2015年3月27日 星期五

房地合一稅 張盛和:會微調

中國時報【吳泓勳、邱琮皓╱台北報導】
財政部長張盛和昨表示,房地合一稅歷經三場座談會後,綜合外界意見將「微調」。其中大多學者意見認為17%稅率可再調高,並贊成設日出條款,但可將時間點從2016年元月1日多回溯1到2年,若維持現況也還可接受。張盛和則認為「稅率不必計較這1%、2%,能合一最重要」。
張盛和表示,各方支持推動房地合一實價課稅與分離課稅,但認為長期優惠「每年減4%太多」應再考慮。至於外界認為自住4000萬免稅門檻太高,張指出,「現在很多國家沒門檻」。
建投公會全聯會祕書長于俊明昨表示,未來地上權住宅成本恐愈來愈高,尤其過去不能分割移轉的地上權住宅,產權需登記在建商底下,卻反而適用法人3.6%房屋稅率,恐將稅負轉嫁給自用住戶。
于俊明說,如果被認定是法人持有,跟自用的地價稅恐怕落差達20倍。隨公告地價上漲,每年要繳的3.5%地租也將逐年提高地上權住戶的壓力。

驚!住展調查:北市近6年房屋超額供給 房價照漲不誤

鉅亨網記者王莞甯 台北
一般認為台北市房屋因供不應求,使房價居高不下,但住展雜誌經統計後發現,儘管過去3-4年台北市新建房屋供不應求,但若把觀察時間拉長至6年,則出現超額供給的現象,住展提出3大理由,其中最關鍵的因素在「北市的房屋已被高度商品化,投資置產需求相當龐大,無法單純從自住角度去衡量供需關係」。
住展解釋,如果單從台北市設籍人口來推算,近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶,但同期釋出至市場銷售的戶數逾3.6萬戶,顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲,原因大致為以下3點。
第一,戶籍人口量變化只能推算出剛性需求,無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與節稅需求;最關鍵的是,台北市的房屋已被高度商品化,投資置產需求相當龐大,因此,儘管近6年房屋供給量大於人口成長需求,但整體而言,台北市住宅存量仍小於普通家戶數,供給依然是不足的。
第二,統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量,假如台北市流動人口持續增加,就會產生更大的租賃或購買住宅需求,成為房價的支撐。
第三,台北市開發高度飽合,素地日漸稀有,土地價格高漲,進而推升房價;若地價跌不下來,那新建案房價也不易大幅下修。
住展雜誌指出,回顧這一波房市多頭,台北市房價漲幅最大的時間,是從2009年至2014年,在這段時間內,台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建57588戶,同期間北市人口淨增約8萬人,若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3萬戶,顯示新增房屋戶數竟超額供給約2.7萬間。
假設扣除新建案的分回戶、建商(含股東)與地主保留戶,則2009-2014年底釋出至市場求售的房屋共計約3.6萬戶,仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。也就是說,即便僅從戶籍統計數據來推算,北市新房供給已大於自住需求量。
中山大同內湖三區 房屋供給短缺
住展雜誌企研室經理何世昌分析,在台北市12個行政區中,近6年房市蓋最多依序是文山、內湖、中山區,不過同期人口成長數量也是北市前3名,三區人口淨增量都突破萬人以上,是自住購屋需求最旺的行政區。
但若以釋出至市場的可售戶數而言,中山、大同與內湖是供不應求的區域,其中中山區近6年房屋短缺近1300戶,大同與內湖區短則缺約近800戶,意謂此三區自住需求高,釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。

入住「社會住宅」能多存款 累積購屋力未來成家更快速

記者林保宏/台北報導
近年來「社會住宅」的議題十分熱門,政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋,採「只租不賣」模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。其中,雙北市的房價高居不下,內政部在民國94年公布「民國97-100年整體住宅實施方案」中,首見「社會住宅」一詞。
其後行政院在雙北市共選出5處,包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段等5處試辦基地興辦,共計1,856戶。其中,在新北市部分,選定了三重與中和段,中信房屋新莊中原加盟店劉文旗副理表示,近年因為社會住宅的政策,成為全台社會的關注焦點,在新北市部分,另外規劃了新莊塭仔圳和新店十四張2處,做為新北市社會住宅的基地。
劉文旗指出,以新莊塭仔圳而言,預計將規劃1.1公頃的社會住宅用地、興建400戶、半數以上將規劃2-3房的房型,給年輕族群和小家庭使用。而地點距離輔大捷運站僅500公尺,交通十分便利;目前得知新北市地政局將於8月公布相關細則,預計民國108年完工。
另外,在新店十四張部分,則是預計規劃1公頃的社會住宅用地、興建500-550戶、半數以上將規劃2-3房的房型,給年輕族群和小家庭使用。當地目前正有環狀捷運在興建,未來在交通上也更加便利。
興建社會住宅,除了雙北市之外,另外桃園、台中和高雄等地,也將規劃進行;只是不少民眾會擔憂的是,社會住宅選在我家附近,是否會影響房價?劉文旗認為,影響房價的情況不大,尤其對於自住客而言,幾乎沒什麼影響;若真的受到影響者,應該是投資客部分。
社會住宅的設立,劉文旗說,這其實是提供年輕族群存錢買屋的好措施。一般社會住宅,通常是「只租不賣」模式,但對於大多數民眾都有「買房」的心理,先入住社會住宅,其房租會較一般租屋市場便宜7-8折,若以3-5年的時間計算,民眾相對而言就可多存下所謂的「頭期款」,累積自己未來的購屋能力。
日前民眾擔心社會住宅,入住者的品質和管理問題,劉文旗認為,其實只要密切掌握管控,這反而可以成為健全房市重要工具;而且國外有不少社會住宅成功的案例,只要主事者有訂好相關配套措施,社會住宅反而會是民眾搶手的標的物。

開放強國人進駐炒房?陸資來台買房,同社區總戶數最多可至 10%

繼政府開放中國來台觀光城市增加外,內政部昨日發布新聞稿表示,為了避免中國大陸資金在台炒房,將限制中國地區人民在台取得不動產集中度,同棟或同一社區建物總戶數上限 10%,並在今年 7 月 1 日實施。但不少網友在新聞下方留言表示:「為什麼要開放陸資來台灣買房地產?」、「你讓陸資買房的用意是什麼用意呢?」,雖然政府早已推出陸資來台購屋的相關規範,但先前已有「中國人士刷卡能購買預售屋」的漏洞、又或是陸資可以第三方來購買不動產的方式,實際上,政府就算想規範也規範不到。
蘋果日報報導,自 2002 年開放陸資來台購置不動產至去年底止,陸資經內政部許可取得不動產共 181 件,其中自然人取得者 169 件,陸資公司、團體因業務需用取得者 12 件。
內政部指出為避免陸資來臺投機炒作不動產,自去年元旦起實施「大陸地區人民取得臺灣地區不動產採行總量管制的數額及執行方式」,限制每年大陸地區自然人取得土地 上限為 13 公頃、建物 400 戶,年度數額有剩餘者,不再留用。
同時為避免申請案過度集中,造成社會疑慮,據聯合報指出,內政部參考新加坡組屋給外國人比利上限,每鄰里整套租屋出租給外國人比例不能超過 8%、每棟組屋比例不能超過 11%規定,取得中間值來增定中國地區人民可取得總戶數的 10% 為上限,但若總戶數未達 10 戶,則仍可取得 1 戶。
雖然內政部的此項規範是為了避免陸資炒房,但據北美智權報指出,因陸資來台置產的限制多,若按照正常流程購買不動產,需受到所謂的「345 限制」:三年內不能買賣、持有台灣房地產一年最長只能住四個月、貸款最高五成。因此透過第三方來台買地,如第三國企業法人名義、雙重國籍,甚至是在台灣找親朋好友當人頭置產,就能規避這些繁雜的規範,並且據好房 News表示,央行先前也發現,有中國人士刷信用卡來購買預售屋,由於預售屋不在陸資來台的「345 限制」內,令不少人士憂心易產生漏洞。

此外,在中國,買房是不能買地的,並且中國官方規定持有者只能擁有 70 年的地上使用權,但是在台灣,卻是能夠獲得土地所有權,房價又相對便宜,這也是台灣房地產吸引陸客、陸資的主要原因。

6成2民眾認為房價要比成交行情低才願進場 新北最堅持

記者曹逸雯/台北報導
房地合一實價課稅箭在弦上,嚇跑房市投資買盤,根據房仲業者調查,高達62%的民眾認為房價要「比成交行情低」,才願意進場購屋,追價意願相當薄弱,6都中又以新北市民眾對價格修正期待最殷切,有68%、近7成的民眾堅持一定要比行情低才進場,而台南則僅有48%,顯示現階段南北民眾態度仍有不少落差。
根據第2季永慶房產趨勢前瞻報告調查顯示,在購屋動機中,自住需求全面升溫,自住需求高達69%(包含首購33%、換屋36%),較去年同期大增6個百分點,而投資保值需求僅25%,則是大減7個百分點。
受目前房市氣氛不佳影響,調查也指出,全台民眾願意以「比成交行情高」,追價購買的比重僅占13%,有高達62%的民眾認為房價要「比成交行情低」才願意進場購屋,追價意願相當薄弱。
如果區分地區來看,新北市民眾對價格修正期待最殷切,有68%要求比行情低才進場;其次是高雄市,與平均值相同,為62%;房價最高的台北市,也有61%的民眾表示房價要「比成交行情低」才願意進場;最低的是台南的48%,不過,台南願以「比成交行情高」追價購買的比重為22%,30%的民眾表示願意在與成交行情差距正負5%的範圍內購屋。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政策調控房市,投資置產需求淡出市場,取而代之是以首購、換屋的理性自住買盤,因此對於價格、預算更為敏感,目前唯有符合行情或低於行情的價格,才可以吸引自住買盤進場。

房市風向球-慢活安平 港人當退休天堂

中國時報【王玉樹╱台北報導】
台灣最老市鎮「台南安平區」,除有歷史悠久的古蹟外,近20年開發的「五期重劃區」,兼具生活機能與整齊的街廓,及「慢活」悠閒步調,近一年來每月都有不同香港人渡海來台買房,把這裡當成退休天堂。
信義房屋南二區協理蔡慶隆說,安平區以運河為界,以北為舊聚落,像安平古堡、德記洋行等古蹟都座落在此,有很多小吃店舖、伴手禮商店、及民宅改建的民宿。運河以南則是近20年來開發的「五期重劃區」,主幹道永華路寬達40米,市政府、市議會與法院等行政中心都設在這裡。區內是規畫整齊的棋盤式道路,億載金城等公園綠地很多,兼具運河景觀,生活機能完善。「是我推薦有意移民安平的首選。」
蔡慶隆指出,五期內各類產品都有,但主要以電梯大樓、透天車庫別墅兩大類最多。前者3到4房含車位,總價1000萬元買的到,舊一點的屋齡,甚至500萬元就可入手。後者則看新舊與面積而定,地坪20幾坪、含車庫約1000萬到2000萬元,地坪50到60坪的透天,價格約3000萬左右。也有喊出是台南帝寶的豪宅,每坪上看25到30萬元。
蔡慶隆說,安平區一向是熱門的房產交易地區,移轉量僅次於東區、永康區。他透露,不只台客愛買,現在連港客也愛上這裡。最近每個月都有香港人直飛來台南,利用2到3天的時間看屋。
蔡慶隆進一步表示,港客最愛10年內、較新的電梯大樓,總價約在1000到2000萬元之間。購買族群年紀約在40到50歲之間,多是在職場上工作有一段時間的上班族。「他們買房不是為了投資,都是退休以後要自住居多。」不過因退休是10幾年後,他們多屬意短期內先出租。
蔡慶隆說,港客喜歡安平,「主要是愛上台南這裡的慢活氛圍,房價又相對比香港低,生活機能不錯。」
他分析,未來市政府對安平區還有很多想法,如運河遊河計畫,會有渡輪行駛,之後還有浮動碼頭,快速道路也正在興建,以目前五期重劃區還有許多空地未開發,但已被建商買下準備蓋新案,發展可期。

2015年3月17日 星期二

房客「欠租」贏了! 房東告竊佔敗訴

TVBS


房客欠租金,竟然獲得不起訴處分。台北市大安區發生租屋糾紛,林姓男子積欠房租半年高達12萬元,而且沒搬走,房東提告「竊佔罪」,檢察官審理之後,不起訴。欠錢的沒事!法界人士建議,房東告刑案「竊佔」、「侵占」通常不會成,應該以民事訴訟的手段,勝算比較高。 

近年最著名租屋糾紛,就是來台灣玩耍租屋,還四處搞破壞的兩位港女房客。房東心情無奈,最怕碰到這種房客。另一種就是住進去,結果積欠房租。 

地檢署審理案件當中,台北市大安區一名房東,去年三月開始,每個月以2萬元租金,出租房屋給林姓男子。半年之後就沒繳了。房東提告,庭上控訴房客霸佔房子、不繳租金,也不搬走。但檢察官認為,竊佔罪不成立,不起訴。房東傻眼。 

律師李岳洋:「在刑事上面並不是以所有權人自居,他只是佔有這個房子不付錢,所以一般來講,刑案不管是侵占或是竊佔,目前都不會成立的。」 

律師房客應該在擬定租賃契約,看清楚條文。至於房東碰到積欠租金,要提民事訴訟,先要求搬離房屋,再討回房租。除非像兩位來自香港的女租霸,有明顯破壞財務的行為。否則告刑事案件「竊佔罪」,勝算很低。 



財部:營業用房屋稅率 應調高

2015-03-16 經濟日報 記者/陳美珍、楊文琪

囤房稅效應 租給業者比供做住家還省稅 提醒縣市注意衡平問題
囤房稅開徵後,房東出租房屋,出現租給營利事業遠比租給個人做住家使用還省稅的現象,不利自住型個人租戶。財政部建議,縣市可考慮調高營業用房屋稅的稅率。
營業用房屋法定稅率為3%至5%,目前各縣市多採最低稅率3%,低於非自住房屋稅最高上限稅率3.6%。財政部說,若適度拉高營業用房屋徵收率,重稅不利自住型個人租戶的疑慮即可獲得解決。
囤房稅去年修法後,全台擁有多戶房屋的房東,非用於自行居住的房屋,持有稅負已全面上升,今年5月房屋稅開徵時,即會顯現增稅效應。
資料來源:財政部 單位:% 記者陳美珍/製表
新法施行後,部分縣市為強化抑制囤房的效應,將擁有三棟以上非自住房屋者,適用的房屋稅徵收率訂為3.6%,其中以台北市為代表。財政部表示,台北市營業用房屋稅率目前為3%,已較住家用房屋中的「非自住」(即出租供他人做為住家)房屋,低了0.6個百分點。
以房屋課稅現值(已包括標準單價、地段率、面積等)200萬元的房屋為例,所有權人名下若擁有三棟以上房屋,其中一戶位於台北市,且出租給他人時,出租給營利事業做營業使用,房屋稅約為6萬元;但若租給他人做住家用,房屋稅負會增為7.2萬元。
由於房屋稅法定稅率為區間稅率,高低由各縣市決定。財政部提醒,應注意營業用房屋與非供自住房屋徵收率之間的衡平問題。
北市暫不考慮調整
台北市稅捐處長黃素津昨(15)日表示,知道有人為了省房屋稅,將住家轉為商業用,但未必每個房子都可以這樣轉,必須符合條件才行,且營業用房屋稅課徵對象包括為數眾多的小商店,如果調高房屋稅率,商家恐會轉嫁給一般消費者,影響物價,故暫時不考慮調整。
黃素津說,營業用房屋稅率從3%至5%,但目前全台都採用最低的3%,主因是調高後影響層面太大,會對物價造成波動,須從長計議。何況台北市每年都在調高路段率,且新建房屋的標準單價也調高,已有很多業者反應房屋稅太高了,因此暫不考慮調高營業用房屋稅。
她認為,不管訂定什麼法令,一定有人找漏洞鑽,行政部門不可能100%防堵。

國泰估:央行上半年利率不變 房地合一對房價不具殺傷力

記者顏真真/台北報導
中央銀行將於3月26日召開理監事會,利率政策走向備受關注。國泰金控16日則認為,美國6月升息不可能,9月升息機會率會比6月高,而台灣央行上半年仍將維持利率不變,加入亞洲鄰近國家降息潮的機會也不高。此外,對於房地合一稅,國泰金認為,目前看來基本維持溫和的稅率,方向是正確的,應該不會導致房價變化,對房價不會造成殺傷力,房價會先撐在那。
國泰金16日舉行2015年第一季「經濟氣候暨金融情勢」展望暨經濟成長率預測發展會,除上修今(2015)年台灣經濟成長率由3.22%上修至3.5%,相較主計總處預估的3.78%仍略顯保守,主要是受到選舉因素,對國內投資看法較謹慎,會中也針對央行3月是否調整利率提出預測。
雖然在通膨壓力明顯下降,成長動能偏弱且有不確定性的環境下,近期亞洲許多國家包括大陸、印度、泰國及韓國等仍陸續採取降息等偏寬鬆的貨幣政策,不過,國泰台大產學合作團隊主持人中央大學教授徐之強指出,當前台灣經濟成長動能僅屬持平,研判央行3月仍將維持利率不變,6月升息機會也不大,最快將於美國升息後,才可能宣布升息。
對於美國何時會升息?雖然央行總裁彭淮南預測,可能在6月或9月,不過,他覺得,美國6月升息不太可能,至於下半年美國是否會啟動升息,這要看美經濟表現,要看今年經濟成長率3.5%是否能達成,若無法達成更不可能升息,還有還要觀察美國通貨膨脹率是否會超過2%,若超過2%,就會啟動升息循環。
此外,對於房地合一輕稅政策,徐之強表示,打房若下手太重,導致房市硬著陸,對台灣經濟也不是很好的事,目前看來基本維持溫和的稅率,方向是正確的,應不會對台灣房價造成影響,房價會先撐在那。至於財政部版稅率是否太輕?徐之強說,很多政策無法一步到位,只要方向正確,就可持續改進。
國泰金投資長程淑芬則認為,財政部最後版本滿務實,應該不會導致房價變化,對房價不會造成殺傷力,很多國家有房地稅,房價也沒有因此沒上漲,最後仍會回歸供需,她也鼓勵出租政策,並贊成課囤房稅。

放售 8 個月賣不出的房子,經專業拍攝後 8 天內就成交了!

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為甚麼要找專業攝影師?此一個案可說為最佳示範。上圖是一間在美國奧蘭多放售了 224 天的房子,但一直賣不出去。後來,新負責的地產經紀找了攝影師 Harry Lim 為這房子拍攝,在 3月1日交照片,房子在 3月10日就賣出了。當然,地產經紀是有其本事,但如果你看完這輯照片,相信你也明白,原來專業的照片肯定是有重要影響!
(補充︰據攝影師所述,當時此房子是「under contract」,即買賣雙方簽了類似於臨時買賣合約,交了訂金,如無意外則會在短時間內正式易手,故此嚴格來說仍未算真正賣出。)
同一間房子外觀,在攝影師鏡頭下變成工整又明亮,單單是光線已差很遠了︰
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客廳 (前)︰
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客廳 (後)︰
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前︰
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後︰
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前︰
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後︰
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前︰
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後︰
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前︰
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後︰
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前︰
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後︰
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懂攝影的你,大概會看到兩者的差異,而對於原屋主來說,「賣得出」當然就是最實際的成果吧?這個讓人想起「〔密技〕作為職業攝影師,令客戶一定光顧你的方法」,要解釋為甚麼需要請專業攝影師,action speaks louder than voice。

昔對嗆房客 ! 房東張淑晶態度軟化「退押金」

東森新聞 


女房東張淑晶和房客一堆糾紛,房客懷疑房東是故意用「短租」扣押金牟利,還曾上節目對質,不過一向態度強硬的房東,近期似乎軟化。
拿出合約書,上面塗塗改改,除了電腦列印還手寫好幾項,房客一簽約就覺得不對勁,他的房東就是張淑晶,態度很強硬還好幾次跟房客上節目對質,面對質問不在怕,雙方你一言我一語,房客甚至成立自救會,但他們現在卻低調表示房東態度軟化了,曾在節目上還房東對質的c小姐私下和解,其餘自救會成員也決定暫時不受訪,但節目上也有房客談到張淑晶好像每每有人要退租,她就會以違約來扣你押金。

對於這些論點,張淑晶一一駁回,不過律師說向她這樣租房子的確比較少見,簽約之前仔細溝通,張淑晶租屋對房客條件放得寬,但合約規定卻非常嚴謹,房客指控家裡漏水、馬桶壞了,房東都說是房客破壞,要求賠償或是收修繕費,導致最後退租被扣押金,衍生糾紛,告上法院簽約容易解約難。

新聞相關影音

2015年3月14日 星期六

租屋補助金 依城鄉調整

經濟日報 記者楊文琪/台北報導

為讓更多弱勢民眾可以獲得租金補貼,內政部決定將租屋補助金從現行每戶每月4,000元,改依城鄉租金差異、所得不同及合理負擔程度有異等因素,做差距調整,金額介於3,000至5,000元間,如此補助戶數可快速增至設定的5萬戶目標。
內政部營建署昨天表示,今年度「整合住宅補貼資源實施方案」公告受理申請期間,也將依例預定於7月至8月間辦理,屆時有租金補貼需求的民眾,可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府提出申請。
營建署指出,104年度「整合住宅補貼資源實施方案」與103年度規定有所不同,租金補貼將由中央與地方一起承擔挹注資源辦理,104年度租金補貼計畫戶數3萬7,000戶,中央與地方經費負擔已確定,計畫增加的1萬3,000戶,地方政府都表示此政府優先照顧弱勢的政策方向正確,將全力配合籌編增加戶數的經費。
內政部說,日前邀集各地方政府研商「104年度租金補貼計畫戶數」,希望104年租金補貼戶數可達計畫目標5萬戶,儘量使符合申請資格者都能領到租金補貼,考量城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等因素,租金補貼金額將由以往全國「齊頭式」皆為4,000元,依不同地區調整為3,000至5,000元等四種補貼金額。

房地合一稅 產學四大異見

經濟日報 記者/吳佳蓉、陳美玲

財政部長張盛和昨天主持「建制不動產交易所得稅制座談會」。 記者林伯東/攝影
首場座談 籲儘速通過 期待稅率、長期優惠、自住門檻及日出條款都能再「微調」
財政部昨(9)日召開房地合一課稅方案公布後的首場座談會,邀請學者、業者發表意見。會後財政部長張盛和總結,共凝聚兩共識,各界代表皆支持稅改大方向,並齊聲呼籲儘速通過,但對稅率、長期優惠、自住門檻及日出條款等細節,仍存歧見。
昨日座談會共邀請11位業者、財稅、地政學者及民間團體代表參與。張盛和會前受訪表示,房地合一「為建立完善稅制、不為打房」政策目標已定調,將房地分離落後稅制轉變為房地合一以實價課稅的進步稅制最重要,座談會中,若收到值得參採意見,會納入「微調」現有方案。
張盛和歸納,座談會共凝聚兩大共識,與會代表百分之百支持房地合一實價課稅改革方向,認為若成功,將是國家稅制向前邁進的一大步。同時也有共識,支持財部儘速將房地合一草案送至行政院、立法院審議。為趕在本會期通過,財政部會以3月底、4月初送至行政院審議目標努力。
學者代表之一德明科技大學不動產學系教授花敬群指出,現場學者對房地合一政策方向、架構,確實大多支持,但也都期待現行版本在稅率、長期優惠、自住門檻及日出條款等細節,都能再做「微調」。花敬群解釋,除少數學者堅持稅率應採累進稅率外,大多數學者贊同單一稅率方向,但公認稅率應從17%調升至20%。日出條款則應往前五年,從2011年起開始適用。長期持有優惠部分,多數認為現行每年減徵4%方式太複雜。
業者:稅改 別當打房工具
中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為,稅改要維持中立性,不應該被拿來當做左手加稅、右手打房的工具。
于俊明表示,房地合一稅改政策仍有許多地方未被注意,舉例來說,政府要推行房地合一實價課稅,不過卻未廢除土地增值稅,此舉將產生兩大問題,第一以後房產交易虧損,雖不用課所得稅,但卻仍然要被課土增稅;又或是土增稅有減免,到了所得稅卻沒減免,將會產生立法政策衝突,或價值錯亂的情形。
第二,土增稅在新制下仍然全額要繳,稅率從20%到40%,所以新制17%的稅率是政府多課的,也就是說,實際的稅率當然超過17%;于俊明進一步分析,而且屋主持有期間繳的房屋稅、地價稅、管理費、貸款利息通通不能扣除,也沒有任何的扣除額,「這不是加稅,那什麼才是加稅」。財政部用2016年1月1日後取得的房子當日出條款,是為了符合信賴保護的憲法精神,也不該讓民眾用追溯既往來承擔。
資料來源:採訪整理 記者吳佳蓉/製表

房屋評價委員 建商不能當了

經濟日報 記者陳美珍/台北報導

財政部下令,要開發商和營造商退出審議房屋評定現值,以便拉高評定現值接近市價。 記者潘俊宏/攝影
房地合一課稅規畫告一段落,財政部轉向關注不動產持有稅,希望加速房屋評定現值接近市價,下令調整縣市不動產評價委員組織結構,建築開發商與營造商不再具有評價參與權。
財政部指出,包括宜蘭縣、改制後的桃園市、花蓮縣與澎湖縣,其房屋評定現值應調整年度落在今(2015)年,將優先適用新制,外聘評價委員成員不再納入建商及營造商代表。
不過,財政部強調,評定現值屬地方政府權限,如何調整中央不會干預。內政部對土地公告現值的調整下了指導棋,訂下達到市價九成的目標,但財政部並沒有對房屋評定現值訂下目標。
房屋現值每三年評定一次,不動產評價委員會主要進行評價工作。其所評定的價格,做為課徵房屋稅及契稅的依據,簡單說,房屋現值是房屋稅的稅基,現值調高,房屋稅也會跟著加重。目前房屋評定現值與真實市價間有極大落差,一般認為,評定現值平均只達市價的三成。
另外,房屋評定現值也與房屋財產交易所得有關,一旦賣方提不出成本收據,稅捐機關會以評定現值一定比率設定所得,調整稅額。房屋評定現值提高,未來的房屋財產交易所得標準也可能跟著拉升。
建築開發商與營造商不再獲聘為縣市不動產評價委員後,財政部為增加評價公正性,改以土木或工程結構專業技師,以及都市計畫專家學者取代;評價委員人數亦由原本最多13人擴大為16人,其中外聘委員最多可達八人,需具相關專業背景的委員比重將接近八成。
財政部指出,評價委員會應具備高度專業性,此次修正在增進委員組成結構的專業度,納入更多具專業背景人士,礙於成員不宜過多,才排除營造及建商代表成為評價委員會成員。另外,也考量了落實利益迴避原則。
財政部指出,調整不動產評價委員會組織成員後,希望藉由專業人士參與人數增加,評價客觀性也將隨之上升的效應,加快合理反映房屋評定現值趨近市價的速度。
業者批:恐淪御用委員會
財政部剔除建商、營造商擔任房屋評價委員。對此,不動產開發公會秘書長于俊明表示,政府閉門造車,且不採納產業界的意見,未來不動產評價委員會恐淪為「御用委員會」,評價結果可信度低。
于俊明指出,一個不動產評價委員會約13個委員,其中不動產開發公會和營造工程公會僅兩個委員,一、二個委員是無法影響整個委員會的運作,但現在政府卻基於落實利益迴避原則,刪除兩公會代表,且並未事前開會通知,不尊重產業界。
于俊明強調,兩公會也是產業的一環,但政府不採納產業界的意見,在公會無法反映真實市場狀況,如路段的調整,未來不動產評價委員會恐會淪為「御用委員會」,評價結果恐難讓人信服。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,雖然落實利益迴避原則立意甚佳,不過若評價結果與市場脫節也並非好事,畢竟過高或過低都無法反映市場真實狀況。
張金鶚肯定 莊孟翰質疑
對於財政部調整不動產評價委員會組織,學者反應大不同。部分支持,認為可讓委員會回歸專業,部分則提出質疑,認為不應排除了解市場第一手動態的建商、營造商。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,對於財政部此舉「百思費解」,建商及營造商相較於專業背景者,擁有更多第一手動態資訊及統計數值,最為了解不動產市場脈動,政府若希望委員會能「廣納建言」,就不應將建商及營造商排除。
他指出,假設建商或營造商的發言有其立場,但一人之見也難抵眾人之見,因此,若要增加委員會的客觀性,反而是納入越多背景者越好,若想增加土木或工程結構專業技師等專業者,可改以增加委員會員額的方式去做,而不是排除特定背景者。
政大地政系教授張金鶚則肯定財政部,他表示,土木或工程結構專業技師及都市計畫專家學者,對於房屋評定現值實務有更專業的了解,可增加委員會說服力。
張金鶚指出,不動產評價委員會作為一專業組織,不是利益團體相互角力之處,專業委員會就應該回歸專業。
閱報秘書/不動產評價委員會
「不動產評價委員會」是依據房屋稅條例第9條、契稅條例第13條規定的授權所設立;財政部應就縣市成立不動產評價委員會訂定相關組織規程,以利縣市進行房屋評定價格的制定工作。

逼出空屋 北市10年內中古屋擬增稅

〔自由時報記者徐義平、涂鉅旻/台北報導〕
傳為逼空屋釋出,北市府拉高十年內中古屋房屋稅計算基礎的「每坪構造單價」;這方案是前市府副市長張金鶚研擬完成,初步規劃五年內中古屋構造單價平均調高一倍,六到十年調高○.八倍,十年以上傾向不調整。若此案通過,未來北市十年內中古屋每年房屋稅將增加近倍。
張金鶚親口證實,去年上半年因考量三十年沒調整過「房屋構造單價成本」,原計畫新屋與中古屋同步調高,但因財政部當時未解除「老屋增稅禁令」,僅調高去年七月以後取得使用執照的新屋每坪構造單價一.六倍;但去年十一月財部已解除禁令,授權地方政府可自訂增稅範圍是否回溯中古屋。
傳將調高房屋造價 財局︰等柯市長裁示
對此,北市財政局副局長游適銘表示,如要調整中古屋房屋稅,須經評價委員會討論,目前還沒接到柯市長裁示;他說,雖然禁令已解除,但調高後恐造成民眾稅賦增加,還得再評估。
房產業者分析,若北市府真要加重中古屋房屋稅來逼出空屋,受衝擊較大的恐是在去年七月以前拿到使用執照的指標豪宅,房屋稅恐大增數倍,但一般自用中古屋稅賦約增加近倍。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,房屋稅增加壓力或將造成多屋族加速釋出,但要房價大幅降價並不大容易;對於自用客來說,將對十年內「新古屋」敬而遠之,但十年以上「老屋」反而走俏。
但有學者認為,新版「房屋構造單價成本」上路後,造成去年七月後取得使用執照的新屋房屋稅翻倍漲,導致新屋交易冷清,但之前的中古屋卻不受影響,造成多數民眾寧買中古大樓、老舊公寓等,對整體房市來說,並不見得好。

財長:房市追漲乏力 快到頂了

中國時報【王正寧╱台北報導】
財政部長張盛和昨天在立法院受訪時表示,房市漲到這個地步已追漲乏力,差不多到頂了;房地合一政策採取輕稅版本,是擔心成為壓垮房市的最後一根稻草,但他強調,會先辦中部與南部公聽會蒐集意見,之後就會定案。
對於網路交易模式成行,財政部正研議,擬要求亞馬遜、eBay與淘寶等國外網路「大鯨魚」在台辦理稅籍登記,並指定本地稅務代理人代繳稅,被媒體形容是「搶網路稅」。張盛和表示,網路課稅是國際議題,沒有「搶網路稅」,這個名詞用得太過分。
張盛和表示,新交易方式有新課稅方式,財政部正在蒐集資料,研擬課徵網路稅;目前研擬新台幣3000元以下免稅,但課稅對象為國內收貨人,不一定為單純的消費者,此外,也會調查有無有化整為零的經常性交易。 至於媒體詢問,淘寶是中國大陸廠商,亞馬遜更遠在美國,這些廠商的商業行為能否課稅?張盛和表示,「沒有問題」,所有進口貨物營業稅,是課國內收貨人,不是課淘寶網或亞馬遜。
此外,針對國民黨團力推的「加薪四法」,張盛和也表態力挺。他說,企業若有賺錢,不該全分給股東,應透過加薪,提高員工消費力,景氣就會好轉,企業盈餘也會因此增加,如此便形成良性循環,財政部對此樂觀其成。

2015年3月10日 星期二

專家論市 /談出好價格...先學三招

經濟日報 郭及天整理

張欣民
(天地地利不動產總經理)
各方看空今年房價,但是持續在找屋看屋的人,卻一點也感受不到房價有任何鬆動的情形,這時候若想購屋的你在議價上該如何拿捏?能不能買到物超所值的理想屋,就得要好好掌握一些市場關鍵資訊了。
去年底房地產業者反常跳出來預測,說今年房價會有鬆動、下跌的空間,最近台經院更鐵口直斷說今年房價要起跌了,而且可能會有三至五年的盤整期,看起來房市景氣並不樂觀。
在這樣的氛圍下,隱忍多時想趁房價鬆動進場的準購屋人,無不摩拳擦掌想進來好好殺價一番,趁機撿便宜。之前就有市場專家建議,此刻聰明購屋該從七折殺起,最近更有人出書教人如何六折購屋,可是真槍實彈在第一線找屋看屋的,卻一點也感受不到房價有任何下跌的跡象。
有個朋友遵照市場專家的建議,真的拿起關刀砍向自己中意的房子,當然房仲建議他再加價,他硬是不肯,結果殺不到一成就陷入僵局,最後還硬生生被另一組買方以稍高價給買走了,讓他扼腕。
這可能是現在很多準備購屋者面臨的最大難題,想買,但又不願買在最高點,希望多殺一些價格,來減緩一旦房價全面下跌的可能跌價損失。無奈這時間大多數的屋主或是賣方都還未到真正缺錢的地步,並沒有「跳樓大拍賣」的急迫性,於是上述的零和遊戲就一再的上演。
非常弔詭的是,最新公布的台北市住宅價格指數在連跌四個月之後,又突然的止跌反彈,小幅回漲0.21%;加上農曆年前財政部所提出的房地合一稅方案,更讓人有送給房地產業者過年大紅包的味道。這些市場訊息,都讓賣屋的一方姿態轉趨強硬,最近想購屋者在議價上面更難著力。
回歸到房市房價走勢,不管是從景氣周期看、從房市投資動能看、從房價彈升力道看、從市場供需看,今年房價續上漲機會低,相對的房價下跌可能性大,儘管房價目前還看回不回,但是這時候想買房子,一定要考量房價下跌的風險,購屋議價功課還是不能馬虎,特別是要掌握以下三點市場關鍵資訊或是談判技巧。
一、多比較政府公布的實價登錄資訊,掌握市場最真實的成交行情。
特別是近三年內完工交屋的新社區,因為這些預售階段就賣掉的房子,全都需要實價登錄,所以一定要多花點時間看看這些社區的真實成交價格,做為在成屋市場議價的參考。
舉最近市場最具爭議性的社區美河市為例,最低成交價有每坪27萬至28萬,最高有成交每坪62萬至64萬元,同一個社區可能因為前後棟、樓層高低,一坪差距30幾萬元,能夠實際了解標的屋,就能夠掌握殺價的空間與機會。
二、與房地產業者建立更緊密的夥伴關係。
房價為什麼還不跌?關鍵是大多數人都還不是真正缺錢,但不管什麼時間點都可能有人手頭不便,這些關鍵資訊就要靠市場人士第一時間提供,你才有機會買到「俗又大碗」的好房。平時都跟幾個房仲業者就要建立互利的夥伴關係,好康才會掉到你頭上。
三、砍不動房價,可反過頭來砍服務費。
房仲業者近幾年流行見面談,見面談有三方有籌碼可以該筆促成交易,若是賣方不願讓價、買方不願加價,這時關鍵的一方就是房仲,若是房仲又有業績壓力,砍服務費也是讓自己購屋成本降低的一個方法。

公共住宅是房價殺手?錯!

聯合晚報 記者游智文/台北報導

實價資料顯示,現有公營出租住宅周邊房價反比行政區來得高,有的甚至高出二、三成。
以低價出租的公共住宅,會造成租金、房價下跌嗎?台北市政府公布捷運公宅後,住戶擔心房價下跌,抗議不斷;從實價資料來看,現有公營出租住宅周邊房價反而比行政區來得高,有的甚至高出二、三成,影響並不大。
聯合晚報提供
台北市長柯文哲上任後推動公共住宅,以市價租金85折~7折租給青年、弱勢族群,地點公布後,不少住戶反彈,美河市有住戶接受訪問時,紅著眼眶表示「房價跌了柯P賠我們嗎?」,有人說要請律師提告,原本預定在台北橋站聯開案舉行地點公布記者會,也因住戶反對,臨時改到住戶較少的龍山寺站。
台北市提供便宜租金住宅給弱勢居住,其實已實施多年,目前有20餘處國宅提供一定收入以下、身心障礙、榮民、原住民租住,租金最低一戶一月只要2700元;此外社會局另有三處平宅,免費提供低收入弱勢居住,只收維護費200~400元;另在多處聯合開發住宅大樓內設有公營住宅,其中包括捷運行天宮站、萬隆站聯開案等。
以低價出租給弱勢的國宅,分成全棟社區及混居兩種,其中,位於青年公園旁、總出租戶數達505戶的中正國宅,周邊住宅目前成交均價一坪53.2萬元,萬華區平均房價則是44.3萬,中正國宅周邊也高出約18%。出租戶數居次及第三的西門町西寧國宅、南港車站附近台肥國宅,周邊房價也都比行政區均價高出不少,其中西寧國宅周邊甚至比萬華區均價高出三成,是萬華區中的高房價區。
台北市在郝龍斌擔任市長時推出不少租金低於市價的公營住宅,包括敦煌、大龍峒、捷運萬隆站及行天宮站共構宅等,都採混居方式,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,這些住宅很少交易,目前並沒有實價資料,不過區域房仲店表示,沒聽過住戶「吱吱叫」,房價也沒因此有任何影響,以行天宮共構宅來說,市場認知行情仍在一坪90萬元以上,仍是區域高價住宅。

套房 衝破冰封買氣

聯合晚報 記者游智文/台北報導

重稅伺候下,台北市豪宅買氣冰封,房價也停漲,但套房則仍持續拉高。根據實價資料,近一年來北市12個行政區中,有一半行政區套房成交單價創區域新高,北投區單價最高的住宅甚至是套房,而不是豪宅。
由於房地合一將設定免稅門款,可能總價在2000萬到4000萬元之間,對總價較低的套房相當有利,全國不動產企研室主任張瀞勻表示,今年北市套房成交仍會持續熱絡,市中心或明星學區套房最高成交行情預料仍有機會進一步拉高。
根據全國不動產統計內政部實價資料,過去一年受政策影響,北市房屋交易量雖創歷史新低,各行政區房價也不再創新高,但單就套房來看,包括北投、內湖、中山、萬華、中正及文山等六個行政區成交價仍持續攀升。
其中中山、中正區套房最高成交價都來到一坪130萬以上,內湖、北投來到9字頭,萬華、文山區則是8字頭。
目前北市最貴套房在大安區,一坪達166萬元,信義區也有套房一坪成交達160萬元,北市已有一半行政區套房最高成交價達一坪百萬以上。

賴正鎰:調高公告現值 取代房地合一

(中央社記者韋樞台北10日電)
針對財政部舉辦房地合一分區座談會,全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰建議,政府根本不用房地合一稅制,只要逐步調高公告現值,房屋稅與地價稅、土地增值稅會跟著調高。
賴正鎰指出,全國不動產及上下游業者反對政府實施房地合一,畢竟「羊毛長在羊身上」,多課徵17%房地交易所得稅,只會減少房地產交易量,墊高成本,傷害房市經濟發展。
賴正鎰說,房市與股市是經濟兩大命脈,不動產業已在加護病房躺了 8個多月,若貿然再決定實施房地合一就是「出重拳」,讓冰凍多時的不動產業無法起死回生,屆時信心降低,推案量少,破產關門導致高失業率等,業界看不到春天,等同直接宣佈死刑,恐怕也會間接讓台灣整體經濟進入「大蕭條期」。
賴正鎰強調,政府近兩年祭出奢侈稅、緊縮房地貸款成數、二代健保的2%補充保費、提高房屋構造標準單價、拉升土地公告現值、提高房屋稅與契稅、囤房稅、豪宅稅等一連串打房措施,投機客已出場,僅剩下置產及自住客,不動產業正在朝自由經濟市場正常發展,政府不宜再多以打房政策干預。
他強調,若再實施房地合一、額外課徵17%交易所得稅,「使用者付費」的原則下,買賣房屋者不會自行吸收稅金成本,「羊毛長在羊身上」,最後只會轉嫁成本、墊高房價,而且增加房地合一交易所得稅是「一條牛剝多層皮」,懲罰持有房屋的850萬戶已購屋者。

房地合一長期持有 擬採單一優惠稅率

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
房地合一長期持有優惠,擬從分年減免所得,改為單一優惠稅率。財政部昨召開房地合一座談會,與會學者認為,房屋長期持有3年以上採分年減免所得太複雜,建議直接對持有10年以上給出10%優惠稅率。財政部長張盛和認為學者說法確有道理,將再檢討長期持有的優惠形式。
房地合一長期持有優惠,持有3年以上採分年減免所得,22年減到最多8成規定太複雜,張盛和表示這是參考韓國、法國作法,針對學者建議採單一優惠稅率,財部內部將再檢討評估。
張盛和說,國際間對房屋的長期持有,確實有單一優惠稅率做法,例如日本就對房屋持有的長短期分別給出15%、30%稅率。與會的德明財經科大不動產投資與經營學程副教授花敬群建議,可對持有10年以上給出10%優惠稅率。
為加強房地合一稅改共識,行政院指示財政部辦理座談會加強外界溝通,昨包含政大地政系教授張金鶚、成大副校長何志欽與房改盟等代表都有出席。
會後張盛和指出,將在中南部與立院黨團各辦一場,蒐集意見後與毛揆簡報,看稅制是否有微調空間,再盡速跟立委溝通,將草案送到立院。
至於具體期程?張盛和說,立法院這會期到6月中旬,回推立法院的審查、行政院審核時間,財政部3月底、4月初法案一定要送到行政院,會盡力朝本會期通過的目標邁進。
其他包含日出條款、自住4000萬免稅門檻、以及該採單一、累進稅率等疑慮,張盛和說明,大多學者都贊成單一稅率,即使房改盟的彭建文、花敬群也表示可以接受。
另在自用住宅免稅門檻,張盛和指出,張金鶚建議改用房屋坪數訂門檻,還是會有爭議,但不管如何,跟德國自用住宅3年、美國自住10年稅額全免比起來,台灣4000萬門檻已經比較嚴。
對日出條款看法,張盛和表示,多數與會代表都表示贊成,認為房地合一稅制應該抓大放小,只要大方向正確,是否多回溯那1、2年其實都是小細節。
另財部委外民調顯示,不論房地合一實價課稅、自住4000萬免稅門檻等,多獲得民眾支持。

2015年3月3日 星期二

實價登錄大查稅? 財部:不需要

經濟日報 記者/陳美珍、林安妮、吳佳蓉


內政部將在房地合一課稅案立法通過後,開放提供實價登錄交易價格資料,做為稅捐機關課稅參考。財政部指出,房地合一課稅後,納稅人需主動申報實際交易價,實價登錄資料用以查稅的作用已經下降。
財政部指出,依現行規劃的課稅版本,售價4,000萬元以下的自用住宅,被排除在實價課徵所得稅範圍,課稅案件比率將不到1%,未來不會因為可取用實價登錄資料,即對房產買賣交易案件進行全面性大查稅。
行政院長毛治國昨(24)日向立法院提出施政報告,強調為啟動社會轉型工程,將展開房產稅制改革,建立以實價登錄為基礎的房地合一稅制。
政院解釋,為抑制房價不合理飆漲,政院將推出「居住正義三箭」,除了財政部力推的房地合一稅制改革外,另外兩箭是內政部已上路的實價登錄制度與央行的各項房貸信用管制措施。
毛揆昨天在立院表示,政府推動房地合一稅制改革,目的不是加稅,因新制增加的稅收,未來會納入基金,專款用於低收入戶的購屋利息或租屋租金補貼,及提供長期照護使用。
此外,內政部昨天說,房地合一稅制一旦立法完成,即可滿足此條件,日後將與財政部分享實價登錄資料庫權限。
財政部表示,房地合一課稅制是以實際買賣價格的利得做為課徵稅基,施行後,透過納稅人主動申報房地合一利得稅,即會逐步取得被交易房產每一次真實價格,等同在稅捐機關的課稅資料中,房產實價會自動浮現。
會計師:所有案件都有影響
內政部將在房地合一稅立法通過後,將實價登錄資料釋出給稅捐稽徵機關。資誠聯合會計師事務所稅務法律服務副營運長許祺昌昨(24)日表示,這等於為國稅局新增一項查核工具,不論對未來將適用房地合一稅新制或適用現有房地分離課稅的案件,都將產生一定影響。
許祺昌表示,特別是國稅局在查核適用房地合一稅新制案件時,將更方便,因為除了房屋持有者個人申報綜所稅時的資料外,還可交叉核對內政部的實價登錄資料。

房、地拆開算避稅出怪招

聯合晚報 記者游智文/台北報導

北市三億成交案 登錄前拆算房地比
房產節稅出新招,內政部今天公布最新實價登錄資料,北市有一成交總金額達3.16億元的一、二樓物件,登錄前先拆算房地比,業者說,這是實價登錄中少見的案例,先拆算房地比,日後轉手有機會少繳一些財產交易所得稅。
此一先拆算房地比的物件,位於大安區安和路二段,為一棟屋齡24年、樓高17樓住宅大樓的一、二樓;實價資料中,除顯示此筆交易面積共126.3坪、總金額3.1616億元、每坪單價250萬元外,在交易明細備註資料中,還登錄自行拆算的一、二樓價格,以及土地、建物成交價。
未來可能少繳稅 也可能被查稅盯上
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,國稅局近來積極查稅,許多以房屋評定現值、標準稅率申報財產交易所得的賣屋民眾,都被要求改用房屋評定現值、土地公告現值拆算房地比之後,計算房屋實際獲利,然後併入綜所稅申報;綜所稅稅率今年起最高可達45%,稅額比原先多出不少。
永慶房產契約部經理陳俊宏表示,有不少屋主賣房子時,會在合約上註明建物、土地價值,並把建物價值壓低(因財產交易所得只計建物部份),減少獲利以降低稅額,不過此一方式,如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大,國稅局未必會接受,可能要求補稅甚至追罰。
他表示,除屋主,現在有許多買家也會要求依目前公告的建物、土地價值先行拆算房地比,並寫入合約,主要也是節稅考量,比如一間房子以2000萬元總價交易,交易時房地比為3:7,即建物價值600萬元,十年後以3000萬元出售,建物折舊,房地比降至2:8,建物價值仍為600萬元,雖然實際獲利1000萬元,但建物沒有獲利,就不用課繳財產交易所得。
上述大安區物件,一樓登錄為商業使用,二樓為住家,一、二樓均拆算房地比,合計總房地比為16:84,也就是建物價值僅占16%;房仲業表示,北市精華區住宅公告現值房地比以2:8或3:7居多,但屋齡24年大樓建物占比也有可能降到15%;此一物件有可能為買方要求拆算後登錄,為未來轉手節稅預作準備。
連補帶罰 高資產族仍72變
【聯合晚報記者游智文/台北報導】為打擊炒房,近年國稅局積極查稅,不過上有政策,下有對策,許多高資產族想出各種節稅手法,雖然國稅局不斷破解,但新招數也不斷出現。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,前兩年風行的節稅方式,是利用公告價值和實價的落差,採「贈與不動產」方式節省贈與稅,但在國稅局掌握實價後,此方式只能躲過一時,未來受贈者轉賣,之前省下的稅,將連本帶利吐出來,所繳稅額比現金贈與還多。
有許多民眾直接用低價轉讓房產給親人,並登錄為特殊交易,比如北市松山區就有公寓以1元交易,但這種低價特殊交易,是國稅局查稅重點,除了可能會被認定逃漏贈與稅,連補帶罰之外,未來出售時,因取得成本低,獲利相對就高,一樣得付出重稅代價,未必划算。
以國內公司名義購屋,由於未來出售獲利可用營業稅17%申報,低於綜所稅最高的45%,一度也是高資產族最愛手法,但國稅局見招拆招,針對公司名義出售的不動產案件,進一步追查股東獲利是否申報所得,現在高資產族多轉以海外法人公司名義購屋,讓查稅員無法追查。
另外為房地合一課稅作準備,先把名下不動產交易過戶到自己公司名下,讓房屋進行一次紙上「獲利了結」,是目前新流行的節稅手法,此一方式,雖然也得繳稅,但比起日後房地合一上路所面對的稅金,仍划算很多。

助長炒作 小英:房地合一稅須檢討

中國時報【林佩怡╱台北報導】
民進黨主席蔡英文宣布參選總統後,立法院新會期到來,首戰鎖定房地合一實價課稅修法,昨天她在重大議題協調會報裡,直指行政院版的法案有4點要檢討,還要求立院黨團要嚴格把關,確保修法內容符合租稅公平。
財政部長張盛和昨天說,房地合一稅制不是為了打房和稅收,但蔡英文認為,房地產所得稅改革,最重要是能實現租稅公平並建立制度;但長期以來,台灣房地產交易創造太多財富,獲利者卻不能跟受薪階級一樣,承擔相對應有的租稅責任,甚至還放任房地產炒作,此現象已造成受薪階級及年輕人一輩子的負擔。
蔡英文說,行政院版的不動產交易所得稅,至少還有4點應再檢討,包括4000萬免稅門檻過於寬鬆,應檢討或採取其他配套措施;日出條款恐助長投機炒作,應訂定合理的回溯期間;不動產交易所得如採分離課徵比例稅率,因為稅率已非累進,長期持有不應再給予過度的優惠規定;行政院版分離課稅採取17%的固定稅率,應再調升。她要求立院黨團應嚴格把關行政部門的版本,確保修法內容能落實公平正義。
昨天重大議題協調會報除了討論不動產交易所得稅外,還列出38個優先法案,包括修憲降低投票年齡至18歲、廢考試院和監察院、補正《公投法》、修改《選罷法》調降罷免連署門檻等、《集會遊行法》、《警察法》等相關警察條例、《政黨法》草案、《政治獻金法》等重大法案。

節稅新招! 登錄拆算房地比 交易所得稅省很大

工商時報【記者方明╱台北報導】
房地產節稅又有新招數!實價登錄前先拆算房地比,將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。北市最新1筆實價資訊,成交總價為3.16億元,該筆交易因先自行拆算房地比,並備註在實價登錄特殊交易中。房仲業者推估,未來該物件若以總價4億元出售,將可省下約450萬元的財產交易所得稅。
內政部公布最新實價登錄資料,去年12月北市安和路二段,1棟屋齡24年的住宅大樓,1、2樓以總價3.16億元成交,但此筆交易最特別的是,屋主自行拆算房地比登錄。
根據該筆交易實價登錄資料顯示,1樓登錄為商業使用,2樓為住家,1、2樓均拆算房地比,1樓房地總價為2.02億,土地占1.67億,建物占3,512.5萬,房地比為17:83;2樓房地總價為1.13億,土地占9,778.6萬,建物占1,569.4萬,房地比為13:87,合計總房地比為16:84,也就是建物價值占總交易額16%。
永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,以上述案例來看,總價3億元,房屋價值為4,800萬元,若未來出售總價4億元,物件折舊後,房地比約調整為10:90。因此雖實際獲利為1億元,但建物價值僅為4,000萬元,建物並未獲利,因此不用納入綜合財產所得被課稅(因財產交易所得只計建物部分)。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,由於目前財產交易所得稅取決於房地比,在交易時於合約中先行拆算,對有折舊的精華區中古大樓來說,節稅效果頗佳。但若自行揭露的房地比和公告價值算出的房地比相差很大,國稅局未必會接受,可能要求補稅甚至連補帶罰。

房地合一沒有輕重問題!張盛和:通過最重要

力拼房地和一明年上路,財長張盛和接受電台專訪,提起單一稅率17%,被學者批評太輕、太可笑,張盛和回應,通過才最重要,沒有稅率輕重問題,但不管這稅是輕還是重,不少人搶在房地合一上路前,享節稅怪招,有人竟然是拆算房地比,來降低財產交易所得稅。
馬不停蹄拜見立委,2號接受電台專訪,財長張盛和力拼房地合一明年上路,強調稅制沒有太輕問題,財政部長張盛和:「不是要把目前打房的重責大任放在房地合一的話,事實上目前的版本跟國際上來比較是可行的,我認為大家這個可以接受,就先讓他上路,這個改革邁出第一步。」
為稅改爭取支持外界,有房市空頭總司令之稱的,張金鶚痛批,17%稅率太輕,影響不到2%民眾太可笑,連奢侈稅都廢掉,稅改簡直倒退嚕,財政部長張盛和:「那不是倒退嚕,其實奢侈稅遲早要退場的,我們趁機用,現在提早退場,然後做為支持房地合一改革的一個支持的力量。」
親上火線面對質疑,房地合一另一大焦點,日出條款定在105年,學者建議,比照實價課稅上路日,提早到101年,財長回應影響不大,財政部長張盛和:「我們現在的雖然第105年,但是兩年內買賣要顆,等於是103年1月1號要開始提前兩年,也不過是幾萬戶而已,房地合一偏輕稅,爭取本會期通關。
26號央行理監事會議重貼現率,可望維持1.875%,連15凍,專家點出想買自住宅時候到了,包租公律師蔡志雄:「很多人都把房屋拿出來賣,所以自住人就有很多房屋可以挑,但是如果你要短期投機的話就不太適合。」搶在房地合一前,避稅出怪招,北市安和路2層樓中古宅,總價3.16億,未來計畫以拆算方式出售,房地比約16比84,比起一般20比80,房產財產交易所得稅,大幅減輕,房仲點出,為節稅還得顧慮比例,否則國稅局不見得買單。

房地合一稅從輕 土銀董座:房市利空出盡

中廣新聞網(黃悅嬌報導)

財政部房地合一課稅方案從輕規劃,土銀董事長徐光曦今天表示,對不動產產業而言是利空出盡,土銀客戶以自住為主,所受影響也很小;今年度土銀的土建融授信目標持平,購屋貸款則為個位數成長,自住型房貸利率仍可維持在2%以下,非自住貸款則已升破2%。
土銀不動產授信餘額占整體授信餘額高達53%,一旦不動產市場反轉,房價大幅下跌,土銀的授信風險將大幅升高。
土銀總經理高明賢指出,按金管會嚴重情境設定,假設房價下跌3成、利率上升2個百分點,土銀資本適足率仍可維持法定水準之上,房貸壓力測試過關。對於房地合一課稅方案出爐,朝向輕稅化對房市影響如何?土銀董事長徐光曦認為,應是「利空出盡」,對土銀的衝擊也很小。『應該是利空出盡我的感覺,而且我們主要客戶多是自住房貸,應該影響蠻低的。』
同為百分之百國營銀行的台銀評估房市風險升高,農曆年前宣布調升房貸利率,土銀是否跟進?土銀表示,土銀的購屋貸款客戶高達8成5為自住,因此利率將維持平穩,投資型利率則會提升。目前土銀的自住型貸款利率均可在2%以下,第二、第三戶利率提高,非自住利率都在2%以上,貸款成數降低。