小心！短進短出投資宅 房屋履歷看仔細

文／賴淑惠

最近，我大學同學小莉，剛剛賣了她的小套房，我本來以為只是一般的房市交易，而且她賣了住了三年的10坪物件，要換到16坪的大套房，我覺得這是喜事一樁，她也喜孜孜的跟我說，要搬新家了，但，沒想到政府打房動作再大，也比不上投資客的動作大，而這居然影響到她的買房計畫！

 

投資客短進短出　房子資歷不佳恐損核貸成數

小莉開開心心的去交屋，但房仲卻神祕兮兮的把她拉到一旁，說新買家有夠急，鑰匙還沒交到手上，就已經把房子委託給另一家房仲賣，最誇張的是，小莉賣他1000萬，但新買家居然馬上又開價1200萬要賣，聽到這個消息，小莉超傻眼，心裡想，如果真的賣得掉，她豈不是傻子一枚？本來我們談笑間，還以為這只是個特例，根本不可能成交，而小莉拿到賣房子賺的錢後，開始處理新居的貸款事宜，沒想到，前一手屋主又是個投資客。

「真不懂哪來這麼多投資客？」小莉不解，政府打房打了半天，只打到像她這樣的小資女，因為她請房仲找了幾家銀行評估貸款，但貸款成數都不佳，她覺得很奇怪，因為代書之前評估的時候都說，最近經手幾個附近的物件，起碼都可以貸七成五，獨獨她要買的房子，銀行只願意核貸七成，怪的是，小莉有穩定的工作，而且收入不差，實在沒有道理貸的比別人少，她一問之下才發現，原來前一手屋主持有這間房子才三個月，對銀行來說，這樣短進短出的投資客物件，通常貸款成數會相對保留。

核貸不成恐違約　申請地政謄本看分明

其實，這樣的問題，最常出現在套房，因為投資客最愛這類低總價產品，銀行在評估的時候，除了會看這個貸款本人，有沒有頻繁短線進出房市的紀錄外，買的房子更是核貸最重要的依據，如果每一個房客都買了就賣，這個物件就會被貼上標籤，銀行更是難以輕言核貸，下一手的屋主一時不察，甚至已經簽了約，最後貸不到自己能力範圍內的額度，事情可就嚴重了，輕則買不到房子，重則可能涉及違約爭議，可大可小，不可不慎！

所以，我個人通常不愛跟投資客買房，除了影響房子的貸款評估，他們都只想賺暴利，買到投資客的房子，真的是百害而無一利，要如何避免這類問題？首先，可以先跟房仲套話，這個屋主之前是自住，還是出租給別人，如果擔心房仲為了成交沒說實話，通常我會問問管理員，之前是不是賣家自己住。更聰明的方法，就是直接去地政事務所調謄本，這種地證謄本只要付工本費，大家都可以申請，簡單的比喻，這就像房子的履歷，不管前一手屋主買了多久，就連他的貸款情況也可以查的到，如此一來，就不用擔心著了投資客的道。

謄本會說話！看清房屋資歷　

增加議價籌碼 其實，謄本會說的祕密還真不少，我認識一些極精明內行的買家，甚至會再議價前，先取得謄本，舉例來說，如果這個房子的貸款成數過高，屋主很可能會有還款壓力，如此一來，賣家的還價空間相對就會比較大，想便宜買到房子的機會，也會大增。

此外，房子有沒有產權問題，也可以窺知一二，這樣的方法，也可以買一個保險，畢竟資訊都仰賴房仲，為了促使成交，很多仲介都是站在買方立場介紹物件，把案子說的天花亂墜，賣家入手之後，才知道這些躲在謄本後面的資訊，反而容易上當受騙，甚至引發爭議。

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