2014年2月27日 星期四

房租便宜 晚3年購屋更划算

文/林奇芬
年輕人擔心越晚購屋房價越貴,但仔細算一算,先租屋三年再購屋,反而更划算。特別是目前房租便宜、房價不漲,更是買屋不如租屋的好時機。

最近一次朋友餐會,酒足飯飽之際,大家熱烈討論的主題,竟然是「買屋好還是租屋好?」這真讓我嚇一跳,因為,席中多是金融圈資深人士,大部分人都有房產,沒想到這個話題不僅年輕人關切,連高資產族也熱烈討論。

租屋包租婆 南京東路商辦 學區敦化國小(大刊頭)

3000萬房子 每月租金僅2.5萬元
朋友Amy說,台北市目前房租很便宜,現階段租屋絕對比買屋划算。她舉例,新店某處40住宅開價3000萬元,若自備款500萬元,貸款2500萬元,房貸利率2.5%,則每月本息平均攤還至少要繳13.2萬元以上,但該屋租金每月僅2.5萬元,零頭都不到。每個月省下10萬元以上,可以享受高品質住宅,才是最精明的盤算。

但另一個朋友Mike卻主張,買屋比租屋划算,他說,若善用房貸寬限期3年,則前3年每個月繳息5.2萬元,就可以先擁有該房地產,比繳房租當費用支出划算。若房價上漲,3年後把房屋出售,還可以賺取資產增值的利益。

不過,Mike的主張有一個風險,萬一3年後無法順利出售房子,則每個月本息平均攤還成本,將高達15萬元以上,這可非一般薪水階級可負擔得起。此外,若房價沒有上漲,則也賺不到房產增值利益,甚至還有虧損的風險。

租金便宜 先租後買很划算
由於近幾年房價大漲,換算下來,雙北市的租金報酬率非常低,大多都在2%以下,而前面那個真實的例子,租金報酬率僅1%,可說是租屋族的美好時光。因此,年輕人真的不需要太急著買房子,利用前幾年租屋,積極的投資理財,反而對累積資產更有利。

我們純以購屋貸款1000萬元來試算,先買或先租的差異。若貸款1000萬元,利率2.5%20年攤還,每個月本息攤還金額達52999元。若採取寬限期的方式,前三年只要繳息20833元,但第四年起每個月要繳60222元,每個月負擔多出7000元。

3年購買 可多存139萬元
若先租屋,每月租金預算20000元,則和購屋貸款相比每個月差距32999元,若將這筆資金用於投資理財,則三年下來,即使報酬率僅2.5%,也可多存123萬元,若報酬率可提高至10%,則可累積139萬元。

這表示,除非3年內該房屋的房價上漲超過140萬元(也就是漲幅14%),否則晚3年購屋可以多存140萬元。

此外,若利用寬限期的優惠先購屋,雖然前三年每月僅需繳20833元,跟付房租差不多,但第四年起每個月多負擔7000元,一年多負擔84000元,17年下來要多繳143萬元給銀行,也不見得是一個較好的選擇。

房價停滯期 先租不用怕
朋友Mike利用房貸寬限期,先行買屋的做法,在房價飆漲期確實是個好策略,只要房價漲幅超過個人投資理財的報酬率,就可用小錢高槓桿投資房產致富,這也是先前投資客主要的獲利操作策略。但是台灣房市在狂飆十年後,目前連台北市的房價都呈現停滯狀態,在投資客逐漸退場下,很難再現短期房價飆漲的現象。

此外,市場還擔心QE退場後,未來升息時間倒數計時,房貸負擔加重,對房市更將帶來壓抑。目前同為亞洲區的香港、新加坡房市,已經呈現由熱轉冷的現象,台灣房市也難以獨強。


我們那天餐會的結論是,目前租屋比買屋划算。因為,未來二、三年內,房市可能會有單一個案表現空間,但較難出現房價全面大漲的走勢。還沒有買屋的民眾,現階段不需要心急,找個房租合理的好所在,多存一些錢,才是未來購屋的真本錢。

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房屋稅、地價稅恐調高 房市將崩盤?

記者方明/台北報導
財政部祭出「財政健全方案」後,透露下一步將檢討不動產稅制,房產業者認為,依現行不動產稅制來看,實價課稅牽一髮動全身,較不可能全面實施,反而在持有稅上加重稅率是最可能的方向;但若政策猛藥下太重,恐造成房市崩盤。

 房市泡沫化 下跌(大刊頭)
財政健全方案,下一波鎖定不動產稅制,房產業者認為,若猛藥下太重,恐導致房市崩盤。(好房資料中心)

大師房屋董事長陳建慶表示,房價高漲惹民怨,今年在七合一選舉壓力下,政府對高房價問題不得不處理;而先前祭出的奢侈稅、新制豪宅稅,都是針對處分不動產部分課稅;他認為,奢侈稅對打擊投資客確實收到成效,但卻治標不治本,至於新制豪宅稅,事實上政府對雙北8000萬及其他地區5000萬以上豪宅交易,老早就悄悄進行核實認定的「變相實價課稅」。

因此財政部若要進一步檢討不動產稅制,陳建慶認為,從房屋持有稅下手是最可能的方向,政府若下猛藥可針對非自用住宅課徵「空屋稅」或「囤屋稅」,不過,此舉需經立法通過,困難度較高,最簡單方式為持續調高「房屋稅」及「地價稅」。


信義房屋企研室經理蘇啟榮則認為,因現行不動產稅制是採取土地與建物分離課稅,若實施實價課稅將牽一髮動全身,且工程相當浩大,目前全面實施可能性不高。若在不大幅更動稅制的基礎下,調高財產交易所得標準、豪宅標準的定義,以及各地縣市地方政府,針對房屋評定現值、公告地價及土地公告現值,調高至接近市值的標準,都是政府可以考慮的方向。

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加稅行動 下波鎖定房市

記者林淑慧/台北報導
繼對高所得者加稅後,財政部長張盛和表示,不動產稅制列為國家財政健全方案的中長期計畫,最快明年開啟不動產稅制的總體檢。

 
 最快明年開啟不動產稅制的總體檢。(中時電子報報系資料照片)

據了解,財政部對不動產稅制的改革重點,將放在提高不動產持有稅,例如房屋稅、地價稅,並加強對高價房屋交易的查稅,主要原因在於房地分開計算、實價難以認定,現階段要推動實價課稅難度相當高,加上不動產稅制改革牽涉憲法等,修法工程將很浩大,因此採取漸進式改革。

國內資金泛濫,加上利率很低,造就房地產價格連年高漲,張盛和推出財政健全方案,以「取之於少數、用之於多數」的原則,對高所得者加稅,他並宣布,「明年稅改方向將更往租稅公平靠攏」,點名房地產稅制為未來改革目標。

財政部在今年初公布的個人售屋所得標準中,依照央行標準,新增雙北市房屋售價8千萬元以上、其他地區房屋售價5千萬元以上者,國稅局將依房地比算出房屋售價占比,推計售屋所得為房屋售價的15%。

張盛和表示,新公布的售屋所得標準增列「豪宅條款」,等於「踏出實價課稅的第一步」,而財政部也已發文給各地方政府,請地方訂定自住及非自住房屋稅的差別稅率,並調高房屋標準價格,否則將扣減中央補助款,以期能進一步健全房市。

台灣不動產稅制長期扭曲,尤其是不動產持有稅和交易利得稅的稅基,相較其他稅目偏低,不僅造成政府稅收流失,民間過剩資金流入房市,導致高房價問題,進而壓縮民眾的消費力、拉大貧富差距,因此外界迭有房地產應「實價課稅」的呼聲。


張盛和表示,在財政部推動不動產交易利得「房地合一」之前,實價課稅仍無法全面實施;不過,他強調,買賣房屋必須課徵所得稅,國稅局一直以來都是依核實課稅的原則,未來將加查核高價房屋的交易利得,以落實「有所得就要課稅」的稅法精神。

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地上權屋主得注意! 想賣屋成本暴增3倍

好房News記者馮牧群╱台北報導
設定地上權是目前主流的國有土地活化方式,地上權住宅也將是未來在都會區很流行的住居型態,然而,專家指出,諸如地上權、使用權住宅等非一般產權的買方,將來若轉手,不只房屋剩餘價值較低,稅賦計算方式也不同,交易成本甚至可差數倍。

 民眾較少注意到地上權住宅的交易稅賦問題,圖為民生社區的地上權建案基地。(好房News記者陳韋帆拍攝)
民眾較少注意到地上權住宅的交易稅賦問題,圖為民生社區的地上權建案基地。(好房News記者陳韋帆拍攝)

地上權案目前仍以商用市場接受度為高,有使用年限的地上權住宅產品,對一般民眾而言相對陌生,是否能夠打開市場,也將影響開發商投入地上權的意願。地上權、使用權住宅的開發商習慣以「房價僅需市價七成」為賣點吸引購屋族,但買方可能不曉得,購屋時雖可省下一定程度的房價,與一般住宅相較,售屋時負擔的「財產交易所得稅」卻是天差地遠。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊分析,「一般房地」、「地上權」、「使用權」負擔稅賦不同,以持有稅來看,一般房地所有權人每年要繳付房屋稅及地價稅;地上權與使用權所有人每年要繳付房屋稅及地租(公告土地現值3~5%)。而差異最大的是財產交易所得稅,其中,出售使用權(例如:京站)屬於權利移轉,獲利直接併入個人綜合所得課稅,出售地上權由於只有房屋移轉,房地比為11,因此,財交稅負擔也很沉重。

邱太煊舉例,假設一間北市大安區不動產當初以1000萬元購入,持有數年後以1500萬元售出,依照一般房地、地上權、使用權等持有形式,試算交易課稅金額,差距甚至達到3倍以上,但建商往往不會主動告知消費者,民眾購買前不可不慎。


另外,銀行對地上權、使用權建案的融資態度相對保守,這類產品的房貸不同於一般房貸,類似信用貸款,利率至少比平均高出0.5~0.8%。購買地上權或使用權住宅的屋主,未來若房貸無法支付,遭強制執行時,問題也相當繁複,實務上地上權案遭法拍,通常只剩市價三至四成的行情。

原文網址: 地上權屋主得注意! 想賣屋成本暴增3 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17285957277.html

買房要拿發票 Sway:別助長逃漏稅

好房News記者黃慈雯/整理報導
買房如果沒拿發票,小心助長房仲逃漏稅!有些民眾在買房的時候,發現房仲沒收服務費還暗自沾沾自喜以為賺到,卻不知道,雖然帳面上房仲沒收到服務費,但卻已將服務費內含在房價內,轉嫁在消費者身上。房產專家Sway表示,無論買舊或買新都應索取收據或發票,以避免助長逃漏稅,若國稅局查到,可是要加倍奉還,得不償失。

 敦化區鳥瞰圖,101。(好房News記者陳韋帆/攝影)
台灣高房價,讓許多人只能望屋興嘆,有些人好不容易存了一筆錢買了房子,但卻因與房仲的買賣糾紛鬧得不可開交。(好房News記者陳韋帆攝影)

買房的眉角多,單單買屋時買賣雙方服務費的糾紛就層出不窮。根據爽報報導,有民眾好不容易賣了房子,但卻在償還房貸後,口袋所剩無幾,要支付給房仲的4%服務費繳不出來,但房仲卻教他可將服務費內含在房價內,換言之就是轉嫁給買方。Sway就表示,內含服務費的情況很多,為避免此種情況發生,最好的辦法就是跟建商或房仲索取收據或發票,不僅可以拿來對獎,更是國稅局查稅的一種依據。

在買賣房屋時,若是成交資料上,房仲沒收取服務費,那理所當然不用開發票給民眾抵售屋成本,但卻是變相的幫房仲逃漏稅,國稅局若是查到,就是沒有誠實繳稅,而所應要繳交的稅金更是不容小覷。


而保留發票對日後要出售房屋時也較有保障,若是售屋價格低於當初買進的價格,就可以出示合約及發票證明有財產交易上的損失,這樣下來就可以不必計入綜合所得中課稅。倘若無法向國稅局舉證,那就會按照國稅局所設的標準去計算財產交易所得課稅。

原文網址: 買房要拿發票 Sway:別助長逃漏稅 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/10521057255.html

定型化契約不可信? 恐連瓦斯管線也保不住

好房News記者胡珮蓉/綜合報導
想像中的家果真不可靠,預售屋買賣糾紛再添一樁。這次連民眾自保的護身符、白紙黑字的「定型化契約」都可能因為簽約內容涉及灰色地帶,於法律上效力僅是「僅供參考、並無強制性」,而讓建商再度有漏洞可鑽。

 預售屋 房子 預定房地 買賣契約書 簽 建地(大刊頭主視覺)
買賣預售屋糾紛頻傳,連定型化契約都可能無法保障買主。(好房資料中心)

有民眾向消保會陳情,他購買位於高雄楠梓區的一戶預售屋時,被建商要求加收額外三萬六千多元的瓦斯管線費。這位潘姓買主覺得不合理,要求對方支付,建商索性全額退訂,不賣了!訴諸法律途徑,法院卻以不採信內政部頒布的定型化契約而判其敗訴。

消保會抨擊法院判決不合理,並表示此種額外收費的情況已非單一個案,呼籲立法院正視消費者權利、盡速通過各行業別定型化契約範本及罰則。消保會秘書長呂英瑋表示,將代民眾向建商討回款項。但律師郭家駿接受蘋果日報訪問時說,預售屋買賣契約書範本不具強制力,消保會打贏機會不高。


內政部地政司副司長王靚琇表示,內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」中,的確有表明建商有完成自來水、天然瓦斯配管等義務,但費用須看雙方訂定契約時約定由誰來支付款項,通常會針對定型化契約的項目另訂磋商條款。

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全台最貴套房 每坪166.6萬

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
低總價房產受到青睞,帶動套房價格屢創新高。台灣房屋智庫統計去年實價登錄資料,台北市套房每坪均價為65萬元,最貴的區域是大安區、每坪98.9萬元,信義區每坪88.3萬元其次,最貴的則是「仁愛A+」每坪166.6萬元,單價不輸豪宅。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,台北市房價貴、少子化、結婚年齡上升等因素,使得低單價、低總價、低自備款的「三低小宅」受到自住者青睞,加上小套房易出租,不少投資客也偏好套房產品,台北市套房單價屢創新高。
台灣房屋智庫統計台北市各行政區套房實價登錄行情,發現套房成交占比最高的是中山區28.1%,房價基期較低的大同區占比17.3%,全台最貴的套房是「仁愛A+」,每坪166.6萬,信義區「新世界」每坪161.9萬元,則是第二貴的套房。
劉志雄分析這兩個建案,1間10坪套房價格皆近2000萬元,比一般住宅還要貴。他說,信義、大安區生活、交通機能佳,也有明星學區加持,使得區域套房價格居高不下。
根據實價登錄顯示,士林、內湖、南港、文山區套房產品較少,套房交易比重皆不到10%,但房價都逾5字頭行情。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 全台最貴套房 每坪166.6萬http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4060&f_ART_ID=304132#ixzz2uVSeVQdY
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2014年2月24日 星期一

低利造成房價飆漲?央行:無必然關係

好房News記者曾威智/綜合報導
自從08年金融海嘯過後,國內利率一直以來都處於低檔,即使房貸利率偏低,但高房價依然讓民眾只能「望屋興嘆」。前央行經濟研究處處長施燕投書媒體表示,造成國內房價飆漲的主要原因,就是市場游資過多和長期下來的低利率環境所導致,對照央行總裁彭淮南去年發表利率和房價無必然關聯的言論,不僅看法明顯不同,施燕的言論也引發市場熱烈討論。

 房貸利率(大刊頭)
前央行經濟研究處處長施燕日前表示,低利率是造成房價飆漲的原因之一(好房資料中心)

據自由時報報導指出,前央行經濟研究處處長,被譽為央行首席經濟學家的施燕日前發表一番言論,認為國內房價不斷飆高的主要原因,就是市場游資過多和長期下來的低利環境所導致。她指出,過去的低利政策,是為了刺激經濟成長和維持金融市場的安定,但低利率若持續太久,將會讓市場上過多的游資投入高報酬的投機活動,引發一連串房市炒作的行為。


對照施燕日前發表的言論,央行總裁彭淮南在去年則表示,國內的高房價不能全歸因到貨幣政策,並指出澳洲、紐西蘭和英國的利率都比美國高,但房價漲幅卻比美國大,認為低利率和高房價兩者並沒有必然的關聯性。對此,施燕的言論不僅和過去央行總裁彭淮南的看法明顯不同,也在市場上引發一番熱烈討論。

原文網址: 低利造成房價飆漲?央行:無必然關係 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15248456933.html

財經觀點/「震」出恐懼 都更還不加速?

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】近日接二連三發生地震,12日是台北的大屯山地震,22日花蓮地震,地震震出台北人的恐懼,恐懼什麼?不外乎是這麼老的房子還撐得住嗎?
目前台北市有44萬間屋齡30年以上,其中13萬間更超過40年,全台灣屋齡30年以上表揚達319萬間,大多數是無法面對5級以上地震,30年以上的房子可以申請都市更新,而台北市平均屋齡已將近30年,我們要問,政府的魄力在那裡?這緩慢的都更政策不但影響都市發展,也使得基本的居住安全蒙上陰影。
內政部長李鴻源曾說,若台北發生苪氏規模6.3級的地震,將有逾4千棟房屋倒塌,有人或許覺得只是危言聳聽,但認真想想,921大地震距今已經16年了,這些年來屋齡持續增加、結構不斷老化,當年東星大樓倒塌時,台北的震度還不到4級,6.3級的地震中央氣象局的分級已達「烈震」,平均屋齡這麼老的台北市,怎麼承受得住?
文林苑事件後,都更困難度大幅提升,許多開發商停工觀望,但都更的需求卻一天比一天更迫切,都更停擺,對於早期開發、屋齡老舊的地區如萬華、士林等影響重大,這些屋齡31 年以上的房子結構安全堪慮、建物窳陋,街廓內道路設置窄小彎曲,救災通道淨寬不足、缺乏避難場所,而且該區居民偏向高齡,不少為獨居或臥病,由於缺乏電梯或樓梯窄小不易行動,變相的受困家中。
都市更新需要耗費龐大的時間成本溝通,但公共安全是刻不容緩的,除了個案都更案之外,整體的都市規畫,如住商區的混雜、工業、林地、公園、交通等,這些公共安全的隱憂、城市的發展與未來,再再需要都市更新的重新規劃與整合,能否改善住的品質與環境,免於災難的恐懼,政府要有更大的遠見、願景與魄力。


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名人找個家/富邦人壽董座鄭本源 換過9次房

【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】
圖/經濟日報提供
你換過幾次房子?根據統計,台灣人一輩子頂多換二、三次,不少人終其一生沒換過房。但富邦人壽董事長鄭本源自創一套「受薪階級自住兼投資買房術」,迄今已換過九次房,由小換大、愈換愈大,愈住愈舒服!
「換住新房子是很興奮的事!」說到買房,平時講話沉穩的鄭本源聲音突然變得更鏗鏘有力,再搭配雙手的大動作,旁人都可以感受到他的熱力。
鄭本源自台大畢業進入職場,就一直在富邦集團上班,40年來從富邦產險基層開始,到現在擔任富邦人壽董事長,對職場相當專一,若非聽他談起換屋經,很難想像他也有一顆驛動的心。
過去40年來,他住過中和、永和、台北市和平東路、內湖、牯嶺街,十幾年前換到桃園地區,但在桃園也已經換過三次屋。
「人生一半時間在家,幹嘛擠在小小的房子。」鄭本源直言喜歡住大房子、新房子,但如同一般受薪階級,一開始也只能從小坪數公寓下手。
他透露,由於富邦待遇佳、太太又是公務員,上班第三年就抱著15萬元頭期款,在中和買進人生第一間房,坪數約30餘坪、總價45萬元,幾年後以90萬元出售,再住進40多坪的新房。
歸納鄭本源的換屋史,可說是換屋界的人生勝利組,不僅房子坪數從30多坪換到40多坪、80坪,直到現在南崁中悅帝寶的176坪,房子坪數成長五倍之多,而且從未賠錢,都是以獲利出場,且不乏獲利數倍者。
他鼓勵受薪階級買房,「可以留住資產,即便房價不漲,也有房子住。」
他分享薪水階級換屋勝利的心得,「台灣有分期付款的機制,如果自備款夠,且確定將來收入穩定,就可以買房;如果有漲,也要設停利點。」以他個人為例,停利點設為三成。
至於買屋地點,他開玩笑說自己現在沒能力換回台北市,其實是看好桃園的潛力。
「桃園應該找我去當代言人。」鄭本源看好桃園房市,也不吝與同仁分享,已帶動不少富邦人壽員工遷居桃園。
他以自身經驗分析,桃園適合居住的原因有三,首先是房價考量,「台北市1坪換桃園3坪還有剩,如果豪宅可換5坪」,台北市現在房價每坪動輒七、八十萬元,但他當初買進中悅帝寶時每坪僅20餘萬元,即便現在漲到30多萬元,仍遠低於台北市。
其次,交通便利,「一般人覺得桃園很遠,但交通狀況好時,上班只要18分鐘(南崁到台北市敦化北路),平常也只要20幾分鐘,比天母到市區上班得花50分鐘到1小時快。」
在通車時間不長下,可以同享台北的生活機能,例如假日也可以到台北看場電影、逛百貨公司再回家,「不過,台北的百貨公司,桃園也都有。」
第三,前景看俏,隨著機場捷運完工,台北到機場的高速公路段交通壅塞問題將獲紓解,而桃園將升格第六都,也使桃園房價相對具增值潛力。


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房貸違約金 最多收九期

【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】民眾向銀行貸款購屋或購車,權益將更有保障,金管會昨(27)日預告修正相關定型化契約規定,新增多項有利消費者規定,包括銀行收取違約金最多只能收九期,並延長分期清償的期限等,民眾向銀行貸款購屋或購車,要精打細算 。
金管會昨天預告訂定「個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」、「個人購車貸款定型化契約應記載及不得記載事項」草案,金管會官員表示,過去購屋與購車貸款規定是合在一起,這次分開訂定,並比照消費性無擔保貸款定型化契約範本,增訂多項有利消費者規定。
包括明訂借款人遲延還本或付息時,銀行應載明違約金收取方式,並由民眾勾選採固定金額收,或按借款利率計收。
如果採固定金額計收者,最高只能收三期。按利率計算者,逾期六個月以內者,按原借款利率的10%,逾期超過六個月部分,按原借款利率的20%,按期計收違約金,最多只能收九期。
金管會官員表示,明訂違約金最多只能收九期,對消費者較有保障。
草案並明訂,銀行必須提供能否提前清償,讓借款人勾選,勾選不能提前清償者,民眾提前清償須付違約金時,銀行應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素,採遞減方式計收。


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想找平價屋 善用實價登錄網

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
想要找尋平價便宜路段的房屋,除了仲介報你知外,也可以善用實價登錄網站搜尋相關物件。仲介說,可利用實價登錄框選模式,直接圈出一個區塊,再一一搜尋房價,或是直接用行政區房價排序,找出單價較低的區域,都是自己尋找平價屋的好方法。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,實價登錄已上線逾1年半,仍有不少民眾不知道如何藉由實價登錄找尋資料,得仰賴仲介報房價,在多空交戰、房價可能盤整下修的氛圍中,民眾不妨自己動手上網查實價登錄,不僅可以掌握第一手房價訊息,也能了解區域房價,找到適合自己的平價路段、平價社區。
江龍名表示,舉例來說,想要尋找市中心平價路段,可以直接在實價登錄網的框選地圖模式中,圈出想搜尋的區塊,然後從一筆筆實價登錄內容中找到房價相對平價的物件,點進去細項了解該物件的路段、屋齡等資料。
他說,也可以直接搜尋整個行政區的所有房價,然後按照單價從低到高排序,找到行政區內房價較低的路段,不過要注意,有些單價低的物件是親戚買賣或是有特殊原因,要看清楚細項,以免誤解區域房市,依舊找不到平價屋。


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2014年2月21日 星期五

房屋稅局部調漲 7月上路

【聯合報╱記者周志豪/台北報導】
北市不動產評價委員會近日通過,調高北市房屋標準單價與房屋街路路段率,除將調整捷運新開路線周邊房屋路段率,調整豪宅認定標準外,新成屋也提高稅率標準單價,預估可為北市府擴增5億元稅收。新制7月實施,明年5月首次開徵。
豪宅稅由過去以「棟」認定改採按「戶」認定,避免部分高價房屋因現行「全棟符合高級住宅比率未達七成免列高級住宅」規定,逃脫豪宅稅稅課,預估新制將增加近300戶豪宅,為北市擴增近億元稅收。
北市府稅捐處處長黃素津表示,為合理反映捷運新蘆線、信義線開通後,帶動區域商業、交通發展,此次房屋稅調整,特別讓這些路段率「落後」地區「補漲」,預估影響約6萬6千戶,平均增幅約為9%,全年可增加1億餘元稅收。
此外,7月1日之後取得使用執照的新建房屋也將調高稅率,平均調高幅度約目前標準單價的1.6倍,預估將有7千戶受影響,全年約可增加3億元稅收。


全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 房屋稅局部調漲 7月上路http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=304004#ixzz2tv44YPnr
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建設集團跨足房仲…只收1%仲介費

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】內政部統計,全台不動產經紀業達5918家,其中3707家是大型連鎖品牌,品牌房仲占比62.6%;10年來房仲總家數成長率2.6倍、品牌房仲成長3.3倍。房仲多、競爭激烈,為了突破重圍,有業者下殺服務費至1%搶市占率。
建設公司起家的維多利亞集團昨天宣布跨足房仲業,成立「1%地產」,強調買賣雙方仲介服務費只收1%。
以往仲介服務費,向賣方收取4%、向買方收取2%。以成交價1500萬元的房屋計算,賣方得給60萬元、買方則得給30萬元服務費,但若都僅收1%,表示買賣雙方都只要給15萬元服務費。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 產業動態 - 建設集團跨足房仲…只收1%仲介費http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4152&f_ART_ID=303884#ixzz2tv3OodVY
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329檔期爆大量 學者:空方力量出來了

【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
今年329檔期爆出4,586億元大量、年增三成,冠德建設副總經理洪錦欽表示,現在市場銷售率普遍不理想,部分供給量大的區域如青埔重劃區、淡海新市鎮等地區,需留意潛在賣壓出籠;德明科大副教授花敬群表示,空方力量已經明確出來,今年開始市場確定反轉。
洪錦欽表示,房市下半年將受到選舉干擾,不少下半年要推出的新案都搶在選前先推出,業者抱持著能賣出多少算多少的心態,選舉因素造成今年329檔期北台灣爆出3,706億元的推案量。接下來外圍地區、供給量大的區域如青埔重劃區、淡海新市鎮、林口等,需留意賣壓。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 329檔期爆大量 學者:空方力量出來了http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=303888#ixzz2tv2hLaUN
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2014年2月20日 星期四

買頂樓想加蓋引抗議 賣家判賠184萬

鉅亨網新聞中心 (潘千詩報導)

一名男子在台北市砸下一千多萬、買了一戶四樓公寓,原本打算在頂樓加蓋後出租,卻被鄰居檢舉侵占頂樓,最後頂樓加蓋被拆,房屋又無法脫手。男子不滿交易前原屋主沒有說明清楚,因此提告求償。最高法院認為,賣方應該負擔房價損失部分,判賠184萬多元確定。 

判決書指出,民國1002月間,游姓男子以一千六百萬在台北市中山區買下某公寓四樓包含頂樓。游姓男子原本想把頂樓加蓋後再出租,但房屋成交後,鄰居卻質疑他占用頂樓,還掛上「本棟5樓有產權糾紛,購屋請三思」的布條抗議。最後,游姓男子的頂樓加蓋被拆了,房子也轉賣不出去,他不滿原屋主買賣時沒有告知鄰居對頂樓產權有意見,加上房子漏水修繕花了不少錢,所以向原屋主求償三百九十多萬元。

高院認為,原屋主雖然沒有刻意隱瞞頂樓不是四樓專用,但應該主動告知,如今頂樓加蓋被拆,原屋主必須為所賣房子少掉頂樓加蓋部分負擔賠償責任,加上房子長年漏水增加修繕費用,房屋利用價值也確實因此減損,所以判決原屋主須賠償游姓男子一百八十四萬多元,全案上訴三審,經最高法院駁回上訴定讞。


北市辣手祭高額保證金 專家:違規住宅將消失

好房News記者蔡佩蓉/台北報導
北市高房價之下,讓不少如內湖、南港工業住宅及大直娛樂區違規豪宅,成為建商推出「低土地成本、高獲利投機商品」的熱門區段,台北市政府近年陸續針對違規住宅祭出防堵措施,31起規範又更加嚴格,針對6大區將近50公頃土地,凡認定為「類違規住宅」新請領建照者,將採繳納高額保證金機制,目的讓違規住宅銷聲匿跡。

 大直住宅區,街景,台北市中山區樂群二路,明水路。(好房news記者 陳韋帆/攝影)
近年大直重劃區躍升為A級豪宅區,許多建商以假亂真推違規豪宅。(好房News記者陳韋帆攝影)

近年北市違規住宅猖獗,尤以大直娛樂區違規豪宅、內湖五期與南港經貿園區工業住宅,多是違反土地使用分區規劃成為一般事務所等產品。為了杜絕違規住宅再釋出,北市已經針對「點、線、面」進行防堵機制。

1、建照審核嚴格,包括機電設施須集中設置且不約定專用、各戶僅能設置1套衛浴設備等,不符合者則將修至合乎規定才予以發照。

2、北市已經針對常見違規區進行納管,凡是31起「類違規住宅」申請建照者都須繳納保證金,包括工業區單戶面積(使用坪)小於90.7、都市計劃區限制不准住宅使用地區(如違規娛樂區、商業區)單戶面積小於181.5。而6大擴大管制範圍包括大直金泰段商業區、大直娛樂區、內湖五期、南港鐵路地下化沿線特定商業區、士林官邸特定商業區及士林北投科技園區。

3、保證金退回條件時限拉長,台北市建管處處長張剛維指出,未來諸類社區一旦領得使照後6年內未違規,將無息返還。至於保證金計算方式,台北市建管處建照科長虞積學指出,將採當期土地公告現值乘上係數,如工業區的0.45、其他區則乘上0.1,並換算每戶樓地板面積。

他舉內湖五期辦公服務區為例,假若2012年取得建照,土地公告現為每坪72萬元,每坪室內使用面積保證金則為7.2萬元。至於大直金泰段若依2011年每坪土地公告現值119萬元乘上0.1,每坪室內使用面積保證金約為12萬元。

若以50實用面積換算,大值金泰段單戶保證金為600萬元,若社區共有100戶數,取得使用執照前建商就須繳6億元保證金,金額非常驚人,假若建商打算轉嫁消費者,然此含保證金售價恐怕已經跟周邊合法住宅市值相近,消費者未必會想買違規住宅。高源不動產估價師事務所估價師陳碧源指出,此次高額保證金機制與退還時限拉長為6年,對打算違規的建商衝擊很大,加上審核建照若嚴格,應該能讓工業住宅消失。


本次市府規範納管的6大區域,其中又以士林北投科技園區、南港地下化沿線區,都屬尚未開發區,高額保證金可望讓打算開發違規住宅的建商知難而退。北市府去年已經針對內湖、南港2區採「一層一罰30萬元」方式,祭出總金額千萬元罰緩,許多建商也面臨與所有權人溝通協調恢復使用的困境。

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女方要求結婚得有房子 意外引發上萬網友爭論

好房News記者蘇彥菱/整理報導
買房好還是租屋佳?在房價高漲的時代,對受薪階層而言,要不要成為「房奴」?儼然是影響一生的重大抉擇,若欲結婚成家,更是影響是否能順利成婚的關鍵。最近有位年輕人便有這個困擾,他在論壇Mobile 01發文,認為女方及女方家長覺得要有房子才能結婚的想法是不對的,在他看來,擁有良好的生活品質比有間房子來得重要多了,或許是打中許多人的心聲,發文不久遂引發網友熱議。 

 結婚 禮物 房子 成家(大刊頭主視覺)
想抱得美嬌人歸?先有棟房子再說!應該是許多為人父母對未來女婿的要求之一。(好房資料中心)

〈我受夠了,女孩跟女孩的父母不要再說結婚一定要買房子了〉大意是,作者認為,倘若租在屋況極佳的市中心,再用剩下的3千萬元做現金收益6%的投資,每年靠利息180萬元過生活,不僅財富自由,生活也過得愜意;反觀買房,只能買有壁癌、漏水的中古屋,裝潢後手上苦無現金,日子過得膽戰心驚,最後只能留間破爛的房子給下一代,與其如此,為何要買房子?

網友在論壇Mobile 01的發文,認為買房子並不比租屋來得差。(翻攝自Mobile 01)
網友在論壇Mobile 01的發文,認為買房子並不比租屋來得差。(翻攝自Mobile 01


他還認為,「房子是用來住的,幹嘛要把我的錢便宜那些買空賣空不住在裡面想套利的人?」、「當全國人民都在投入買空賣空、你賣我、我加錢再賣給你、你再加錢賣給別人的遊戲時,價格就快下來了」儘管有網友批評其想法過於天真,倘若手上真有現金3千萬,根本不必煩惱這麼多。的確,自住、租屋各有其利弊,有間屬於自己的房子較有「安全感」,畢竟租一輩子的房子並非易事,而且還可藉著房貸逼自己儲蓄;另一派則堅持租屋享有較高的自由度及生活品質。

買房、租屋,到底哪一個划算?的確是個值得思考的好問題,尤以對年輕的薪水族更是。宅神朱學恆曾撰文分析,以月薪37為例,假設從22歲出社會到65歲退休前,薪水固定從未調過,一輩子約可領將近2千萬元的薪水,以1/3的薪水作為買房基金,則有640萬元,即使與同為上班族的另一半結婚,兩人也才1千多萬元,想在台北買房根本沒什麼選擇。

買房、自住,到底哪個划算?(好房資料中心)
買房、自住,到底哪個划算?(好房資料中心)

但若以租屋為考量,光以一個人薪水的1/3,就有12千多元,可租到北市914大的套房,或是北投、大同區的一層公寓。除了無須長期背負貸款外,到退休前至少存了640萬元,假設活到80歲為止,每個月還有3.5萬元的養老基金。

再根據全球房地產指南(Global Property Guide)去年針對全球83個主要城市的調查報告指出,台灣的房價租金比為63.69年,全球最高,第2名的摩納哥60.97年,至於美國是21.2年;鄰近的泰國、菲律賓,分別為15.3114.16年。

 每年租屋的投資報酬率(也就是年租金收入除以房屋總價的結果)排名,朱學恆
(朱學恆提供)

換言之,在台灣買下一間房子,相當於支付將近64年的租金,與全球各大都市相比,顯見台灣的房價高到不合理,更何況,買房不僅要考量「房價」,背後更有許多看不見的支出,包括各種稅費、仲介費、貸款手續費,甚至是裝潢及房屋保險等,再加上房貸利息,租屋與買房之間的差距將更加可觀。


綜上所述,租屋雖享有自由,遇到惡鄰或居住品質不佳的地區可隨時搬走,但對想組織家庭的人來說,或許較難有「家」的感覺,除非完全把家當作是睡覺的地方就另當別論;買房自住雖辛苦,但較有「安心感」,也享有「增值」空間,說穿了,端看「人生計畫」為何?

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房價難跌啊! 專家:建商口袋深寧可慢慢賣

好房News記者蔡佩蓉/台北報導
受到北市高房價效應,加上今年逢全台七合一選舉年,有些財經專家甚至認為台灣房市已經走了超過10年大多頭,再上漲的動能恐怕不足,不過,為何不見建商降價銷售呢?專家指出,利率處於低檔,加上前幾年建商口袋賺飽,只要是非高槓桿金融操作的「一案建商」,大家還是可以慢慢賣。

 內湖瑞湖街商業大樓,街景,商辦大樓,新商辦大樓。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
北市買氣鈍化,但具產業就業人口地段,仍有機會衝出銷售佳績。(好房News記者陳韋帆攝影)

高源不動產估價師事務所估價師陳碧源指出,目前台北市建案買氣薄弱,但受到前幾年房價高漲,只要是土地成本取得低,都有不錯的獲利,加上目前利率仍處於低檔,利息壓力並不大,有些建商觀望市場走向,即便銷售鈍化還是不願降價,因此選擇慢慢賣。

他分析,還有另一項主因在於北市房價實質上沒有明顯下跌,頂多因為實價登錄政策造成開價修正,建商也會憂慮已售建案若全面下修價格,恐會致使已購客戶要求轉單。今年將在內湖環山路「緩緩」、文山景興路「WOW景美美景」推出總銷上看80億元建案的維多利亞集團,也認為北市房價具有支撐力,難以下跌。

維多利亞集團公關部副理曾振聲表示,雖然政府打房、查稅的確卻會讓買方產生觀望態度,不過,只要產品規劃、地點位置鎖定精準,仍可衝出紅盤。他指出,文山區「WOW景美美景」地點正是現在自客湧入的北市市郊地段,甚至文山部分路段還比新店便宜,顯示景美仍有補漲題材,至於內湖不僅是目前交易熱區,更能吸引內科就業人口購屋。


不過曾振聲也透露,由於北市建地難以取得,許多土地未來將談合建,同時集團也成立仲介體系「1%地產」與裝潢團隊,雖然集團總營收會以推案為主,不過假若未來單年度推案少,則希望仲介團隊與裝潢團隊能創造較高的獲利來源。

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B咖豪宅主危險! 專家:先跑先贏

好房News記者馮牧群╱台北報導
內政部針對豪宅交易課稅的新制尚未上路,對買賣雙方心理先造成影響;大師房屋董事長陳建慶指出,今年以來豪宅交易量不太理想,特別是持有B級豪宅的屋主,下半年因有選舉不確定因素,建議最好上半年「先跑先贏」,才不會被迫降價。

 北市頂級豪宅,仁愛帝寶空拍圖,俯瞰圖。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
財政部的針對性政策,使今年豪宅市場備受挑戰。(好房News記者陳韋帆拍攝)

台北市總價8000萬元以上、其他縣市總價5000萬元以上的高級住宅,成為財政部實施豪宅實價課稅的首要目標,賣方若無法舉證成本,將一律改以房屋售價扣除土地價值的15%,作為售屋所得課稅,不再以現行偏低的房屋評定現值作為計算所得唯一標準。

由於政府打房動作多,加上積極查稅,陳建慶表示,去年大師房屋在國內業績沒成長,反倒海外置產的業績成長27%,以自家服務費觀察,打房政策前平均還有3.5%水準,打房後平均降至約2.7%,可見市況確實受到影響。


至於不在精華地段、產品規劃不對的「B咖豪宅」或「假豪宅」,今年危險性更高,陳建慶說,有意脫手的屋主最好避開下半年七合一選舉,搭上半年建商329檔期的順風車趕快出售,萬一動作慢了遇上拋售潮,價格難免下調。

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2014年2月18日 星期二

別再羨慕有殼一族!專家傳授月薪3萬買房法 

好房News記者吳慧禎/整理報導
薪資不漲、生活消費卻不減反增,民眾的購屋壓力可說是漸趨龐大,但誰說月薪3萬元的小資族就一定存不到買房基金?像是藝人小Call、媒體人江中博等人,都運用屬於自己的理財方法開源節流,4年內都成功存到頭期款買下房產,而財經專家盧燕俐更指導「信封理財法」,教導小資族如何存到第一桶金一圓買房夢!

 藝人小Call在節目《上班這黨事》中透露自己存款3年買下新店住宅,更大方分享理財方法。(翻攝自YouTube)
藝人小Call在節目中透露自己存款3年買下新店住宅,更大方分享理財方法。(翻攝自YouTube

房價飆漲,讓現代人買房壓力大增,月薪3萬元的上班族若想朝買房夢邁進,妥善分配薪資成了最重要的觀念。藝人小Call就在節目《上班這黨事》中分享理財秘訣,自己把每月收入固定分為存款、生活費,且額外開立一個沒有金融卡的戶頭,在被自己忽略的情況下存了2年共存了80萬,而幾年前花200萬買下的新店住宅,雖然坪數小,但環境清幽,現已有人喊出近300萬的價格要收購,若未來賣出即可現賺百萬!

節目中資深媒體人江中博受房屋廣告的影響,立志存錢買房,他分享4年內存100萬的省錢心得,認為平時就要從食衣住行一點一點累積,服裝方面也以選購過季特價品為主,省小錢才能存大錢!財經專家盧燕俐更直言,其實生活區域也是存錢的考量要素之一,盧燕俐舉例新北市的物價低於台北市,有時在新北市就能夠花較少的錢、享受跟台北市同樣的生活品質。

在失業率及生活支出皆提高的現今,買房壓力恐怕只會越來越大,針對月薪約3萬元上下的小資族,節目中盧燕俐也建議,首先要做的就是列下每月花費的清單,督促自己三大面向:真的要花的才花、該省的盡量省、該吃的絕不能挨餓。此外,還可以透過「信封理財法」,在領到薪水時先將固定儲蓄金裝在信封內封住,接著再仔細分出生活中的固定支出,如房租、交通、伙食、孝親費等,分配在不同的信封中,避免某一個項目花費太高。


其實,民眾不妨選擇一個最適合自己的理財模式、妥善規劃,謹記「理財要趁早、毅力不能少」,相信即使是領死薪水的上班族,5年內也可以順利存到人生第一桶買房基金。 

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一窺大學城租金行情 客源穩定最獲利!

好房News記者吳慧禎/綜合報導
買房收租當個包租公婆,是從事房產投資較單純、也讓許多人都效法的方式,而這收租產品的地點可是相當重要!專家就說,客源穩定的大學城能讓收益較穩,但也千萬得小心某幾所學校的招生狀況,留意少子化導致客源不足的問題!

 台灣大學校門口,台大,公館商圈,大安區,新生南路。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
台灣大學周邊熱鬧、租屋客源也很穩定,但由於市中心房價太高,導致投報率較低。(好房News記者陳韋帆/攝影)

租客單純的大學城附近,由於空窗期短、客源穩定,收租套房也就相當盛行,仔細瞧瞧高房價的大台北地區,租屋行情如何?據蘋果日報整理,淡江大學所處的淡水,套房每月租金大約5000元~7000元不等,而北市文山區本身屬文教區,有政治大學、世新大學學生租屋,套房每月租金要價8000元~12000元,雅房行情也大多在5000元以上,報酬率約在3%~4%左右。

相較於北市中心,這些郊區大學城的投報率表現似乎較好一些,網路地產王總經理陳韻如就在報導中舉例,台灣大學、台灣師範大學周邊雖然熱鬧、客源也穩定,但由於北市中心房價太高,報酬率很難超過2%。而新竹新豐鄉明新科大周邊,機能稍弱一些,套房月租平均6000元上下,但由於當地房價較低,報酬率可以達到5%。

出租產品當然希望是低成本、高報酬,專家提醒,一些地點偏遠的大學城購屋門檻較低,可望創造高報酬,但要小心的是,若校方經營不善,未來很可能會面臨倒閉問題,且現今少子化問題嚴重,容易導致客源不足,要購入產品需要特別留意。


再往南看,台南歸仁區的長榮大學附近,套房租金3000元~4500元,也有46%報酬率。而台南東區擁有成大大學城校區,商圈相當活絡,月租5000元可以租到套房,前陣子永慶房屋也統計出東區為台南市物件點閱率最高的區域,顯示該區相當熱門。

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