解讀房地合一稅 今年買房最划算

聯合報 優美地產企研室召集人葉立敏

行政院房地合一稅修改「N版」，民眾霧裡看花，業者也手忙腳亂，更多人擔心房地合一稅通過後，房價是不是就此慘跌？

房地合一稅屬於交易利得稅，從利得概念來看，政府並非看壞房市，無論任何一種稅制，目的是課到稅國庫才有進帳，房地合一稅就是有賺錢才需要繳稅，意即政府認定出售房產仍會獲利，若房價下跌，大家賠錢賣房，房地合一上路後反而無稅可收。

從房地合一稅目前版本來看，政府訂定房價增值合理範圍為6年增值400萬元，且為了保障長期持有房屋的自住者，訂定夫妻及未成年子女設籍、持有並居住連續滿6年、無出租與營業使用者，可有1間出售獲利400萬元以下免稅的優惠，超過400萬元者獲利課10%，因此第1批可享有400萬元免稅額的自住者將出現在2022年。

那麼何時買或賣最划算？按目前房地合一稅版本，若想要使用現制，也就是土地課徵土地增值稅、房屋課財產交易所得稅的民眾，必須在2016年1月1日前買到房子，未來只要持有滿2年以上再出售，就可適用現制。

也就是說，目前99%房屋持有者皆不受房地合一稅影響，除非2014年1月2日之後取得，未滿2年就出售，或是2016年1月1日後買房者，才適用房地合一稅。另外得注意，無論哪一年買預售屋，只要在房地合一稅實施日後交屋，也須納入新制。

在房價上漲的前提下，今年下半年到2016年1月1日前，是購屋者最划算的進場時機。一來趁房價盤整時危機入市，多看、多比較總有撿到便宜的機會，二來因為舊制並非直接實價利得課稅，只要持有超過2年，適用舊制絕對比新制划算。

唯一例外是若要買高總價高級住宅、豪宅買方，由於高級住宅房屋評定現值高，若以舊制併入所得稅後，可能拉到最高課稅稅率40%至45%，不如等新制上路後再買，若非自住持有10年以上只要課獲利15%，自住滿6年則可以有400萬元免稅額度，反而新制較划算。

今年房價盤整微跌，政府打房抑量有功，尤其每年3、4月向來是傳統房市旺季，329房市檔期往往可帶動中古買氣，然而今年全台六都3、4月買賣移轉棟數竟全創下10年來交易新低紀錄，量縮到只剩金融海嘯時期3成。

房地合一稅不確定性從去年發酵，延燒至今全台價跌量縮，平均成交單價約較103年實價登錄打9折，不升反降。下半年房價將持續盤整，至房地合一稅三讀通過，只要確立遊戲規則，買氣量能勢必再度回溫。