2014年11月26日 星期三

終於降了! 全台房價平均跌16%

華視
政府打房,似乎看到成效。房仲業者調查發現,全台平均有16%的房屋降價,雙北部分區域的房價,更有多達2成的議價空間,有興趣買房的民眾,可以趁農曆年前多看屋多比較。
政府實施囤屋稅,打房有感,屋主開價鬆動了,房仲業者就發現全台平均有16%的房屋降價,雙北部分區域房價更有多達2成的議價空間,只不過賣方也不到非賣不可的地步,所以未來跌價空間不多,有興趣買房的民眾,不妨趁農曆年前多看屋比較。
打開這個位於西門鬧區的小套房,10坪的空間,有廚房有衛浴,屋主原本想賣588萬,現在開價直接砍20萬,還鬆口議價空間,高達兩成,吸引不少買家來看屋。政府稅改,打房有感,全台房價鬆動,進入買方市場,就連房價居高不下的雙北,都有部分地區的中古屋售價,也下修2到3成,尤為明顯的是台北市的北投、萬華和信義區外圍地帶,新北則是三重、板橋和深坑,不過也有不少買家也怕,現在買會不會還是買貴了。
畢竟屋主沒有非賣不可的必要,不會貿然認賠求售,而降價的,也通常是未來增值幅度不高的蛋白區,也提醒民眾,有些賣家根本是「假降價」,先刻意提高開價再打折賣,買屋前,還是上實價登錄比價,才不會受騙。 

雙北市房價開始鬆動 老屋公寓降價物件最多

作者溫子豪 | 卡優新聞網 

        政府打房積極開始發酵,已讓屋主開價出現鬆動。根據房仲業者觀察,11月網路住宅委售物件中,全台平均有16%的住宅價格有下修現象,其中雙北市降價物件比例最高,多以30年以上老房為主,高雄則以大樓、華廈降價數量最多,呈現低價補漲、高價修正趨勢。
  從奢侈稅、實價登錄到央行擴大限貸範圍、房地合一實價課稅…等,政府「打房」政策不斷,加上近期選舉效應,不僅交易棟數下滑,就連房價也出現動搖。永慶房仲網統計11月網路住宅待售物件,發現全台有16%網路住宅物件出現價格下修,又以台北市(24%)、新北市(23%)降價數量比例最高,高雄則有18%物件降價,新竹、桃園、台中、台南也有12~16%房價鬆動。
  其中,台北市30年以上住宅物件降價占37%最多,公寓價格下修產品占比28%居冠。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台北市中心公寓總價動輒2,000萬以上,非一般自住首購族能負擔,且屋齡過老讓貸款年數縮短,加上都更緩慢讓「泡沫價格」出現崩裂,導致獲利了結湧現,老屋、公寓先行降價求售。
  走出大台北地區,新竹縣5年以內的新屋價格修正占比達29%,且新屋占全縣11.1%,數量比全國主要都會區5.2%高出近2倍,顯見新建案有過剩情況,導致價格下修;高雄以大樓、華廈降價數量比例20%最多,不過公寓物件每坪單價年漲17.6%,對照電梯大樓單價年漲幅僅3.6%,出現低價產品補漲、高價產品修正的情況。
  黃舒衛建議有意進場買房的民眾,現在的房市對買方有利,屋主心態不像過去強勢,房價具下殺空間,可利用價格彈性多蒐集房市情報,以便利交通建設與健全生活機能的地點為主,搭配實價登錄工具評估,便有機會買到適合自己的好房子。

瘋租屋!單身宅成主流

房價居高不下,無殼鍋牛轉為租賃求棲身之地,據中信房屋最新調查指出,工作地緣方面是選擇租賃的主要考量。在兩年內有租屋需求人口中,單獨一人租屋居住占最多(28.5%),套房及小坪數等物件相對是租賃首選(18.1%),單身經濟發酵,未來單身宅成為租賃主流。
中信房屋副總經理劉天仁表示,調查指出有近三成(28.0%)受訪者表示近兩年有租屋需求,其中有40.8%為正在租屋中、而在半年至1年內有租屋計畫占20.3%,可見未來租賃市場在房價降不下來,將會緩慢而穩定的成長。

租屋市場需求與成長,連政界都非常「有感」,兩位台北市長參選人都對此紛紛提出政見,柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法,並擴大發放,大量興建公共住宅,由市府擔任二房東,不考慮土地成本之下,估計每坪每月約只需500元租金,單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金,就可以租到公共住宅得以居住。

連勝文部分則是提出提高豪宅稅用於租金補貼,再者廣建公營住宅存量達兩萬戶,據中信房屋調查指出有租屋需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例偏高,租屋地區雙北地區的比例居多,證明雙北移入人口以租屋居多,當然這也和該地區房價居高不下也深切的關係。

另外租屋原因為「地緣關係,工作需求」占大多數(41.1%),第二順位原因才是「資金配置考量沒有置產需求」佔29.2%,可見工作地緣需求在這高房價時代考慮順位凌駕在資金考量上,這也顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口,就兩位候選人的租屋政見,不難知道為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。

就租屋家居人數而言,中信房屋副總劉天仁指出,調查顯示獨身一人居住占最大數(28.5%),其中又以男性、20-29歲、居住非都會區比例較高,選擇兩人居住的人口以雙北地區為主,大多也是20-39歲的壯年人口,會選擇五人以上居住以40-49歲比例較高(21.4%),總體來說租賃市場成長為必然,也難怪兩位候選人的房產政見針對租賃市場改革更重於銷售市場方面。

2014年11月22日 星期六

理財案例-怕房地合一稅 包租婆該賣房嗎?

工商時報【黃惠聆】
陳明麗是股市常敗兵,於是買房當包租婆,但近期常看到新聞有房產土地稅合一,因此想請教專家,是否到了該賣房的時候了!
雖然我一直在金融界工作,也熟知各種理財工具,投資共同基金、外幣都時有獲利,但不知為何,總是和「股票」不對盤,只要前進股市,每次都是鎩羽而歸,而且損失率不小。
5年前不慎再誤踩一次地雷股,損失慘重之後,我決定認賠出場,從此不再進入股市。當時因為看到一位經理到處看房、買房再作小裝潢當包租公,結果每個月下來,扣除貸款後還有5∼6萬元淨收入。
房地產的地點佳,不但貸款較方便,因為我們在銀行工作,貸款利率也較有彈性,所以我將股市收回的錢投入房地產。
我們經理告訴我,當包租公或投資客,不要買新房,也不一定要考慮到屋況,但生活機能一定要強,因為屋況可以靠微裝潢改變,而生活機能卻是無法扭轉。另外,買房時要對房價斤斤計較,寧可等、也不要盲目追價買。因此當時就鎖定捷運房,中、永和以及三重附近的房子。
我買了3間房,其中有一間是公寓頂樓,並有一層合法加蓋,這幾年下來,3間房子空租率極低,甚至有一對年輕夫妻自從搬進去後,就一直住到現在,我算算租金淨投資投資酬率起碼可以達4∼5%。
然而近期房地稅合一的討論,卻讓我很擔心,因為這3間房目前的房價都比我買時價格都漲了5成至8成,另外,我也怕在美國QE退場,即使台灣不會馬上升息,未來利率再降的空間很有限。
我想問專家,房地稅合一的影響為何?而且專家都預期房價已到相對高檔,我是否該賣房子了?

理財健診-房子不賣 就不用怕稅改

工商時報【本報訊】
■住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨:
財政部的房地合一政策掀起了市場波瀾,相信很多多戶持有者對於房地合一都十分擔心,不過,根據目前財政部的規劃,房地合一稅只會針對移轉稅,換句話說,如果陳小姐的房子不賣,「房地合一」怎麼改,自然與你無關,即便是多戶持有者,目前看起來持有稅也只會對3戶以上持有人開刀,一般屋主衝擊不大。
不過,眼下房地產市場真的如很多專家所言,的確來到一個高點,在沒有利多支撐,實質所得又無法提升,購屋力無法有表現的狀況下,價格想要向上攻堅相對困難。然因為利率處於低檔的關係,想要大幅修正,也沒那麼簡單,這樣的拉鋸可能得持續到2016年前後。
在這個時間點,買賣房屋無絕對,關鍵在於如何選到對自己最適合的投資方法。若陳小姐這時候有更好的投資標的,建議您可以將符合「漲不動」、「租不掉」和「不好養」的「三不宅」先行出脫,一方面是可以在房地合一稅來臨之前,先獲利了結,讓手上有更充裕的資金。二方面是降低持有與管理的壓力。
以目前陳小姐手上的房子來看,租金淨投資酬率可以達4∼5%,3間房取得成本低、租金收益穩定,加上位置好,未來即使修正,也很難跌到當初取得成本,沒有非賣不可的壓力。
而從陳小姐過往的投資經驗來看,不動產應該還是妳當下最理想與最適合的選擇。不過,不動產最大的缺點在流動性差,變現不易,若陳小姐未來打算手上多點現金,而有打算移轉,在這段時間內先把一些大型修繕維護的單據留存,日後出售時的房仲服務費發票、代書收費收據等等,也得一一存檔,未來移轉若得採取實報實銷,列舉扣除作法,這些單據移轉時可以多少扣抵,其實不無小補。

房地產稅偏低 財長:公認事實

聯合報 記者/沈婉玉

財政部長張盛和昨天指出,台灣不動產實質稅率偏低「已是公認的事實」,財政部正推動房地合一稅改,提高不動產資本利得稅。他說,不動產持有稅則屬於地方自治,地方政府依法有權調整,但是會有租稅競爭的問題,難度很高。
針對法國經濟學家皮凱提指出,台灣的房地產實質稅率偏低,張盛和說,關於房地產持有的實質有效稅率,各方計算結果都不同,甚至有地政學者估算,實質有效稅率連百分之零點一都不到,因為根本沒有確實的數據。他指出,沒有交易,就沒有市價,無法用稅額及價值來計算實質有效稅率是多少。
張盛和坦言,台灣不動產持有稅確實偏低,問題在於「稅基」,屬於地方自治的項目。地方政府若能對房屋及土地的評價核實,不動產持有稅就不會太低,這不必修法,也不涉及稅改,問題在於地方政府能否本於權責去調整。
張盛和舉例,日前已修法調高非自住房屋稅稅率到最高百分之三點六,但只有台北市政府調整,其他縣市仍選擇課百分之一點五的最低稅率。
張盛和說,地方政府不願調整稅基,選舉、評價委員會的組成等都是原因,但最重要的是租稅競爭的問題,擔心資金會跑到稅負更低的地方。除非全面都調整,否則有一個縣市不調,大家就都不敢調了。問題到國家層次也一樣,大家都怕提高稅負後,企業出走、外資不來了。

修正預售屋處理原則 不動產經紀業須負責

 「買房」是人生大事,耗近大半輩子積蓄,以求「安居落戶」。不過部分惡質房仲經紀人,不僅限縮買方審閱契約的時間,甚至有許多不當的欺騙行為。公平會今(21)日宣布修正預售屋銷售行為規範,將不動產經紀人納入不動產開發業列管,明定不得剝奪買方攜回契約審視的權利,並增加多種締約前揭露項目,保障購屋者的權益。
  公平會19日將「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」,正名為「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之處理原則」。並因應房屋交易時,時常有業者惡意在締約前後欺騙消費者,因此參考預售屋買賣定型化契約、不動產經紀業管理條例與商業團體分業標準等規範,修正處理原則內的部分規定。
  修正條文包含三大重點,其中第一項為「將不動產經紀業者納入規範」,由於不動產經紀業常以受託方式銷售預售屋,且負責在交易過程中直接向買方說明重要資訊,若業者故意不告知重要資訊,將使消費者陷於不利地位,因此將不動產經紀業納入規範對象,當出現不當行為時,須與不動產開發業者共同負責。
  其二為「修正締約前資訊揭露項目」,明定不動產開發業者或不動產經紀業者在銷售預售屋時,應主動公開「建造執照影本」、「核准之基地位置圖、地盤圖(坐落基地之地籍圖)、各層平面圖及停車空間平面圖」、「銷售時最近一次建管機關核准之各戶持分總表」、「含有共同部分項目、面積或比例分攤計算方式的預售屋買賣契約書」、「配合建案貸款的金融機構名稱」、「土地位於重劃用地限制資訊與所須負擔的重劃費用」等資訊,讓買方清楚得知做為購屋的判斷參考。
  第三點「不得不當限制購屋人攜回審閱契約」。事實上,現行規定即已限制業者不能要求買方付定金,才提供契約書審閱,不過仍有業者誤解而導致交易糾紛。對此特別將條文修正為「不得要求購屋人須給付定金或一定費用,始提供預售屋買賣契約書攜回審閱」以釐清爭議。若業者提供電子文件供檢閱,則符合規定。
  公平會表示,為加強宣導新修正內容,將於明(104)年上半年舉辦宣導說明會,若有額外個別需求,也將指派講師各進行宣導,讓消費者購屋更加安全、更具保障。

預售屋資訊揭露不足 房仲 代銷也要罰



〔自由時報記者廖千瑩、徐義平/台北報導〕
預售屋買賣糾紛不少,公平會近期修正預售屋銷售行為處理原則,明訂未來若業者賣預售屋,必須提供預售屋買賣契約書、各戶持分總表等六大交易資訊,若資訊揭露不足,將從現行只有罰建商,擴大到房仲、代銷業者都會罰,預計十二月上旬正式實施。
對此,麗寶建設副總何昭宏表示,合約早就有讓購屋民眾帶回審閱,對業界衝擊不大;至於代銷、房仲納入規範,永慶代銷處長何彥煒指出,這些修正事項,品牌業者早已執行,因此影響不大,但對於小型業者來說,可能因部分制度尚未完善,造成較大衝擊。
公平會指出,常見的預售屋買賣糾紛,包括不實廣告、或是建商要求民眾必須給付訂金才提供契約書、甚至不給民眾至少五天契約審閱期等,還有的情況是,業者沒有在銷售場所提供各戶持分總表,公平會還因此開罰,這一、兩年類似挨罰的例子也不少。
公平會此次修法把不動產經紀業者(即房仲、代銷業者)納入規範,也就是對購屋民眾資訊揭露不足,房仲、代銷也需連帶負責;此次也明定業者銷售預售屋,應提供六大重要交易資訊,民眾可無條件將契約攜回審閱。
六大重要交易資訊,包括各戶持分總表、預售屋買賣契約書、土地位於重劃用地的限制資訊與相關費用、配合貸款的金融機構、建造執照影本及基地位置圖、地籍圖、各層平面圖及停車空間平面圖等。
公平會發言人吳成物說,該處理原則預計十二月上旬正式上路,若違反規定,可開罰五萬至兩千五百萬元不等的罰鍰。

2014年11月18日 星期二

單身經濟旺 租屋市場小宅最夯

好房網News記者馮牧群╱台北報導
房價看跌不跌,無殼蝸牛轉為租賃求棲身之地,房仲調查發現,「工作地緣」是選擇租賃的主要考量,且兩年內有租屋需求的人口中,單獨一人租屋居住占比最高,套房、小坪數等住宅類型相對成為租賃首選,可見隨著單身經濟發酵,未來獨身宅將登上租賃市場主流。
       
 隨著女性經濟能力佳,加上單身主義漸盛行,越來越多女性願意花錢打造屬於自己的夢幻小宅。(圖/好房資料中心)
晚婚族、不婚族越來越多,使套房產品在租屋市場的熱度不減。(好房網資料中心)

中信房屋副總劉天仁分析,調查指出有近三成受訪者近兩年有租屋需求,其中有40.8%正在租屋中、而在半年至一年內有租屋計畫占20.3%,可見未來租賃市場會因為房價降不下來,緩慢而穩定成長。

租屋市場需求與成長,連政界都非常有感,兩位台北市長參選人對此紛紛提出政見;柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法,並擴大發放、大量興建公共住宅,由市府擔任二房東,在不考慮土地成本下,估計每坪每月約只需500元租金,單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金,就租得到公共住宅。

連勝文部分則提出提高豪宅稅用於租金補貼,再廣建公營住宅存量達2萬戶,對照調查結果,有租屋需求多以2039歲的壯年勞工人口比例較高,租屋地區以雙北市比例居多,證明雙北市移入人口以租屋居多,這與該地區房價居高不下也脫不了關係。

另外租屋原因為「地緣關係、工作需求」者占41.1%,第二順位原因才是「資金配置考量、沒有置產需求」,房仲分析,工作地緣在高房價時代,考慮順位凌駕在資金之上,顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口,對比兩位市長候選人的租屋政見,不難發現為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。


再以租屋家居人數來看,調查顯示獨身一人居住占比28.5%最高,其中又以男性、2029歲、居住非都會區比例較高;選擇兩人居住的人口以雙北市為主,大多為2039歲的壯年人口,會選擇五人以上居住的,多為4049歲人口,總體看來租賃市場成長實屬必然,難怪兩位候選人的房產政見在租賃市場的著墨更勝於銷售市場。


加重房屋稅能壓低房價? 專家:只看政府願不願意

好房網News記者簡蕭羽濤/整理報導
風靡全球的暢銷著作「二十一世紀資本論」作者皮凱提,17日在台灣大學與青年對話,並點出現在年輕世代有諸多不公平,問題是出在房價上。他表示,應每年課房屋稅,且採取累進稅率來對抗高房價,讓年輕人都能買得起房。

高雄豪宅國硯外觀。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)
皮凱提指出,應增加每年房屋稅,並採取累進計算的方式,迫使多屋族賣屋。(好房網News記者蔡佩蓉/攝影)

法國經濟學家皮凱提分析,台灣不動產稅負僅佔不動產價值的0.1%,與其他國家相比偏低,更好的方式是增加每年房屋稅,並採取累進計算的方式,讓擁有多數房產的人,每年都得繳更多的稅,這樣的方法就是在逼擁有許多房產者賣屋,唯有這樣房價才不會一直上漲,年輕人才買得起房子。

台灣許多人買不起房子,甚至買房還得當「靠爸族」,但有錢的人仍然不少,捧著資金四處炒房,也讓全台空屋率節節攀升。根據資料顯示,台灣空屋率高達19.3%,也就是說全台每5間房屋就有1間是空屋,高居世界第一。專家認為,空屋率過高的現象,是因為房屋持有成本太低,加上房屋每年增值價格比繳稅價格還高,形成炒房幾乎免繳稅的情形。

全球財富分配不均,貧富差距擴大,有錢人豪宅一間一間的買,許多人卻連頭期款都湊不出來,皮凱提對此提出幾個「藥方」,包括財富稅、提高遺產稅、增加且採累進的房產稅等,儘管有些有難度,但房屋稅有其可行性,就看政府願不願意執行。

風傳媒主筆室就撰文指出,台灣房產持有成本大概只有不動產價值的0.1%,國外則是12%,相差10倍以上,在台灣持有價值2000萬不動產,每年要繳的稅比一台汽車要繳得稅還少。所以財政部除了繼續推動房地合一實價課稅外,也該規劃推動再提高房屋稅率、而且不要授權地方政府決定,再加上多房的累進稅,如果財政部真的願意,其實皮凱提房產稅這帖藥方是做得到的。

至於皮凱提所提的財富稅,風傳媒認為,全球還沒有任何國家有實施,也沒有人敢嘗試,因此在台灣可行性並不高。

夫妻互贈屋 奢侈稅從寬課徵

記者陳美珍/台北報導
有房夫妻有福了。配偶間互贈房產,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)威脅大降。財政部同意放寬,受贈配偶取得獲贈房產的持有期間,可以向前延伸自婚姻關係存續日起算。形同夫妻互贈房產,受贈配偶的「禁售閉鎖期」將會大大縮短,甚至消失。

 高達48.2%的女性受訪者認為,房子應買在女方名下,婚姻生活才有保障。(圖/好房資料中心)
受贈配偶取得獲贈房產的持有期間,可以向前延伸自婚姻關係存續日起算奢侈稅,形同夫妻互贈房產(好房資料中心)

這是奢侈稅開徵三年半以來,財部首度變更奢侈稅的解釋,並採取較寬鬆的課稅立場。

除夫妻互贈房產,受贈一方房產持有期起算日,可納入婚姻關係存續期間外,離婚、行使民法第1030條之1「剩餘財產差額分配請求權」夫妻,所取得的房產亦可比照贈與模式,採取相同原則。但是,持有期間從寬計算規定,不包括夫妻相互買賣或交換的不動產。

財政部舉例,甲乙兩人在201311結婚,甲在20132 1日購入一筆房產,並在2013121贈與給乙,在財部放寬持有期間的計算原則後,乙取得來自甲的受贈房產,持有期可往前溯自兩人婚姻存續期,即自甲2013 21購入房產日。依此案例,乙只須再持有一年二個月,出售受贈房產就享有免稅,閉鎖期較早期規定約縮短十個月。


這項從寬規定還將附帶土增稅「低稅紅利」。譬如夫名下有二棟自用房產,若非同時出售,夫僅有其中一棟可使用10%低稅率;但贈與名下無房產的妻之後,妻出售時,即可申請按10%低稅率繳土增稅。

原文網址: 夫妻互贈屋 奢侈稅從寬課徵 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13882284549.html

房價大漲是遺產稅害的! 張忠謀:降到10%是錯誤

好房網News記者簡蕭羽濤/整理報導
《二十一世紀資本論》的法國作者皮凱提受邀來台出席「2014年國際名人論壇」演講,針對現今全球財富集中、貧富差距擴大的現象提出諸多看法,同時與台積電董事長張忠謀進行交鋒,張忠謀更指出,過去台灣將遺產贈與稅率上限從50%降到10%是「錯誤的政策」,正好呼應中央研究院院士朱敬一之前撰文,「在遺產稅修改過後,台灣的熱錢逐漸增加,房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大。」
                                                                                                   
 
張忠謀認為,遺產贈與稅率降至10%是「錯誤的政策」。(截取自維基百科)

法國經濟學家皮凱提認為,解決財富集中的最好方式,是藉由稅率改革和政策調整,讓財富分配能更平均,他也建議應該採取累進稅率對富人課稅,避免資本不斷累積在少數富人手中。不過對於這點論述,張忠謀則持保留態度,他認為懲罰性的重稅將讓人們少了致富的期待並扼殺創業精神。雲朗執行長張安平也認為,最高累進稅率不宜超過50%,否則感覺像是「替政府在工作」。

除了撰寫《二十一世紀資本論》外,皮凱提在2013也在Econometrica期刊發表文章,指出最適遺產稅率,是50%60%之間,這樣的稅率比起台灣的10%相去甚遠。張忠謀認為,遺產贈與並不是薪資報酬和工作所得,基於均衡的稅制原則,原本就不應該調降,降至10%更是錯誤的政策。而雲朗執行長張安平也贊同調升稅率。


台灣的遺產稅在2008年一舉從50%調降為10%,按照稅法,有錢的父母每年都可以對子女贈予數百萬台幣而享受免稅,只要分年規劃,給子女遺產上億都不必繳任何稅。中央研究院院士朱敬一曾撰文痛批,能夠從遺產稅率大降而獲利的,只有那些有十幾億財產以上的大富豪,在遺產稅修改過後,台灣的熱錢逐漸增加,房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大,許多有錢人把財富幾乎免稅的移轉給子女,就是皮凱提書中所述「財富最後往極少數人集中」的關鍵,也是台灣社會貧富日益不均的重要因子。

房地合一稅增2.5倍!專家籲把握「黃金售屋期」

好房網News記者林美欣/整理報導
十年最大倒貨潮來了!房地合一課稅最快2016就要上路,對多屋族來說,時間越接近賣壓就越加沉重,專家呼籲最好在明年6月前汰弱留強,把握銷售的黃金期。

目前賣屋所要繳交的稅負是房屋稅加上土地增值稅,未來房地合一上路後必須以實際買賣價差課稅,資本利所得採分級、分離課稅,稅率則比照綜所稅級距,從5%~45%,不過,財政部目前傾向房產交易所得不會併入薪資所得一起課稅,以免級距拉高也同時提高了薪資所得稅率;不過在房屋交易上未來的稅金恐怕倍增,也使得多屋族大為緊張。

舉例來說,多屋族A2011年買了台北市一間總價3500萬元房屋,又舉證在裝潢、代書費等費用為300萬元,現在以6000萬元出售,用現行稅制與房地合一稅制試算如下:

現行稅制:房屋稅+土地增值稅
假設房屋稅80萬元+土增稅200萬元=280萬元

房地合一課稅:(售價-買價-可舉證成本)x稅率-土地增值稅
(6000萬元-3500萬元-300萬元)x45%-200萬元=790萬元
財政傾向不動土地增值稅制,因此在算試中扣掉的土增稅,實際上還是得按原制度繳交200萬元,因此最A君要繳交的總稅額為790萬元+200萬元=990萬元。

結論:房地合一上路後,要繳交的稅金比原本稅金多了2.5倍!


越接近房地合一上路時間,賣壓越沉重,全國不動產總經理石吉平在《好房網雜誌》中指出,想脫手的屋主最好盡量在明(2015)年底前售出,扣掉農曆年,最佳的售屋期就落在明年的3~6月。

2014年11月14日 星期五

銀行能貸款多少? 「聯徵」5大扣分地雷不要踩

好房網NEWS記者賴宛玲/綜合報導
買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸,錢到時方恨少,如何提高貸款成數、降低貸款利率,「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時,會依照本身的評分系統先行評估,再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量,最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分,就是拿到多少錢的重點了。

信用評分,是申請貸款最重要的審核依據。(好房資料中心)

 民眾想要用信用卡繳地價稅,要仔細計算負擔手續費是不是划算(圖/好房資料中心)
依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目,大致如下:

1.      信用卡
你一定要用信用卡,而且必須要刷。次次繳清的客戶對銀行來說就是好客戶,加分是一定要的;但目前有很多刷卡分期零利率的優惠,如果有使用分期會扣分嗎?答案是不會。如果分期都有準時繳納,銀行雖然不會加分,但也不會扣分。最嚴重的扣分是「遲繳」,就算是忘記一天,都會破壞聯徵的信用評分,「預借現金」、「超額刷卡」都是扣分項目。那動到循環利息會扣分嗎?對有些銀行而言,客戶雖然動到循環利息,但每期仍繳交最低金額或更多,代表有珍惜信用,至少不會扣太多分。

2.      工作
個人的職業、工作穩定度,薪資都是「聯徵」的必備項目。基本上以工作三個月為門檻,部分銀行會提高到半年,工作越久分數越高,銀行專員建議剛換工作的朋友們要申請貸款,最好是等一等。

3.      負債比
客戶的還款能力,是銀行評估貸多少錢給你的重要關鍵。銀行會計算客戶的負債比和月付比,你的每一筆借款時間金額、還款狀況,銀行都一清二楚。身上都沒有負債是最重要的;但如果有車貸、信貸、還想要貸房貸,也不是不可能,只要都能準時繳款,也繳得起,評分反而比較高。

4.      別當小白
銀行業者常提的「小白」,泛指無信用卡、現金卡、任何貸款的信用空白客戶。你以為從沒借錢,從不刷卡,信用會漂亮嗎?其實不然,聯徵中心查無信用紀錄和財務往來紀錄,無從得知你的還款能力,自然不敢輕易借錢給你,如果沒有存款,貸款更形困難。

5.      申請次數

申請貸款還有一個很嚴重的扣分情況,就是你聯徵次數過多。如果銀行查詢你的信用紀錄時,發現別家銀行也曾查詢過,自然會聯想是不是前幾家貸款沒過?是不是有甚麼特殊情況?自然就會降低分數。專家建議,最好不要同時申請多家銀行貸款,因為聯徵中心的資料會保持三個月左右,如果要再申請,建議是三個月到半個月以上,以確保信用評分。 


奢侈稅竟可合法免繳! 國稅局「指導」還可增坪數

好房網News編輯中心/整理報導
想要省稅?當然要聽「官方」的最準,尤其是交易金額高達上百上千萬的房子,加上可能將要實施的房地合一內容還無法確定,簡單的說2年內買的房子如果要賣,就得繳交奢侈稅,但是一定都得繳嗎?國稅局「指導」了兩個方式,不僅可以免繳還可以讓坪數增加不少。

 國稅局不動產查稅5大方向(for FB)

國稅局會有這樣的「服務」,最主要是依據五區國稅局的稽徵實務,雖然以個人的條件為準,但是民眾最常發問的問題統合之後發現,戶數和繼承的問題最多,因此特別拿出來做解釋。

一、打通隔壁自用免繳
台北國稅局官員表示,如果先生把隔壁的房子買下打通使用,只要房屋僅供自住需要,在國稅局的認定,「一戶房地」即使持有未滿2年出售,仍免課奢侈稅。

二、先繼承後買屋要繳
至於繼承方面國稅局官員說,時間先後就是課稅的判定原則。簡單的說要是小姐如果買了房子之後,繼承了一間房子,以國稅局的解釋:計算持有戶數時無須納入,可免課奢侈稅。當然這兩個時間若倒了過來,就是先繼承後買房,當賣房子的時候一律納入持有戶數計算。
除非繼承取得的房子1.面積狹小或是2.房地有毀損不堪使用的情況,才能從持有總戶數排除。
來看看所謂的奢侈稅的規定:依據特種貨物及勞務稅條例規定,所有權人銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地,如其與配偶及未成年直系親屬名下僅有該筆(即1戶)房地,並經辦竣戶籍登記,且持有期間未供營業使用或出租者,不屬於奢侈稅的課徵範圍。


台北國稅局還呼籲,如不符合規定被補稅帶罰,最重將按所漏稅額處3倍以下之罰鍰。

原文網址: 奢侈稅竟可合法免繳! 國稅局「指導」還可增坪數 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15534083994.html

雙北高雄土地現值 明年上調

經濟日報 記者郭及天、吳秉鍇、吳佳蓉/台北、高雄報導

台北市政府昨(7)日舉行2015年土地公告現值公開說明會,並提出明年土地公告現值調整報告,說明目前經濟情勢。房仲業者指出,台北市、新北市、高雄市明年土地公告現值都將同步走高,台北市將挑戰連11年上漲,再創新紀錄。
六都近三年公告土地現值漲幅 資料來源:內政部
台北市府將召開地價評議委員會,決定明年土地公告現值調幅,一般預估,明年土地公告現值續漲,將讓跨年房產交易成本持續墊高。
自2011年以來,台北市土地公告現值加速調高,平均幅度9.3到13.2%,今年台北市公告土地現值平均調幅為13.23%,是22年來調漲幅最高的一次。住商不動產企研室主任徐佳馨預估,在今年大幅調整後,明年調漲幅度可能會較小。
信義房屋研究室專案經理曾敬德表示,反映過去一年北市地價上漲動態,台北市土地公告現值連11年調漲,以都市更新地區、高級住宅坐落地區、大型土地或商場開發案,以及甫通車或即將通車之捷運周邊土地,因環境品質改善,土地利用效益或強度提升,發展趨勢看好,地價漲幅最顯著。
由於過去土地公告現值長期偏低,為更貼近市價,土地公告現值近年頻頻調高;此外,土地公告現值主要作為課徵土地增值稅的稅基,調高也是政策目標。房仲業者建議,有明確售屋動機的部分屋主,可趁隔年度1月1日以前完成交易,可避免來年土地公告現值調漲,以降低土增稅的負擔。
除了台北市,新北市及高雄市房仲業者也預估,調漲是大勢所趨。新北市地政局表示,目前尚未開會研議明年土地公告現值,但觀察新北整體房價仍呈上漲趨勢,基於土地公告現值須反映實際市價原則,明年有可能調高土地公告現值,但調整幅度還未確定。
高雄市地政局表示,該局旗下12個地政事務所已在今年9月陸續舉辦土地公告現值說明會,正依據高市畫分的1,100個區段,按各區段今年來土地交易登錄實例進行查核。
房地產業者認為,依高雄市土地交易實價登錄情況,各區段行情普遍上漲,土地公告現值應會調漲,位於三多三路商圈的大遠百仍將坐穩地王寶座。

專家論市/房市回歸基本面 有利買方議價

葉凌棋(永慶房產集團房產事業群總經理)
雖然景氣燈號連七綠,國內各類出口、消費、就業狀況的成長速度超過預期,股市也尚能維持相對高檔,唯獨房市在各財金部會嚴管下,不但交易量能衰退,價格也呈現平盤、甚至小跌。
房地合一實價課稅到底會不會成為壓倒駱駝的最後一根稻草,值得深入探討。
這波政策威懾,除了央行信用管制不斷加碼,以及奢侈稅以來的全面性查稅、加稅措施外,最讓消費者有感,卻是很難講清楚、說明白的「房地合一實價課稅」。
目前財政部已初步揭示政策方向,並規劃在明年完成立法程序、2016年實施,屆時除了名下只有一戶的3,000萬以下的自用住宅,以及農地農舍交易之外,出售不動產都要按實際的財產交易所得金額課稅。一旦新法上路,交易的代價勢必翻倍增加。
部分消費者以及從業人員認為,實價課稅恐怕會讓市場一蹶不振,房市不能碰了,但也有人預測新增的稅賦會轉嫁,因此房價還會被墊高。然而,真相為何,不妨回想二年前實價登錄制度上路前,也有很多人一口咬定交易價格一旦透明,許多市場假象就會被狠狠戳破,然後買方握有更多議價資訊,勢必會讓建商、屋主甘心降價,市場價格一定會下來,但相反的,有另一群人認為實價登錄價格公布之後,市場出現「定錨現象」,屋主只會越賣越貴,買方預期心態也不停追高。
然而,過了二年,只是證明實價登錄是促進市場調節的工具、政策指導的趨勢參考,政策環境、資金條件、產業信心才是影響價格走勢的關鍵。
實價課稅亦然,對於價格的影響並不直接,但對於個別市場參與者的決策確有革命性的衝擊。
大家可以從市場結構來了解,台灣目前的房地產稅負的確較低,一旦提高,理論上確實會使房產投資的意願大減。
但這幾年的政策管制早就讓大部分的投資客淡出市場,未來稅制與其他國家拉近,只是把資金趕出投資熱區、擠壓過去制度產生的獲利預期,該進行修正的區域、產品當然會有陣痛期,惟需求強烈、買盤穩定、供給稀少的區域,屋主除了有多屋的調節需求,並無急售,甚至降價求售的壓力,房價走勢豈是全台、全產品齊漲、齊跌,一句話就能簡單帶過。
以財政部最新的統計資料來看,全台810萬人擁有房屋,而其中擁有超過二戶的個人不過86萬人,占10.6%,就算再加上超過3,000萬元的物件,受影響的屋主頂多只有15%。
但這15%的屋主,也非全部受損,因為有實際利得才課,等於讓奢侈稅的閉鎖期問題解套,且持有越久,還有減免優惠,可讓市場價格隨著流動意願的增加而更加穩定、有彈性,系統性風險發生的機會也降低。
在投資客早早退場後,現階段市場充滿不確定性的氛圍,自住、置產客觀望,量縮的格局仍是今年的主調,但隨著政策輪廓越來越清晰,築底的過渡現象在第4季會逐漸改變,成交量會較第3季微幅向上。
而價格的變化就要看個別表現,生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響,但投資盤重、賣壓大的區域、產品,市況持續冷清,乃至價格回檔的現象,會越來越明顯。
房市回歸基本面,其過程有供給量刺激、價格的調節,對於買方而言,可說是十年來的最佳進場議價時機。

申請延長房貸還款 期限增為6年

聯合報 記者/孫中英

金管會昨天公告最新版「個人購屋貸款」定型化契約,民眾申辦購屋貸款後,逾期還款,銀行若採「固定金額」收取違約金,最多只能向貸款人連續收3期,若採百分比方式收違約金,最多則可收9期;有債務困難者申請延長購屋還款期限,最高期限從4年延長為6年。
金管會銀行局表示,原先「個人購屋貸款」及「個人購車貸款」定型化契約,是同一版本,但此次修正後,購屋及購車定型化契約應記載及不得記載事項,將予以分開;最新版預定在下周公告,明年8月起施行。
銀行局副局長呂蕙容表示,本次修改個人購屋貸款定型化契約,主要修正重點為借款人遲延還本或付息,金融機構得收取違約金條件及期數。
呂蕙容表示,違約金的收取,目前有「固定金額」或「依貸款利率百分比」二種模式;前者收取一定金額違約金( 如1000元) ,銀行最多只能連續收3期;後者則按貸款利率百分比收取,逾期6個月以內、依原貸款利率的10%收取,超過6個月,則按原借款利率20%收取,銀行最多只能收取9期。
其次,為避免無力還款房貸戶,房屋遭金融機構逕行法拍,金管會在房貸定型化契約中,也參考卡債「前置協商」調解機制。呂蕙容表示,只要符合自用住宅貸款特約條款者,金融機構不得行使「加速條款」(讓債務提前到期)拍賣擔保品。
此外,若債務人購屋貸款還沒到期,但正常履約有重大困難,可向銀行申請延長還款期限,從現行規定的4年延長至6年,等於多給債務人2年機會。
另外,銀行若處分民眾購屋貸款抵押品,抵押品擔保範圍只能清償同一筆房貸契約,不能再擴大清償其他債權。但呂蕙容也表示,借款人若因其他需求,另行約定者,不在此限。
銀行業者表示,目前銀行針對逾期還款的房貸戶,違約金收取期數並無上限。一旦房貸戶違約期數超過九個月,銀行恐得積極思考如何確保債權。

2014年11月10日 星期一

崔媽媽蝸牛社會企業 盼改善租屋環境

公共電視  記者 詹淑雲 黃守銘 採訪報導
台灣房價高,空屋多,累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會,去年用解決問題的角度切入,試著改善租屋環境
房價飆漲、薪資倒退,今年,雙北房價所得比分別「勇奪」世界第一和第三,年輕人想要買房更難了。買不起房,那就只好租房子住,問題是台灣租屋市場不健全,房客租屋沒保障。還有些租屋品質跟環境也不佳。
累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會,去年五月成立蝸牛社會企業,摒除主流商業模式,用解決問題的角度切入,試著改善租屋環境。
==崔媽媽蝸牛社會企業協理 呂厚德==
租賃這件事情
它不應該是個生意
不同於一般房仲或網路業者,多半在「租屋媒合」成交後就退場。蝸牛社企代理房東,找房客、簽租收租,也「代管」住宅修繕及排解租屋糾紛等。甚至提供「租屋健檢」,協助租屋前的修繕工程。
原本滿是壁癌、到處漏水、髒亂不堪的的房子,經過整頓後,屋況達到不髒、不殘、不破、不危害身體的基本要求後,除了縮短房子的待租時間外,也可以讓房客住得舒適,提升租屋品質。
==崔媽媽蝸牛社會企業協理 呂厚德==
實際上我們現在都市裡面
最昂貴的東西是什麼 就是空間
所以我們認為 我們要幫助房東
把它變成是一個可活化的空間
台灣房價越打越高,買不起房子的蝸牛們,還得面對租屋市場的種種窘境,透過代租代管,蝸牛社會企業或許能夠成為領頭羊,帶動台灣租屋市場往好的方向發展,讓更多人不買房,也能一輩子住得舒服又安穩。

實價登錄兩週年 議價進場好時機

記者葉思含/專題報導、攝影
實價登錄上路至今已屆滿2年,全台平均成交量雖逐漸下滑,但房價卻是不跌反漲,2年來全台6都平均上揚5~14.9%,價格皆來到新高點,呈現量縮價揚格局,專家認為,房市已逐漸回歸自住基本面,現在為進場議價時機點。
自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來,正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代,買賣不再瞎子摸象,給予市場成交價格依據,買賣雙方對於價格的認知也更接近,有效降低不動產資訊不對稱情形。
買賣移轉棟數僅台北市下滑
今年10月16日實價揭露即滿兩年,根據台灣房屋智庫統計,今年買賣移轉棟數與實價揭露政策實施前一年的交易量相比,僅有台北市呈現下滑13.5%,其他5都成交量皆上揚,尤以台中市成長14.1%達最高,台南、高雄也皆有7%以上的漲幅,桃園、新北則約有1成左右的成長。
但若比起實價揭露滿1年時的交易狀況,6都皆呈現衰退狀態,尤其以雙北市首當其衝,約有14.8%以上的跌幅,而除台中市僅小滑0.9%之外,桃園、台南、高雄下滑達6.6~10.1%,成交量明顯衰退。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析,經濟氛圍及政府打房政策一波波,造成買房信心不足,追價意願不高,而屋主觀察實價登錄價格後,不願意降價、惜售心態高,讓房市成交量溜滑梯。
劉志雄進一步分析,實價登錄對於揭開房價的神秘面紗有相當助益,使賣方開價趨於平實,減少買賣成交天數與價差,對成交速度有相當幫助,但對打房效果卻十分有限,房價甚至可說是不跌反漲。分析內政部不動產交易實價查詢服務網價格,全台6都漲幅都在5%以上,桃園縣及台南市更有10.3%、14.9%的成長,價格來到相對新高點。
打房下一步 實價課稅殺手鐧
實價登錄上路以來,房價依舊居高不下,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,因此現在政府不斷祭出新打房措施,盼有效打壓房價,而實價登錄的下一步即為實價課稅,也被業界認為是打房的最後一道殺手鐧。目前政府正著手擬訂房地合一課稅,規劃傾向自住滿5年、總價3000萬元以下免稅,一般自住客未受影響,而投資客、高資產族首當其衝。
徐佳馨說,房地合一實價課稅將可提高民眾售屋意願,減少囤房情形,可提供相當的釋出供給量,持續減少短進短出投機炒作行為,讓房市更加健全。隨著新稅制上路、奢侈稅落日,勢必促使賣方加速釋出手中標的,2016年之前的房市價量波動也將更為明顯。
房市回歸基本面 議價好時機
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為,目前房地合一政策已經明確,未來房屋出售時的稅負成本幾乎已確定,觀望等待的意義不大,如同當初實價揭露上路,房市走向更健全發展,不會出現大幅反轉或轉折,不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說,房市回歸自住基本面,房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增,好地段、好產品的物件增多,更可慢慢挑選議價,可說是近年來的最佳進場議價時機。

〈台股青紅燈〉房地產的流動性風險

房產交易今年來買氣急凍,台北市買賣移轉棟數今年前10月,有7個月單月移轉量不到3000戶,這是自SARS以來,市況最稀微之時,而且恐怕會愈來愈嚴重。
首先當然是政府政策,打房的力道沒有要鬆手的感覺,稅賦、房貸利率、核貸成數等多重工具齊下,房地產市場早已奄奄一息,緊接著新台幣走貶、外資撤離,還有年底選舉結果,都會進一步打擊市場信心。
最可怕的是,當然是想賣卻賣不掉,那種感覺,就像是8月生技股基亞(3176)連續19天跳空跌停,地獄只有18層,基亞竟比它還多一層。流動性風險是所有商品的最大致命傷,只要市場出現流動性風險,隨之而來的,必然是絕望性的殺盤。
恐慌心理的形成,需要外部環境多次刺激衝擊,並累積一段長時間後才會爆發,根據房仲統計,今年前9月,全國房屋委售量年增38%,掛在網上、5個月賣不掉的比比皆是,最誇張的,台北市長春路一個店面,售價竟可從原本的9000萬元,自動降成6000萬元,可一口氣降價3000萬元求售,或許是原本定價就過高,但這種殺法,會助長市場恐慌氣氛。
過去幾年房地產真的漲太凶了,凶到大家還停留在房產必定增值保值的印象,無法扭轉過來,市場惜售氣氛濃烈,因為買賣認知差距有天壤之別,也是造成移轉棟數急縮的主因。房價太高固然要壓抑,但房地產也是景氣火車頭,打壓過頭,會影響經濟成長,中國就是最明顯的例子,壓過頭了想救卻救不回來,載舟覆舟,這需要執政智慧去面對。

男大生租屋燒炭 「 沒賣沒損失 」屋主求償敗訴

東森新聞
就讀台灣大學的林姓男大生在學校附近租房子,因為跟家人鬧不合就在租屋處燒炭輕生,房東認為這間房子變成凶宅,向死者家屬求償,原本二審法官認為,房子變凶宅,房價因此下跌,屋主的權益受到損害,判死者家屬要賠給房東186萬元。不過死者家屬上訴,法官改判房東敗訴!理由是,房子沒有出售就沒有房價損失。
這棟公寓的二樓陽台掛了幾件衣物,看起來有人居住,不過鄰居說這層公寓在之前已經空了好一段時間。之所以空了這麼久,因為曾經有住戶在屋子裡想不開。男學生考上台大,家人在這裡租房子給他住他卻在房子裡燒炭輕生讓房子變成凶宅。
這間雖然是老房子了,不過位在捷運站附近房價很高,根據實價登陸附近同型的老公寓最近一筆成交價每坪超過50萬,但房子變成凶宅,房東認為影響到房價因此告上法院向死者家屬求償,一審法官認為房子還沒有賣也沒有毀損判房東敗訴,二審卻逆轉,法官根據鑑價結果,認為房價下跌1成5,房東的權利受到損害,判死者家屬要賠償186萬,不過家屬不服繼續上訴,這下判決再度出現變化,法官認為房子還沒有賣就沒有房價損失,再加上屋況沒有損壞,判房東敗訴全案還可以上訴。

抽中幸福宅 勞工憂喜參半

中國時報【陳世宗╱台中報導】
「勞工朋友走出無殼的悲情!」台中市第1批「幸福好宅─勞工合宜住宅」,9日在市府舉行承購抽籤,市長胡志強帶頭抽出第1位幸運得主;他說幸福好宅以市價6成出售,抽中機率比中樂透還高,就是要照顧弱勢勞工族群,讓勞工住者有其屋!
經發局選定精密機械科技創新園區社區用地二坵塊共約0.6公頃,興建「幸福好宅─勞工合宜住宅」,預計可興建200戶;昨日參加抽籤有215人,由精密機械園區內勞工取得優先抽籤資格,抽出前180位幸運兒可獲得購買資格,180號以後為候補。
胡志強指出,市府首次試辦「幸福好宅─勞工合宜住宅」,照顧弱勢的勞工族群營造「宜居環境」,以市價6成出售,提供有購屋需求的勞工、市民均能負擔的合理房價;期望有效抑制大台中地區近年大幅攀升的房價。
經發局長王誕生說,幸福好宅1樓將規畫公共及商業設施,2樓以上為36至52坪房型;提供約20戶為出租戶,就近安置精密機械園區內勞工及提供優質好宅政策。興建完成後,市價每坪約20萬只賣12萬元,為鄰近新成屋6折房價。
抽中「幸福好宅」的勞工說,能夠抽中固然是美事一樁,但平常收入有限,要再籌措數百萬元也不容易,若全向銀行借貸又是沉重負擔,且10年內不得移轉售;讓中籤勞工可說是憂喜參半,但房價較便宜4成是一大利多。

2014年11月4日 星期二

買房密技╱房價值多少? 謄本透露玄機

好房網News記者馮牧群╱專訪
「殺價」為購屋過程中最為敏感的話題之一,若是透過房仲業者的買賣,成交價砍越低,仲介服務費就越少,因此這種與業者利益相衝突的行為,困難度不低。專家建議,被視為房屋身分證的「謄本」,不但能看出建物歷史,其中所載的資訊更可以作為買方殺價的一大利器。

 全台房市趨向溫熱,下半年恐將看奢使稅與美國QE的臉色。(圖/好房資料中心)
設法推估房產真實價值,買方才不會被當肥羊宰割。(好房網資料中心)

有地號建號 調閱謄本只需20 
去年底剛買下生平第一間房的艾雯說:「大家都知道買房要殺價,但對於如何下手、砍多少開價才合理,當初完全沒有頭緒」,後來她聽說土地及建物謄本可開放一般人士調閱查詢,正好她又看中心儀的中古屋,取得地號、建號等資訊後,她親自走一趟地政事務所,花20元就獲得所需要的資訊。
拜謄本之賜,艾雯發現,現任屋主兩年前購屋時貸款比例非常高,她猜測對方因為資金吃緊想趕緊將房產變現,因此信心十足向屋主殺價,雙方「盧」了很久,最後終於拿到她心中的理想價格,省下的房價還可當作裝潢費用。

謄本透漏售屋動機 議價信心大增
天時地利不動產顧問總經理張欣民指出,現在許多房仲業者會提供買方附近物件的成交行情作為參考,但買方還是感到霧煞煞,不知該如何殺價。這時不妨調閱土地及建物登記謄本,由於銀行所有借款都得登記在謄本,所以其中必有一些端倪。
假設現任屋主在近期內用房屋借款的額度很高,很有可能手頭正緊,買方殺價成功的機率相對較高。張欣民表示,謄本記載的他項權利金額,代表屋主向銀行貸款的總還款額,通常除以1.2就是實際貸款金額,只要掌握資訊,不管賣方想高賣或認賠殺出,買方心裡都有底。

周邊銀行估價部門 詢價好幫手
在還沒取得謄本前,買方另可向銀行「詢價」當作心中參考底價;方法為直接向物件附近的銀行表達購屋需求,詢問該房屋價值有多少、貸款有多少,也是與賣方議價很好的依據,多問幾家銀行,資訊越具參考價值。

特別應注意的是,購屋族詢問房屋貸款條件時,常會問「能夠貸幾成?」專家提醒,若只問貸款成數,往往會與銀行實際撥款的金額有落差,造成購屋資金準備上的問題,所以正確說法應是:「能夠貸多少錢?」務必請銀行估價部門提供一個具體的數字。

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買房得看「現金流」 長期收益勝過投機增值

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

買房投資時,你在問的是「哪裡會漲?」還是「標的每月可以給我帶入多少現金流?」建國資產管理總經理劉坤圖說,如果你只期待「2年後房價可以漲幾成出售,其實就是投機心態」,但若你在乎資產可以創造多少現金流,那才是長期且穩健的投資心態。

 房仲情境照,房屋介紹買賣。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
現在想投資房市,應更看重租金收益。(好房網News記者陳韋帆攝影)

他說,靠房地產賺到的被動收入,才是人致富的關鍵,但現在房市頗有居高思危的氛圍,如果想要投資,不能只專注重大建設、交通利多等,若用「穩定收益」勝過「增值效益」來投資,自然就不擔心房價漲跌。

劉坤圖說,房地產本來就是長線看漲的投資標的,只要租金與房貸能打平,或是每月有少許的租金收入,都代表「資產賺來了現金流」,出售時的「增值財」應該視為附加價值,如果有這樣的心態,找尋投資標的、賺租金報酬就更容易了。

原文網址: 買房得看「現金流」 長期收益勝過投機增值 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/16923283254

代銷投資客號稱買氣回溫 「選後是進場時機」

好房網NEWS記者賴宛玲/綜合報導
資深房產投資客「帥過頭」最近轉戰代銷,在竹南一帶開班授課,傳授投資心法,雖然常引來網友批評筆戰,不過帥過頭說「最近真的很忙」,號稱4小時曾一口氣賣掉76戶,他表示,自9月開始房市有逐漸回溫的跡象,選後就是自住客的進場好時機。

 選舉廣告看板與建案廣告交雜並列。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
雖然房市目前交易量萎縮,但專家表示,年底選後就能回歸基本面。(好房網攝影記者 陳韋帆/攝

房產投資客帥過頭轉進代銷領域後,目前鎖定竹南重劃區,他在蘋果日報表示,9月份光竹南這一區就賣了78間預售屋,十月還有300間等著他來賣,他並看好宜蘭、嘉義、雲林地區。對於房市景氣帥過頭也有獨特的看法,他說自己是投資客,有錢賺就會去賺,如果他看跌的話,就不會現在還一直在買。他建議自住客年底選後就是進場時機,至於投資客因為稅金和時機問題,最好持有三年才出脫。

房產專家張欣民對於進場時機則有不同看法,他在《經濟日報》表示,不少買方目前都在觀望,想等選後才進場,不過選後變數都消除了,價格反而更難談,不如趁現在市場買氣薄弱,議價空間才會大。


房仲業調查顯示,年底選舉後有32.2%的民眾認為房價會上漲,業者潘家成說,政府打房措施影響購屋意願頗深,目前為「量縮價微調」階段,等到2015年房地合一政策稍微明朗時,交易量可望回歸正常。

原文網址: 代銷投資客號稱買氣回溫 「選後是進場時機」 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/78968183328.html