2014年12月26日 星期五

中古屋買氣夯 網路點閱率攀升

聯合報 記者江碩涵/台北報導

今年房市轉涼,新成屋買氣觀望,但台北市5年內新成屋房價今年仍小漲3%。 記者徐兆玄/攝影
今年房市轉涼,新成屋買氣觀望,根據永慶房仲網統計,今年台北市5年內新成屋雖然房價仍小漲3%,但網路點閱率指數年減幅高達15%,反而全台中古屋年漲幅5%至9%,且4大都會區中古屋點閱率皆成長,顯示中古屋買氣比新屋買氣稍好一些。
根據永慶房仲網統計4大都會區網路點閱量及市場開價行情,今年僅台北市新成屋點閱率下滑15%,新北市、桃園縣、台中市都分別成長11%、118%、56%,不過新成屋房價漲幅逐漸收斂,台北市新成屋僅從去年每坪81萬元漲至83.8萬元、小漲3%,新北市、桃園縣、台中市則分別小漲7%、4%、3%。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,台北市近2年來土地取得成本高、預售屋、新成屋價格不斷攀升,使得新屋行情居高不下,但也因為新屋房價高於民眾購屋預算,也達到民眾購屋天花板,以致單價較高的新屋轉冷,市場無論是詢問度或買氣都微幅下滑,買屋族群轉向屋齡較高的中古屋。
值得注意的是,今年開始桃園的新屋網路點閱率大幅攀升1.18倍、中古屋網路點閱率也高達71%,都是4大都會區最高,顯示詢問度相當高。
黃舒衛分析,也是因為大台北房價貴,不少有意購買新屋的消費者只好轉向桃園看屋,尤其是龜山一帶距離林口近,受惠於機場捷運通車等利多消息,加上年底桃園已升格,近期詢問度、買氣上揚,也顯示民眾購屋預算不變的情況下,只好向外移動購屋,桃園反而受惠。
台中市今年新屋、中古屋點閱率分別增加56%、51%。台灣房屋智庫研究員洪佩君分析,台中房價尚屬平易近人,且以同一區域比較,新成屋的屋齡新、屋況好、社區擁有公共設施,通常較具吸引力,一般家庭也較偏愛新屋;但對於預算較不足的年輕家庭來說,則可輕移民至鄰近平價區域或購買中古屋,兩種產品的市場區隔明顯,無論買氣或詢問度都高。
黃舒衛表示,年底一向是房市旺季,今年因為政府打房、選舉議題影響,使得旺季不明顯,不過隨著選舉告一段落,且部分屋主開始鬆動價格,讓價空間增大,有自住需求者不妨趁著年底開始培養看屋習慣,以本身經濟負擔能力及產品機能性作為優先條件,選擇具有公共建設與交通利基題材的房屋,保值能力較佳。

土地公告現值 全國平均漲12%

經濟日報 記者楊文琪/台北報導

內政部昨(24)日表示,明年度公告土地現值作業,已陸續由各直轄市、縣(市)地價評議委員會評定完成,預估全國平均調升12.04%,並以澎湖縣調升24.92%最高。
六都的土地公告現值全都在10%以上,其中,新北市、高雄市的調幅均為15.17%最高。至於全台地王仍為台北市信義區的台北101大樓,每坪地價高達563萬元。
內政部政務次長陳純敬說,各縣市公告土地現值,大多數都達到內政部要求須達市價九成,愈來愈接近市價。
由於公告土地現值攸關土地增值稅的課徵金額,而土增稅是地方稅,地方政府若要增加稅收,相信未來還會逐步調高公告土地現值。內政部暫時不會要求地方政府繼續調高公告土地現值。
據內政部統計,明年度的公告土地現值與今年度相比,各直轄市、縣(市)均調升,其中澎湖縣24.92%、金門縣17.91%、宜蘭縣16.57%為調幅最高的前三名。
陳純敬分析說,澎湖縣之所以調最高,是因為他們公告土地現值偏低,為符合內政部達市價九成的要求,所以調幅加大;金門除了要達市價九成外,近年來金廈小三通往來熱絡,不少業者前往投資飯店、免稅店,使得當地地價上漲有關。
在這次調升中,包括台中市、新竹縣、新竹市、澎湖縣、屏東縣、金門縣等六個縣市,都還未達到市價的九成。新竹市公告土地現值只有市價的70.11%,為全國與市價差距最大的縣市;台中市公告土地現值為市價的85.67%,是六都中唯一沒有達到市價九成的直轄市。
陳純敬認為,近幾年各大都會區房價持續上升,且因2012年8月起開始施行實價登錄政策,交易資訊揭露,市場行情透明,公告土地現值更應反映市場動態,今年已調升14.21%、明年再調升12.04%,且占一般正常交易價格,全國平均從今年的86.25%提升至明年將達88.68%,已更接近市價。

明年房貸 看不到2%以下利率

聯合報 記者羅兩莎/台北報導

華南銀行副總經理高榮成昨天說,國內房地產受利率看升、房地合一課稅等衝擊,明年房市將呈「量縮價跌」局面,蛋黃區(精華地段)房價可能盤整或微跌,蛋白區則有10%至15%下跌空間,屆時房市轉為買方市場,市場氣氛有利購屋者。
高榮成認為,明年市場看不到2%以下的利率,新承做房貸利率將進一步上調,尤其非自用住宅貸款利率,利率將自目前的2%以上調升至2.2%以上;同時,土銀、合庫及台銀等各大型行庫也說,目前新承做房貸利率已普遍在2%左右。
房貸龍頭土銀也說,除少數條件特優的客戶仍有機會爭取到1.95%的利率,其餘大都在2%左右;台銀亦指出,目前是以2%為中值,上下加、減碼0.05個百分點,即介於1.95%至2.05%之間。
此外,在央行、財政部及金管會聯手打房下,各銀行房貸業務成長明顯趨緩。據統計,11月分雙北市、台中、台南、高雄及桃園等6大都會區房屋移轉棟數年增率全面衰退。

青年安心貸 限縮資格

經濟日報 記者吳佳蓉/台北報導


為使青年安心成家貸款資源,能留給真正需要的年輕人,財政部修正規定,以防轉貸投資行為,限縮申請資格,2015年1月1日起,新購入六個月內的房屋,才可申請。
國庫署表示,青年安心成家貸款利率全國最低。舉例來說,若採機動利率,目前前兩年利率為1.72%,第三年起為2.02%,低於市場利率標準;只要申請者年齡大於20歲,且本人、配偶及未成年子女名下沒有房子,就可申請,額度最高500萬,目的在降低青年購屋壓力。
但國庫署發現,部分民眾原在民營銀行貸款購屋,由於民銀貸款利率常是「先低後高」〈初期兩、三年利率低,而後轉高),待利率轉高後,就轉貸青年安心成家貸款,以持續享有低利率優惠,將此做為理財工具。
國庫署強調,市場利率逐漸走高已是趨勢,青年安心成家貸款是相當珍貴資源,應提供給最有需要青年,而不是變成個人理財手段;因此修正規定,限縮為新購六個月內的房屋,才可申請。

投資客東移 礁溪見6字頭房價

聯合報 記者江碩涵/台北報導

北台灣房價漲翻天,炒房資金往宜蘭移動。根據住展雜誌統計,宜蘭礁溪自2008年金融海嘯以來,預售新成屋房價從每坪12.9萬元漲至31萬元,飆漲1.4倍,甚至有新建案開價每坪達60萬元、成交價也到45萬元以上,令人吒舌。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,央行對台北桃園地區進行信用管制,投資客大舉東移,宜蘭礁溪、頭城房價也蠢蠢欲動。根據住展雜誌統計,宜蘭礁溪預售新成屋房價從2008年每坪12.9萬元漲到現在每坪均價31萬元、飆漲1.4倍,頭城則從每坪10.8萬元漲到25.1萬元,漲幅1.3倍。
礁溪新興重劃區不少新建案開價已站上6字頭,如「吾奧」開價每坪56萬元、「the ONE」和「PARK ONE」皆開價60萬元。何世昌表示,礁溪、頭城這幾年漲幅過高,尤其奢侈稅排除都市計畫外、農業、工業用地,礁溪、頭城不少建案符合以上條件,也因此吸引熱錢東移炒作,成了打房政策下的「漏洞」。
他分析,以目前礁溪、頭城房價飆漲速度,這2區被央行列入房貸信用管制區的可能性愈來愈高。
景文科技大學副教授章定煊表示,宜蘭礁溪、頭城房價的確炒作得相當激烈,但也因為規模不夠大,且不少新建案其實屬於商用不動產,購屋者以休閒、置產為主,與一般住宅市場脫鉤,不見得會引起央行關注。
他分析,近期熱錢四處流竄,尤其又以不受奢侈稅、政府打房政策影響的區域為主,宜蘭或中南部農地、工業用地以及海外不動產都成了熱錢炒房區域,雖然短時間一般房市交易量仍冷,但台灣利率低、熱錢仍多,短時間要看到房價崩跌難度還是高。

2014年12月19日 星期五

買家斡旋金 該付不該付?

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房市轉向買家市場 斡旋金給多反而有風險 要約書其實也行得通
房市最近湧現售屋潮,許多好物件紛紛出籠;看到中意的房子想委託房仲出價,該付斡旋金,還是簽要約書授權房仲代表出價即可?
多數房仲都會要求先出拿出一筆斡旋金,並強調「這樣比較好談」,這在景氣好時,確是如此,但現在時機不同了,專家認為,除非物件特殊搶手,大部份都只要簽要約書即可。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,斡旋金、要約書是委託房仲出價的兩大方式,當然,看中某一物件,也可口頭出價,請房仲直接轉達屋主,但這樣做屋主通常不太願意談,一來無憑無據,誰知道是不是真的有買方這樣出價。
二來,買方隨口出個價,屋主就同意談,可能會給買方一個訊息,就是屋主很缺錢,可以殺很多,對賣方很不利。
房仲則更不願意接受這種口頭委託,主要也是因為太沒保障,依照買方所出的價格,辛苦談成了,買方可能認為還可以再殺不認帳,可能另找別人出價,更可能一切只是隨口出出,沒有打算真的要買。一切努力,將只是白做工。
徐佳馨說,由於口頭出價對賣方、房仲太沒保障,因此市場發展出斡旋金、要約書兩種委託房仲出價模式。
斡旋金就是先拿出一筆錢,請房仲代為向屋主出價。通常是房價的2%至5%,譬如屋主要賣1300萬元,買方決定殺到1000萬元,那就先拿20~50萬元交給房仲去斡旋。
房仲常會建議提高金額,拿個一成,甚至一成以上,屋主見錢眼開,會更容易成功,但這在競爭對手很多的時候,才需要這樣做,現在並不需要,除非實際到現場看到真的很多人在看屋,那麼也是先付5%以內斡旋金就差不多了。
付斡旋金出價,如果屋主同意你出的價格並簽下同意書,斡旋金就會被自動轉為訂金,如果這時反悔,訂金會被沒收;這是斡旋金不要給太高的原因。
付了斡旋金之後,要記得註明斡旋期,通常是三到五天,斡旋不成,房仲必須立即將斡旋金歸還買方。有些房仲為了賺仲介費用,會想盡各種藉口拖延歸還斡旋金,以便另找物件,但可能衍生糾紛,白紙黑字,就不會有問題。
另外,現在銀行貸款變數很大,建議斡旋金合約上也要註明如果銀行貸款成數不足,合約自動解除。
要約書則是不拿錢直接委託出價,很多房仲會說這樣比較沒有用,但現階段是買方市場,未必如房仲業者說的較無用。要約書上有名有姓有地址,有出價金額,景氣好時,確實比較沒有「競爭力」,但現在很多房子賣不掉,有要約書,屋主也多願意談。
要約書雖然沒有先拿錢,不過現行房仲所提供的要約書版本,都有註明如果議價成功,簽約的買方反悔,要支付3%的違約金。這項規定頗有爭議,因為這是業者自己加上去的,內政部制式版本並沒有這一條,買方真的反悔違約,雙方官司有得打,這也是房仲多希望付斡旋金的原因之一。
避免事後糾紛,簽要約書寫出價金額時,建議要先了解市場行情,然後稍微出低一點,屋主同意就賺到,不同意也可再往上加。

高雄土地現值 漲15.17%

經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

高雄市地政局昨(18)日公布,2015年土地公告現值平均調漲15.17%,與新北市並列五都最高,地王由中山路與三多路角地的大遠百百貨現址蟬聯,每平方公尺土地現值50萬元,較去年調漲逾50%,每坪約165.3萬元。高雄地價大漲遠東、亞泥集團受惠大。
地政局指出,明年土地公告現值大幅調漲,主要是貼近市價,往後幾年行情可能趨於緩和,大增機會不高。
全台五都2015年土地公告現值陸續出爐,新北市平均調幅15.17%,與高雄並列調幅最高的城市;五都調幅都在二位數以上,與這二年房地產行情上漲相呼應。
高雄市38個行政區,以鼓山、左營、楠梓、前鎮、小港、仁武、鳳山等區調漲幅度較大,主要受到捷運、高鐵、亞洲新灣區等建設或議題帶動。另外,海科大、高雄大學、福誠、紅毛港、高坪、橋頭新市鎮等區段徵收區,加上鳳山的鳳青、牛潮埔等重劃區,因新開發房價相對合理,成為今年買賣交易熱區,行情穩步墊高。

助弱勢租屋 政院通過愛心房東條款

行政院會今天(18日)通過「住宅法」修正草案,未來房東若出租房子給接受政府租金補助的房客,租金中的政府補貼額度不用併入課徵綜所稅,盼提高房東租屋給弱勢家庭的意願。
為落實住宅租金補貼政策,行政院會18日通過「住宅法」第12條之1、第54條修正草案,未來房東若出租給符合領取租金補貼資格的房客,將可享有綜合所得稅減免優惠。
目前內政部提供弱勢家庭每個月新台幣4千元的租金補貼,根據修正草案,政府補貼的租金額度將可免課稅,也就是房東在申報綜合所得稅時,可減免每年4萬8千元的租賃所得。若立法院今年三讀通過這項修正,最快明年可實施。行政院發言人孫立群轉述說:『(原音)這個草案的修正是為了落實住宅租金補貼政策,提高房東出租意願,協助無力購屋的家庭居住在適合居住的住宅,並明定實施年限為5年。』
愛心房東條款上路後,房東預計1年可省下1萬元稅金。根據內政部估計,目前全國領取補助的租屋戶數共2萬5千戶,可望因此增加到3萬5千戶。

房貸族小心 彭老:隨時可能升息

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕
暗示「適度寬鬆」已成過去式
中央銀行昨雖如預期,連續十四季維持重貼現率一.八七五%不變,但央行總裁彭淮南強調,貨幣政策基調仍為「中性」,暗示「適度寬鬆」已成過去式,隨著美國明年重啟升息循環,台灣升息腳步也越來越近。
利率將視物價、經濟情勢調整
彭淮南以「隨時都有可能!」再次提醒房貸族注意利率變動風險,他說,台灣就像美國聯準會(Fed)一樣看數據說話,利率的調整,將視目前及未來物價展望,還有國內外經濟、金融情勢來做決定。
彭還說,現在台灣實質利率是正的,但央行內部預測明年CPI(消費者物價指數)年增率約在一.一%至一.二%間,高於主計總處預估的○.九一%。
彭淮南昨準備長達五十一頁參考資料,並再度搬出白板化身「彭教授」,首先對外界認為只要放手讓新台幣匯率升值,就可提高以美元表示的名目人均GDP(國內生產毛額)提出反駁。
他也強調台灣無須師法日本「安倍經濟學」,並以十九世紀美國知名作家馬克吐溫的經典名言「歷史未必重演,但相似的事件卻會一再重複」,說明日本重蹈過早調升消費稅稅率覆轍,經濟再陷衰退。
經濟陷困境 鼓勵結婚生小孩
對於台灣近年經濟成長率很難突破四%,彭指出,從供給面來看,這是結構性(低生育率)問題,要鼓勵大家早日結婚,多生小孩;就需求面觀察,台灣最大市場在中國,兩岸如何產業合作是重要課題。
展望明年,他說,GI(環球透視)及亞洲開發銀行(ADB)皆預測台灣明年經濟成長率為三.六%,主計總處則為三.五%,然而,世界不確定性因素太多,所以要有新的思維並看得遠一點,調整自己來適應瞬息萬變的外在環境。

明年房市看跌率4成

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕
房仲業者昨發布房產趨勢報告,對於明年第一季與全年房價,看跌比率高達4成,顯示選後民眾高度期待房價出現修正。永慶房產集團協理黃增福指出,明年房市要降價才能打破僵局,預估價格需修正5~15%,才能吸引購屋民眾進場,成交量才有可能回升。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,調查結果顯示,明年第一季房價看跌比重仍高達40%;不過,相較上季看跌比率高達52%,看跌氛圍已經趨緩。
回顧今年房市交易價量表現,黃增福指出,根據內政部實價網揭露資訊,扣除兩年內新屋大量交屋案件,第三季六都中古屋成交均價相較第二季,除桃園上漲2.3%、台南市平盤外,其餘四都均出現房價修正,跌幅1.9~5%不等。
今年全國買賣移轉棟數全年推估約31.9萬棟,較去年衰退約14%。觀察1992~2014年來歷年的全國建物買賣棟數,今年交易量僅高於2001年的25.9萬件、1992年的31.2萬件,恐創13年來新低,顯示在政府政策壓抑下,房市交易量明顯受到壓縮。
買氣大幅衰退、價格鬆動的雙重因素下,部分屋主也出現鬆動,願意加大議價空間。根據永慶房產集團調查,全國網路住宅物件開價出現下修的比率達16.3%,其中台北市網路開價下修物件占比高達24.1%,新北市也高達23%,排名六都前兩名,顯示一連串的房市政策下,雙北屋主承受降價賣屋的衝擊相對較大。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,金融海嘯時,連動債與股市大跌造成投資人資產減損,加上無薪假盛行,市場上極度悲觀的時候,房價跌幅大約1成,明年經濟展望GDP有機會維持3%以上,利率也沒有短時間大幅上漲的疑慮,且若讓價15%,有可能比房地合一的稅金還高,預料明年應是盤整或小幅回檔的機率較高。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,明年由於逼近總統大選,打房政策應該會加重,加上政府查稅聲聲催,因此不少屋主應會降價求售,但要降到15%以上,比較容易發生在賣壓較大的重劃區,其他區域並不容易。

2014年12月16日 星期二

房市冷 法拍也吹低總價風

記者徐義平/專題報導
根據法拍業者統計,近3年雙北市法拍建物平均成交總價有逐年往下趨勢,今年北市法拍建物平均總價約1994.93萬元,相較2012年台北市法拍建物平均成交總價達3757.86萬元,減幅約46.91%,新北市減幅也達37.83%。
房價高擠壓法拍獲利
業者解釋,近年房價已經上漲相對高點,導致法拍市場獲利空間大幅縮水,投資客不再高價搶拍,目前反倒是符合自住需求的低總價物件標脫機率提高。
根據寬頻房訊統計資訊,2012~2014年北市法拍建物成交總價依序為3757.86萬元、2065.01萬元以及1994.93萬元;每坪成交單價為52.97萬元、47.18萬元及47.31萬元。至於2012~2014年新北市法拍建物成交總價依序為1887.68萬元、1499.23萬元、1173.49萬元;每坪成交單價26.21萬元、15.38萬元及17.03萬元,均顯示雙北市總價逐年下滑,單價則向下盤整。
不過,因目前中古房市還有買盤承接,因此只要資金周轉有問題的屋主願意降價,便可以順利出脫,是法拍物件愈來愈少的主要因素。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,以目前狀況來看,法拍供給不增,拍定自然萎縮,現階段若要從中獲利,除低總價外,不少投資人也出手產權複雜的標的,難度提高也是市況轉淡重要因素。
至於雙北市法拍單價下跌幅度大,也與法拍物件本身的條件有關,推測前幾年投資客不斷追逐好標的,導致近幾年好標的稀有,加上低利環境造成法拍物件減少,目前流動的法拍建物多半條件較差,才會導致價格修正幅度如此大。中信房屋行銷企畫部副理江龍名認為,法拍市場續淡也意味著目前並沒有系統性風險疑慮,短期內應持續維持盤整格局,價格也難以有太大起伏。

「集資炒房」獲利3成? 名車男遭同袍控詐欺

TVBS
在網路上揪團炒房得當心!平面媒體報導有人指控一名杜姓男子,涉嫌成立「杜氏地產有限公司」以集資炒房為由向軍中同袍吸金,號稱3個月獲利3成,對方不但自稱和關中的兒子是同窗,還在臉書上還PO了不少與藝人的合照以及秀出名車,有人信以為真掏出數10萬投資,疑似事後對方避不見面,被害人已經提告詐欺,不過至截稿為止,杜姓男子沒有回應。
被指控詐欺杜姓男子(2009):「就是在經驗啊。」
學生時代是體育健將,出社會後積極想投入房產投資,杜姓男子在臉書上大方秀出銀色保時捷令人羨慕不已,之前也曾經PO過其他百萬車款,出入有百萬名車代步,杜姓男子似乎人脈也很廣,不少與藝人的合照,還在夜店,左擁右抱漂亮美眉,疑似就是如此,讓一些軍中同袍信以為真,想和他過一樣的生活,杜姓男子創立了買賣土地、房產的平台,他說集資炒房3個月可獲利3成,陳姓男子交出20萬積蓄,雙方簽約,對方保證會給本金加獲利35萬,但後來疑似爽約。同樣情況也發生在孫姓被害人身上,他投資40萬發現可能有去無回,追討結果,兩人都只拿回一部分現金。
社區管理人員:「二樓曾有一位姓杜的住在這邊,我們不知道他是公司還是住家。」
杜姓男子的公司100年便登記在敦化南路的社區,社區管理單位表示早就搬走不清楚營運狀況,查詢經濟部商工登記資料,公司資本額只有100萬,經營不到一年就變更,被害人擔心血本無歸已經提告詐欺。

【苦勞網】房地合一實價課稅方案遭反彈 巢運嗆:將公佈利委資料

【苦勞網】12月11日,巢運召開記者會,要求政府應堅持改革,依照既定時程推動「房地合一實價課稅」,以促進稅制公平與健全房市。巢運發言人彭揚凱表示,如果立法院內「利委」想要阻擋修法,將會公布其名下持有之房地產和地產業者間的關係,供民眾檢驗。
財政部12月8日在立法院財政委員會中提出「房地合一稅制之規劃情形」專案報告。依據財政部規劃,房地合一、實價課稅,出售不動產利得與一般所得將分離課徵,稅率比照薪資、股利等一般所得的課稅級距,按5%到45%分成六級累進課徵。然現場有數名立委反應,認為稅率過高,或是擔心影響房市。日前也有房仲業者、代銷業者公開表示反對。

公民平台房地產稅制改革專案計畫主持人花敬群表示,房仲業與代銷業擔心因分離課徵不動產利得,影響持有人出售意願,造成房地產交易量下跌。他認為,必須繼續透過不動產持有稅的改革來避免這樣的現象。他解釋,現行的房屋稅稅基採用公告現值,地價稅稅基採用公告地價,此二者通常比市價低很多,以致於國內房屋稅、地價稅長期偏低。如果要遏止囤房囤地的行為,應該要將不動產持有稅的稅基以實價登錄為基礎調高,並給予自用住宅較多的優惠。如此一來,非自用不動產持有的成本增加,就可以增加持有人出售意願,穩定不動產市場的成交量。

房地合一 估北市6成3交易得課稅

(中央社記者韋樞台北16日電)
雖然財政部最快在立院下個會期才會提出「房地合一實價課稅」措施,房仲以目前初露的交易達2000萬元以上房地要課稅標準,估計北市約62.5%的交易都要課稅。
依目前財政部規劃方向,「房地合一稅」初步將採累進稅率分離課稅,獲利逾千萬元將以最高稅率45%課稅;且課稅交易價格更由先前提出的3000萬元,可能下修到2000萬元內才得以免稅。
永慶房屋以實價登錄揭露資訊統計,2014年全台房市買賣移轉量最大的六大都會區,若所有買賣交易都有獲利,在2000萬元內「住宅使用」才得以免稅,北市有高達62.5%的不動產交易需課徵「房地合一稅」。
其次,台中有62.1%、台南55.8%、高雄52.8%、新北49.2%、桃園43.8%不動產交易需課徵「房地合一稅」。。
永慶房屋指出,六大都會區至少有4到6成不等的交易將被課稅,且還不計入多屋族「非自用住宅」的交易,未來「房地合一稅」若依此措施上路,受影響不動產交易會更多,影響層面極廣,對房市為一大利空。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛估計,2014年北市12個行政區中,大安區有高達78%不動產交易需課稅,中正區有76%,最低的萬華區也有43%交易需課稅,是北市行政區中唯一低於5成,其餘行政區都在5成5以上。
黃舒衛說,「房地合一稅」無論是目前財政部初步擬定的5%到45%分成六級的累進稅,或近日立委提出改單一稅率20%進行課稅,都未考量土增稅、房屋稅同步調升的情形,課稅相當重,目前市場已有不少屋主開始降價出清物件,預估未來新法上路前,降價求售情形將更頻繁。

房地合一 別步入證所稅後塵

記者鄭琪芳/特稿
馬總統連任後推動的兩大稅改,「證所稅」與「房地合一稅制」,前者在藍委一再惡搞下,已「名存實亡」;後者雖只有初步方案,但藍委已揚言封殺。種種跡象看來,房地合一的決策過程似乎開始重蹈證所稅覆轍,一旦藍委罔顧專業再度強勢介入,房地合一可能又被改成「四不像」,導致打房效果大打折扣,只是徒增房市紛擾罷了。
二○一二年馬總統連任後,以租稅公平為名推動證所稅,但整個決策過程根本就是一齣鬧劇,從一開始匆匆提出的「財政部版」,微調的「行政院版」,到最後通過的「國民黨團版」,證所稅已然面目全非。結果,證所稅還沒有課到稅,就先取消了荒謬的八五○○點天險,如今更陷入「大戶條款」存廢之爭。
由於證所稅決策過程荒腔走板,嚴重衝擊市場信心,二○一二年三月至七月證所稅喧嚷期間,台股市值蒸發了二.二兆元,證交稅短徵約五五○億元。但證所稅開徵第一年,稅收僅約廿四億元,若再廢除「大戶條款」,付出如此大的代價復徵的證所稅,將只剩下一個空殼子。
這次九合一選舉,執政黨潰敗,分配不均正是民怨高漲的原因之一,尤其面對高房價所觸發的相對剝奪感,讓民眾的不滿持續累積。馬政府試圖藉由稅制改革來改善分配不均的問題,不論是證所稅或房地合一,政策方向大致上是正確的,關鍵在於改革時機及政策內容。
證所稅推出時機及方案不佳,將一個原本正確的政策導向失敗的下場。房地合一具體方案雖尚未敲定,但藍委的初步反應似乎昭示了不祥的預兆。若藍委仍看不清民意對高房價的不滿,再度介入主導不動產稅制改革,在各方利益角力之下,房地合一可能成為證所稅翻版,為馬政府改革失敗的紀錄再添一章。

房地合一 不排除改單一稅率

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕
財政部上週首度提出「房地合一實價課稅」初步方案,遭國民黨立委揚言「封殺」,財政部長張盛和承諾「再調整」。據了解,財政部推動房地合一的立場沒有改變,但時程往後延,將再多花一、兩個月聽取各界意見,不排除由累進稅率五%至四十五%改為單一稅率廿%。
財政部上週一向立法院財政委員會報告「房地合一稅制之規劃情形」,初步採「分離課稅」,亦即房地交易所得與其他所得分開計稅,並適用綜所稅累進稅率五%至四十五%;但持有二年以上可減徵,最高減徵七十五%;自用住宅則享一戶免稅,設排富條款。
不過,國民黨立委賴士葆表示,該案已遭國民黨團封殺,質疑累進稅率最高四十五%,「嚇死人」;且本人、配偶及未成年子女只有一戶自用住宅才能免稅,是在逼夫妻離婚。他建議,由奢侈稅轉型取代房地合一稅制,只要將現行按「銷售價格」課稅改為按「交易所得」即可。
財政部官員表示,七、八月召開兩次座談會,業界對於房地合一稅制方向大致接受,僅對累進稅率及溯及既往有意見,雖然單一稅率比較不公平,對所得較低者不利,但可降低立法院及業界的反彈;因此,改採單一稅率不失為可行方向之一,但還要進一步研議。
維持溯往 長期持有減徵75%
至於「溯及既往」的問題,財政部高層表示,如果過去買的不動產都不課稅,不符合社會期待,也課不到什麼稅,「那就不要課了」。因此,房地合一上路前就取得的房地,應該要課稅,若無取得成本,可按房屋現值及公告現值認定;何況,長期持有最高可減徵七十五%,實際稅負並不重。
對藍委建議奢侈稅轉型取代房地合一,財政部高層則直言,奢侈稅屬於「銷售稅」,性質不同,還是應該修「所得稅法」。財政部官員進一步說明,現行奢侈稅按銷售價格課稅,若改按交易所得課稅,稅負反而減輕,且奢侈稅有不少豁免條款,很多都課不到稅。
財政部高層表示,房地合一推動時程將往後延,已不可能年底前提出,在立法院本會期也沒什麼意義,預計明年立法院新會期再提出,房地合一方案還是要推。

2014年12月3日 星期三

選後 房市恐有一波降價潮發酵

 聯合報 記者江碩涵/台北報導

今年九合一選戰昨天告一段落,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,本次選舉已展現了青年族群政治實力與對現實的不滿,選後執政黨可能會加速房地產改革的政策,也將加速屋主降價出售,雖然幅度不大,但預估選後將有一波降價潮提前發酵。
徐佳馨分析,這次選舉結果可明顯看出青年族群對房地產價格過高、貧富不均等問題不滿,而選前執政黨推出的房地合一實價課稅等政策,可望改善房地產稅負不公等問題,執政黨勢必加速改革房產政策,也對房地產後市產生影響,加上適逢年底購屋旺季,降價售屋潮應能順勢發酵。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,以2010年縣市長選舉為例,11月選舉後,12月及隔年1月全台成交量分別激增至41187、41974棟,較選舉月激增1成以上,不少買氣都因選舉而產生遲緩,預計選後延遲、觀望的購屋人將大量回籠,市場應有一波買氣,交易量增加後,價格應該持續平穩或向下小幅度修正。
黃舒衛分析,雖然選舉的確對民眾購屋有其信心影響,不過美國停止QE(量化寬鬆政策)購債後,中、日、歐、印紛紛接手降息並實施QE政策,短期間全球仍維持超低利環境,只要屋主、建商願意讓價,買方出手機會將增加不少。

財經觀點/跟著政策利多走 台灣的選舉房產學

聯合報 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨
上次總統大選到這次九合一選舉,30多個月的時間差,的確會讓很多感覺被遺忘,想要喚起選民熱情的,不僅僅是眼淚,候選人能端出什麼牛肉?連任者在過去幾年間又煮出那些牛肉?才是過程中被放大檢視的重點。
的確,台灣沒幾年就大選的社會環境下,無論藍綠,總需要在選民面前展現「有感政績」,「政策利多」某些程度上也成為了固票靈藥,特別是看得到、用得著的重大建設,更是眾靈藥中的上等方,也無怪乎造橋、鋪路、拉捷運、重劃區、大建設等,近年來百花齊放,有眼光的購屋人,這段時間跟著政策利多走,在這波10年大多頭的浪頭上,有斬獲的不只是投資眼光,時勢造英雄或許更能貼近事實。
有時想想,房市和股市還真有點像,除了基本面之外,總還需要話題添上幾分顏色,有顏色才有火花。這幾分顏色,不可諱言,還是需要政治推波助瀾,這些年,無論是租稅政策,抑或是銀行態度,更甚或是地方重大建設,多多少少都看得出某些斧鑿。
影響小的,例如區域建設,在那開工、通車話題發燒的那前後幾個月,必然激起價量的花火;要是像土增稅減半、遺贈稅調降這種衝擊大的,除了讓整體市場價量隨之起舞,更會造成社會結構的改變。
不過,選舉對房地產也並非全然好事,特別是當房價成為民怨所在,近年來如奢侈稅、實價登錄,到如今的房地合一的政策利空,主政者也總有辦法快炒上菜,姑且不論效果如何,多少也證明民之所欲,選前總能有辦法。
只是,在選舉嘉年華的眾聲喧嘩下,真正想要購屋的民眾應該怎麼看?
對於自用客戶來說,回歸需求當然是一個作法,買你所愛,愛你所買,若有重大建設,當然可以替資產加點分數,可是,過程中請把時間成本放進去。畢竟這年頭,計算建設距離的單位不是幾公里,而是幾年到十幾年,甚或更長的時間,開工動土和通車,並不是一樣的事情。
對投資客戶而言,當兩黨輪替成為某種常態,許多政策開始在民意,拍板的關鍵也在民意,趴下讓子彈飛過之際,還能同時擦亮眼睛找買點,或許是面對這紛亂世局的不二法門。最後,在九合一大選的這一天,無論結果如何,祝福一切都是對台灣最好的選擇。願天佑台灣。

房價跌看房人多 房仲提醒四看四查

受政府打房影響,近期房市「交易量」直直落,議價空間也隨之變大,已經有不少購屋者打算進場。房仲業者建議,首次購房民眾一定要做足功課,只要掌握「四看四察」訣竅,就可減少購屋糾紛,買到理想好屋。
 房仲副理「梁芸媗」表示,所謂四看是「早看風光」、「晚看鄰人」、「雨天看漏」以及「假日看熱鬧」,因為看屋不僅要看採光和通風,也要初步暸解左鄰右舍住了哪些人,更要觀察住家周邊各行各業活動的跡象。至於下雨天看屋,才能發現房屋是否有漏水;更重要的是「假日看屋」,才會留意到附近有沒有擾人的噪音,不至於每逢假日就「擾人清夢」。
 至於「四察」則包括「察價」、「察人」、「察權」和「察契約」。梁芸媗指出,在看屋前要先調查周邊房價和整體房市狀況,除了可以避免吃悶虧,也能在殺價上更有空間;而「察人」及「察權」可以避免買到產權不清的房屋。至於「察契約」,由於「消費者保護法」規定,「不動產買賣契約」至少要有3天以上的「審閱權」,在這段期間內務必詳閱契約條款,同時也要檢查雙方先前的口頭約定事項,是否已經列入契約中,才能避免日後不必要的糾紛。

利空因素消散 六都房市有望蹲低跳高

台灣房屋智庫統計六都各地政局103年11月建物買賣移轉棟數,本月受到選舉干擾因素以及房市政策消息偏空影響,讓六都房市交易量稍顯冷清,整體交易熱度略為遜色。不過台灣房認為,在年底利空因素消散後,六都房市交易可望回溫,出現先蹲後跳的情況。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大選終於落幕,結果雖讓政治局勢震盪,但不確定因素正式離場,撥雲見日之時為期不遠,又遇每年12月至隔年農曆年時節,均是傳統不動產市場熱潮,新建案與一般中古屋買賣方出籠,加上已有研究機構喊出明年國內經濟成長率可望見4,預料接下來的房市有機會逐步走出谷底盤整窘境。
根據六都地政局公布103年11月建物買賣移轉棟數與10月相較,台北市減少192棟,月減幅7.7%;新北小增85棟,月增幅2%;桃園增加194棟,月增幅6.2%;台中減少434棟,減幅10.59%;台南則減少269棟,減幅15.8%;高雄減少284棟,月減幅9.34%。
其中,北市最賣座行政區由中山區324棟蟬聯,桃園仍然以桃園市717棟最多,台中是南區575棟異軍突起,台南則由永康區245棟蟬聯,高雄也依舊是三民區418棟居冠,至於新北市則由新莊區爆量演出搶下賣座王,單區月增幅56.3%。
張旭嵐分析,台中與台南方面,前者以南區、西屯、北屯分居前三名,尤其南區除了奪下移轉棟數首位,更有近三成的月增長!而第三名的北屯區也小幅成長一成,兩區都佔四號道路生活圈地利之便,加上台中綠線營運指日可待,房價又比一些高價重劃區親民許多,造就此波紅盤。
台南的情況則是永康區、東區、安平區居移轉棟數為多,但比起前月與去年同期都走跌,又以東區的兩成跌幅最多,惟隨著南紡夢時代的開幕與一些交通公共建設的利多加持,來勢可期。
至於高雄市的買氣狀況,量能最多行政區分別是三民區418棟、鳳山區401棟與楠梓區258棟,但都較前月衰退,尤其楠梓區月減幅高達27.32%,交易量不見三字頭,走弱狀況嚴重。張旭嵐指出,高雄11月運行測試的環狀輕軌第一階段路線,話題效應已然發酵,其行經之交易量熱區,像是鼓山區、苓雅區,及前鎮區,在各行政區移轉量能一片衰頹氛圍中,卻僅鼓山區量能較前月小幅跌落1.83%,其餘二區都見漲,輕軌概念宅儼然來勢看好。預計明年通車前,其沿線站點所經商圈,包括高雄亞洲新灣區、成功商圈、三多商圈、駁二特區等,周邊房價勢必水漲船高。

江內閣總辭 房地合一稅暫緩

(民視新聞于凡、施孝儒台北報導)
九合一大選,國民黨挫敗,江內閣總辭負責,而選前積極推動的房地合一實價課稅,財政部長張盛和表示,將會暫緩推動,讓營建股今天收盤一枝獨秀,而市場人士也分析,房地合一課稅暫緩,不只房仲業可以喘口氣,自住型房客也會願意進場,選好屋!
八月中,財政部長張盛和大動作,兩度召集業者、學者,舉辦稅改座談會,希望能推動房地合一課稅,如今執政黨地方選舉失利,行政院宣布內閣總辭,房地合一實價課稅,會不會因此生變?
財政部長張盛和:「重要政策人事都不能送上來,不重要的事情是不必送上來,就全部都不用送上來。」
原本醞釀選後要審查的,房地合一稅制改革,也將隨著內閣總辭而暫緩,不利因素消除,也讓營建相關概念股,表現紅通通,在八大類股中一枝獨秀。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮:「市場上大部分應該都樂觀,尤其是業者放下一顆石頭,總統大選前到立法院,立法委員要選立法委員,誰敢反對不反對就開始,修修改改修修補補,整個法就會殘缺不全。」
民眾:「現在會比較想去看房子,因為沒有把成本墊高,我就比較安心,講的政策都不太一樣,讓我們無所適從。」
不只相關企業股價醞釀反彈,就連自住型房客也鬆了口氣,因為稅負不再加重,可以逢低進場、撿好屋!