該貸款戶的所得支出比不超過120%,台銀的分行經理都還有加碼1成的核貸權限,但現在嚴格控管此事發生。目前青年安心成家優惠房貸的最高成數為8成,台銀也是承作量最大的銀行,甚至超過土銀,據中時電子報的報導,未來將會考量央行升息之後申請貸款借戶的償還能力,台銀也決定嚴格把關所得收支比120%的重要防線。


台銀在未來也將從各方面來審議評估房貸風險,除解款人有相當的還款能力外,非台銀自辦土建融資的分戶貸款,以及漲幅較大、推案量較大地區,考慮下修房貸成數,從8成降到7成。另外,房貸授信都要以銀行鑑價為原則,不會依照市價或買賣價,以免炒作等現象使擔保品的價值失真。

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《房市觀測站》土地公告現值貼近市價 建商成本增 房價欲跌不易

好房News編輯中心/綜合整理
「好房News」為讀者讀報總整理,挑選最精華的相關報導,不但教你看熱鬧,也帶你看門道,以下是我們的總整理。

2014土地公告現值漲幅為20年來最大幅度,越來越貼近市價,都會區土地持有成本隨之增加,房市達人分析,未來都會區房價欲跌不易,有購屋需求民眾,可趁低利房貸盡早進場購屋。

 

道瓊去年漲26.5% 創18年紀錄
2014-01-02蘋果日報】美股周二以歷史高點封關,全年漲幅近30%,為逾15年最佳表現,分析師認為2014年可望續漲,但多頭力道料將減弱,難再有強勁表現,漲幅恐縮減至4.1%。道瓊工業指數、S&P 500指數周二續創盤中及收盤新高,2013年全年道瓊大漲26.5%,為1995年以來18年最佳表現,S&P 500漲幅更高達29.6%,為1997年來最佳表現,納斯達克指數上漲38.3%,則為4年來最強。
在美、日等已開發市場領軍下,全球股市2013年大漲20%,表徵整體行情的MSCI(摩根士丹利資本國際)全球指數周二收在6年新高。 不過,《紐約時報》指出,全球股市2013年反彈遠超過實際經濟基本面表現,分析師認為2014年再現大漲幾乎不太可能,同時在歐債危機捲土重來、美國寬鬆政策退場餘波盪漾等潛在風險之下,樂觀氣氛可能輕易急轉直下。

歐美製造業續熱 吹響復甦號
2014-01-03 經濟日報】先進國家製造業景氣去年12月持續擴張,美國雖略為下滑,但企業聘僱和新訂單量都暴增到至少兩年最高,歐元區製造業景氣擴張速度為逾兩年來最快,英國的新訂單銳增,也為今年復甦帶來好兆頭。供給管理協會(ISM2日公布,去年12月製造業指數略降至57,符合預期,但高於象徵景氣榮枯分水嶺的50,也是2013年第二高的數字。
具前瞻性的新訂單次指標升至64.2,為20104月來最高,暗示2014年製造業動能將增強。就業次指標攀至56.9,也是20116月來最佳。ISM的報告指出,經理人的回應普遍反映去年12月製造業動能強勁,為去年下半年畫下完美句點。

上月失業率料持平 美國經濟轉強在望
2014-01-06蘋果日報】美國聯邦準備理事會(Fed,聯準會)主席柏南克(Ben Bernanke)透露美國經濟前景樂觀看法,美股投資人更期待由本周預定發布的201312月就業市場報告、聯準會會議紀錄中,尋求更多經濟進一步好轉的證據。
美國勞工部預定周五發布就業市場報告。根據彭博針對經濟學家市場調查報告預估,201312月非農業新增就業人口將新增19.5萬人,該月美國失業率將達7%,與201311月相當。根據路透針對經濟學家市場調查報告預估,美國201312月非農業新增就業人口將達19.7萬人,略比11月的20.3萬人少。 就業市場報告是投資人判斷聯準會政策動向的依據,而本周將發布的聯準會會議紀錄也提供投資人重要訊息。

《達人評析》
美國今年首度實施QE減碼一百億美元,目前金融市場表現穩定,市場普遍認為經濟轉向復甦,全球股市表現更為樂觀,此外,歐美等先進國家產業投資也轉趨積極,企業聘雇和新訂單量數據皆優於兩年來新高,就業市場部分,美聯準會透漏看好美經濟復甦,12月失業率應維持與11月相當7%
對於歐美經濟復甦與日本積極量化寬鬆帶動經濟發展,以出口為導向的台灣,未來也將隨歐、美、日需求市場擴張下,增加國內經濟成長機會,此外政府積極推展自由經濟示範區的開放與運作,吸引外資與人才的引入,也為國內挹注振興經濟。
國內房產方面,都會區土地隨政府逐步調升土地價值貼近市價,未來都會區房價欲跌不易,有購屋需求的民眾,可趁低利房貸盡早進場購屋,提早累積自身資產價值。

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