自備款 最好準備4成

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】大型銀行緊縮房貸成為趨勢，銀行業者建議，有意購買預售屋的民眾，應多準備1至2成的自備款，以免受到影響。
據了解，建商過去在推建案時，為了讓消費者放心，都會告訴消費者，完工時配合銀行會提供最高8成的房屋貸款，部分建商甚至承諾將提供購屋者1成左右「信用貸款」，藉此吸引民眾買屋、提高銷售率。
不過，銀行業者表示，銀行與建商在貸款契約中時都有「保留條款」，簡單來說，就是銀行不能百分之百保證，在建案完工時，提供如同建商所說的條件，給予購屋者分戶貸款。
在銀行紛紛緊縮房貸業務之下，業者建議，購買預售屋的民眾，這個時候最好是準備多1至2成自備款「以防萬一」。
舉例來說，若建商「打包票」將來能貸到8成，但購屋者最好還是準備4成的自備款，方可立於不敗之地。另外，也要作好未來房貸利率可能逐漸走升的心理準備，預先做好財務規劃。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 自備款 最好準備4成http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=309721#ixzz35XocgjND
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預售屋 房貸額度緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

房價漲不停，大型行庫大幅緊縮房貸業務。國內主要房貸銀行合作金庫表示，為有效控管房貸額度，今後針對建商的土地及建築貸款移轉為分戶貸款時，只承做土建融額度內的房屋貸款，且以「收回土建融額度」為原則，等於大幅緊縮預售屋三分之二房貸額度。

業者解釋，一般來說，建商在建案完工後衍生的房屋貸款，即所謂的「分戶貸款」，約是銀行提供給建商土、建融的3倍左右。舉例來說，若建商的土、建融額度是10億，完工後轉成購屋者的房屋貸款，金額約在30億左右。只要承作土建融案量大的銀行，房貸量也較大。

但隨房價飆至相對高點，近年來各行庫陸續緊縮房貸相關業務；例如針對央行管制區以外地區的投資客採差別利率、調降成數，部分銀行甚至取消寬限期等。最新傳出的方案則是，等建案交屋後，銀行只想回收建商端的土建融貸款，但不會配合增加對購屋者的貸款額度。

合庫即指出，目前政策或市場氣氛偏空，為分散風險、有效控管房貸額度，近來對於該行承做的土、建融建案，在轉為分戶貸款時，將採原貸款額度方式；即建案交屋後，不會配合建商增加對購屋者的貸款額度，只會在該行提供建商原來的土建融額度內，辦理房貸。

例如銀行若貸給建商的土、建融額度10億，完工後也只承做10億的分戶貸款，避免房貸量無限度擴張；其餘的20億房貸就「讓」給其他銀行，此舉等於是大幅緊縮三分之二額度。

業者表示，以往銀行對土建融建案衍生的分戶貸款，幾乎是「全吃」；但今年房市氣氛改變，各銀行紛紛採取收回原土建融額度策略。

某大銀行主管解釋，土建融利率比房貸利率高（約介於2.8%至3%以上）、貸款期限短（約2至3年），但房貸年限動輒15、20年，銀行不願意承擔長期的風險。除大型行庫外，近來不少民營也採取相同策略，甚至只承做前段的土地和建築貸款。

不過，銀行業者也表示，由於炒房客轉移到中南部地區，不少中南部地區農會以市場超低利率（近期甚至喊出1.5%至1.6%）介入房貸業務，業者認為，即使各大型銀行陸續緊縮貸款，但包括民營銀行和基層金融機構都忙著搶客戶，購屋者應該可以貸到款。

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供給過剩 選前可撿便宜

2014/06/19

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】房市超額供給問題將是未來房市的隱憂，淡江大學產經系教授莊孟翰表示，近年來除台北市房屋供需問題較平衡，觀察建造執照與使用執照核發的數量資料，多數都會區的建照供給量均遠大於使用執照供給量，包括新北市、桃園、台中、台南建商搶建，房屋供給過剩的問題會慢慢出現。
永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示，供給量大的區域價格可能會鬆動，若將房屋分為預售屋、新成屋和中古屋等三類觀察，中古屋最容易受到供給過剩的問題而價格鬆動；新成屋多半為投資客在預售時期取得，若是成屋量大，價格也會面臨挑戰。預售屋因近年建商土地取得成本高，加上資金充裕，價格仍難以下修。
葉凌棋表示，受到容積獎勵新制影響，各建商全力搶照推案，加上中古市場原本的獲利了結潮，下半年市場供給可望再提升，屋主價格有機會軟化，今年底選舉前是不錯的進場時機，換屋、置產客可趁機進場。
他建議，消費者可趁下半年政府打炒房及市場供給量大，價格彈性擴大，看屋選擇性多，預售市場價格將更加透明，實價登錄制將更即時與完備，就可進場議價。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 供給過剩 選前可撿便宜http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=309544#ixzz35XnrpIyV
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無障礙住宅補助 最高41萬元

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】

北市4月率全國之先推出「無障礙住宅」補助計畫，只要是6層樓以上，或5層樓以下達50戶的集合住宅，就有機會獲得最高41萬元的補助。不過補助計畫上路2個多月，至今仍無人申請。

為讓民眾更了解無障礙設施改善費用的補助方式，市府建管處明天上午9時30分，在台科大RB-演講廳將舉辦說明會，有需要的民眾不要錯過。

市內集合住宅多，再加上多是較早興建的建物，缺乏無障礙空間設計。為誘導社區自主改善，建管處今年編列年2300萬元預算，推動無障礙住宅補助計畫，專門補助私有住宅公共空間的無障礙設施施作。

補助項目包括室外通路、避難層坡道、室內道路走廊、昇降設備、輪椅昇降台、出入口等六大項。

只要是北市6層樓以上，或5層樓以下達50戶的集合住宅，以及住商混合且供住宅使用比例3分之2以上的公寓大樓都可提出申請。視施作項目不同，每案最高補助13萬元至41萬元，補助經費比例最高上限45%，另外各項設施補助上限則是2萬元至15萬元不等。

不過自4月開放申請以來，儘管詢問度高，但至今仍無人申請。有民眾直言，儘管補助提高申請誘因，但集合住宅意見整合不易，才是無人申請的主因。

另外，不少民眾也認為，無障礙設施是給身障者使用的，家裡又沒有身障者，再加上經費非全額補助，造成申請意願低落。

不過建管處副總工程司邱英哲表示，無障礙空間不僅供身障者使用，長者也用得到，再加上高齡化社會即將到來，每個人其實都有機會使用到，希望民眾盡量使用這項補助。

詳情可上網站查詢，網址http://www.tccmo.taipei.gov.tw/mp.asp?mp=118021，或電洽1999。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 無障礙住宅補助 最高41萬元http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=309765#ixzz35XnWwbVe
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社會宅只租不售 學者：難抑房價

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】因八德合宜宅爆發官商勾結，意外讓我國住宅政策大轉向，未來將不再興建出售為主的合宜宅，改為「只租不售」的社會宅，以達到擴大房屋供給、平抑房價目的。但景文科技大學財金系副教授章定煊直批，在人人追求「有土斯有財」之下，社會宅只是個治標不治本的方法。
章定煊指出，租屋、房屋買賣是兩個不同市場，尤其國人在「有土斯有財」的觀念下，只有買不起的人才會想租房子。因此，社會宅的推出只是保護部分民眾不受租金高漲，仍保有住的權利，「只能減少民怨」，對於房價下修毫無幫助。
他認為，平抑房價最有效的辦法應是將資金引出房地產市場，在無利可圖下，市場將回歸成使用者主導，「但這最難」。對此，有房仲建議，可參考國外的房產限購令，讓資金從不動產市場退潮。
章定煊建議，也可從金融面下手，提高利率，甚至效法中國、新加坡針對民眾購買非自用住宅時，僅能用現金購買的手段，以降低財務槓桿的操作機會。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，一旦房貸繳不起，房價將出現鬆動的可能；因此，利率調動對抑制房價是最直接的方法。她認為，明年可針對選定部分蛋黃區作為「信用管制示範區」，只要蛋黃區抑制有感，蛋白區房價也難飆漲。
每當政府祭出打房措施，市場便會湧現干預自由經濟的批評聲浪。章定煊強調，住宅問題不是經濟問題，而是民生必需品，屬於社會問題，因此不該用「自由經濟」來逃避規範。且若不正視住宅問題，將會出現更多難解的社會問題。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也說，房價不跌下來，買不起房子的年輕人永遠不平衡，社會將會持續不穩定。

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售屋逾六戶 列重點查稅

【經濟日報╱記者吳佳蓉／台北報導】為維護租稅公平、杜絕個人取巧逃漏營業稅，國稅局將全面展開今年度「個人房屋移轉查核作業」，將102年度個人銷售房屋達六戶以上情形，列為重點優先查核對象，即日起至7月底為輔導期，8月1日起正式執行查核。
南區國稅局東港稽徵所解釋，基本上只要是個人以營利為目的，購買房屋或標售法拍屋再予以銷售，都得被課徵營業稅，不論銷售戶數幾戶，但基於稽徵人力有限，因此將先針對買賣六戶以上（排除自用住宅或受贈、繼承取得房屋）情形查核。
稽徵所強調，六戶以上只是優先查核重點對象標準，並非只買賣六戶以下就不須繳納營業稅，只是不會被優先列為查核重點，但稅局仍可透過資料清查或檢舉方式查核，提醒民眾不要誤解。
查核目的在於避免民眾將房屋買賣視為投資工具，利用買賣房屋賺取差價。東港稽徵所表示，個人若遭稽徵機關查核，則須補繳營業稅，如果經查還符合設有固定營業場所、具備「營業牌號」、僱用員工處理房屋銷售等，還須補辦營業登記。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 售屋逾六戶 列重點查稅http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=309541#ixzz35XmC8E1V
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台北市國宅翻漲15倍 明星國宅變成豪宅價

作者： 溫子豪 | 卡優新聞網 

　　合宜住宅弊案持續發燒，讓過去為解決民眾住房問題的「國宅」，再次成為矚目焦點。比較台北市知名國宅推出價與目前單價後，發現因產品供給有限，導致釋出市場後價格水漲船高，愈接近精華地段漲幅愈大，如新隆國宅自民國75年抽籤以來已翻漲15倍，而71年推出的永吉國宅漲幅也近13倍。

　　以往政府在住宅政策的考量中，皆以「增加供給」為施政方向，建造「國宅」、「合宜住宅」，拉高物件數量以提供民眾居住，短期內解決部分住房問題。但物件經過閉鎖期後釋出市場，房價就跟著周邊一般住宅價格齊眉並進。以台北市12處知名國宅為例，70年代推出的物件單價僅個位數，但時過境遷，價格已翻漲3~15倍，與鄰近區域價格不相上下。

　　統計各國宅漲幅，75年推出的中正區新隆國宅漲價最多，從一開始單坪4.7萬到目前76萬，總漲幅超過15倍，平均年增率為54.2%；信義區永吉國宅與大安區正義國宅則名列第2、3名，分別從4.5萬、6.8萬漲到現在62.9萬、90.5萬，房價暴增近13倍，年增38~40%。其中新隆國宅學區佳，長年皆是「明星國宅」，加上海砂建材引起改建討論，行情不斷看漲。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，所謂「國宅」定義為解決居住問題而興建的國民住宅，但隨著移轉條件解禁，進入自由市場買賣後，便成了「國宅名、豪宅價」，對於解決長線住宅問題來說，並非解決問題的根本之道。

　　徐佳馨進一步分析，國宅價格隨時間攀高，已失去當年興建的立意，而土地資源有限，政策執行上不能只聚焦於「買得起」，尤其國民所得停滯達15年，其實「住得起」才是真正關鍵。住宅方案必須將「租屋」納入規畫，利用優質出租物件滿足現有居住需求，才能對症下藥解決住宅的根本問題。

1.6~1.7% 中南部農會搶房貸大餅

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】看準央行房貸管制「管不到」農會信用部，中南部地區農會狂打利率大戰，搶食房貸市場大餅，甚至打出百分之一點六到百分之一點七超低利率，造成各銀行中南部分行房貸大量流失。
據指出，某縣市銀行業者忍無可忍，最近透過地區的銀行公會，行文給台灣省銀行商業同業公會聯合會，要求主管機關對農會以低利招攬業務的異常現象，應該站出來「管一管」。
近年來央行和財政部雖不斷祭「打房」措施，但房價越打越高，台灣房價所得比更高居全球第一；業者說，目前除雙北市特定地區投資客貸款受限外，其他地區均不受限，中南部地區更是出現「北金南炒」。
業者解釋，央行緊盯銀行房貸，除限制成數和寬限期，也訂出房貸利率不得低於百分之一點八四的「默契利率」；各大銀行都不敢越雷池一步，基層金融機構卻不斷挑戰央行底線利率，更讓銀行業者「忍無可忍」。
業者透露，最近房貸搶最凶、利率殺最大的地區，集中在雲林、台南及高雄等地區，這些地方的農會動輒丟出百分之一點六五到百分之一點六九的市場超低利率，大型銀行完全無法招架。
值得注意的是，銀行業者指出，農會不僅利率低，貸款成數也很高，「有些農會的貸款成數超過九成，最高可以到九五成。」
某大銀行主管指出，在超低利率、超高成數雙重誘因吸引下，不僅新借款人趨之若鶩，就連舊貸戶也忙著辦房貸搬家。業者私下抱怨，不少農會看準央行「管不到」而狂殺利率，等於為央行管制措施開後門，繼續提供低利資金供炒房。

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房市管制擴大？ 耳語再起

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】

圖／經濟日報提供

中央銀行將於26日召開理監事會，外傳可能宣布擴大房市管制區域，將漲幅過高的新北市五股、泰山一併納入控管。對此，有銀行主管持保留態度，認為今年經濟成長未能確定保「3」，加上房市交易已明顯降溫，暫時不適合加碼房市選擇性信用管制。
銀行主管說，央行要加強房市控管，可能會要求銀行採取自律措施，彌補管制措施的不足，一樣可達效果。
房至於央行房市管制措施，能否有效抑制預售屋炒作？房仲業者說，若央行將房貸成數壓低，可能導致完工交屋時買家無法順利申貸，逼得投資客趕緊出清房子，預售屋房價可能因此下跌。
不過，銀行業者說，房市交易量已經下滑，央行是否會在此時加碼房貸管制措施，成為「壓垮房市的最後一根稻草」？目前看起來，可能性並不高。
目前央行房市管制，瞄準高價住宅、土地抵押貸款及大台北都會區裡，同一名下、第二棟以上購屋貸款等三大方向。其中，被央行列入管制的購屋貸款區域，包括台北市與新北市板橋、三重、中和、永和等13個區域。

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五股、泰山若列管制 房仲業者：房市嚴重警訊

【聯合報╱記者江碩涵、周毓翔／連線報導】

央行擬針對新北市五股、泰山房市祭出信用管制，房仲分析，近期市場轉冷，新北市五月交易量年減幅逾兩成，若中、低價位區的五股、泰山被列入信用管制區，對房市將是嚴重警訊。

住展雜誌主編施絢傑說，五股、泰山重劃區近年來的確吸引不少投資客進場，且換手率相當高，但今年開始政府不斷祭出各種打房政策，五股重劃區的新案來人數量和成交量幾乎腰斬，倘若又實施信用管制，這兩區房市後市恐面臨危機。

施絢傑表示，五股近來以洲子洋重劃區最為熱門，二○一一年下半年開始推案，新案房價從三字頭一路漲到現在四字頭接近五字頭，漲幅將近一倍，目前仍有十一個新案在銷售，可銷戶數逾七百戶，今年上半年總銷金額約一百三十億元，屬於新北市推案量高的區域。

施絢傑分析，泰山近來則以溫仔圳重劃區最為知名，不過該重劃區才剛重劃完畢，僅有一個新推案，最快明年才會有其他大量的新推案釋出，央行若現在就立即實施信用管制，「宣示打房」的意味相當濃厚。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，五股屬於新北市第三環區域，房價比一些炒過頭的區域還低，這一、兩年的確吸引不少投資客進場，若央行限縮該區房貸，等房屋完工準備交屋時，投資客恐面臨貸款壓力大、資金不足等危機，若一時資金轉不過來，很有可能被斷頭，五股恐將成為房市重災區。

房地產業者表示，擴大貸款管制，乍看好像可以打擊投資客，但其實也會打擊到許多真正需要買房的人，「年輕人靠現在的薪水，光是自備款都拿不出來了，要怎麼買房？」

房仲業者也感嘆，現在的市場很奇怪，大家都在怨買不了房，建商卻沒有因為賣不出去而想要降價，形成「賣家不賣，買家不買，房價也不降」的奇特現象。

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囤房稅不影響買房意願 近5成民眾認同

記者林信男／台北報導

囤房稅打房效果有限？國泰金控16日公布最新調查，認為囤房稅會使買房意願減少的民眾，占比40.2%；覺得完全沒影響的受訪者，則高達47%，居所有選項之冠。

國泰金控16日公布2014年6月國民經濟信心調查，在房市相關調查方面，有7成8民眾認為，目前並非買房時機；另有4成6受訪者覺得，現在是賣房時機。

在囤房稅議題部分，認為囤房稅對買賣房完全沒影響的民眾，占比47%；覺得會大幅減少買房意願的比例是16.7%，認為會小幅減少買房意願者，占比23.5%；整體而言，覺得囤房稅會影響買房意願者的比例，合計占40.2%，仍低於認為不影響買房意願者。

調查也顯示，對未來半年居住地房價的預期，認為房價會上升的民眾占比38.4%；覺得房價會下跌的民眾比例為31.3%；認為持平者占比30.2%，3者差異不大，但認為房價將上升的民眾比例，低於2013年11月的52.3%。

開設風格旅店 成觀光業新兵

工商時報【記者姚舜╱台北報導】

搶攻觀光旅宿商機，王品集團董事長戴勝益長公子戴東杰，在父親支持贊助創業基金而投資創立的時尚風格設計旅店「CHECK Inn」，已自即日起低調試營運，戴東杰也正式成為觀光產業新兵。

位在台北松江路的「CHECK Inn」，原為商辦「文彬大樓」，戴東杰在愛子心切的父親戴勝益贊助下，成立「雀客旅館公司」承租該大樓地下4層、地上13層，改建為有65間客房的時尚風格設計旅店。戴東杰表示，「CHECK Inn」首年營運目標為平均房價2,500至2,800元左右，住房率希望衝到80％左右。

為確保企業永續經營，戴勝益為王品訂下「非親條款」，不許兒女進入公司工作。因此，戴勝益為支持自己理念的愛子準備了「人生創業的第一桶金」，支持從小就想創業開民宿的戴東杰築夢開創飯店。戴勝益表示，這是作父親的「起碼責任」，但他也不忘強調，新飯店開出後，戴東杰往後就得靠自己打拚了。

為了經營旅館，戴東杰曾自投履歷到台北晶華酒店應徵房務，且完全未透露自己家世，飯店主管只知戴東杰家「是開餐廳的」，其他一概不知。因此在台北晶華酒店見習期間，戴東杰得以儲備幹部的身分在各部門輪調歷練，包括「故宮晶華」與「泰市場」都曾待過。

不想做「靠爸一族」的戴東杰對經營飯店很有自己想法，洋溢紐約Loft氛圍的CHECK Inn，從大廳、客房到餐廳，都是由戴東杰和年經妻子莊正均與年輕經營團隊共同發想設計。中西合璧、新舊混搭，並布有文創風格。

CHECK Inn提供兩種不同規格房型供客人選擇，由於係舊有商辦大樓改建，每房坪數僅有5坪，但正因為坪數不大，戴東杰得以將自空間省下的成本，用來提升客房內的用品質。包括每間客房都有由國外特製的兩張單人席夢思臥床，並備有保險箱、家用標準規格負離子吹風機、美規Kohler馬桶，純綿毛巾與浴巾的磅數亦比照五星飯店規格。另外，客房洗沐浴乳亦採天然有機洗沐浴乳，有特殊香氣且不傷皮膚。

CHECK Inn並設有「CHECK cafe」全時餐廳，除早餐外亦供應午、晚與下午茶，餐廳臨松江路側並有外賣窗口，讓臨近上班族可就近購買外帶簡餐、三明治享用。

複合式商城 拉高周邊房價

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

大直美麗華周邊住宅。 記者徐兆玄／攝影

複合式商城內有書店、影城、運動健身、超市、美食街等機能，不僅滿足消費者食、衣、育、樂的需求，也帶動周圍房價成長。
房仲統計全台8大複合式商城周邊房價，並與區域均價相比，發現商城附近住宅行情比行政區高3.5%至18.9%。
台灣房屋智庫經理江怡慧分析，近來愈來愈多大型商城開幕，根據台灣房屋統計全台8大複合式商城周圍房價，目前最高的仍是台北市大直「美麗華百樂園」，周圍住宅每坪73.5萬元，比起行政區每坪61.8萬元，貴了將近2成；而價差最高的則是台中的「老虎城」，商城周圍每坪29.9萬元，比起同區域的均價每坪19.1萬元，貴了超過5成。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，台中老虎城位於七期重劃區豪宅區段內，距離秋紅谷廣場不到300公尺，與新光、遠百購物商圈也僅800 公尺之遙，周邊高價住宅環繞，因此拉高均價，才會比區域行情高出5成以上，屬於特例。
洪佩君說，撇除特例，商城周圍的房價的確還是比行政區均價來得高，以大直美麗華來看，2004年開幕時便以摩天輪吸引外界目光，成為北市著名地標，加上捷運木柵線延伸文湖線後引領人潮湧入，大直重劃區逐漸成形，成為當地知名的高級住宅區，連帶地拉高區域房價。
新北市中和環球購物中心也具有相同的房價拉抬效果。洪佩君分析，中和環球購物中心周邊雖然是工業區，但自從2005年商城進駐後，附近住宅水漲船高，除了大型建商在附近推出高檔住宅，就連工業住宅價格也直追一般大樓社區，周邊交易均價每坪39.4萬元，高出區域行情7.9%。
江怡慧分析，桃竹地區也因為商城帶動區域繁榮，重新開幕2年的遠東SOGO巨城購物中心周邊路段仍有1、2字頭房價，也因為商城開幕後房市能見度提升，房地產增值潛力大、後市可期。

圖／聯合報提供

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奢侈稅爭議 賴瑞鼎：促完稅後過戶

【聯合報╱記者王燕華／宜蘭報導】宜蘭縣議員賴瑞鼎最近接獲民眾反映，民眾透過代理人賣房子，原本以為一切都辦妥，但過戶後才收到奢侈稅的稅單，容易造成交易糾紛；賴瑞鼎說，將透過立委陳歐珀，建請中央比照遺產稅，完稅後才能辦過戶，以減少糾紛發生。
賴瑞鼎說，因奢侈稅引起的交易糾紛時有所聞，就曾有賣房子的民眾向他抱怨，原本代理人拍胸脯說會辦到好，結果房子過戶了，才收到奢侈稅單，覺得很不爽，也曾有賣家因此和代理人鬧上法院。
他認為，買賣房子繳交的奢侈稅，少則30、50萬元，多則上百萬元，不是一筆小數目，若要徹底解決這個問題，最好的方式，就是由中央修法，比照遺產稅的方式，必須繳清稅金後，地政單位再受理登記，這樣對賣方和代理人來說，都是好事。

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建商預售屋 擬納實價登錄

【聯合報╱記者李順德／台北報導】內政部長陳威仁對房市改革行動聯盟所提的房市改革方案，頗為認同，並承諾修正平均地權條例，將建商自建房屋納入實價登錄體系，提高建商預售屋的成交資訊揭露量。陳威仁也表示，考慮舉辦全國居住問題會議。
陳威仁日前接見房市改革行動聯盟學者，肯定聯盟所提房市改革建議，並承諾十月底之前修住宅法，限制合宜住宅移轉對象，或由政府優先買回，以符合居住正義。
官員表示，雖有立委醞釀修住宅法將地方政府興建合宜住宅的移轉對象，限制在中低收入的範圍，或由政府優先購回。不過，林口A7與浮洲合宜住宅都已完成法定程序，可以「入法」限制的，只限八德合宜住宅及未來新建的合宜住宅。
房改聯盟也向陳威仁提出實價登錄政策的強化版，陳威仁表示內政部已檢討相關法制作業，四月底已送至行政院審查的平均地權條例修正草案，已將建商自建房屋納入實價登錄體系（目前僅預售屋代銷部分），未來修法後，預售屋成交資訊揭露量將會大大提高。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 建商預售屋 擬納實價登錄http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=309379#ixzz34rQlujVh
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合宜宅好便宜？ 專家：都被建商賺光了

東森新聞 

合宜住宅真的是便宜的象徵嗎？隨著弊案連環爆，大家才發現所謂的居住正義，原來只是假象，看起來很低價，但是事實上，所有的好處都被建商給佔盡，不但一樓商場買賣權在建商身上，連住戶的車位，都要另外跟建商買，簡直是一面倒的占盡便宜。

透過空拍畫面可以看到，機場捷運A7站的輪廓，這一大片建築加緊趕工，由四大建商分食，政府說蓋合宜住宅，是為了要符合居住正義，真的是這樣嗎？實地來到A7合宜住宅，會發現現在有很多建築物已經大致完工，未來的所有權都是屬於建商的，這批合宜住宅，預估將帶來大量的人潮，一樓的店面，現在一坪已經喊到了7.80萬，這個利益誰賺走當然是建商，而不單單只是一樓店面，合宜住宅停車場的入口，未來裡頭多達，上千個停車位，所有權也是建商的，上千個車位，一個賣一百萬就是十億，車位的價錢也沒有受到政府價格限制，換句話說建商喊多少、車位就多少，林口A7有224戶的出租戶，所有權歸建商所有，根據合約規定，只要經過5年建商就可以開始賣掉這些房子，如果租不掉也可以馬上賣，要說合宜住宅房價可以長久拉低，怎麼可能？建設公司董事長趙藤雄：「各個城市最貴的豪宅，房價還要看國民所得，來做基礎，台灣比起來，是不會太貴啦。」

很多人都認為合宜住宅無利可圖，趙藤雄沒道理接手，但是如此比較下來，就可以發 利益一面倒的朝向建商，還有知情人士爆料，趙藤雄在林口有大批土地，與其讓合宜住宅拉低房價，不如自己規劃，政府推出合宜住宅，到底是為建商還是為老百姓著想，也讓人不禁打上一個大大的問號。

回應房改盟 張盛和：稅改看時勢

【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】

房改盟代表昨天拜會財政部長張盛和（右二），要求一年內落實改革不動產稅制。 記者楊光昇／攝影

房改盟昨天拜會財政部，要求一年內落實改革不動產稅制，包括調高不動產持有稅稅基、房地合一實價課所得稅等。財政部表示，不動產稅制改革的方向與房改盟一致，但稅改要看時勢，「不可」一步到位。
據轉述，財政部長張盛和認為，稅改應該慢慢來，目前實價課稅的時勢和氛圍還不到位，未來除在不修法的前提下，持續敦促地方政府調高稅基，還會研議「房地合一課所得稅」的方案，明年2月立法院第1會期時提出。
房市改革行動聯盟聯盟召集人、台北大學教授彭建文表示，現在推動的囤房稅等不動產相關稅改，流於零星與混亂，應該全面檢討，一年內提出完整、有配套的解決方案。

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打炒房 非自用宅房貸緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 為抑制房市炒風，財政部將要求銀行，降低非自用住宅降低貸款成數等新一波「管制措施」；大型行庫說，將來借款人若未提供相關證明，即認定是非自用住宅，除利率較首購高出1碼，寬限期也將縮短為1年。
據了解，財政部原則決定在全國總歸戶後，3戶以上即屬非自用住宅，除適用較高房屋稅，貸款時不論成數較低、利率或寬限期都比首購嚴格。
值得注意的是，銀行辦理房貸時，不會要求客戶提供財產資料清單，將來若對非自用貸款條件設限，銀行將要求貸款戶提供財產清單，證明是否為自用住宅。
業者說，如果借款戶拒絕提供財產清單等證明，銀行將一律認定為非自用住宅，適用較高貸款利率，申貸成數將萎減至6成左右，寬限年僅1年。
據了解，目前各大行庫對於優質的首購客戶，前半年或第1年最低利率約在1.95%左右；成數最高為8成（雙北市或都會區精華地段），寬限期最長3年。
在非首購方面，利率一律自2%起跳，業者說，目前市場上平均最低利率從2.2%至2.77%起；成數較首購低1至2成，最高7成甚至僅6至65 成。
以土銀為例，目前雙北市首購第1年最低利率1.9%，其他地區2% 起跳；第2年起最低2%，成數最高8成，寬限期最長3年；但一般房貸利率平均自2.25%起跳，成數僅65成到7成。
合庫也表示，目前首次購屋最低利率是2.2%，寬限期最長3年；一般房貸最低2.77%，且只提供1年寬限期。
大型行庫並指出，目前各銀行內部規範已相當嚴格，但財政部正式公布非自用住宅標準後，屆時將再檢討現行規範，不排除進一步採緊縮措施。

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房地合一課稅 漸進推動

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

圖／經濟日報提供

財政部長張盛和已做好明（2015）年提出房產稅制改革方案的準備，在昨（12）日首度會見房市改革行動聯盟時指出，將只針對資本利得採行房地合一課稅制，且會以「小規模、漸進式」原則樹立新制，避免對市場形成過大衝擊。
房改聯盟召集人、台北大學教授彭建文表示，肯定政府勇於面對房產問題，但對政府只願小幅度改革房產稅制的立場，直指財政部「改革決心與高度不夠」，建議應以一年時間完善規劃房產課稅制度，暫停如「囤房稅」、空屋稅等零星且混亂的改革計畫。
這是財政部首度與房市改革行動聯盟面對面溝通，張盛和也邀請房改聯盟提供制訂房產合一課稅制的改革意見。
房改聯盟是由上百位不動產專業學者、專家合組的民間組織，以「房市改革救經濟救青年」為行動訴求，針對目前房價飆漲與房產稅制亂象，要求政府積極改革。
房改聯盟昨日由召集人彭建文、德明科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群、台北大學財政學系教授劉彩卿與政治大學地政學系教授林子欽等四位學者，與張盛和進行對談。財政部是房改聯盟首站拜會的政府機關，今（13）日將拜會內政部。

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奢侈稅打炒房 量減價照漲

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】奢侈稅被政府視為打炒房的利器，奢侈稅上路迄今三年以來，與未實施前相比，全台房市交易量縮11.1%，其中以大台北地區受創最重，台北市及新北市萎縮幅度分別達31.8%及26.8%，但全台各地房價仍全面上漲，顯示奢侈稅「只打到交易量、沒打到房價」。
為避免房價泡沫化，政府從選擇性信用貸款、奢侈稅、實價登錄、實價課稅等動作連連，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，奢侈稅確實達到嚇阻效果，讓投機客退場。
周鶴鳴分析，奢侈稅效應對於大台北房屋交易量影響甚鉅，雙北市在一開始的閉鎖期，就造成投資客恐慌、量縮。
由於過去房價上漲太大，房價已偏離自住買盤所能負擔的範圍，市場需要時間消化盤整，等待新一波的經濟起飛、所得提升，價量才可能較大幅提升。
台灣房屋統計分析奢侈稅實施前後的交易量變化，六都中僅有桃園、台南、高雄逆勢上揚，漲幅分別在1.7%至5.2%。周鶴鳴表示，主要原因在於雙北房價高漲，資金只好南移和往都會化程度相對較低、房價基期較低、交通建設及就業機會較多的城市移動。
周鶴鳴表示，近三年來，台灣房市已經從過去「循環性」的變動，逐漸轉變為「結構性」的變動，過去的房市景氣是房價會上下波動；但近年來因為低利環境和資金潮的堆砌，如果大環境沒有結構上的變化，房價將是易漲難跌。
另外，奢侈稅只有「抑量沒抑價」，據統計，奢侈稅上路三年來，除實施後半年有小幅下滑外，隨後立刻回升，在奢侈稅實施滿兩年後，原本期待的解禁賣壓、價格回跌也沒有發生，六都成交價格都在上漲，桃園房價甚至出現11.2%的漲幅。
周鶴鳴以「晴空亂流」形容下半年房市，他表示，因為年底選舉而有短期的亂流，但多頭格局還是可以穩定發展。
房價短期的漲跌還是要回歸資金供給面及經濟基本面，這兩個是房價雙引擎，因為資金可以推動房價、經濟可以穩定房價。
目前景氣復甦緩慢，升息空間有限，歐美、台灣景氣已經走過最壞谷底，景氣回升，房市長期還是看好。

圖／經濟日報提供

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罰款低 豪宅實價揭露率僅42%

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】葉世文事件後，內政部將「擴大實價登錄範圍」列為落實居住正義的重要住宅政策，但豪宅揭露率僅42%，遠低於一般住宅的九成。房仲業者表示，除因政府刻意隱藏價格偏高或偏低案件外，罰款過低也使豪宅買賣方寧可被罰也不願曝光。

圖／經濟日報提供

實價登錄政策實施以來，台北22件豪宅總計交易移轉169戶，共實價揭露71戶，揭露率僅約42%，遠低於一般住宅九成的揭露率。
台北市政府統計顯示，整體實價登錄揭露率達九成，未揭露原因包括「特殊案件價格為0」、「價格偏高或偏低」、「標的資訊錯誤」三類。價格具指標意義的豪宅揭露偏低，查核時間長亦為原因之一，但一直以來被不少人士認為，選擇性揭露是為配合目前政府調控房價政策。
業者表示，實價揭露應更全面性，才有利交易資訊透明化，但不動產買賣移轉如未依規定申報，依平均地權條例規定，經主管機關限期改正而未改正者，可處3萬至15萬元罰鍰，此金額是按筆計算，而非成交價格，對於高資產族群而言，並沒有太大影響。
業者指出，除高價豪宅外，高總價店面及土地等特殊高價房產交易，亦是屬於實價揭露較低的部分。例如日前台北市東區有每坪逾千萬元成交的案例，目前仍未登錄；也有人屬刻意不登錄，例如某財團整合台北市精華區土地，為避免後續整合困難、周邊地主抬價，寧可選擇被裁罰3萬至15萬元的罰款。
以台北市已實價揭露最高單價豪宅以及市場行情較高、但迄今未揭露的豪宅共計22件為樣本觀察，從2012年8月1日實價登錄政策上路以來，頂級豪宅交易揭露率不到五成。其中，揭露率較低的社區多為在2012年7至9月間辦理交屋移轉登記的新成屋建案，包括如「台北信義」、「仁愛吾彊」、「仁愛尚華」等，雖然有不少戶數趕在7月31日之前辦理過戶，但8月1日之後辦理買賣移轉登記不少戶數，但迄今仍未實價揭露。

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擁第4屋 本月起房屋稅加重課

【聯合報╱記者陳美珍／台北報導】財政部定調，本人、配偶及未成年子女，持有房屋總數全國超過三戶，第四戶以上將被視為「非供自住房屋」，今年六月起，稅率將由百分之一點二跳升為百分之一點五到三點六不等。財政部估計，全台約有卅萬戶會受到加稅衝擊。
上周五生效 卅萬戶加稅
針對多屋者調整其住家用房屋稅率的房屋稅條例修法案，已自上周五起生效。配合修法，財政部昨天提出「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案，確定本人、配偶及未成年子女持有第四戶以上房屋，將課以較重的房屋稅。在財政部提出明確定義後，地方政府即可針對「非供自住房屋」課較重的房屋稅。
符合三條件 才可視自住
依據財政部訂定的認定標準，個人所有的住家用房屋，需符合以下三項條件，才可視為是自住，包括：一、 房屋無出租使用。二、 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
另外，針對出租供弱勢族群居住的「公益房屋」，財政部也比照「自住」，准予按最低百分之一點二的房屋稅率繳納房屋稅。
擁多屋者 自選自宅位址
在財政部完成住家用房屋供自住使用的認定標準後，持有多戶房屋的所有權人，將由稅捐機關通知，自行選定其住家用房屋中屬於自住及非自住房屋的位址，供稅捐機關做為調整房屋稅率之用。根據統計，全國房屋數共計七百五十餘萬戶；排除三戶以內，可視為住家用自住房屋數後，持有第四戶以上的房屋數，全台總計約有卅萬戶。

圖／聯合報提供

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打房發酵 多屋族出現過戶逃命潮

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 新一波政策打房來勢洶洶，房市買氣低落，但雙北、高雄市近日公布5月買賣移轉件數，都呈逆勢成長。究其原因，除交屋因素外，業者發現，多屋族正掀起一波過戶逃命潮。
內政部營建署4月間公布台北市房價所得比達15倍，新北達12.7倍，分居全球第1、3名後，財政部、台北市政府隨即聯手展開新一波打房，包括祭出囤房稅、追查多屋族租金所得、宣示加速推動房地合一實價課稅等。
市況顯示，4、5月份，大台北不論成屋或預售屋買氣都很差，預售屋方面，住展市調，5月來客量重滑2~5成，成屋部分，根據房仲業統計，5月各都會區成交量也都萎縮15~25%。
不過，五都地政局近日公布5月買賣移轉登錄件數，結果大出意料，雙北市移轉件數不僅沒減少，反而增加16%左右，高雄市增幅也達1成，5月五都整體移轉件數增幅達9.1%。
出現如此落差，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，一方面是部分行政區正逢交屋潮，建物移轉數據因此增加，但實際上這些房子早已出售，並非近期新的交易。
另一主因則是，近期財政部打房對象從豪宅轉為多屋族，許多名下有多間房子的民眾擔心被盯上或負擔加重，加速將名下房屋透過地政士直接過戶給子女，或分散到親人名下，讓官方移轉數據因而大增。
以易昇地政士事務所為例，地政士陳碧玉表示，之前她代辦的過戶案件，大都是透過仲介業者，但近一個多月，仲介案件只占一半，另一半則都是民眾自行找好過戶對象，僅委由她代辦過戶移轉手續。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，目前財政部對多屋族除祭出新通過的囤房稅之外，也加強已推出政策的強度，譬如多屋族原本1年買賣房屋6戶以上，才會被清查是否有營業行為，但現在買賣3戶就會被查，如認定以營利為目的，即加課5%營業稅。
另外，對多屋族出租房子，財政部近兩、三個月也不斷宣示將清查是否誠實申報租金所得，一般預料，在綜所稅申報截止之後，接下來就會有一波強力查稅行動。
房仲業表示，多屋族目前除採過戶方式減少名下持有戶數外，不少多屋族擔心房價走跌，近來也紛紛出售房子，根據永慶房產集團統計，主要都會區5月委售量即較去年同期大增達49%，一波多屋族拋售潮似乎也在醞釀之中。

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提早過戶給子女 怕不孝 怕敗掉

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】數據顯示，為免被盯上，多屋族現正忙著分散名下持有房子，不過，專家提醒，提早過戶給子女也有風險，應多思考，另外過戶移轉有多種方式，可多方比較後，選擇較佳方式。
地政士陳碧玉表示，多屋族並非都是投資客，許多人有錢就買房子，但擔心把房子過戶給子女，子女就不理父母，因此一直保持在自己名下。而事實上，提早過戶給子女不僅上述情況可能發生，子女可能因投資或離婚因素敗掉房產，也都是可能風險，提早過戶移轉，結果未必是好的。
她建議有下列三種情況的多屋族，可優先考慮過戶，一是計算房屋、地價稅等相關持有稅，如果增加的支出已對生活產生影響，則應移轉部份名下住宅，減輕負擔；第二，如果財產很多，未來會有遺產稅的人，建議提早規畫。第三，子女或相關財產繼承人目前相處並不融洽，未來可能發生繼承糾紛，可先進行名下住宅移轉過戶。
至於過戶移轉方式，如以贈與方式，可較現金贈與省下可觀贈與稅，但未來受贈者轉售時，課稅會很驚人；以買賣方式，則買方必須有具有購屋能力，且有金流紀錄，否則國稅局可能不採信，好處是不用負擔贈與稅、未來轉售稅額也較低，但仍必須負擔契稅等移轉費用。

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北市原民租屋補貼 提高至4千5

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】為減輕北市原住民的租屋經濟壓力，北市府原住民委員會今年擬增加「原住民租屋補貼」額度，只要是低收入戶，或是單親扶養未成年子女的原住民，其每月租金補貼將從4000元提高至4500元。新補助計畫即日起上路，預計約有上百名原住民受惠。
原民會指出，只要設籍並實際居住北市滿4個月以上的原住民，或單親獨立撫養未成年原住民子女者，都可提申請。
申請資格則需家庭年度總收入低於170萬元，且每人每月平均分配所得不超過5萬1779元，於北市、新北市、基隆市無自有住宅或借住公有住宅、宿舍及平價住宅者。
依原民會統計，101年申請戶數約457戶，102年則有570戶，其中約有25%是低收入戶，7%為單親家庭。
原民會主委楊馨怡表示，申請租金補貼的原住民，經濟收入大多弱勢，年度所得甚至不到117萬元，因此提高補助。
民眾若疑問，可上原民會網站查詢，網址http://www.native.taipei.gov.tw/，或電洽02-2720-6001 。

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非自用房屋稅 6日起提高

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】總統府昨（4）日發布總統令，公告房屋稅條例第5條修正案，增訂住家用房屋中，非供自住的房屋下限稅率由1.2%提高為1.5%。財政部表示，依法非供自住使用的住家用房屋增稅施行日期，訂為今年6月6日。
財政部指出，6月6日以後，非供自住使用的住家用房屋，適用稅率最低一律要由1.2%拉升至1.5%，會較已發單課徵的103年度住家用房屋稅，出現0.3個百分點的差額稅率。鑑於房屋稅屬於地方稅捐，有無必要補稅，將交給各縣市政府自行決定。
房屋稅條例第5條修正案即將施行，財政部也將提出住家用房屋，屬於「非供自住房屋」的認定標準，發交稅捐機關執行。在認定標準尚未出爐前，徵納雙方均無法確認何者為「非供自住」的房屋，因此，是否需對納稅人補徵103年度的差額房屋稅，還有研商的空間。
房屋稅採按月計稅，已經完成開徵的103年度房屋稅，課稅期間是去年7月1日至今年6月30日。新法生效日在今年6月6日，即會與已開徵並截止繳稅的103年度房屋稅，出現新、舊稅率交錯的情形。除了非供自住的住家用房屋外，會出現新、舊稅率交錯的房屋，稅率調高為3%到5%。

圖／經濟日報提供

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房仲費用 內政部擬刪6%上限

【經濟日報╱記者尹俞歡／台北報導】

內政部長陳威仁昨（3）日表示，有關房仲收費上限爭議，內政部正研議是否刪除房仲服務費6%上限，讓業者服務費全面回歸市場機制。

依現行《不動產經紀業管理條例》規定，房仲業者可依實際成交價金或租金收取成交價格6%的報酬。但2011年監察院對內政部提出糾正，認為內政部訂的房仲報酬收費標準是上限，房仲業者卻把6%當固定費率，違反原本委託人和受託人自由議價意旨。

此外，監委也認為計收標準訂定超過十年，台灣房地產市場環境已不同，業者服務成本沒有驟增，高房價地區不應收足6%服務費。內政部欲依監院糾正內容調整房仲收費標準，但三年來內政部與業者、學界協商遲遲得不出結論，日前也只先對房仲業者進行服務檢查，了解業者提供的服務內容是否與收取的服務費相符。

「6%我也覺得太貴！」陳威仁表示，6%在法規裡指的是上限，不應每一件都收6%，實際操作時也還有議價空間。至於上限如何調，陳威仁說，目前外界有兩種聲音，一是依成交價有不同費率，如1,000萬元的房子收6%、1,500萬元收5%等；另外一種是刪除6%限制，讓競爭回歸市場機制。

陳威仁表示，要選哪一種方案，內政部目前還沒定案，但主張刪除上限的聲音越來越大，內政部接下來也會朝這個方向研議。

據了解，不動產仲介同業公會全聯會也贊成政府應取消法定上限，讓服務費用全面回歸市場機制。業者認為，市場上過去已有削價競爭、降低服務費到交易金額1%的情形，可見消費者並不會因法定費率上限而毫無選擇；且消費者若真的不願意付服務費，也有許多租屋買屋網站可使用。

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陳威仁：三政策 落實居住正義

【經濟日報╱記者尹俞歡／台北報導】

內政部長陳威仁。 圖／經濟日報提供

內政部長陳威仁昨（4）日指出，將以多元工具推動「居者適其屋」、擴大實價登錄範圍、辦理「區域型都更」三大政策，來落實居住正義。
近日爆出建商與官員勾結的貪汙案，重挫民眾對政府住宅政策的信心。陳威仁親上火線接受本報專訪，他表示，此次弊案是執行面的問題，不是政策問題，但會要求各主管加強內部稽查，中央已不再主動興建合宜住宅，改以多元工具推動住宅政策。以下是訪談紀要。
問：遠雄合宜住宅收賄案後的影響？如何重新喚回大家對內政部的信心？
答：營建署很早就提供相關弊案資訊給廉政署，但不方便公開，如果真的有不法行為，也會依偵辦結果論處，不過，不應該一竿子打翻一船人。
政風單位隨時都會給我一份他們聽到或觀察到的顧慮名單，輕則好好考核或留下印象，以後有重要職務就不會考慮他；重則移送偵辦或調職。這次貪瀆案跟政策沒有太大關係，對房市影響也有限，未來內政部施政重心會放在解決居住問題上，希望外界用平常心看待這些住宅問題。
問：內政部的住宅政策方向是否有所調整？
答：我們將以只租不售的社會住宅、租金補貼、購置和修繕住宅貸款利息補貼等多元工具來推動住宅供給，預計住宅供給量十年增加5%、達10萬戶，外界認為速度太慢，但我們受限土地與資金不足，只能盡量推。
不過，現在財政部已同意把國有地無償撥用給要做社會住宅的地方政府，地方政府拿到地後，可以與建商合建，讓蓋好之後一部分給建商賣、抵建造成本，另一部分政府就可拿回做社會住宅，應可進一步增加供給量。
問：預售屋實價登錄目前推動進度？
答：實價登錄目的有二，一是讓市場資訊公開透明，避免炒作；二是做為未來資本利得課稅的基礎。
我們已將實價登錄相關的地政三法修正案送交行政院審查，將擴大實價登錄對象到預售屋。先前外界關切建商自行銷售不在實價登錄範圍、有登錄漏洞問題，我們會想辦法在現行法規裡規範建商實價登錄責任。
建商自行銷售占房市比率很低，很多房子都委託代銷業者賣。
問：都更政策未來方向？
答：都更過去爭議很多，不過，都更是必然要走的路，只是會很辛苦。過去都更偏向單棟個案或合建，增加的公共利益比較少。未來我會把重點放在推區域性都市更新上。這種都更有多重目的，像中山女中附近十幾公頃的空間，現在把道路加寬，把歷史建物保存好，改建老舊房子、提高防震防火程度。區域型都更不止是防災型都更，也是文化保存型的都更，更是增加土地利用價值更是經濟發展的都更。

圖／經濟日報提供

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 陳威仁：三政策 落實居住正義http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=308943#ixzz33vAKfc3M
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房稅將調高 議員促檢討公告地價

【聯合報╱記者胡宗鳳／高雄報導】明年房屋稅可能大幅提高，高雄市議員蕭永達昨天力促市府調高公告土地現值，提高房屋稅、地價稅收入，挹注市庫財源。財政局長簡振澄也說，市府將會針對現行稅制法檢討。
立法院三讀修正通過「房屋稅條例」部分條文，明年房屋稅可能大幅調高；簡振澄指出，高市今年3月已調高地段率、房屋評定現值，明年房屋稅一定會增加，不過受影響的僅限於新建、改建、擴建房屋，初估約有1成9約11萬4千餘戶，每戶平均約增加4千餘元。
高雄市議員蕭永達昨天提出「房地產稅制改革」方案，主張從現有的不動產稅制檢討不合理的稅基；他說，統計顯示高雄市近3年來房價上漲約65%，台北市38%、新北市49%、桃園市56%、台中市46%、台南市40%。高雄市漲幅居全國之冠，但是高雄市的公告地價和土地公告現值的調整幅度，卻低於全國的平均調幅。
蕭永達說，今年高市公告現值調幅10.4%，全國平均調幅是14.19%，質疑高雄市的房市不斷上漲，稅基未跟著調整，批評市府在圖利富人的土地交易，無法從中課到更多的稅收。
昨天蕭永達不但要求市府調高公告現值，也主張加重課稅的對象是擁有豪宅與非自用房屋兩戶以上者，給予較重的稅基，才算合理，也能增加高雄市的稅收。
簡振澄說，稅賦課徵要衡量社會整體狀況，以當前經濟現況來看，似乎還不是課徵豪宅稅的好時機，仍需研議。
地政局長謝福來說，公告地價和公告現值的調整要衡量地方發展、社經情形和人民負擔能力。

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圖利建商貪官 民團籲廢合宜住宅

【台灣醒報記者陳正健台北報導】針對八德合宜住宅弊案，無殼蝸牛聯盟、社會住宅推動聯盟等團體，4日召開記者會，痛批政府將輿論導向葉世文「個人」操守，而掩蓋合宜住宅的制度弊端，呼籲馬英九徹查所有合宜住宅案，包括板橋浮洲、林口A7、淡海新市鎮二期等是否涉及不法弊端.。另外，行政院應公開承諾廢止合宜住宅政策，並改以「只租不售」的社會住宅為推動方向，避免重蹈合宜住宅的覆轍。

近日，桃園八德合宜住宅爆發嚴重弊案，遠雄集團行賄前營建署長葉世文，突顯政府與建商的利益結構。民間團體認為，各級政府忙著消音，企圖將輿論導向葉世文「個人」操守，其實合宜住宅從上層政策至實際執行都有問題，是「以居住正義為名，行圖利建商之實」的毒藥。

立委陳節如指出，合宜住宅是在民國99年核定，除了涉案的葉世文之外，當時的行政院長吳敦義、行政院秘書長林中森、內政部長江宜樺等人，都應為合宜住宅政策負責，並嚴格檢視其操守。

社會住宅推動聯盟召集人陳美鈴表示，她曾多次到營建署開會，告訴營建署長合宜住宅是錯誤的政策，因為合宜住宅無法抑制房價，反而圖利廠商，中南部縣市首長也不能因為房價沒有雙北市高，也推動合宜住宅。她三度與馬英九倡議要推動社會住宅政策，但總統對國家最重要的政策，連2個小時的討論時間都沒有。

台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文也說，全世界住宅自有率最高都是東歐國家，先進國家瑞士的住宅自有率是34%、德國是42%，美國是67%、日本是60%，台灣住宅自有率已高達84%，政府竟要繼續推動合宜住宅增加自有率，實在不合理。

彭建文認為，政府應照顧買不起房子的弱勢，但合宜住宅圖利的是少數者，這些人買得起房子，豈是真正的社會弱勢？台灣居住正義協會理事黃益中說，合宜住宅會造成投機現象，許多人使用人頭，以低於市價7折買房，卻在5年內轉手，導致國家的土地被賤賣，淪為炒作的工具。

「合宜住宅的存在使奸商趙藤雄、貪官葉世文等人得利。」公平稅改聯盟召集人王榮璋說，合宜住宅並非22K年輕人，與一般薪資階級所買得起，「只租不售」的社會住宅，才能解決居住正義的問題。

包租公誠實報稅嗎？ 財部抓漏總動員

【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】

財政部即將清查房東是否誠實申報租金所得稅。圖為台北市住宅社區裏的招租廣告。 記者屠惠剛／攝影

包租公、包租婆要注意囉！五月底綜合所得稅結算申報結束後，財政部即將開查房東的一○一年度租賃所得。如果去年報前年所得稅時沒有誠實申報租金收入，不久後可能就會收到國稅局的稅單。
尤其，一人名下持有三間以上的房屋、或出租黃金店面，就是國稅局重點鎖定的查稅對象。
賦稅署官員表示，查稅已成為遏止炒房的重要措施之一，「不動產相關交易及所得查核」每年都列為重點查稅項目，而且鎖定細項愈來愈多、範圍愈來愈大。
今年不動產相關交易及所得查核細項中，除奢侈稅外，鉅額不動產交易查稅門檻下修到二千萬元，而且預售屋買賣查稅擴及「紅單交易」；另外，除了黃金店面的租金所得列為查稅重點，多屋族的租賃所得也納入重點查稅項目。
國稅局官員說，財政資訊中心近期將統整資料，篩選出同一人名下有三間以上的住宅，以及名下非自用住宅中有營業用房屋等資料，交給國稅局下半年展開查稅作業。除了書面審查外，國稅局還會實地訪查。
國稅局官員指出，都會區繁華路段主要街道的店面、一人持有三戶以上非自住的房屋、租金訂定偏離市價，或相關檢舉案件，都是租賃所得的主要查稅重點；目前即將開查的是一○一年度的案件，國稅局將會逐一交叉比對房東的報稅資料，確定有無漏報或低報。
國稅局官員表示，若有架設租屋網站、有固定營業場所，或具備營業牌號，又或者是有雇用人員協助處理房屋出租事宜，就屬營業行為，要辦營業登記，按期繳納營業稅。
各縣市主要街道、繁華商圈的黃金店面，除了要查核有無漏報，還會查核有無低報。官員說，包租公申報的租金若偏低，會參照財政部頒定的「當地一般租金」標準，調整計算租賃收入，所以即使房東與房客「套招」也沒用。
賦稅署表示，除了五區國稅局總動員查稅外，各地方稅捐機關也會清查房屋稅及地價稅稅籍及使用情形，防杜已變更用途的房地，仍按低稅率繳稅或享有租稅優惠。
例如，重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅，並辦妥戶籍登記。官員說，這土地不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻間贈與都不可以，否則要被追繳原退還的土地增值稅。

包租公、包租婆要被查稅了 資料來源／國稅局 製表／沈婉玉

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房東想省稅 抵愈多繳愈少

【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】報稅進入倒數計時，包租公、包租婆報稅了嗎？財政部官員提醒，「不動產相關交易及所得」已納入查稅重點，只要誠實納稅就不怕被查稅。包租公、包租婆想省稅，可掌握「抵愈多、繳愈少」原則。
包租公或包租婆有二種報稅方式，可將收入簡單扣除財政部頒訂的百分之四十三「必要耗損與費用」，以百分之五十七做為所得；或採比較麻煩的列舉扣除。民眾若免費出借房屋給親友居住、記得要簽訂契約並公證；出租牆面、收取押金或轉租當「二房東」，都要申報繳稅。
租金收入若比財政部頒訂的當地一般租金標準低，國稅局會對房東補稅。值得注意的是，今年住家用房屋租金標準與去年相同，仍以房屋評定現值的一定比率認定，但營業用等非住家用的房屋，皆改採以實地租金調查訂出的「租金標準表」來認定，出租店面的包租公若要低報逃稅，將難逃補稅命運。
依財政部的簡單計算法，包租公的申報收入為年租金的百分之五十七，免附單據。但包租公可列舉扣除項目，包括折舊費、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租屋為標的物的保險費、房貸等因租賃而發生合理、必要損耗及費用，雖要檢具單據憑證比較麻煩，但只要列舉額更高、可抵的更多，就有省稅效果。
包租公若將出租房屋的押金，存到銀行孳生利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報，減掉租賃所得的必要費用；若能確實證明利息是押金或典價存放銀行所產生，並已申報利息所得，則可列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。
另外，根據財政部財政資訊中心統計資料顯示，民眾仍習慣要熬到最後幾天才報稅。預估今年有六百萬報稅戶，但截至昨日（二十五日）為止，僅有三零九萬戶完成報稅，剛過一半。

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省錢3招 首購族看過來！

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

大台北房價居高不下，今夏新人買房，該怎麼買壓力才不會太大？住商不動產企研室提供三大心法。

1.細挑平價區

希望購屋負擔輕一點，第一步，就是要買便宜的房子，但這不是建議到山高水遠的地方去買房，也不是建議購買一些有嫌惡設施或屋況很差的房子。這裡所謂便宜的房子，仍需具有便利的上班交通，一定的生活機能和品質。

這種房子可到四個地方去找，一是新北市外圍的重劃區。第二，現正興建中或規劃已定案的捷運線周邊。第三是距離已開通的捷運站，走路在10分鐘以上的區塊。第四，捷運末端站。這類地方很多房價都還在二字頭。

2.選購小宅

除非打算一結婚就決定增「產」報國，而且要生兩個或以上，否則建議就是以2房或2+1房為優先考慮。一來2房大致已可滿足多數小家庭需求，二來，目前房價，少一房至少可省下1、200萬元，可大大降低購屋負擔。

購買小宅要特別注意增值性及轉手性，因為4、5年後，小孩大一點了仍得面臨換屋，購買會增值的小宅，在換屋時可以省很大力氣，甚至小宅可以換到郊區三房，不用再次為買房子傷透腦筋。

3.尋求長輩幫忙

新婚夫妻財力有限，不妨向父母求助，如果能挹注頭期款，只要不算利息，日後再還，也能減輕很大購屋壓力。另外，目前財政部仍有青年安心成家購屋優惠房貸，符合資格的可以申貸，不過額度僅500萬元，如果夫妻有一方是公務人員，則建議由該人出面申請房貸，目前銀行對公務人員仍有較佳的利率條件，壽險業者並有公教人員築巢優利貸方案。

全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 省錢3招 首購族看過來！http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4080&f_ART_ID=308807#ixzz33ewiGQsD
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個人戶擁4屋 北市擬課累進稅率

【聯合報╱記者周志豪／台北報導】北市府宣示打房，但目前北市卻有1人持有59戶住宅，單一法人最多甚至擁有673戶住宅，還有兩家人壽保險公司，光在北市也各有180戶以上住宅做「資產投資」，但北市府卻無計可施，昨議員王鴻薇質疑打房「攏係假」。
市府財政局長陳盈蓉表示，已著手修改「北市房屋稅徵收自治條例」，未來將對一戶中「夫妻與未成年子女」總計持有4戶（含）以上的「個人戶」祭出累進稅率，預計7月送議會審議。
至於法人囤屋，陳盈蓉說，由於狀況比較複雜，考量政策衝擊幅度，會再研議管制作法。
依北市稅捐處統計，北市目前共有79萬2922人在北市持有房產，其中有1萬3060人在北市持有4戶以上住宅，個人持有最多住宅戶數甚至有59戶。
以法人來看，在北市持有住宅的5172個法人中，更有800個法人在北市持有4戶以上住宅，其中單一法人最高持有住宅戶數甚至達673戶。前十名法人大戶中，6個為銀行、1個醫院、1個公營事業，另外2個為壽險公司。
王鴻薇昨天質疑，市府放任民眾囤屋，空言打房，且單一法人囤屋大戶中，竟有2家壽險業以「資產投資」為名，光在北市就持有180戶以上住宅，堂而皇之的投資住宅房產，市府卻無力阻止，罔顧居住正義。
陳盈蓉表示，既然「房屋稅條例」修改後，授權地方可針對非自住住宅，以1.5%至3.6%稅率徵收房屋稅，為抑制囤屋實施累進稅率勢在必行。
陳盈蓉說，一個夫妻與未成年子女家庭擁有3戶（含）以下住宅，勉強合理，所以未來開徵囤屋累進稅率，會以持有4戶以上住宅個人為對象；至於累進稅率級數，考量稽徵成本，目前傾向只訂2級或3級級距。
由於課囤屋稅涉及對自用住宅定義，全國也要總歸戶，才能知到個人在全國房產持有情形，這一部分仍要待財政部確認。

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業者：房價下跌 不太可能

【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】

政府積極調控房市，加上年底選舉干擾因素，為房地產投下變數，但多位房地產業者今天上午表示，房價上漲是因為國家進步，當環境越提升，就表示房地產越有價值，台灣只會越來越進步，因此房價要下跌不太可能。

聯合報舉辦第三屆財富大講堂，今天上午進行「2014下半年各地房市風向球」座談會，邀請創意家行銷董事長王明正、皇苑建設董事長郭敏能、龍寶建設董事長張麗莉進行對談。

面對高房價，王明正說，台灣房地產發展很健康，房價貴是因為國家進步，如果國家退步，環境會沒有價值，房地產也貴不起來，以台北來說，最近新開幕的文華東方酒店，帶動周邊環境提升，如果再來個半島酒店、四季酒店，附近房地產會更有價值。

張麗莉說，台中目前看起來沒有要推囤房稅的跡象，尤其是當台中公共建設齊頭並進，交通道路也積極興建，很多地方清水變雞湯，以前交通到不了，現在都能到了，這幾年台中地價上揚，又因缺工缺料造成成本上漲，台中房地產不太可能下跌。

郭敏能表示，房價展現國家財力和城市競爭力，環境好房價就漲，高雄近年來房價漲很多，就是因為整體環境改善了，他認為目前的房地產市場很健康。

由於下半年有選舉干擾因素，到底要選前買房子還是選後買，才會有比較大的議價空間? 王明正說，越少人買房子，就是越好的房地產買入時機，以SARS時期來說，很多人後悔當時沒有買房子，金融海嘯發生後也有很多人退房子，但房子一旦賣掉就很難再買回來，因此他認為，現在政府在打房，反而是最好的時機。

台北買不起，移居高雄嗎? 皇苑建設董事長郭敏能表示，大眾運輸交通建設完善，提升高雄城市競爭力，加上綠地面積大，讓高雄成為非常適合移居、移民的城市。

郭敏能認為政府怎麼打房，對房屋銷售數字都沒有影響。

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財長透露：明年推房地合一課稅

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

財政部長張盛和昨天表示，全國總歸戶的房屋稅資料整合時發現，有人坐擁一二九戶不動產，財政部發現後也很驚訝，顯示確實有人在囤房。財政部會善用累計稅率工具來改善囤房情況。 記者潘俊宏／攝影

財政部長張盛和昨天說，財政部最近進行全國房屋總歸戶發現，有一名民眾竟擁有一百二十九戶房屋，「這可能還不是最多的」；若全部適用百分之一點二的自用住宅房屋稅率「極不合理」。

張盛和透露，預訂明年立院第一個會期提出房地合一課稅修法草案；但是採分離課稅或併入綜所稅課稅，仍須再研擬。

財政部昨天舉行端午節記者會，張盛和主動提到，最近財政部對全國房屋總歸戶調查，赫然發現竟有人擁有一百二十九戶房屋，「過去房屋沒有全國總歸戶，不知道有人擁有這麼多房子，財政部發現後也很驚訝，顯示確實有人在囤房」。

他表示，房、地分開課稅是我國稅制上最大的問題，全世界只有台灣把房屋和土地分開課稅；未來即使推動改革，房屋持有稅部分不會有大規模變動，只有在房屋移轉時，才有房地合併課稅的問題。

換言之，目前房屋、土地課持有稅，房屋稅和地價稅仍將按評定價格、依既定稅率課稅。

至於民眾關注的房價問題，他表示，台北的房價走了十幾年的多頭，目前有漸漸往下；「未來往上衝的力道大概很弱了」，台北市因可供建築的土地稀少，房價不容易一下子掉下來；但有慢慢往下滑的跡象。

他解釋，房價漲背後有資金、供需及預期心理等三大要素帶動，國內資金寬鬆這個因素很難消除；央行和銀行透過針對性審慎措施處理，至於利率部分，央行暫時不會動到。

惟張盛和強調，台北市房價若能下滑，對預期心理是很好的，但北市房價即使跌很多，也不能解決年輕人居住的問題，還要靠社會住宅、青年住宅、捷運等交通改善。

張盛和說，房屋稅條例修正草案公布生效後，自用、非自用住宅標準即上網公告，目前已訂出三大條件；第一、沒有供出租使用；第二、一定要供本人配偶或直接親屬實際居住，要有實際居住事實，這部分由地方稅捐機構查核；「空屋不可以」；及第三、本人、配偶及未成年子女全國合計，總歸戶須三戶以內，且無出租。

昨天記者會上，媒體問到張對於就任滿兩年的表現，他表示，現在財政部是「兵強馬壯」，對於明年推動的房地合一課稅，他強調財政部五次推動房地合一課稅都失敗，未來推該方案將用「最謹慎」態度，廣納學者、立委等各界意見。

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觀察站／檢討合宜住宅制度 別再獨厚建商

【聯合晚報╱記者陳素玲、游智文╱特稿】原本是政府為解決居住正義推出的合宜住宅，如今因人謀不臧蒙上陰影。合宜住宅是續推?還是廢？勢必重新討論。住宅政策不必因少數貪官就轉彎，但合宜住宅推動過程原本即爭議不斷，無論國土是否遭賤賣、應否出售所有權、平白奉送建商車位及店面獲取暴利等，確應檢視目的與手段是否平衡，導正政策方向。
年輕人低薪，房價高漲，不斷拉高的房價所得比，合宜住宅高舉居住正義順勢推出，從規劃、擇地、招標到抽籤，都受到社會高度關注。但是當抽中合宜住宅被解讀為像中樂透、建商使出渾身解數爭取得標時，合宜住宅的公平合理性，反而應該被攤在陽光下檢視。
在寸土寸金的雙北市，公有土地何等稀有，更屬於廣大民眾共有的公共財，但為了興建合宜住宅，政府釋出稀有資源給少數幸運兒，又因為財務困窘，只好將開發利益拱送奉給負責興建的建商，結果是少數民眾得以轉手賺差價，建商則是不費吹灰之力，取得車位與店面的暴利。
政府或許從推動合宜住宅換得「居住正義」虛名，但有形利益卻只由少數人獨享，若是政府沒有能力蓋數萬、甚至數十萬戶「合宜住宅」，多數年輕人繼續被剝削，原本就是哄抬房價原凶的建商反成最大受惠者，富上加富。如此的住宅政策是否「合宜」，難怪曾任內政部長的李鴻源寧可下台，也不背書。
台灣房價過高，炒作與供需不足都是原因，想要讓年輕人有殼可住，住宅與稅制必須同時下手，其中住宅政策更要謹慎為之。以台灣無多的土地資源，應廣設只租不售的社會住宅為主。未來究應保留政府公有土地的政策用途? 還是要再圈地讓建商吞食? 應趁葉世文案全盤檢討，若能因此導正政策方向，阻止更大的錯誤發生，付出的代價才值得。

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建合宜宅抑制房價 李鴻源質疑：有用嗎？

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
合宜住宅是江宜樺擔任內政部長時積極推動的住宅政策，前內部長李鴻源在2012年繼江宜樺接任內政部長後，隨即表態對合宜住宅持保留態度，當時還遭外界解讀為「江規李不隨」。他上午表示，合宜住宅無法滿足社會對社會住宅的需求，也達不到抑制房價上漲的目的。
合宜住宅弊案愈滾愈大。李鴻源上午接受訪問表示，政府可利用這個機會對住宅政策做一次重新檢討，他建議推動防災型都更，可一次解決各種問題，達成多項目標。李鴻源表示，根據調查國內只租不售的社會住宅需求共19萬戶，而合宜住宅規定只有10%戶數做為社會住宅，等於需要興建190萬戶，才能滿足社會需求，但190萬戶要蓋在哪裡?各項調查都顯示，大台北最需要社會住宅，以大台北地價如此之高，哪裡去找土地? 政府要花多少成本?
他舉例說，政府之前花了30多億元找了5塊土地給雙北市做社會住宅，但實際上受限於政府財政，必須用BOT方式，結果最後政府只取得非常少的社會住宅，根本和所花的成本、土地，不成比例，而政府又有多少個30幾億元?
他表示，政府興建合宜住宅的目的之一，是抑制房價飆漲。但他對合宜住宅抑制房價的效果，也很懷疑，板橋浮洲合宜住宅不過4000多戶，林口A7僅3000多戶，和大台北房地市場一年推案規模比起來，占比非常小，真能達到平抑房價效果?
李鴻源表示，民間團體反對的聲音也不少，譬如合宜住宅5年、10年就可轉售，很多人質疑抽中的人等於中樂透，反而製造另一種不公平等等。
讓他認為不應再推合宜住宅，並催生「防災型都更」的念頭」。李鴻源表示，防災型都更由軍方出土地，政府興建之後，還房子給軍方，把住在結構不安全的住宅的民眾遷進新住宅，並提供一部份作為社會住宅，而民眾遷出的土地，再來興建新的住宅，提供另一批人進駐。如此一來，可讓經濟成長，台北市更安全、更漂亮，也滿足社會住宅需求。

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