2014年4月29日 星期二

建案餘屋課「囤屋稅」? 財政部長別鬧了

【住展房屋網/台北報導】
財政部長張盛和繼支持加重非自用住宅房屋稅率後,又進一步表示此次調高非自用住宅稅率,已隱含「空屋稅」的概念;更讓人跌破眼鏡的是,張盛和竟說,建商手上的餘屋也視為非自用住宅,一樣要課高額房屋稅。唯住展企研室認為,建商手上餘屋算不算非自用住宅,認定欠缺標準,張部長恐怕只是「講心酸的」。

住展企研室在此之前就已數次分析,財政部調高非自住房屋稅率的目的不是打房,而是替地方「擴徵財源」,同時為選舉拉攏青壯族群。財政部根本無心啟動不動產稅改,繞了這麼大一圈,始終打不到痛處;或許財政部自己也心知肚明,所以不斷放話,虛張聲勢來掩飾打房不力的事實。

在虛張聲勢的前科中,尤以「房地合一課稅」最為鮮明;財政部長原放話要做房地合一課稅,變成「明年推動」,近日又變成「任內推動」;想當然爾,等到內閣交替後,「推動」就變成「推凍」。

不僅如此,張盛和又表態,建商未售出餘屋應課「囤房稅」,預料又是一個不負責任的說法。理由有二:第一,如果建商故意囤房哄抬房價,那當然要課重稅,但建商手上的餘屋,有的情況是賣不掉,而非惜售不想賣;若是賣不掉的庫存,建商必須承受資金壓力,同時又要被多課稅,豈又合乎常理?

因此,所謂「建商未售出的餘屋」定義到底是什麼?確實難以認定。即便財政部作出解釋並入法,屆時立法院會不會照單全收,而地方政府願不願意執行,都是未可知的事。所以張盛放話宣傳效益,絕對大過於實質意義。

第二,若財政部真的有意打壓房市,逼空屋釋出市場,其實不該只要增加非自用住宅稅率,更應該要求地方政府開徵高稅率的「空地稅」。雖說開徵空地稅與否是地方政府權限,但別忘記,財政部具有施加壓力與誘導的工具,能促使地方政府開徵空地稅。

以房屋稅來說吧,就在今年初,財政部就要求地方政府要提高房屋稅,若不提高者,則要扣減其年度補助款。既然房屋稅可以如此,卻不願照本宣科要求地方政府開徵空地稅?箇中理由到底是什麼?

答案或許顯而易見,因為財政部不是真正要打房,而只是想「稍微抑制」而已;畢竟房市一垮,不動產相關稅收若銳減,對中央與地方的財政將會雪上加霜。但中央為了顧及民怨,又不得不出面喊喊話、作作樣子,讓張盛和出來扮黑臉,吹皺房市一池春水,惟效用實在有限。
建案餘屋課「囤屋稅」? 財政部長別鬧了

北市豪宅 貴東京1倍

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
圖/聯合報提供
台北市房價有多高?萊坊房地產顧問公司(Knight Frank)二○一四年財富報告顯示,一百萬美元(約三千萬台幣)只能在北市買到十一坪豪宅。換算下來,北市豪宅每坪約兩百六十二萬元,排名全球第六。
台北不但超越紐約豪宅的每坪兩百四十七萬元,而東京的一百卅一萬元也只台北半價,凸顯台北豪宅「富貴逼人」。
萊坊總部在英國,是國際前五大房地產顧問公司,每年針對全球八十七個城市進行調查,發布「萊坊房地產指數」及財富報告。萊坊昨天首度來台發表財富報告,並與本土商仲瑞普國際宣布結盟。
萊坊把每城市房價按高低排序,最高百分之十就是「豪宅」。
萊坊財富報告調查,全球豪宅最貴的城市是摩納哥,每坪約台幣六百六十一萬元,第二貴香港,台北排名第六。瑞普萊坊估價事務所副所長吳紘緒說,帝寶房價已翻漲四倍,去年成交價每坪達兩百九十八萬元,北市豪宅市場進入高原期,加上政府打房,投資台北豪宅的風險已偏高。
萊坊同時列出「富人」排行榜,在台灣,資產超過新台幣九億元的有錢人,共有一千五百多人,全球排名第廿二;身家逾卅億元的富人,共四百四十人,排名十七;家產三百億元以上的富豪則有廿二人,排名十一。



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全球最久…台北房東 收租64年才能回本

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
圖/聯合報提供
台北市房價所得比十五倍,是全世界買房壓力最大的城市,全球房地產指南(Global Property Guide)統計,台北市房價租金比達六十四倍,也是全球第一,代表台北房東必須收租六十四年才能回本,而日本東京的房東只要十八年就回本。
房價租金比指的是,當地平均房價除以年租金所得的倍數,這個「倍數」愈大,代表房東收租的年限愈久,才能把買房的本金賺回來;一般而言,合理的房價租金比應低於廿倍。
全球房地產指南統計去年第三季全球各城市房價租金比,以「卅六坪」做為計算基礎,台北市每坪均價七十萬元,房屋總價二千五百廿萬元,平均月租三萬三千元,年租金收入卅九萬六千元,換算結果,房價租金比為六十四倍,代表台北房東要收六十四年租金,才能回本,收租回本的年限全球最漫長。
第二名是摩納哥的五十三倍、西南歐的安道爾公國以四十九倍排名第三;另外,新加坡四十一倍、香港卅三倍,都比台灣低,東京更只有十八倍,凸顯台灣「包租公(婆)」難為。
如果與二○一○年的調查比較,當時北市每坪均價約四十二萬元、月租三點四萬元,房價租金比卅三倍,也就是說,近三年來,北市房價大漲超過六成,租金不漲反跌,房東苦水滿腹。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,「租金」反映當地人能負擔水準,與薪資、消費水準有關。
黃舒衛說,近年來房價飆漲、薪資凍漲,租金也漲不上去,房價租金比才創下六十四倍新高紀錄,而房貸利率平均百分之二,租金投資報酬率只有百分之一點五,租金收入比每月房貸還少,「出租養房」根本不划算。
業者說,政府「打囤房」,非自用住宅的稅率可能提升,加上國稅局積極向包租公婆查稅,都可能墊高成本,變相拉高租金,無殼蝸牛以後房租負擔恐怕更沉重。


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財經觀點/房地兩稅合一 政府打房將祭必殺技

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】財政部長張盛和台北市副市長張金鶚「雙張會」確立住宅政策方向包括推動房地合一實價課稅、調整非自用房屋稅、推動愛心房東、國有地活化、都市更新等,其中以房地兩稅合一實價課稅最具打房「殺傷力」,業界皮皮挫。
稅制和房市息息相關,2000年代初期房市不景氣,政府降低土增稅,又調降遺贈稅,拉高了房市成交量,也引進海外資金,造就了這10年房市大多頭。
但房價持續上漲,找不到去化管道的資金集中流向房市,哄抬房價,房子變成「投資標的」,有自住需求的人反而買不起房,高房價成了民怨之首,政府被迫祭出信用管制、奢移稅等打房措施,房市逐漸降溫,2012年台北市甚至出現單月移轉棟數不到3000棟的慘澹現象。
不過,以往的打房政策雖然影響房市成交量,抑制房價效果卻相當有限,如今政府研擬推動稅制改革,可說是「打房必殺技」。
目前稅制是房、地分離課稅,房子(含預售屋)的部分以「財產交易所得」課稅,土地則課徵「土地增值稅」,土增稅計算公式包括土地坪數、持有年限等因素,例如賣方把土增稅轉嫁到開價中,等於買方幫賣方繳土地增稅。
而房子以「所得稅」方式課徵,所得愈高、繳稅愈多,例如年收入300萬元的人,所得稅級距為30%,售屋獲利200萬元列為「財產交易所得」,都計入當年度所得,因此適用所得稅級距可能由30%變成40%,這筆稅金,不像土增稅可以分割計算,並且灌入售價。
實價登錄資料愈來愈豐富,稅捐單位可以很容易查到前手與這次轉手的房價,不僅省下查稅人力,甚至不需要修法就可以提升不動產稅負收入。
若政府實施房地合一實價課稅,將大幅提高投資客成本、降低他們的投機行為,但也可能打到自住換屋的人,房市結構將質變,房屋投資性銳減,節稅功能也愈來愈低,房市強漲狂飆的榮景不再。


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張盛和:房價跌20%會變「懸崖」

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
非供自住房屋稅率最高上調至3.6%,建商囤屋待售,將會有法可管。財政部長張盛和表示,建商待售房屋也是非自住房屋的一種,地方可訂定最高稅率以升高其囤屋成本,他說,這也是一種「空屋稅」。
張盛和昨天再度強調,房價一定要緩降,重要的是速度,不是花幾年;二年就是快速下跌,即使二年降二成,就是「房價懸崖」。調高非供自住房屋的稅率,只是第一步,他承諾任內將會推動以實價課稅為目標的房地合一課稅制。
立法委員盧秀燕昨(24)日在立法院財政委員會質詢張盛和時表示,政府打房的下一步,應該考慮開徵「雙空稅」(即空地稅與空屋稅)。
張盛和在答詢時表示,空地稅目前已有法源,授權地方政府視轄區情況,自行開徵;空屋稅則非稅法名詞,目前也沒有法源。但是,立法院初審通過的房屋稅條例,將住家用房屋依自住與非自住採取差別稅率,非供自住的房屋稅率最高可達3.6%,對於既不出租、也不自住,形同空置的房屋課稅。
包括建商預期房市上漲,囤屋待售的行為,張盛和認為,建商蓋好房屋卻不出售就是閒置,絕非自住房屋,地方政府如果願意,可以訂定最高稅率3.6%課徵房屋稅,也算是課了「空屋稅」。
財政部官員補充解釋,建商待售房屋的使用執照登記是住宅者,若閒置待售,即屬其他非住家房屋,依規定可以按1.5%到3.6%的稅率徵收房屋稅。
立委昨天也追問張盛和,房價到底要花幾年才能降到行政院長江宜樺承諾的房價所得比十倍,張盛和說,如果全部手段一起來,房價下降的速度就會很快,但需要注意後遺症。


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2014年4月25日 星期五

北市背書保護區可開發 建商不怕沒土地蓋房子啦!

【住展房屋網/台北報導】
爭論已久的「內湖慈濟園區」(保護區變更)開發案,隨著張金鶚裁示將全案納入內湖區「通盤檢討」,抗爭愈演愈烈。雖然張金鶚澄清,將該案納入內湖都計通盤檢討,是綜合都委會委員的意見;唯住展企研室認為,若「內湖慈濟園區」都計變更案通過,這將意謂著,往後大家都可以大買便宜的保護區土地來蓋房子,建商也不必擔心買不到土地啦!

「內湖慈濟園區」原址早就被劃為保護區,但慈濟買下後,慢慢在保護區內興建低密度建物,接著再進一步要求變更開發,欲申請設立「慈濟內湖社會福利園區」,興建約十層樓高大樓。然而,大湖地區居民,過去曾飽受水患之苦,惟恐這塊保護區被破壞後,淹水噩夢捲土重來。

慈濟與反對的居民在經過長年拉鋸後,該開發案近日再排入都委會審查,都委會決議,在「不違背內湖通盤檢討案下,可先進行個案變更」,當下副市長張金鶚同意都委會決議,並裁示排入通盤檢討案中。北市都發局科長邵琇珮則表示,預計最快在今年6月,就會對內湖通檢案進行審查,慈濟案將會一併檢討。

在整個過程中,整個北市府執政團隊在行政流程上,暗地為變更案背書,因為一塊不能開發、且有水患疑慮的保護區,竟能不必環評,只要通盤檢討過關後就能變更開發,實在讓人匪疑所思。

即使張金鶚澄清,他將「內湖慈濟園區」變更開發案納入通盤檢討,是依照都委會成員的決議;但我們反問張金鶚,您身為都市計畫、地政系頂尖教授,怎會不知「劃定保護區的意義?」甚至睜一隻眼、閉一隻眼,就同意都委會讓全案排入通盤檢討?保護區的問題是通盤檢討可以解決的嗎?

住展企研室進一步指出,倘若這宗變更開發案可行,那就代表著台北市府團隊昭告天下:「台北市內所有保護區土地都有機會變更開發」。從一般民眾,乃至於建商,都可以便宜買進保護區土地,然後要求台北市府納入通盤檢討,過關就能開始興建一棟棟高樓,建商再也不必憂愁台北市沒土地可以蓋房子!

當然,有人一定會反駁,慈善機構變更保護區,與建商營利目的不同,不可一慨而論。但事實上,無論蓋的大樓名義是什麼,本質上都是在破壞保護區;一旦大自然反撲,不會因為破壞保護區的主事者是慈善機構而休止。

「內湖慈濟園區」保護區變更案惡例一開,劃定的保護區等於白劃,都市計畫的精神將蕩然無存;乾脆一點,就把台北市保護區土地都改成建地,這樣市府團隊護航起來就省事多了。大家一起來保護區蓋房子、炒地皮,獨樂樂不如眾樂樂,豈不快哉?
北市背書保護區可開發 建商不怕沒土地蓋房子啦!
新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

稅基不與市價連動 稅率調10倍也沒用

【住展房屋網/台北報導】
政府加稅話題持續攻佔媒體版面;23日立院財委會初審通過,自用與非自用宅持有稅適用差別稅率,另也納入囤房條款。不過財長張盛和再度強調,光靠持有稅加重,仍不可能讓房價跌三成,而且就算真的跌三成,年輕人還是買不起。

沒錯,房價降三成,年輕人還是買不起!不過看來部長沒和陳威仁部長套好招!張部長,你同事不是說了,不是要買得起,而是要住得起!所以重點不是幫弱勢或年輕人『買』房,而是協助他們找到適居處,正確藥方則是廣建社會住宅。

但陳威仁也好不到哪去;之前才說要讓社宅遍地開花,卻又把已被罵到臭頭的十年1.5萬戶目標拿來說嘴。部長你馬幫幫忙!十年蓋1.5萬戶,等於一年才蓋1500戶,如此少,離住宅存量5%低標差得遠咧!還好意思說是遍地開花?

更荒謬的是,看來這1.5萬戶,可能有很大部分是會放在還有爭議的淡海新市鎮二期中。但這豈又是遍地開花?更別說現在連一期都還在發展中,把青年社宅擺到邊陲開發中地帶,居心何在?

回到調高非自宅持有稅,住展企研室認為這是好的起步。業者試算後說,千萬非自用房屋一年下來持有稅也增加4千多塊,等於多一個月管理費而已;但如財長所指,稅制不是拿來打壓房價的,而是讓持有成本合理化。畢竟房屋該是拿來住的,既然不拿來住,加重持有稅是理所當然,也是世界趨勢。

但是,不能只做這一項就罷,因為除了界定自用及非自用宅肯定還有爭議,及資本利得仍需以交易實價課稅外,如果稅基維持原狀,效果也打折。現行房屋稅的稅基,是『房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×路段率×適用稅率』;現在等於只調整非自用宅或第二屋稅率,其他都不動(豪宅稅除外)。然就舉帝寶和附近同期蓋的房子為例來說吧!從上述公式即可發現,適用稅基算法幾乎都一樣,差別可能只有帝寶被認定為豪宅,所以稅基再加一些。然而誰都知道,帝寶旁邊的住宅,市價差距可能很大,然兩者稅基卻可能沒差很多,這豈又是租稅公平了?

所以,如果持有稅基不隨市價連動調整,就算非自宅持有稅率不只調高3倍而是10倍,促進房屋回歸居住使用的成效一樣大打折扣。而這更再次凸顯整體不動產稅制問題仍多;除稅率外,現行稅基與實價、市價脫節,不動產投資買賣及贈與、繼承等形同資本利得,卻無法課稅使其適度漲價歸公,毋寧仍是極大病灶!
稅基不與市價連動 稅率調10倍也沒用
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政府的責任,不應只在打房

工商時報【記者蔡惠芳╱台南報導】
國揚建設總經理彭邵齡昨(24)日表示:「政府的責任不應只是在打房!而是在制訂住宅政策,讓人民有房子可住。」由於政策目標鎖定台北市打房,因此國揚也逐漸轉移經營重心到南台灣,在台南、高雄購地、推案,最快8月將以100%持股的第二品牌「神揚建設」,推出高雄地上權住宅,售價會比市價便宜3成,儘量向庶民靠攏。
台北高房價成為眾矢之的,官員連翻出手打房,從去年下半年以來財金首長、央行總裁的喊話,到本周財政部部長張盛和、台北市副市長張金鶚的聯手打房,甚至宣示2年內要把台北市房價打趴3成,麻辣言論讓市場傻眼。
彭邵齡指出,政府的責任不應只是打房,而應該好好省思,我們的整體房地產政策、住宅政策到底是什麼?台北市房價為什麼那麼昂貴?背後成因是什麼?與其消極的打趴房價,還不如積極的振興經濟、提高人民的所得。
彭邵齡指出,國揚接下來推案布局,也剛好避開台北市,集中在南台灣、基隆等,耕耘區域客市場。
彭邵齡是在昨日正式公開台南市110億元大案「國揚翡翠森林」時,有感而發地表示,政府應做好交通建設、擴大社會住宅供給,提供弱勢族群住房供給;像新加坡,有一坪400多萬元的私人住宅,但政府也興建大量的組屋提供中產階級平價住宅,自由經濟應包容各種總價帶的房子,而不是一直打房。
彭邵齡表示,由於政策持續打壓雙北房市,國揚也改弦易轍,獵地、推案策略逐漸轉向南台灣房市,且以平價住宅為主;例如甫標到高雄3,500坪地上權土地,將以神揚建設推案,這是國揚為轉進平價住宅所打造的全新第二品牌,預計8月正式推出地上權住宅案。
彭邵齡強調,高雄地上權住宅案將規劃為地上15樓、地下3樓的住宅,戶數約500戶,主力坪數規劃為25、35 、45坪的產品,每坪售價約17∼18萬元、為市價65折至7折,總銷45億元。

非自住宅 每戶加稅4,050元

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】全國約40萬戶非供自住使用的房屋要加稅了,依財政部估計,總計增繳的房屋稅,約6.75億至16.2億元。平均每戶一年最多增稅4,050元,預定明年實施。
立法院財政委員會昨(23)日初審通過房屋稅條例修正草案,除自住使用與公益出租人出租的房屋,可按原稅率1.2%課徵房屋稅外,其他住家用房屋、私人醫院及診所、律師等自由職業事務所,房屋稅率將全面調升。
其中,住家用房屋但非供自住使用者,最低課1.5%,最高課徵3.6%。目前,住家用房屋區間稅率是1.2%到2%,但全台縣市均按1.2%徵收房屋稅。
私人醫院、診所、自由職業事務所等使用的房屋,原本被列為「非住家、非營業」房屋的課徵範圍,此次修法則改列稅率最高的「營業用」房屋,因此其區間稅率也由目前的1.5%到2.5%,拉升至3%到5%。
基於尊重縣市政府權限,修正版亦授權地方政府可以視持有非自住房屋所有權人的房屋數,在1.5%至3.6%的區間稅率間,再訂定分級稅率。台北市副市長張金鶚曾說,有意按每人持有戶數訂定四級稅率,一戶最低按1.5%;四戶以上按最高3.6%稅率課徵。
財政部長張盛和指出,這項修法案對自用住宅並無影響,全國約85%家庭房屋稅不變,但有15%家庭會因房屋非供自住的因素,被課徵較高稅率。
他強調,財政部將在一個月內提出「自住」與「其他供住家用」房屋的定義,原則上,一人名下擁有多屋,若分別提供給直系尊親屬(父母等)、直系成年卑親屬(如子女)居住,將考慮仍列為自住房屋,不會按高稅率課稅。
圖/經濟日報提供




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囤房稅最高3.6% 「囤愈多、課愈重」

【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】
圖/聯合報提供
囤房稅來了。立法院昨天初審通過調高非自住房屋稅率案,從百分之一‧二至百分之二,調高到百分之一‧五至百分之三‧六,財政部一個月內會訂出自住的定義。估計受影響的囤房族約四十萬戶,快的話明年就可實施。
房屋稅條例若修法完成,自住房屋的房屋稅稅率不變,非自住房屋稅率下限將拉高○‧三個百分點,稅率區間也擴大一‧三個百分點,讓地方政府可因地制宜、彈性訂定差別稅率,「囤愈多、課愈重」。
財政部長張盛和(左圖,記者陳柏亨攝影)說,未來房市短期投機炒作課奢侈稅,長期囤房炒作課囤房稅,兩者可互相搭配。他強調,改革無法一步到位,但已朝房地產稅制健全化跨出一大步,預期影響最多四十萬戶、約占百分之十五有屋族,地方稅收可增加約六‧七五至十六‧二億元。
對於「自住」的定義,張盛和說,原則上除夫妻持有一戶外,買給名下無屋的父母或成年子女也算自住房屋,但會設總持有戶數上限,財政部一個月內將明確定義。
立委賴士葆批評,若持有超過四戶還不算囤房,就太寬鬆了。
房屋稅條例修正後,未來出租做住家用的房屋,都屬非自住房屋,稅率將加重;但公益出租人仍可享百分之一‧二的自住稅率。
另外,包括私人醫院、診所以及會計師、建築師等自由職業事務所使用的房屋,未來房屋稅的稅率將比照營業用的房屋,從現行的百分之一‧五至百分之二‧五,拉高到百分之三至百分之五,稅率倍增。
房屋稅為地方稅,若無法全國總歸戶、跨縣市計算持有戶數,「跨縣市囤房」可能會課不到,例如在五都十七縣市各擁一間房,即使持有廿二間也不算囤房。張盛和對此表示,會進一步研究在稽徵實務上是否可以突破。


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2014年4月23日 星期三

房價若跌三成 業者:恐引發另波金融海嘯

【聯合報╱記者江碩涵、蕭韻純/台北報導】
房屋仲介公會全聯會理事長李同榮表示,除非台北市房價跌三成以上,或家戶所得增加五成,房價所得比才可能降至十倍以下。他說,倘若房價真的跌了三分之一,可能造成全民資產縮水,甚至引發另一波金融海嘯。
此外,立委提案修正房屋稅條例,增列「囤屋條款」。台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,囤房認定不易,如何精準有效抑制囤房、降低空屋,將成為核心議題。他說,實價課稅是最公平的作法,針對不動產交易買賣的獲利課稅,提高買賣成本、降低利潤,才可讓投機客逐漸退場。
李同榮表示,若台北市平均房屋總價一千八百萬,平均家庭年所得一百二十萬,房價所得比剛好為十五倍。政府要將房價所得比壓低至十倍以下,其一是家庭所得不變,將平均房價壓至一千兩百萬元;或是房價不變,家戶所得提高至一百八十萬元。但他說,這兩個方法都很難在兩年內實行。
開發商公會全聯會秘書長于俊明說,若全台房價真的跌了三分之一,不僅有房民眾資產大縮水,房貸銀行也會面臨得立刻抽銀根或要求增加擔保品等風險,對全民及金融安定都是很大的災難。
他表示,還會嚴重衝擊市地重劃、都市更新以及民眾參與區段徵收的意願,未來想推動各種都市計劃,難度將大幅增加。
于俊明還說,無論是提高持有稅或移轉稅,都可能因屋主轉嫁成本,使店面持有者和居住者成本增加,形成「全民大加稅」。他表示,加稅的後果就是將稅金直接反應在房價上,根本無法讓房價下降。


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雙張會/張金鶚揚言 「2年讓房市消風」

【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】


圖/聯合報提供
財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚昨天會面,共商打房大計,「雙張會」達成五大共識,將合作拉升「囤房稅」(非自住的房屋稅率)、台北市三千六百戶豪宅優先採實價課所得稅、出租餘屋供弱勢居住者提供減稅獎勵;將透過加速國有土地活化、老舊房屋都更,增加供給以平抑房價。
財政部長張盛和(右)與台北市副市長張金鶚(左)昨會面,達成訂定非自用住宅差別稅率的共識,要讓北市高房價略舒緩。 記者楊萬雲/攝影
張金鶚昨天強調,「房價合理化看的是政府的決心與態度」,如果政府總動員,並立即展開行動,「兩年內一定可以讓房市消風、北市房價所得比降到十倍、房價下降三成」,宣示「我是玩真的」。
不過,財政部長張盛和說,房價應慢慢消風,一下子掉下來會是災難,稅改方案不能是特效藥。
張金鶚強調,台北市政府對高房價很不滿意,也透過種種措施改變,包含預售屋聯合稽察、北市房產廣告禁止哄抬扭曲、調高土地公告現值、房屋評定現值等。不過,囿於工具有限,努力仍有限度,還需要中央及地方各部會一起努力。
張金鶚代表台北市提出三大訴求,包括希望中央明確定義自住及非自住房屋,拉高非自住住家用房屋稅稅率;第二是應更積極推動房地合一實價課稅,第三則是對願意提供住宅給弱勢民眾的愛心房東,給予租稅減稅優惠,都與財政部達成共識。財政部希望北市府加速都更及國有地活化,張金鶚也正面回應。
針對「自住房屋」認定的問題,張盛和說,經立法授權後,財政部就可以來定義。初步認為,自用的定義要兼顧社會現象,看家庭結構與居住的事實,例如買房子給名下無屋的父母或成年子女居住,應該算是自住房屋。


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金管會備戰 防房價急跌衝擊

【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】
圖/經濟日報提供
江揆宣示房價所得比降至十倍以下,金管會將評估針對不動產授信要求銀行增提準備,例如是否將正常的不動產授信提列準備比率,從1%提高到2%等,目前建築貸款、購置住宅貸款及修繕貸款餘額,合計有近7.7兆元,若提列準備比率提高1個百分點,銀行約需增提770億元準備金額。
根據金管會及中央銀行資料,目前建築貸款、購置住宅貸款及修繕貸款餘額,合計有近7.7兆元,若提高0.5個百分點則增加385億元的準備,以強化銀行在房價波動時的風險承擔能力。
國銀去年獲利約2,400億元,若增提1個百分點即會侵蝕國銀近三分之一的獲利。
金管會官員昨(22)日表示,根據新修正的授信資產提列準備規定,已賦予主管機關可視情況,針對特定產業授信要求增提準備。官員強調,增提準備可強化銀行風險承擔能力,但也會影響銀行盈餘,因此,未來研議過程會跟業界溝通。
行政院長江宜樺宣示要將房價所得比降至十倍以下,各部會將積極配合這項政策。在提高所得部分,金管會主委曾銘宗表示,金管會除請證交所編製高薪指數,促使獲利好的上市櫃公司合理加薪外,證交所也將舉辦八場上市櫃公司說明會,希望鼓勵獲利好的公司對員工加薪。
在房價波動可能對金融市場造成影響部分,曾銘宗表示,目前銀行體質很好,不致有影響,未來也會繼續強化銀行準備的提列,包括如何要求增提準備的評估等。
據了解,根據新修訂的銀行提列準備規定,主管機關可視銀行授信風險集中情況,要求銀行針對一些風險集中度高的特定產業授信,例如不動業、面板、DRAM、太陽能及LED等特定產業,要求增提準備,以強化銀行風險承擔能力。
這段期間有人向金管會建議,是否進一步針對不動產授信增提準備,金管會官員表示,如何啟動特定產業增提準備規定,要求不動產授信增提準備,內部會進一步研議。
據了解,可能評估的範圍包括,正常的不動產授信提列準備比率,從目前的1%(第一類正常授信資產提列比率),提高到1.5%或2%等。


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冷眼集/這一次打房,真能打中要害?

【聯合晚報/記者陳素玲/特稿】
台灣房價所得比站上世界第一,高房價成為世代正義不可迴避的問題,財政部開始動起來,準備與北市聯手打房,喊出擴大豪宅稅對象、提高房屋評定現值與公告現值、打擊囤房等方向,試圖回應高漲的民怨。但打房與稅制合理化之間,目的與手段各不同,也攸關打房成效。
台灣房價歷經10幾年持續飆升,國人購屋痛苦指數跟著高漲,薪資持續倒退的年輕人,首當其衝。一場以反服貿為名掀起的學運風潮,隱含年輕學子對未來經濟前景的焦慮與苦悶,召喚許多年輕世代第一次上街頭。年輕世代買不起房子,衝擊的是後續結婚生子意願,當最新房價所得比飆上15倍,創造新的「台灣第一」,政府不能不為房屋正義找出路。
台灣房價炒作問題何其大,有政府不當租稅減免,成為引導資金炒房元凶;更有稅制結構不合理,持有負擔與交易資本利得不成比例等原因推波助瀾。但近年來政府打房政策,僅以奢侈稅、豪宅稅對特定對象動刀,不但力道太小,也模糊打房政策目標,對房價趨於合理化,或是稅收助益,似乎聊備一格,以致房價所得比未降反升。
此番財政部再出手,從擴大豪宅稅、房屋稅率採差別稅率到調高公告現值等,每個手段策略目標,政府應先釐清政策目標為何,避免又是雷聲大、雨點小。例如若是鎖定打擊炒房,讓房價回歸正常,則包括供給面與資金面都應同步處理,甚至利率政策是否調整,都應全方位檢視。否則諸如擴大豪宅稅、調高公告現值等稅基,或許能增加不動產相關稅收,卻與房價變化未必相關。
無論如何,多年的打房口號之後,政府願意正視不動產炒作不合理現象,找上房價飆升最劇烈的北市合作,應是踏出重要的第一步。而以北市副市長張金鶚多年對台灣不動產市場專業研究,若能與中央合作,開出對症下藥有效藥方,至少去除不良政策助長房市偏離市場行情漲幅,高房價陰影才有得見天光的可能。


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逼降房價 江揆祭「四個工具」

【經濟日報╱記者孫偉倫、林安妮/台北報導】
稅改民間團體昨天前往財政部抗議,要求財政部全面啟動房地產稅制改革。 記者楊萬雲/攝影
行政院長江宜樺昨(22)日表示,房價合理化有「四個工具」,除了以調整稅制釋出囤房之外,也將設法縮小城鄉差距、紓解都市住房壓力,並繼續推動合宜住宅、社會住宅,以及增加公營的出租住宅供應。
政府正研議多管齊下讓都會區房價合理化,江揆說,這不叫「打房」,政府也無意打擊營建業,或讓房地產業陷入蕭條。推出的方法包括:增加供給、調整差別利率、稅率等,「不會一步到位,也不會一下子太猛。」
民進黨立委黃偉哲昨天在立法院會質詢時表示,江揆說連自己孩子都買不起房,但江揆從過去擔任內政部長、副院長到現在,台北市房價所得比從11.57倍、14.47倍,現在已到15.01倍;新北則從8.72倍、10.33倍,到12.67倍,政府應使房地產供需更趨平衡,並有效降低房價所得比。
江宜樺說,房價飆漲是世界各國大都會區普遍現象,政府將思考以稅制作為政策工具之一,在房價合理化扮演一定角色。除上述方式外,政府政策也將朝向讓城鄉差距縮小,例如發展都市周圍邊緣地區、農村等地,可紓解住宅壓力;另外則是繼續推動合宜、社會住宅,出租住宅政策。
他在立院接受立委羅明才質詢說,政府正在研擬房價合理化政策,但不叫打房,政府的目標,是因應都會區高房價,而不是要讓房地產或營建業蕭條。
他強調,根據最新一季資料,大台北地區房價所得比高居世界第一,這絕對不是值得高興的事情。最近財政部、內政部等相關部會討論房價合理化,也和這種趨勢有關。不能小看這種趨勢,若放任不管,將來不要說是年輕人買不起房子,甚至社會都會普遍受到影響,而有怨懟之氣。
考量務實面,在青年剛畢業、就業的這段期間,政府應該提供平價出租房屋,就像過去推動的社會住宅、青年出租住宅;等到青年累積若干年薪資後,合宜住宅也許就可派上用場,坪數不用太大,但要讓年輕人住得起,能安居樂業。


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2014年4月21日 星期一

透天厝交易 南北價差六倍

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
台北市透天厝交易量雖然較少,但價格最高。 記者余承翰/攝影
台灣房屋智庫指出,根據七大都會區實價登錄資料,去年透天厝交易「熱區」在台中、高雄與台南,全年成交都超過1萬筆,台北市透天厝交易量雖然較少,但價格最高,平均1戶透天厝總價4581萬元,可以在桃園買5 棟、在台南買6棟透天厝。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,透天厝因土地產權完整,市場需求仍高,台灣透天厝交易量從2009年的2.7萬棟,逐年成長到近年的6萬棟,成長幅度高達1.2倍。
尤其中南部市場偏好大家庭或三代同堂,擁地自蓋透天厝的情形較多,透天厝在中南部仍有極大的需求;台北房價貴、透天厝也比較少見,但士林、北投、萬華與大同等行政區開發時間早,區內有許多老舊透天住宅,除了自用外,建商也積極談改建或都更,價值飆高。
實價登錄統計顯示,七大都會區中透天厝最便宜的是台南市,年交易量10745棟,最熱門的區段是安南、永康區,平均每戶58 坪,總價771萬元;透天厝交易量最高的是台中市,年交易量11546 棟,其中又以北屯、大里透天厝交易數量最高,透天厝平均價每戶1136萬元。
台灣房屋台中崇德文心捷運店店東廖志遠表示,台中人喜歡「有天有地」的透天厝,尤其74號線帶動北屯交通便利,四期重劃區周邊占坪大的透天物件土地坪數20坪至30坪,總價約在1200萬至1500萬元,市場需求量大、銷售速度快。
他表示,台中北屯11期重劃區的松竹路、崇德七路、崇德八路附近新建透天厝走高價路線,單戶總價從2千萬至3千萬元,甚至有5千萬以上的豪墅產品。
台中大里透天厝相對低價,總價普遍低於千萬元,加上區內有大里、太平兩大工業區,中小企業老闆都偏好購買低總價透天厝產品。
高雄透天厝熱門交易區域在鳳山區,占了高雄透天厝交易量15%。張旭嵐分析,該區段的捷運站、大學商圈近年出現不少透天厝買賣,樓下出租作店面、樓上改建為分租套房,投資報酬率高達8%至10%,吸引包租公長期投資。
北台灣價格最親民的透天厝在桃園,以中壢和平鎮的交易量最高。台灣房屋中壢平鎮直營店店長邱繼緯表示,中古透天厝總價約700萬至1000萬元,客層主要是在地人,近年也有不少新蓋的透天別墅,總價逾1500萬元,購屋者多為台北客,因為偏愛「有天有地」住宅,才會移居桃園。
圖/聯合報提供


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台灣大戶賣樓 李嘉誠效應?

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
繼國壽賣地、新壽賣樓,國泰金前副董蔡鎮宇近日也出售旗下商場、店面。商仲業者表示,自亞洲首富李嘉誠在香港、大陸大舉賣樓後,國內許多原本堅不售樓的業主,近來態度明顯轉變,「李嘉誠效應」似乎正在國內不動產市場發酵。
李嘉誠旗下相關企業從去年8月起,開始在香港、大陸兩地頻頻出售不動產,包括本月以57.5億人民幣出售的北京盈科中心在內,累計李嘉誠已出脫7筆、總金額達236餘億元人民幣的不動產,換算新台幣超過1100億元。
住商不動產中國總部表示,李嘉誠出脫不動產動作在港、陸都引起高度關注,且出現明顯效應,香港房價今年已連2 個月下跌,指數並創下近8個月來新低;大陸則有很多城市出現投資人跟拋風,二、三線城市房價已出現明顯鬆動。
台灣方面,近來效應似乎也加快浮現。以國泰人壽為例,幾十年來國壽對不動產一向是「只買不賣」,樂當全台最大房東,但今年2月國壽卻極為罕見的以12.5億元出售高雄市仁武區一塊4200多坪土地。
新壽前幾年集中火力買進內科商辦大樓,外界解讀新壽也想複製國壽模式,成為內湖科學園區最大包租公,但近一兩個月,新壽卻接連出售內科大眾電腦、瑞湖科技等兩棟大樓,不過都以流標收場。
國泰金前副董蔡鎮宇自立門戶成立的寶豐隆實業,雖是投資公司,買賣房產很正常,但前幾年也只進不出,包括買下新光敦南大樓、內湖V-Park,西門町TiT國際廣場等。但近日他除了以39.5億元賣掉TiT商場外,也正出售東區一間高總價店面。
除了上述大咖,第一太平戴維斯副總盧映婕表示,國內很多握有精華物件的業主,過去幾年景氣再怎麼差,政策再怎麼打房,仍多鐵板一塊毫不考慮賣樓,但現在出售意願明顯提高,市場也出現很多業主持有很久的精華物件。
譬如下月20日公開標售的廣豐台中大樓,廣豐自大樓完工後即持有至今,已十多年;北市內湖五期一塊1076坪土地下月標售,地主也是自2005年重劃分回後持有至今。台北車站亞洲廣場本月底標售951坪辦公室,業主也持有已7、8年。
瑞普國際董事長曾東茂、戴德梁行協理薛惠珍均表示,國內大戶業主出售物件意願升高,除因台灣房價來到相對高點,進行資產風險調節外,多少也受到李嘉誠賣樓影響,尤其是在海外有資產的國內高資產族群,近來話題幾乎都在李嘉誠賣樓打轉。
曾東茂表示,目前國內業主售樓意願雖提高,但要價仍很硬,不過,由於金管會傾向加大鬆綁壽險公司投資國外不動產,未來對國內業主售樓壓力會更大,如果李嘉誠持續在港、陸「倒貨」,對台灣不動產效應將會更為明顯。


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張盛和:房地合一 稅改有二不

【聯合報╱記者沈婉玉、薛翔之/台北報導】
財政部長張盛和。 圖/聯合報提供
我國房地分開課稅,造成不動產無法實價課稅。財政部長張盛和昨指出,未來不動產稅制朝「房地合一」改革,有「二不原則」,一是目前的土增稅稅制不動以及長期持有的不動產稅制不變。會以漸進方式改革,預計今年暑假後開始推動。
張盛和表示,房地合一課稅是理想,但稅改不能唱高調,可行性最重要,必須「趨吉避凶、離繁趨簡」才能成功。
圖/聯合報提供
張盛和說,不動產稅制朝房地合一改革,歷經五次嘗試都失敗,這次一定要記取教訓,改採取循序漸進的方式,不能想要一步到位。
張盛和指出,從經驗中可知,一定要在保留土增稅制度下進行房地合一改革。他說,只要不動土增稅,就不會涉及憲法、平均地權條例與財政收支劃分法的修法,影響層面可縮小,比較可行。
他也表示,長期持有的不動產,取得的成本及費用難以認定,各界意見會很多,必須先避開,限縮在短期持有的不動產,以免影響改革的推動。
張盛和舉例,可推「進化版奢侈稅」,鎖定短期交易的不動產,從課交易稅轉型成課所得稅。雖然稅收不一定會增加,但是「賺多少、課多少」,比較公平。
張盛和說,「各種方案慢慢在我腦中成形」,預計今年暑假開始召開座談會,徵詢各界的意見。
圖/聯合報提供


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反打房 建商:房屋稅 不能說調就調

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
台北市政府擬提高房屋稅,為今年政策打房「開出第一槍」,不動產開發公會全聯會理事長、麗寶建設董事長吳寶田昨天說,今年房市景氣差,恐怕比金融海嘯時還慘,「政府要剝削人民也要合法、合理」,房屋稅不能說調就調,因為加稅的成本,最後終會轉嫁給消費者。
財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚將於下周會面,討論不動產稅制改革;吳寶田強調,「課稅」必須考量民間的感受和對增稅的承受力,政府加稅不只針對建築業者,所有的居住者和房屋持有人都共同承擔,政府課稅要合法、合理,不能強徵。
吳寶田是在參加麗寶國際雕塑雙年獎時,做以上的表示;他也說,雖然現在房價高,要十幾年不吃不喝,才買得起一間房,但30、40年前,他隻身來台北打拚,一個月的工資才2000元,也是存了十幾年,才在五分埔靠著5成的銀行貸款買房子。
他還說,過度渲染房價所得比太高,只會造成恐慌,年輕人應該重視提升自己的價值,努力掙錢,由小房換大房,總會圓購屋夢。
吳寶田表示,今年房市比金融海嘯還糟,特別是台北市,除了少數的新成屋之外,整體都沒什麼成交,若政府推動不動產稅制改革,不能只是喊燒、喊口號,問題沒有解決,還造成市場人心不安。
財政部認為,房屋稅偏低是助長囤房、炒房風氣,也是房價居高不下的主因之一,因此要求地方政府提高房屋稅;仲介說,房屋稅為地方稅,以房屋現值、房屋稅率及路段率計算,房屋現值僅市價1/10到1/5,並依據用途適用不同的房屋稅率,最低為1.2%,最高為3%。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說,以1戶2億多元的「帝寶」為例,每年應繳房屋稅約7萬多元,約占2億餘元市價的0.035%,若加計豪宅稅後,總共應繳稅逾40萬元,約為市價的0.2%,若在買進兩年後出售,還要繳100萬元土增稅;相對於逾億元的豪宅,房地產相關稅賦成本並不高。


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業者:調高房屋稅 打囤屋最有效

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】財政部推動地方政府調高非自住房屋稅,營建業者指出,地方房屋稅率一旦調高,首當其衝應是「囤屋者」,目前囤屋成本不高,都會區房屋資源分配問題嚴重,將有助解決台北市高房價問題。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,目前房屋評定現值只有實際房價的十分之一至五分之一,導致房屋持有稅偏低。
黃舒衛說,有心人買房、囤房的稅賦成本不高,結果許多房屋都囤在特定人手中。
住商不動產企劃室主任徐佳馨說,政府若想降低房價,應該要讓囤屋者感受到囤屋壓力,進而釋出房產,才能讓市場更均衡。
她表示,許多非自住的包租公、囤屋者利用人頭將房屋設定為自用住宅,如果政府只加重非自住房屋稅,可能還是無法精準打到投機客,如何打房又不傷及無辜,其實也是另一個難題。
黃舒衛指出,近年來地方政府紛紛提高房屋持有稅,台北市府甚至開徵豪宅稅,但調整幅度有限,對囤屋者影響不大,有些包租公甚至將加稅的成本轉嫁給房客,變相拉高租金和房價。
房地產業者說,從二○○九年開始,政府陸續祭出各種打房政策,只有奢侈稅讓房市交易降溫,其他政策都無法有效抑制房價,五年多來台北市房價至少漲了六成,許多屋主將稅金等成本灌在房價上,間接拉高房價行情。


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張金鶚、張盛和 共商打房大計

【聯合報╱記者沈婉玉、薛翔之/台北報導】財政部與台北市府將共商「打房大計」,財政部長張盛和昨天透露,北市副市長張金鶚主動要求下周二拜會財政部,雙方預計討論如何在不動產稅制上合作改革,加重不動產持有稅,以抑制台北市囤房炒作的問題。
張盛和指出,長期關注房市發展及居住正義的張金鶚很有想法,希望在年底任期將屆前,為北市房市的健康發展盡一份心力,因此主動要來財政部,商討與財政部如何在不動產持有稅制改革上合作。
財政部官員表示,北市今年已調整地段率、標準單價等房屋稅稅基,七月起適用,下一個難關應該是如何訂定房屋稅差別稅率。官員解釋,目前各地方政府對住家用房屋僅採單一稅率,若要在住家用房屋中區分自住與非自住,將非自住的住家用房屋稅稅率提高,涉及修法,需經議會通過。
張盛和認為,訂定房屋稅差別稅率的技術問題不大,關鍵在「首長的態度」,願不願意努力去說服議會修法。他說,財部已訂出獎懲原則,只要地方政府合理調整持有稅,補助款就會增加。
張盛和指出,不動產持有稅是地方政府權限,可合理訂定房屋稅差別稅率,區分自住與非自住的房屋,或調高地段率、標準單價等房屋稅稅基;也可藉拉近公告地價、公告現值與實價的距離,以提高地價稅、土增稅。
圖/聯合報提供



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2014年4月17日 星期四

房價所得比 上班族:真是太低估了

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】對於官方今天公布的房價負擔調查,新北市上班族李爭滿表示,台北市不吃不喝15年可買房子,真是太低估了,因為光是自備款就得準備10年,接下來還貸款也至少還二、三十年。對15年不吃不喝能買房子的統計,她表示,一般人不會這樣算,但如果要這樣算,光在新北就要15 年以上才買得起,台北市一定更高。
另一位在北市一家貿易公司工作的江美玲則認為,他和老公一年收入大約100萬元,本來打算在大安區買房子,但隨便三房都要兩、三千萬,後來用1500萬元在文山區買了一間房子,算算房價所得比剛好是15倍,但這是買在文山區,如果是在大安區一定得超過20倍。


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實價看房價所得比 離島也痛苦

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
為更精確反映民眾購屋壓力,內政部營建署日前改採實價資料計算房價所得比,結果今天出爐,全台為8.37倍,北市達15 倍,亦即15年不吃喝才能買到房子,新北也要12.6倍。
雙北民眾貸款負擔率也都很沉重,北市高達63%,也就是買了房子,6成以上的家庭收入都得用來繳房貸;新北為53%,房貸也占了家庭收入的一半以上。
營建署自92年起即每季調查公布房價所得比,但之前沒有實價資料,因此採抽樣調查方式,房價資料來源為民眾到銀行辦理房貸所填寫問卷數據,所得資料亦由受訪者自行勾選。
由於實價登錄上路一年多,已有足夠資料,為接軌國際慣用計算方式,因此去年第4季起,營建署改變計算方式,購屋總價採實價登錄資料,所得則採報稅及主計處公布的經常性薪資,再以中位數房價、中位數所得計算房價所得比。
營建署今天公布結果,全台平均房價所得比為8.37倍,房貸負擔率約為35%,也就是購屋者三分之一的家庭所得用來交房貸。
北市、新北市房價所得比分居一、二名,都遠遠高過其他縣市,北市為15倍,新北為12.6倍,房貸負擔率也都在5成以上,台北市甚至高達63%。
排名第三的澎湖縣的8.6倍,離島的購屋痛苦也如此高,令人有點訝異,第四、第五為台中市和新竹縣。高雄市排在第六,房價所得比為7.3倍。
五都中,比較幸福的是台南市,只要不吃喝6.3年,就可買到房子,買了房子房貸也只占家庭收入的26.8%。若以全台以看,則以屏東縣購屋負擔最輕,房價所得比為4.5倍。
營建署今天同時對貸款負擔率提出標準,低於30%表示可合理負擔,30~50%表示負擔能力略低或偏低,高於50%表示負擔能力過低。
閱報秘書》房價所得比
「房價所得比」也叫「購屋痛苦指數」,是指房屋總價相對家庭年所得的倍數,簡單說,就是一個家庭不吃不喝,把所有的收入全部拿去買房子,要花多少年才能買得到。
房價所得比要多少倍才合理,並沒有一定標準,美國有研究指出,房價所得比5倍較符合一般家庭購屋標準,央行總裁彭淮南日前也曾公開表示,5倍較正常。房價所得比


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台北市高房價 另類世界第一

【經濟日報╱記者尹俞歡/台北報導】
內政部營建署公布去年第4季全台房價所得比為8.37倍,台北市更高達15.01倍,與南韓首爾的六倍和香港的14.9倍相較,台北儼然成為另類的「世界第一」。
依美國顧問業者Demographia 調查去年第3季全球各大城市房價所得比,香港排第一,第二名是溫哥華的10.3 倍。如果把台北數值拿來排名,已名列世界第一。
德明財金科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示,各國房貸所得比計算方式不見得完全相同,且房貸利率與住宅政策也會有所影響,但台北房價從2001年開始就只升不降,導致房價所得比超出一般人所能負擔。全台平均房價所得比8.37倍,花敬群也認為「太高了」。他說,台北市因為是首都,房價超出一般人可合理負擔範圍或許不難理解,但其他縣市房價應是讓人能輕鬆負擔,不應要人不吃不喝八年才能買房。


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房產買賣雙方 意願落差縮小

【聯合報╱記者薛翔之/台北報導】國泰金控昨天發布4月的「國民經濟信心」調查,在不動產方面,民眾買房意願連續第3個月上升,賣房意願則是「連3降」,升降互抵後,房產買賣雙方的落差已逐漸縮小。
國泰金「國民經濟信心」調查顯示,4月買房意願指數為負的60.9,第3個月上升;賣房意願指數為3.7,則是連3降。
國泰金控調查不動產信心指數時,詢問受訪者的2個問題,1個是「目前是否為買房時機」,另1個則是「目前是否為賣房時機」。
「買房意願指數」把認為現在「是」買房時機的比率,扣除「不是」買房時機的比率,計算而得;「賣房意願指數」亦同。
結果顯示,認為現在「是」買房時機比率為13.2%,認為「不是」的比率為74.2%,買房意願指數為負的60.9。
另外,認為現在「是」賣房時機的比率為43.4%,認為「不是」的賣房時機比率為39.8%,賣房意願指數為3.7。
國泰金分析,雖然央行、財政部多次對高房價提出警告,不過目前政策仍以「減緩房市下滑風險」為主,並未直接衝擊或打壓房價。
加上央行上月理監事會議,也沒有對房市推出針對性的措施,可能使民眾對房市跌價預期消退,因此,買、賣房意願的差異,逐步縮減。
在台股表現方面,國泰金指出,雖然先前的學運增加不確定性,但是,因為市場資金充沛,且景氣看好,因此,儘管股市樂觀指數小幅下滑至2.9,不過,仍處高檔區。


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苦!北市有殼族 6成收入繳房貸

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
內政部營建署昨天公布去年第4季房價負擔能力調查,台北市買房、養房的壓力最沉重,房價所得比高達15倍,也就是說,15年不吃不喝才能買到房子,貸款負擔率更高達63%,買房後,6成以上的家庭收入都得用來繳房貸,有殼一族欲哭無淚。
房價所得比是,房屋總價相對家庭年所得的倍數;貸款負擔率則是,每月應繳房貸占家庭單月收入的比率;根據世界銀行定義,一般標準的房價所得比應低於5倍;營建署也說,合理的貸款負擔率應在30%以下,也就是1/3家庭收入拿來繳房貸,超過50%,代表房貸負擔太過沉重。
營建署最新統計顯示,去年第4季全國平均房價所得比8倍,房貸負擔率35%,都略高於合理標準,國人購屋養房壓力似乎不如預期沉重。
不過個別縣市差異極大,壓力最大的是台北市,房價所得比為15倍,貸款負擔率63%,大約都是平均值的2倍,凸顯台北市「居」大不易;新北市購屋壓力也不輕,房價所得比為12.67倍、貸款負擔率53.51%,家庭所得一半以上都得拿去繳房貸。
各大都會區中購屋壓力較輕的是台南市,不吃不喝6.3年就可買房,房貸負擔率26.8%,也低於3成。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,房價所得比是房價泡沫化的重要指標,雙北市已經遠超過5倍的合理範圍,而且家庭一半以上的收入必須繳房貸,已經沒有閒錢消費,生活品質差,錢都卡在房地產,間接影響其他產業的發展,成為經濟問題的元兇。
他表示,近期房市雖然漲幅縮小、交投冷清,買方議價空間較大,但高房價、低收入問題依舊沒有解決,一般家庭仍然買不起房。
值得注意的是,營建署昨天公布的數據也是首次採用實價登錄行情。營建署表示,2003年起開始這項調查,但之前沒有實價登錄,只能透過民眾到銀行辦理房貸時抽樣調查,去年第4季起正式採用實價登錄行情,家庭年所得則以報稅及主計處公布的經常性薪資為主,調查結果更具公信力。


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2014年4月16日 星期三

百貨商圈包租婆 套房報酬率低

中國時報【王玉樹╱台北報導】
對喜歡購物的女性來說,哪個百貨商圈套房價格最合理?據一項台北市精華區七大百貨公司商圈的套房成交價調查,發現新光三越南西店、統領明曜、微風廣場是北市三個周邊套房價格低於該行政區均價的百貨商圈,每坪單價分別低5%、2%與1%。專家認為目前出租投報率低於3%,因此在百貨商圈買套房出租雖不怕沒人要,未必划算。「只能說買在這裡保值、增值性高。」
七大百貨商圈套房成交均價每坪為85.5萬元,高出北市套房平均價的每坪67.2萬元、近3成,其中統領明曜商圈及忠孝SOGO百貨商圈,各以每坪100.3萬與103.3萬元的價格,成為北市唯二套房均價破百萬商圈。
有別於一般認為百貨商圈周邊套房價一定比該區均價貴的刻板印象,這次調查發現新光三越南西商圈每坪58.5萬、統領明曜百貨100.3萬、微風商圈88.2萬,各比所在地行政區套房均價低5%、2%與1%。
有巢氏房屋台北中山捷運加盟店店長黃怡斌表示,新光南京西路商圈套房行情每坪58.5萬,比中山區套房均價低3.1萬,是置產族理想物件之一。信義房屋不動產企研室經理曾敬德指出,京站套房價之所以最低,每坪僅58萬元,是因上面是地上權住宅。

台灣金聯百戶平價屋 4/17起申請

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕
台灣金聯連續4年推出「百戶平價屋」售屋專案,以市價7折起的行情推出透天厝、公寓、套房、小型商辦、小面積土地等,且半數以上物件總價在200萬元以下。其中,位於台北市林森北路的套房19.07坪(含車位),總價僅606萬元,扣掉車位每坪僅約41萬元,預料將再掀搶購熱潮。
台灣金聯表示,有意購買的民眾可於4月17日至5月16日提出申請,抽籤決定買主,除了延續「三免」(免競標、免仲介費、免代書費),中籤者並加送5萬元家電禮券;今年還加碼提供汽車1部及機車10部供完成申購登記者抽獎,但辦理申購登記時須繳交1000元登記費及3萬元保證金。
台灣金聯董事長黃定方指出,今年再度釋出北市林森北路套房1戶,同一棟大樓的套房,過去推出時曾吸引近2000人登記購買,預料將再造成搶購熱潮。此外,北市成功國宅也釋出4戶小型商辦、工作室,每坪只有50萬元,也相當具有吸引力。另外,位於高雄旗山的大衛營山莊,釋出20戶總價88萬元的渡假套房,適合喜歡打高爾夫球的民眾。位於雲林斗六的17.47坪套房,總價更只要58萬元,購買者若幸運抽中汽車,加上5萬元家電禮券,價值已超過房價。
台灣金聯總經理林盛茂則指出,「百戶平價屋」都是該公司自有物件,不同於法拍屋的不確定感,保證產權清楚,且都經過清理、整修,屋況良好,凡登記購買確定者,即可辦理產權移轉並馬上入住。

房屋持分共有 將分別繳稅

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
財政部指出,從明(2015)年開始,房屋與他人持分共有者(不含公同共有),稅捐機關將依房屋持分比率各別核發房屋稅繳款書,由共有人分別繳稅。
稅捐稽徵法第12條規定,共有財產由管理人負納稅義務,未設管理人者,共有人各按其應有部分負納稅義務。為配合稅捐稽徵法的法令意旨,財政部表示,明年起共同持分的房屋,將改依房屋持分比率分別發單課徵房屋稅。
財政部表示,不欲分單者,須經全體共有人向稅捐機關提出由管理人繳納的申請。
由於與他人共同持分的房屋的房屋稅開徵案件,稅捐機關以往只針對申請房屋稅分單的民眾,才會分別寄送稅單,明年起則改為全面分單課稅。
財政部因此提醒,部分納稅人明年將會首次收到房屋稅單,為避免民眾因通訊地址變更,以致無法收到房屋稅繳款書,一旦通訊地址有變動的納稅人,需事先向稅捐機關變理更正,以利後續辦理發單繳稅的手續。


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三大誘因… 三商美邦快速成交

【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】三商美邦斥資39.5億元拿下西門町TiT國際廣場,為今年成交金額最高的商業不動產。仲量聯行投資部副總經理吳瑤華昨(14)日表示,該案每年具有穩健收益,加上投資報酬率超過金管會規定的2.875%,地段又位於觀光商機看俏的西門町,三項因素促成此案快速成交。
據悉,該案的賣方寶豐隆當初以總價28億元買進,現以39.5億元售出,獲利約11.5億元,獲利率逾四成;三商美邦在購入TiT國際廣場,未來每年也有穩健收益挹注,投報率超過2.875%,買賣雙方雙贏。
吳瑤華指出,去年投資市場交易總量約905億元,今年第2季初就有三商美邦人壽以約39.5億元取得TiT國際廣場,為今年上半年成交金額最高的商業不動產案,為商用市場注入極大強心針。



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都更條例補洞 祭出行政命令

【經濟日報╱記者尹俞歡/台北報導】都更條例違憲條文即將在下周六(26日)失效,修正草案仍卡在立法院內政委員會,無法進入朝野協商。眼看1,300件都更案可能因此步入無法可管的空窗期,營建署官員昨(14)日表示,最快本周五就會擬好行政命令送交內政部,條文失效當日立即由行政命令補上,避免任何法律漏洞。
大法官釋字第709號解釋文去年宣告都更條例第10及19條違憲,違憲內容包括都更事業概要審查未設置適當組織審議、申請都更事業概要審查門檻太低、都更事業計畫審議前沒有要求舉辦公聽會、都更事業計畫審議前沒有要求將相關資訊送達權利人等,釋字內容同時宣布現行條文將於釋字公布後一年失效。
為解決條文失效的困境,營建署計劃先以行政命令因應。過去都更申請人只要將公聽會紀錄送交主管機關核准,主管機關就可進行下一步的事業概要審核。
然而大法官認為,主管機關應確保當事人知悉及陳述意見的機會,內政部將以行政命令方式,要求主管機關必須將都市更新計畫書以雙掛號的方式寄送至利害關係人手中。此外,內政部並將以行政命令要求都更計畫在核定前一定要先辦理聽證,並得在都更計畫審議委員會中完整回覆民眾意見,讓公眾參與的程序更加嚴謹。
營建署預估,上述兩項行政命令彌補的都更案約為1,200件。至於其他90多件因事業概要門檻失效而無法通過審核的都更案,內政部則還在與地方縣市政府協調解套方法。
立法院負責都更條例修法的內政委員會至今尚未公告周三、四審查議程,周三排審都更條例的機率較高。


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2014年4月14日 星期一

新興商旅熱潮 老舊旅舍紛求售

記者徐義平/專題報導
近幾年因觀光效益攀高帶動新興商旅熱潮,但也衝擊精華區部分老舊旅舍的生存空間,紛選擇賣樓求生存,最終不是被大型連鎖商旅併吞,便是成為建商獵地的目標。實價網去年9月便揭露一筆北市中正區佳利大飯店的4.72億元買賣資訊,買家正是展宜建築開發。
5年10家老舊旅舍轉售
高力國際調研部董事李日寶表示,近期新興連鎖商旅大舉在主要都會區與觀光景點展店,的確衝擊部分老舊旅舍,加上老舊旅舍經營業主不想或是沒有能力支付更新內裝設備的費用,只好直接選擇出脫旅舍產權。
根據商仲初步調查,近5年全台單筆總額10億元以下的小型旅館交易案計有10件,合計交易金額逾50億元,其中以北市最多、至少5件,其中3件在中正區,中山區及北投區各一件。
其餘交易案分布在桃園市、台中市中區、嘉義縣治特區、台南市東區及高雄市鹽埕區。
全球資產經理王維宏表示,出售後的主要用途分為三大類,一是直接賣給連鎖品牌商旅,改裝後繼續做為旅館用途,此種現象較常出現在大台北以外的地區;第二種則是出售給建商,建商主要是看中精華區土地價值,打掉建物後,再推出新建案;第三類則是建商為求有長期且穩定的收益,因此直接買下旅館,短期維持固定收益,長期則可都更改建。
大台北買家多壽險或建商
不過,大台北地區老舊旅舍的買家多數是壽險、資產公司及建商,前兩者買家買下產權後,通常會直接出租給連鎖商旅業者,尋求穩定及長期的租金收益,後者則是看中土地價值,以及未來推出新興住宅的獲利空間。
相反地,大台北以外的老舊旅舍,連鎖品牌商旅多半直接買下整棟產權,再花一筆改裝費用後,拉高整體房間價格經營,投資報酬率仍較大台北地區要高一點。
李日寶表示,大台北與其他地區商旅每晚價格其實落差不大,不過區域的房價卻天差地遠,連鎖業者無法負擔大筆金額買進大台北地區的老舊旅舍,因此多半採用十年、甚至二十年的長期租約,租下舊大樓後改裝,主要賺取旅館經營的房價。
相反地,中南部因房價基期低,連鎖品牌業者可負擔房價,多半會選擇直接買進產權,經由改裝後拉高房價,再轉售其他買家,賺取增值效益,並採取售後回租方式,再賺取長期經營商旅的獲利。

法拍屋市場萎縮 高雄跌近7成

【聯合報╱記者蕭韻純/台北報導】住商不動產昨日公布五都拍賣移轉棟數統計,高雄首季法拍成交件數,與2011年五都升格當年度相比,減少68.19%,台中也減少近六成,顯是中南部房市有反轉向下的跡象,減幅最少的新北市,也衰退30.57%。
住商不動產統計五都地政局升格後,第一季拍賣移轉棟數後發現,拍賣移轉件數呈現逐年遞減的趨勢,高雄從三年前的855件,衰退到今年的272件,減幅為五都之冠。第二名的台中市則從310件,到今年僅有120件,減少61.29%。其餘依序為台南市、台北市、新北市,衰退幅度為58.85%、40.69%、30.57%。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,奢侈稅後資金由北部轉戰南部,原本會流入法拍市場的物件,提前在中古市場就找到買方。導致台中、台南與高雄三都法拍成交量,出現「腰斬級」量縮市況。
徐佳馨指出,在房市多頭期,只有中古市場賣不出的物件,才會流入法拍市場。這些物件多半產權有問題,或品質有瑕疵。
再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,供給量減少下,法拍市場自然萎縮。同時,在法拍物件的價格與市價相去不遠,更讓法拍屋買氣更顯寂寥。


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稅改壓低獲利 買房轉向保值

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】中央部會近來又拋出一堆房產稅改議題,包括房地合一課稅、土地公告現值改半年一調、針對包租公加強查稅等。房產專家說,這些改革都會讓房地產持有及交易成本增加,投資人最好提早因應,今年投資也應採取不同思維。
奢侈稅今年6月將滿3年,由於房價仍居高不下,各部會近來動作頻頻,除了財政部宣示將研究「進化版奢侈稅」,研擬房地合一課稅,並加強包租公查稅外,內政部也表示,擬將現行每年一調的土地公告現值,改為半年調整一次。
房產專家張欣民表示,土地公告現值是土增稅課徵依據,從一年一調改為半年一調,勢必加快公告現值接近市價腳步,投資人未來除了賣房子得繳更多土增稅,原本一年內出售可免繳土增稅,將來則只要持有超過半年,就得繳稅。
房地合一課稅則對投資人殺傷力更大,目前我國為房地分離課稅,土地以公告價值課稅,因此稅賦不重。如果房地合併,都以實際獲利來申報所得稅,由於最高稅率可達40%,等於獲利1000萬元要繳400萬元,將比奢侈稅10~15%還要重。
雖然上述政策仍在研擬階段,但目前社會氛圍普遍支持房地產稅制改革,一般相信,推出只是時間問題。在此情況下,張欣民建議民眾在房地產投資思維上,應做三個改變。
首先,投資房地產應從期待「獲利」轉為「保值」。以往民眾投資房產,都希望放個一兩年,可以賺個3、5成,但按目前房市情況,加上未來將進行的稅制改革,如此獲利機會已非常低。房地產仍可投資,但應著眼於資產分散風險,萬一其他投資市場發生劇變時,放在房地產的資金還可保本。
第二,根據房仲調查,至今年第一季,房地產仍是多數國人心目中最佳理財工具。這個觀念也應該改變。國人認為房地產是最佳理財工具,主要是因利率低,錢放銀行愈存愈薄,但利率不可能永遠這麼低,可見的未來,房子持有成本則會愈來愈高,加上房市持續不振,變現將愈來愈困難,在此三大理由下,民眾實不應再把房地產視為主要理財工具。
第三,未來持有成本勢必逐年提高,因此,手上現有物件出租的包租公,應開始思考租金提升之道,如店面採分割出租的可能性,套房、住宅提升設備等,以維持原有的投報水準,另外,物色新的物件,也應精準計算投報率,並以此來計算機會成本,看看同樣的資金放在不動產好,還是放在基金、黃金或股市,不宜再把增值也加進去計算。


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有錢人 開始看空房價成長

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】通常有錢人對房地產會比較樂觀,但此一情況今年出現改變。根據最新市調,年收入50萬元以下的家庭,將近一半,看漲未來一年房價,但年收入在150萬元以上的家庭中,不到3分之1看漲未來一年房價。
永慶房產研展中心經理黃舒衛分析,近一年來財金部會緊盯高總價置產型產品,從房貸緊縮、查稅、並推出豪宅稅等多管齊下,加上近期又喊出房地合一課稅等稅改議題,高收入族群因此對後市反而較一般家庭更保守。
永慶房屋近日調查民眾對未來房價看法,數據顯示,以往對房市較為樂觀的年收入151萬元以上的家庭,對於未來一年房價看漲比率只有32.2%,還不到3分之1。
相反的,年收入50萬元以下者家庭,看漲房價比率達48.7%,將近一半,年收入51~100萬元也有4成以上,佔44.6%。
黃舒衛表示,收入在100萬以下的家庭,購屋多以自住需求為出發點,此一調查數據顯示,中低總價的自住產品在剛性需求下,賣方仍然強勢,這是多數受訪者看漲主因。
黃表示,從雙北市3月成交總價帶來觀察,北市總價2000萬元以下物件,占全部成交案件比率高達61%,新北市總價1000萬元以下也有38%,多數買氣集中在此,讓中低總價產品後市仍然看漲。


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低單價房屋偏遠老舊 恐貸不到七成

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】雖然大台北仍可以找到低單價房屋,但多半位於較偏遠地段、沒有捷運站或房屋較老舊。房產專家表示,雖然這些區域房價相對低廉,但可能面臨貸款成數不一定達到七成、利率較高的問題。
預算有限的首購族,於台北市總價1,000萬以內、新北市總價500萬元以內,仍有機會買到三房產品。永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示,大台北低單價地段需要留意的,有不少為山坡地、或屋齡較高、缺乏改建機會,也有可能是緊臨六米以下的狹小巷道,有些產品則是陽光屋(具採光的地下室),一般這類房屋銀行核貸都較為保守,可能成數未必能達七成,利率也會較高,需要留意可能自備款成數高、未來償貸壓力也未必較小。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,雖然房價低的路段多半沒有捷運站,但交通動線或大眾運輸系統的便利性,仍為主要評估重點,位置需符合購屋人自身需求,例如夫妻均為開車族,捷運需求自然就降低許多;如為頂客族,學區或托嬰的考量便沒那麼重要。




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2014年4月11日 星期五

中資炒房 收購老建物改裝飯店

〔自由時報記者葛祐豪/高雄報導〕
中資這幾年對投資高雄房市相當有興趣,市區一些老建築,陸續被收購改建為飯店,背後就有中資影子。
房地產業人士表示,目前中資來台投資房地產有幾種管道,包括與港資、台商合夥、甚至透過中國配偶身分,雖然身分清查不易,但據市場了解,目前中資尚未大舉進軍高雄房市,不過在商辦市場、收購老建物改建飯店,都有中資色彩。
中資一條龍 改裝飯店包攬旅遊市場
在三民區經營客家菜餐廳的劉明松就指出,他的餐廳方圓一公里內,這兩年已有三家旅館重新整修營業,新東家疑似都有中資色彩,連他的餐廳最近都有人上門詢問:「想不想盤讓?」他推測應是中國業者。劉明松認為,中資早已透過一條龍方式,逐步包攬中國旅客來台旅遊的市場,從旅行社、遊覽車、餐飲到住宿飯店,台灣業者撈不到什麼好處,服貿協議開放後,會讓情況更惡化。
房仲業透露,只要房子賣得出去,建商不會管買主背後的身分是否為中資,這幾年中資揮軍高雄房市的傳言不斷,甚至傳出中國某大地產集團準備籌資十億美元(約台幣三百億元),買下高雄建案的所有餘屋,但未成真。
一名中國主管參訪高雄房市時,告訴陪同人員說,中國民眾很愛到海南島度假,但海南島三亞市的房價被炒到每坪台幣九十萬元,高雄氣候與三亞相似,房價卻僅有三亞的三分之一,實在很便宜,且從上海飛高雄只要一百二十分鐘,比飛海南島的一百八十分鐘還快。
中資進逼,高雄年輕人最擔心的是,一旦服貿通過,中資將大舉來台開店,絕對會步上香港後塵,炒高租金與房價,尤其高雄房價近兩、三年在中、北部投資客炒作下,已補漲一大段,很多年輕人已買不起新屋,未來買屋的壓力將更大。

市場改建旅館 議員批市府賤租

〔自由時報記者蔡亞樺/台北報導〕
北市市場處重新改建雙連市場為北市首座青年旅舍,由統茂旅館集團得標,去年六月以「西悠飯店」之名經營,但北市議員陳孋輝發現,統茂承租面積約八百坪、單月租金二十萬餘元,換算一坪僅兩百五十三.七元,比周邊住宅租金還低,甚至比最老舊的西寧國宅租金便宜,痛批北市府賤租市產,要求政風處介入調查。
市場處:無低價出租
市場處說,該標案多次招標失敗,找來青年之家協助估算底價,考量市場建物三十五年,且內部的消防、營業設施須由得標廠商自行支付,十五年租期以扣除攤提折舊加上利潤分享,最後公告底價為兩千四百多萬元,得標價三千多萬元,並無低價出租。
陳孋輝昨在議會質詢指,統茂承租市場二樓及一樓部分區域,面積八百多坪,標案租期為十五年,總租金含稅三千六百多萬元,等於月租金只要二十萬三千一百七十四元,調查市場周邊住宅租金的行情,單坪一千多元,統茂的租金卻四分之一不到,單坪只要兩百五十三.七元。
連北市最老舊的西寧國宅租金一坪都要三百四十五.八元。陳孋輝還說,統茂的經營管理計畫書載明,年度客房收入估四千四百七十九萬元,意即一年客房收入就能支付十五年的租金。北市政風處副處長曾慶瑞說,將盡快了解整個標案過程是否有不法。市場處強調,廠商的利潤有限制,不可能有如此高的營收。

子女當人頭避奢侈稅 當心受罰

持有一戶房地做自住使用,兩年內交易可免課「奢侈稅」,但國稅局發現,常有民眾取巧透過「假贈與」給未持有任何房產的已成年子女再賣房,藉以規避「奢侈稅」,中區國稅局表示,只要查核資金流向就能查得出來,呼籲民眾勿心存僥倖。(黃悅嬌報導)
財政部中區國稅局表示,最近查核發現,有民眾家住台中,在九十九年十二月在南部購買第二戶房地,隔年九月贈與給二十三歲兒子,兒子在同年十一月賣出南部這筆房地,因兒子持有期間僅兩個月,國稅局深入查核後發現,因這名民眾聽信他人建議,將持有未滿兩年的不動產贈與給未持有任何不動產符合免課「奢侈稅」條件的兒子,再藉由兒子賣掉這筆不動產,藉以規避「奢侈稅」,但國稅局追查資金流向,發現賣房價款是由這名民眾收取,因此,依實質課稅原則,按不動產銷售價格五百元,補徵奢侈稅七十五萬元,並予處罰。
國稅局呼籲,民眾出售持有期間兩年以內的不動產應依法誠實申報繳納「奢侈稅」,否則經國稅局查獲利用他人名義規避稅捐,除可按所漏稅額處二點五倍罰鍰外,情節嚴重並涉及稅捐稽徵法第四十一條所規定逃漏稅罪,可處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。

擔憂陸資來台 觀望氣氛濃 3月住展房市風向球小增3.3分

根據住展雜誌統計,3月整體房市在推案與廣告量增加的帶動下,較上個月增加3.3分,燈號仍維持黃藍燈。不過受到學運影響,許多投資人仍擔憂陸資來台後,會進軍房市導致價格混亂,因此觀望氣氛仍濃厚,購買意願也沒有增加太多。
下半年選舉將近 推案集中在上半年
根據住展雜誌調查資料彙整統計,3月北台灣預售推案量約達6百億水準,風向球預售推案換算分數直接跳升兩級,新成屋也有1100戶以上,換算分數升一級,這是3月風向球分數增加的第一個理由。加上下半年選舉因素迫近,預估屆時看房人數會銳減,導致今年329檔房市業者強勢推案、強力促銷。
除推案量外,3月建案報紙廣告量更呈爆增狀態,為六指標中升幅最大者。原因除了新案搶進外,也和329檔期正式開跑,房市業者卯足勁衝刺業績有關。住展雜誌主編施絢傑表示,從目前市場資訊研判,接下來的4及5月,供給及廣告量將維持續增趨勢不變。
預售屋、新成屋推案及廣告都明顯增加,三項指標換算分數合計增加超過2.4分。然對映或代表需求面變化的成交組數及議價率兩項,卻無太大變化,也就是尚未顯現明確增溫或復甦之跡象。>
學運影響 擔憂陸資進軍房市 觀望意味濃厚
代表需求面的三項指標中,唯一明顯提升的是來客組數,而且一次跳升兩級;原因除天氣好轉外,也代表業者強銷曝光多少收效。影響成交的議價率方面,3月則已有拉大之趨勢,不過還僅限少數舊案或特定區域,因此換算分數不變。不過整體價格仍高,且議價率變化不大,因此人氣回籠未能轉換成買氣。實際上則仍是相對低單價區域及低總價產品表現較好。
3月新建案房市推案量大、廣告曝光度高,來人也回籠,但成交量僅微升,議價率甚至還稍稍擴大;造成此情況的結構因素,應該還是資金可能退潮、投資客退場、政策管控打壓及長期利率看升等。然而為期超過3週的太陽花學運,不過無可否認地,仍造成間接、邊際性影響。甚至有論調認為,服貿協議過關,將引進更大量的陸資或對岸人士來台承接房產;無論此看法是真或假,也都造成市場觀望氣氛轉濃。
住展雜誌主編施絢傑分析,3月從業界動作或供給面的推案及廣告量看來欣欣向榮,但需求面,也就是消費者這邊,則仍瀰漫觀望氣氛。下半年選舉因素迫在眉睫,業者推案及強銷動作應該會愈來愈大;但單價持續居高加上政策及後市不明,買方現有的遲疑態度將很難馬上扭轉。未來是買賣雙方心態拉鋸,甚至僵持之狀態,很可能會持續整個上半年。
3月住展房市風向球