2015年8月28日 星期五

謝金河預言:繼台股後 房市大崩盤要來了!

聯合新聞網 綜合報導

全球股災蔓延,台股今盤中更一度暴跌逾570點,創下有史以來最大跌幅,打入跌停家數超過400家,而財經專家謝金河更在臉書上預言指出,「股市暴跌之後,下一個是房市!」
謝金河日前在臉書上表示,「台灣下一個壓力在房地產。今天經濟日報社論標題是『台灣房市何去何從?』乍見『何去何從』四個字,讓我想起很多往事。因為,每一次我用到『何去何從』四個字都出事。」
他回憶,第一次是1984年12月的報導,他用「蔡辰洲何去何從?」副標題是「國泰塑膠的過去、現在與未來』,次年2月9日十信擠兌,十信風暴正式引爆;接著在1985年8月,任何鈞赴日,他用「新玻何去何從?」當標題,結果兩個月後新竹玻璃出事。第三次他用「王朝慶何去何從?」探討中纖的問題,結果王朝慶被收押。
謝金河說,看到「何去何從?」四個字,而且是用在房地產上面,讓他對台灣的房市有一股不祥之兆,也就是股市暴跌之後,下一個是房市!這些年政府打房很用力,本來房地產超漲,已到強弩之末,政府不打房,房價也會下跌。
但這兩年打房萬箭齊發,尤其是張金鶚教授臨去秋波的房屋稅,讓台北市房地產買盤全縮手。目前房市只有賣盤沒有買盤,若有人在股市慘賠,必須賣房救急,一定求售無門,接著勢必引發多殺多的慘劇。」
「很多人以為房價下來大家都可以買得起房子,其實,台灣超過85%的房屋自有率,房價殺下來,每個人資產都縮水,下一步是銀行信用出問題,且房市愈跌愈沒有人買,最後房市崩潰了,政府要花10倍力量才救得起來!台灣的經濟將真正跌到谷底,這是台灣經濟最大的考驗!」
政府該打房?救房?網友論戰
謝金河的這番預言論,也引起底下網友留言的熱烈論戰。有人就認為,「政府除了救房寬鬆政策那又怎樣,建商和投資客為何房價還開價這麼貴,營建股價都下跌五成以上了,還不趕快打六折,五折賣給我們會死嗎?」、「百分百認同謝金河的說法!」;但也有網友認為,「彭懷南要救的不是房市不是建商,是怕銀行風險太高,是央行總裁的職責所在,邏輯上來說是合理作為,但是民意是不講邏輯的」。
還有人笑說調查是假的吧,「台灣一堆人買不起房子,哪來自有率85%?」;更有網友痛批說,「政府為何要救房市?打都來不及了!到現在還是沒搞清楚貧富不均的問題」、「除非等到世界末日,不然就算對折還是買不起。」、「很好呀!房地產崩盤台灣才有救,看看美國是如何狠心戳破泡沫。」
但有人不以為然表示,「要買倒店貨,你命要夠長,慢慢等吧!」還有人分析說,「打房是會改朝換代的」、「政府所有的措施都要批評和抱怨,但是如果自己是政府決策者,要如何解決台灣的問題???」

新成屋交易 北市須附無違建證明

聯合報 記者邱奕寧/台北報導

台北市政府為遏止違章建築,昨公布「遏止新增違章建築處理措施」,下月1日上路,未來新成屋交易買賣須附上建築師3個月內開立的「無違章建築」證明。有建築師憂心人情壓力找上門,房仲業者預估,下半年度新成屋房市交易量、房價恐受影響。
此外,建築師開立「無違章建築」證明,民眾賣房會多出一筆成本。為鼓勵民眾主動提請建築師檢查,若所有權移轉時檢附無違章建築證明所需費用,北市府會提供每戶最高3千元補助。
違建從早期普遍可見的頂樓加蓋、騎樓增建,到陽台外推、室內夾層等「二次施工」都包括在內。都發局先從新成屋「開刀」,下月起領有使用執照的建築物,起造人或所有權人申辦建物所有權第一次登記,或有買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉等行為,都須附上建築師3個月內開立的「無違章建築」證明,才可匯報都發局稽查。
建築師受委託出具建築物無違章建築證明時,要依使用執照竣工圖,針對建物專有部分與約定專用部分比對,若有違章情形則不得核發證明,並通報建管處。
地政局表示,各地政事務所下月起若收到未檢附違建證明的案件,會通報都發局建管處前往稽查,透過雙層防護,遏止新違建「長」出來。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,新制上路對中古市場衝擊有限,但對新成屋及預售屋市場將造成影響,特別是小坪數房屋二次施工情況普遍,坪數小賣相不佳,因此要挑高再做二次施工,可預見下半年度部分買方以此為理由退訂,或是屋主憂心被查到而拒絕交屋,新成屋房價恐因此下跌。
她認為,建築師必須幫忙背書,新制上路是不可承受之重。
建築改革社長呂欽文表示,建築師也會背負人情壓力,憂心會受不了朋友請託,「閉著眼睛簽下去」,認定時也可能有灰色地帶,給建築師寬認定的空間。
呂欽文對市府打擊違建的決心持正面態度,認為這是額外增加收入的機會,但坦言,這非建築師本業,且有弊端產生時,政府無法藉開罰建築師卸責,必須事先規畫更嚴謹的簽證辦法,例如透過公會推動,才具備公信力。

當633已成往事 房市告別黃金10年

聯合報 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德

台灣房市從2003年SARS過後進入一波多頭走勢的黃金年代,除了2008年金融海嘯時出現一小段明顯修正外,大部分期間都處於上漲走勢。全球為了挽救金融海嘯崩壞的經濟,推出史上最大的量化寬鬆政策,加上國內調降遺贈稅,吸引海外資金回流,讓房市寫下「633」的驚人創舉。
何謂「633」?指房價從2008年以來連漲6年、平均每3年漲幅3成,不過高漲的房價並未有相對應的所得收入支撐,加上政府政策引導,終究高房價還是強弩之末,現在該討論的是未來如何修正。
高房價不符合社會期待,高房價問題也迫使政府不斷出招調控。從早期停止國有地標售,到針對開發商的土建融管制,政府不斷地加強選擇性管制措施的管控範圍,2011年更仿效國外祭出短期交易的懲罰性重稅「奢侈稅」,並推出囤房稅,而地方政府也積極調高持有與交易稅負,包括大幅拉高公告土地現值、拉高新房屋的標準單價。
近年來台北市政府更針對高總價住宅推出豪宅稅,到今年房地合一稅上路,積極地對不動產交易查稅,大動作「平穩」房市的政策之下,的確讓房市從小感冒到住進加護病房,即便央行近期放寬新北市、桃園等6區房貸管控,但房市熱度仍一去不復返,交易量恐從以前多頭時的40萬棟跌到今年30萬棟以下。
1年多前,一般民眾心理預期可能是未來房價還會上漲,不買會更貴,但現在民眾可能已經不再預期房價還會上漲,反而開始對於未來可能修正多少有些疑慮。有人說未來房價會修正5至7年,甚至有人說房價還會修正8年,但若把時間拉回到2003年SARS時期,當年有誰敢預期房價會上漲10年?
倘若現在屬於剛性需求的買方,買房子這件事情可能就不是單純的財務問題,本身可能還有成家的夢想,有情感的溫度存在,這時候就應該評估自己的財務負擔能力,將每月房貸控制在家庭所得的3分之1,且挑選通勤便利與生活機能完善的區域,而此時對於這類型的剛性買方來說,更是好挑好買的時機。
至於換屋型的買方,雖然目前售屋價格可能低於之前的實價行情,但相對的買到的房子價格也會比之前划算,有些換屋型的買方也趁現在房價回檔修正時,尋找適合的房子。

經濟/台灣房市何去何從?

濟日報 經濟日報社論



近日以來,台灣總體經濟表現不佳,為了拯救經濟與房地產市場,央行解除部分地區信用管制,把不動產貸款成數由五成提高到六成,希望可以提升買氣。但是,政大地政系張金鶚教授認為,目前台灣房地產市場買氣不振,最主要原因是過去幾年房地產價格漲得太不合理,現在房價下修是正常的現象,央行不應進行干預,以免又讓房價回升。
此處我們想要說明的是,到底在過去這些年之間,台灣的房地產市場發生了什麼樣的變化?而在這些變化之後,現在台灣的房地產市場的情況如何,而未來的走向可能會如何,相信這些分析不但對於有意購屋的自住者會有所助益,而且對於許多不動產投資者也可以提供參考訊息。
翻開台灣不動產市場的周期歷史,在民國62年、67年及76年分別出現過不動產市場的明顯上漲,也就是說,大約七年就會出現一次循環。但是,在77年到81年之間,台灣經歷一次大規模的金融泡沫,房地產與股票價格大漲之後大跌,房地產市場經歷一段很長時間的蕭條,直到民國94年才開始重新進入多頭市場。也就是說,這一次的周期從原先的七年一下子變成15年,主要理由有二,一是因為77到81年之間房價漲得太多,台北市的房價幾乎漲了300%;另外一個原因則是因為經濟成長率比以前低了許多。在價格大漲,而購買力增加速度很慢的情況下,房地產要重新回到景氣的時間就會變得很長。
現在再看民國94年房價開始上漲之後,就一直呈現往上的格局,尤其是台北市的房價更是高得離譜,高到成為民怨之首。然後,在政府多項政策的打壓之下,房價終於在去年停止上漲的趨勢,而且在成交量大量減少的情況下,終於導致今年的房價開始出現下滑。
從民國94年到現在台北市房價大約上漲200%,另一方面,台灣的經濟成長率又低到只剩下2%左右的水準,未來幾年想要消化這麼高漲的房價實在是有些困難。因此,未來三五年台灣的不動產市場可能都很難出現反轉的跡象。
再從另外一個角度來看,由於未來幾年房地產會持續呈現低迷的狀況,正是進行不動產市場改革的最佳時機,包括先利用實價登錄的資料,把所有的不動產課稅基礎改成實價課稅,讓不動產投資者在獲利的同時,能夠繳交合理的不動產交易所得稅。由於現在房價低迷,不動產交易所得較少,現在課徵實價交易所得稅,阻力會小很多。
最後,因為現在國人的平均租稅負擔率只有GDP的13%,遠低於先進國家的20%到30%的水準,但是目前我國的所得稅稅率最高為45%,已經與大多數先進國家相同,換句話說,台灣目前稅率偏低主要是出現在資本利得的所得稅和財產稅。
為落實租稅公平及擴大稅基,我們建議財政部落實財劃法,敦促地方政府逐年調高地價稅的稅基(公告地價),包括現在的房屋稅與土地稅,不但增加地方稅收,這樣也符合一般先進國家主要城市的標準。不過,為照顧大多數只擁有一戶房屋的家庭,對自住型可以從寬認定。不動產租稅結構改革,不但可以大幅提高政府的租稅收入,而且可以從長期下抑制房地產價格不合理的狀況。

「笨蛋,問題不在房價」 李同榮槓上張金鶚

聯合新聞網 吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮



中央銀行日前放寬部分區域的房貸信用管制,但根據市調顯示,房市並沒有起色,政大教授張金鶚忍不住吐槽央行「笨蛋!問題在房價!」。他認為現在房價下跌是屬合理機制,政府不應干預。
吉家網不動產董事長暨房仲全聯會理事長李同榮對於張金鶚教授的論述大大的不以為然,並在臉書上反駁:「笨蛋,問題根本不在房價」,李同榮指出張敎授在房價漲時,拼命要政府干預打房,房價跌時又說政府少干預,讓市場回歸自由機制,前後立場矛盾。
想要控制房價 就會被房價控制
吉家網不動產董事長李同榮認為:「想要控制房市,就會被房市控制,想要控制房價,就會被房價控制!」,股市如此,房市也如此。我們不期望股市房市漲不停,但總不能頭痛醫頭腳痛醫腳,更甚的是,頭痛醫腳,腳痛醫頭。
房市的問題不在房價,房價只是市場依據基本面與技術循環面所呈現出來的結果,問題核心在於怎麼導正市場,而要導正市場,就是要從治本的角度著手,第五項修鍊經典著作告訴我們,遇到問題,不要只求快速治標的症狀解,那只會短期表面疏解問題,卻造成長期的成長停滯,與市場的反制,只有治本的根本解,忍受短期成長停滯,獲取市場長期的正常發展。所以,房市的問題不在房價的結果論,而核心問題在於政府根深蒂固錯誤的住宅政策,造成不平衡的市場供需,讓投機資金匯集房市,讓窮人買不起房也租不起房,這才是真正的民怨,也才是真正的問題。
央行鬆綁是導正錯誤打房政策 無關房價漲跌
 李同榮進一步質疑,央行從2010年以來,三次選擇性信用房貸管制,房價不跌反漲,証明央行打房政策無效,既然對房價無效,何不全面鬆綁,才是回歸巿場自由機制。央行只是導正過去錯誤的政策,專家學者甚至業者,都不應過度解讀政府在救經濟丶救房市,甚至認為會延緩房價下跌速度,好像房價是可以用人為政策控制,好像房價是可以用名嘴專家學者的嘴巴控制,這其實都是偏頗的論述,影響不了房價走勢。
「笨蛋,問題不在房價,問題在社會住宅政策」
李同榮再次強調,只想控制房價,就會被房價控制。他進一步質疑,我們國有土地閒置荒廢的一堆,到處都想規劃創新基地與商業設施,而社會住宅卻停擺在那裡,只有選舉一到候選人競相喊出幾萬戶只租不售住會住宅,選後就又消聲匿跡。另外都市更新倒退十年,對都會市容丶安全與市場供需都是傷害,住宅政策乏善可陳,到底誰是笨蛋?李同榮再次重申一次:「笨蛋,問題不在房價」「核心問題,在於住宅政策」。

2015年8月13日 星期四

【週報】年後租屋潮 7種常見租屋糾紛

撰文/蕭可渝 編輯/吳苡辰 圖片/蕭可渝
租客退租前最好拍照存證,以免遭不肖房東控家具被破壞而要求賠償。圖片取自:政樑 李@flickr http://goo.gl/FnQXLN租客退租前最好拍照存證,以免遭不肖房東控家具被破壞而要求賠償。圖片取自:政樑 李@flickr http://goo.gl/FnQXLN
圖片取自:政樑 李@flickr http://goo.gl/FnQXLN

過年後有不少人轉職或更換租屋地點,但也會引發一些租屋糾紛,專家列出7種常見的年後租屋糾紛,建議民眾在租屋時,應注意避免造成嚴重的權益損害問題。
糾紛1:房客工作轉換需提前解約
年後有租客因轉換工作,必須更換承租地點,但是原本的租屋處合約尚未到期,很可能被沒收押金,或1個月的租金,也有房東會藉口沒收更多費用。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議,若房客早在1~2個月前得知會轉職,應立即告知房東,更可協助房東找新房客,例如,幫忙上網刊登訊息,若順序找到新房客,也可以提議用轉約的方式,只要展現誠意,讓房東減少損失,多數的房東也願意以和為貴,上半族有機會取回全部的押金,亦或減少被沒收的金額。
糾紛2:租客返還房屋 卻被房東刁難
房客準備搬離租屋處,與房東點交房間內屋況,有些不肖屋主恐會針對牆上的固定物、家具損害或是牆面有污漬等缺陷,來要求房客賠償,雙方認知標準不同就會有糾紛產生。

江龍名提醒,租客應在租屋一開始就拍照存證,或是在搬離前拍下屋內照片,以示當下屋況為何,屆時若有爭議,則能有照片證明自己並無破壞屋內物品,以避免遇到惡劣房東藉機沒收租屋押金,不管是房東或房客,若能維持良好的關係、作理性的溝通,即可避免糾紛產生。
年後一波轉職潮,有租客提前解約引發糾紛。蕭可渝攝年後一波轉職潮,有租客提前解約引發糾紛。蕭可渝攝
糾紛3:公共區域堆雜物 引管委會不滿
通常年節前會大掃除,若房客將大掃除的垃圾堆積在公共空間或門口,或是房東遲遲不處理前房客的垃圾或雜物,部分雜物甚至堆放樓梯間,阻礙逃生出入口的安全,造成鄰居的抗議與管委會的不滿。

依照《公寓大廈管理條例》規定,若造成所有權人的公共安全疑慮,視事情狀況的輕重緩急,加以規勸房東或租客處理,若在限期內尚未改善,則依照該社區之規定處以罰鍰。
糾紛4:租客未通知房東 即自行修繕
有租客想趁年節期間為自己的租屋處改頭換面,希望能做自己想要的裝潢,在家電家具部分,想要增添或更新家電設備,即擅自裝潢更改內部格局,造成糾紛產生。

江龍名指出,就算裝潢或家電費用,租客願意自行吸收,還是需事先跟房東溝通,雙方達成共識,並白紙黑字寫清楚責任、費用歸屬、交屋後是否須恢復原貌等,再做裝潢動作。

至於租屋處的耗材部分,則可由租客自行吸收,例如燈泡、電池等舊換新;若為大型電器,例如電視、冷氣、冰箱等有老舊故障問題,通常則是由房東來負責處理修繕或汰舊換新。
若租客想在租屋處自行做裝潢,需事先跟房東溝通。圖片取自:Mark Chang@flickr http://goo.gl/jQcomz若租客想在租屋處自行做裝潢,需事先跟房東溝通。圖片取自:Mark Chang@flickr http://goo.gl/jQcomz
圖片取自:Mark Chang@flickr http://goo.gl/jQcomz
糾紛5:合約尚未到期 屋主卻先賣房
若租屋期間,遇到屋主想出售房屋,要提前收回房屋,依照「買賣不破租賃原則」,即使房屋有租約的情況下,買賣是無法破壞租賃的關係,也就是說,不論新舊屋都不可以租屋處的屋主已更換,來要求租客搬離,或調漲房租,除非雙方皆同意修改合約內容,否則在合約有效期限內,應根據原有租屋合約繼續履行。
糾紛6:未經房東同意 租客另當二房東
永然聯合法律事務所律師李永然提醒,若租客另將房屋租給第3 人,當起二房東,依照《民法》之規定,若未經屋主同意,或租賃契約明定「禁止轉租」條約,房客還是另將房屋租給第3人,就是違約,屋主有權終止租約,連帶次承租人也無法繼續承租房屋。

也就是說,若合約上未有轉租限制,房客是可以另將房屋轉租的,並未違反合約之規定,因此建議房東,須在租賃合約上寫明清楚是否禁止轉租,以免事後造成不必要的糾紛。
退租時房東會先收未繳清的水電費,通常會引發不少糾紛。圖片取自:cktzeng@flickr http://goo.gl/hqFKWG退租時房東會先收未繳清的水電費,通常會引發不少糾紛。圖片取自:cktzeng@flickr http://goo.gl/hqFKWG
圖片取自:cktzeng@flickr http://goo.gl/hqFKWG
糾紛7:水電費收費認知差異
21世紀不動產法務部經理汪靜雯指出,退租時房東會先收承租期間未繳清的水電費,雙方若對金額有認知落差,進而引發糾紛。退租時,通常房東會從押金裡扣除已使用的水電費,而電費會因為季節和級距不同,每度電的收費方式也不同,為了避免與租客之間產生糾紛,房東最好開立單據證明,寫明清楚水電費各使用多少,保障雙方權益。
【週報】年後租屋潮 7種常見租屋糾紛

【週報】省很大!6種租屋必學殺價絕招

撰文/蕭可渝 編輯/吳苡辰 圖片/蕭可渝攝
租屋族對房租斤斤計較,想辦法殺價才能避免荷包縮水。蕭可渝攝租屋族對房租斤斤計較,想辦法殺價才能避免荷包縮水。蕭可渝攝
在薪水不漲,房價狂漲的時代,如何避免荷包縮水?更是被現代人所看重,尤其是在外的租屋族,更是對租金斤斤計較,若每個月殺下2000元的租金,一年就足足省下2.4萬元的費用,可說是「差很大」。
殺價招數1:一次簽3~5年約
房產專家Sway指出,若能一次跟房東簽長約,將有助殺價,一般簽租賃契約為1年1簽,如果直接跟房東簽3~5年租約,對房東來說有著不少保障,在租金方面也較願意提供優惠,至少能殺到9~9.5折的折扣。

如果房東堅持不減免租金價格,也可以與房東溝通看是否能從租金包含水電或網路、第4台費用、附家具等方式,減少每月支出。
一次跟房東簽長租約,將有助殺價。圖片取自:李 季霖@flickr http://goo.gl/gnSVCk一次跟房東簽長租約,將有助殺價。圖片取自:李 季霖@flickr http://goo.gl/gnSVCk
圖片取自:李 季霖@flickr http://goo.gl/gnSVCk
殺價招數2:打扮體面乾淨 工作穩定更加分
外表需將自己打理的乾乾淨淨、最好穿著乾淨白鞋,給人第一印象有著素雅、單純的感覺,較能博得房東的好感,且若是軍公教或是在金融機構工作的租客,收入相對穩定,也是一項加分,在與房東談租金的時候,也較好談價,甚至也能成為房東對外招租時的活招牌。
殺價招數3:自己準備家具家電
跟房東協調,不需要房東另外添購家具或家電,房客能自行攜帶輕便家具以及家電至租屋處,這樣一來,對房東來說也少了自己添購的家具被破壞,或有維護修繕的管理問題,房客也能藉機跟房東殺租金,保證若房屋有小型的修繕問題,例如燈泡、水管等,能夠自行解決,免除房東的麻煩,達到房東與房客雙贏的局勢。
若租客自行準備家具,對房東來說也少了家具被破壞的問題。圖片取自:Mark Chang@flickr http://goo.gl/LfwDu4若租客自行準備家具,對房東來說也少了家具被破壞的問題。圖片取自:Mark Chang@flickr http://goo.gl/LfwDu4
圖片取自:Mark Chang@flickr http://goo.gl/LfwDu4
殺價招數4:一次支付多月租金
通常在外租屋都是按月繳交租金,但上班族或小家庭的承租客,在經濟狀況許可的前提下,可與房東討論,以一次支付3~6個月租金的方式,來減少月租金,甚至是1年的租金,對房東來說,能省麻煩,又能提早將未來半年租金一次收齊,對租客也能省些錢。
殺價招數5:揪團一起租
天時地利不動產總經理張欣民表示,租屋也能「揪團」,團結力量大,如果一次找多點人一起去租房,尋找朋友或是透過網路徵求合租人,一起分擔租金,也能減少每月的支出。

另外,通常房東會有多間房要出租,如果一次多點人一起跟房東租多間套房,房東讓價的意願也會提升不少,不僅縮短房東尋找租客的時間,若租得久、屋況保持良好,還能幫忙房東看家、管理,提升房東的信任與信心度。
一次找多點人租房或徵求合租人,也能減少每月的支出。圖片取自:Bcow@flickr http://goo.gl/B1yD22一次找多點人租房或徵求合租人,也能減少每月的支出。圖片取自:Bcow@flickr http://goo.gl/B1yD22
圖片取自:Bcow@flickr http://goo.gl/B1yD22
殺價招數6:透過仲介與屋主談價
若透過仲介租屋,一般要付房仲半個月租金做為服務費,部分租客會跟房仲殺價,希望少付點服務費,這雖然也是一種省錢的方法,但更聰明的租客,反而寧可給足服務費,甚或多付房仲一點,好要求房仲去跟房東談到較低的房租。

舉例來說,即便多包給房仲5000元,但房仲成功跟房東殺價,若每月租金便宜1000~2000元,1年就能省下1.2~2.4萬元,若租得愈久,省得愈多。
【週報】省很大!6種租屋必學殺價絕招

【週報】租屋鳥事一籮筐!專家教你解

撰文/陳嘉興 編輯/吳苡辰 圖片/陳嘉興攝
租屋處裡面的設備若有損壞,通常可請房東來檢查修繕。租屋處裡面的設備若有損壞,通常可請房東來檢查修繕。
台灣房市走了十多年的大多頭,房價已高,租金相對低廉,越來越多人選擇當租屋族,輕鬆解決「房事」。不過,租屋時難免會遇到一些鳥事,如設備缺東少西或壞掉、室友很機歪、屋內陰氣沉沉好像快鬧鬼等等,本期Yahoo奇摩房地產請來暢銷書作家徐佳馨、風水命理大師詹惟中等,教你化解鳥事、租屋大吉。
鳥事1:設備一直壞 甚至還漏水
租屋族最常遇到的鳥事,就是屋內設備缺東少西、常常損壞,甚至房子還漏水,嚴重影響生活品質。對此,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說,在租屋之前,房客就應跟房東討論,看對方需提供哪些配備或家具,並且白紙黑字寫下來。

租屋過程中,若配備有所損壞,應立刻跟房東反應,如果是正當使用、正常消耗,房東有義務更換,維持其所提供的配備可以正常使用;曾敬德說,較常見的情況是房東太忙,或是住太遠,就請房客自行找專業人士如水電工來處理,再提供收據給房東,後續從房租扣掉這筆費用。
租屋最怕遇到麻煩事,專家教你來預防。租屋最怕遇到麻煩事,專家教你來預防。
鳥事2:室友超機歪 又髒又吵鬧
室友素質對租屋族來說也很重要,如果遇到不愛乾淨、常喧嘩吵鬧、喜歡帶男女朋友回來住的室友,鐵定會影響生活品質。《買一間會賺錢的房子》作者、住商不動產企研室主任徐佳馨說,若不幸遇到鳥室友,開誠布公、好好溝通是最佳解方。

徐佳馨表示,室友之間可訂定生活規約,例如排打掃的班表、讓公共區域的清潔工作平均分配,或協議晚間11點後不大聲喧嘩;至於帶友人回來留宿,偶一為之可不必計較,若太過頻繁,就應協調水電費的分擔方式。

她建議,在與室友溝通時,要用些話術,例如可說:「房東說我們最近比較吵,我們是不是要改進?」或是說:「房東好像不喜歡陌生人進來住耶!」,以避免正面衝突,讓關係更惡化。
鳥事3:想報稅 房東威脅漲房租
報稅季節又快到了,許多租屋族不敢申報房租列舉扣除額,就怕被房東發現、威脅漲租金。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠說,其實房東要求房客不能申報房租,是違反所得稅法的,畢竟納稅是國民義務,但因為出租事實若曝光,房東的所得稅、房屋稅、地價稅都會增加,多數房東仍不希望房客報租金。

在此情況下,曹筱筠建議,如果房客要報稅或申請租屋補貼,還是先跟房東講一下,最好租屋前就能達成協議,並明文註記在租約中,避免衍生糾紛。如果雙方原本未討論此事,房客自行申報之後,房東欲漲房租,還在原租約期間是不能因此調漲租金的,房客可提出訴訟或調解、寄存證信函給房東。
租屋糾紛多,最好多與房東室友溝通打好關係。租屋糾紛多,最好多與房東室友溝通打好關係。
鳥事4:陰氣沉沉 很怕會鬧鬼
另一件租屋族害怕的是,就是房子陰氣沉沉,感覺好像快鬧鬼,對此,風水命理大師詹惟中說,有2個解方,首先是可安放神像,至於神像的來源可找法師、風水師或到佛具店結緣,只要是自己相信的神佛,就有安定效果。

其次是要改善屋內的氣場,詹惟中說,常常開窗讓室內的空氣流通、光線明亮,氣場自然會轉佳,以陽制陰,並且多用精油、花香等去除穢氣,北台灣的租屋族在冬天時最好常開除濕機,可有效去除屋內陰氣。
鳥事5:房子太老舊 電線走火
任職於科技業、在捷運丹鳳站附近租屋的Taijie,最近遇上隔壁房間電線走火的驚悚事件,他下班回家後,看到隔壁房間的門縫有煙竄出,立刻打給119,幸好火勢及時撲滅,Taijie意外救了整層樓的人。

若不幸遇上這種鳥事,徐佳馨說,要先查明自己租屋處是不是違章建築,若是,可以跟房東要求退租、走為上策,但若不是違章建築、火又沒燒到自己房間,很難要求終止租約,只能勸說房東檢查屋況與管線。

徐佳馨建議,房客可採取柔性勸說,告訴房東,檢查屋況與管線不只為了房客、更是為了他自己的財產,畢竟火燒屋大家都不愛住,未來若要出售也很難找到接手的人,因為失火過的房子結構體已被破壞,後患無窮,如有容易漏水等問題;徐佳馨強調,在溝通時若站在房東的立場上,較容易成功。

【週報】10種不能住的房子 你租對了嗎!?

撰文/陸曦亞 編輯/吳苡辰 圖片/陸曦亞
租房學問多,在網路發達的現在,依照條件找尋房子相當方便,但方便帶來的結果,就可能只注意到美美的照片而忽略細部情況;你可知道,租房若沒有仔細注意眉角問題,破財事小,影響身心健康才是重點!
小套房的採光與流通性非常重要,租客在租屋前一定要多加注意。圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnuCG小套房的採光與流通性非常重要,租客在租屋前一定要多加注意。圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnuCG
圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnuCG
避免租1:地區偏僻、戶數太多
套房多少會面臨戶數多的狀況,通常沒有管理機制的租房,如果戶數太多,就更容易面臨出入份子複雜,可能危害安全之問題。建議如果是礙於預算,沒有辦法住有管理機制的房子,在看房之前,倒是有幾點可以注意。比方說先探探鄰居的素質,是否有正當職業,有無男女混居或者是養寵物的狀況,至少可以先過濾較可能之危險因素。
避免租2:聲色場所附近
住在聲色場所附近,較有可能會因為鄰居從事的工作與自己作息較為不同,在生活起居時間上有差異,就容易影響休息品質;若又有酒客鬧事,久了對精神都有很大影響。建議可以在看房子時注意一下白天與晚上的狀況,有時候白天覺得安靜,晚上可能又不同了。
住在聲色場所附近最擔心因為活動與作息不同問題,而無法好好休息。圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnWkh住在聲色場所附近最擔心因為活動與作息不同問題,而無法好好休息。圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnWkh
圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnWkh
避免租3:有貼符咒的房子
鄭雅勻表示,房子貼符咒可能會有幾個原因,比方曾經發生事情,或者是感覺不平安而貼,甚至也可能是兇宅;這類房子若曾出事,除了屋主住了可能會感覺心神不寧,若是體質較敏感者,也會有不好影響。

要了解房子是否有問題,其實可以藉由鄰居或里長先探詢,或者現在有房仲的協助,也都必須篩選是否為兇宅,自行上網查也是一個方式。鄭雅勻也提供一個小方法,就是看房子可以帶著狗狗,或者是小孩子,通常他們的氣場比較敏感,有躁動的狀況就要避免。
避免租4:採光不好沒有窗戶的房子
採光不好的房子通常沒有窗戶,屋內不流通非常容易潮濕發黴,不僅衣物家具易壞,也會影響健康與精神。建議在租房子時不要只看內部裝潢,有時這類的房子會讓你覺得內部很漂亮,疏忽了採光問題。

吳懿倫表示,建議不管白天、晚上,都要去看看屋狀,同時檢視屋內開窗與沒開窗的感覺如果有窗戶的話,以及有沒有開燈的差異,都要多做觀察。
避免租5:市場附近
市場附近最重要的問題就是衛生,尤其菜市場還有廚餘等食物殘渣會讓蟑螂,老鼠橫生,有時甚至還會將惡臭帶進家裡,如果有宰殺牲畜的更嚴重。清晨就開市早市,可能凌晨4~5點就開始聲音吵雜,夜市則可能到半夜1~2點還有攤販營運,嚴重影響睡眠品質,加上來來往往的人眾多,不管行走或是停車都不是太方便。

吳懿倫表示,近市場的租屋處有其方便性,看這類房子時,建議要先了解是早市或午市,建議在市場販售時間前往觀察,看看早市的狀況是否自己能接受,另一個考量是可以選擇隔一條街,可以避免吵雜但又兼顧生活機能的方便性。
菜市場的衛生與吵雜問題,是附近住家常有的困擾。圖片取自:Blowing Puffer Fish @Flickr http://bit.ly/1HTOElQ菜市場的衛生與吵雜問題,是附近住家常有的困擾。圖片取自:Blowing Puffer Fish @Flickr http://bit.ly/1HTOElQ
圖片取自:Blowing Puffer Fish @Flickr http://bit.ly/1HTOElQ
避免租6:寺廟附近
吳懿倫表示,寺廟通常在特定節日會有活動,舉辦時間不定,有時候也會是在晚上,如果放炮或是誦經就會影響休息。有時候廟宇有時候不見得是在明顯處,建議看房時多到附近走動,了解環境。
廟宇常有誦經等儀式,租附近容易有精神干擾。圖片取自:【癖】 Angelika@Flickrhttp://bit.ly/1C4ekgF廟宇常有誦經等儀式,租附近容易有精神干擾。圖片取自:【癖】 Angelika@Flickrhttp://bit.ly/1C4ekgF
圖片取自:【癖】 Angelika@Flickrhttp://bit.ly/1C4ekgF
避免租7:見房東有困難
有些租房是透過仲介或親戚朋友前來處理,未來如果房子的固定資產要修繕或有事找房東找不到人的話,最後費用可能都要自己負擔,造成不少困擾。吳懿倫強調,租房子時就要求要見到房東,同時把未來可能發生的狀況以及該負的責任義務直接溝通清楚,並以合約載明。
避免租8:有惡鄰
租到有惡鄰的房子是精神上最大困擾,尤其特別是住有精神疾病的家庭,常常會有突發狀況,不只是休息受影響,連安全性都有問題。吳懿倫建議,通常要知道鄰居有沒有狀況並不是太容易,建議透過仲介問管委會,或是先以拜訪鄰居的方式,初步從印象判斷來進行了解就可避免。
避免租9:頂樓加蓋或地下室
地下室通常都沒有窗戶更不流通,與之前提到的沒有窗戶的房子影響是一樣的。至於頂樓加蓋,最擔心的是安全性問題,除非很少太晚回家,否則不是太好的選擇;加上近期柯P上任新政要拆除頂樓加蓋等違建,住到這類房子較無保障。吳懿倫表示,頂樓加蓋與同坪數房子比較價錢較低,很容易讓人沒注意就租了;在租房前篩選條件就要注意樓層的標示,且一定要實際看房。
避免租10:鄰近高架橋、高架捷運
鄰近高架橋、高架捷運的房子,容易吵雜、空氣較髒、影響睡眠品質,因此有許多房東會加裝氣密窗,減少音量,但長期不開窗,室內不通風,也會影響健康狀況,建議租屋時,除了留意室內屋況外,也要開窗觀察,是否鄰近高架橋或高架道路,並請房東關掉冷氣、電視等電器後,留意屋內是否會受戶外噪音干擾。
【週報】10種不能住的房子 你租對了嗎!?

房價跌,我該賣房嗎?(盧燕俐)

新頭殼newtalk 2015.08.12 文/盧燕俐
近期,所有的數據都顯示,房市趨勢已反轉向下,買方關心的是會跌多久、跌多深;有殼者則思考是否該趁機賣房,先落袋為安。到底現階段該不該賣房,每個人條件不同,恐怕沒有標準答案。就來看看我的朋友兩對夫妻的故事,也許能給讀者一些啟發。
林姓夫妻4年前在淡水買了間套房,權狀11坪,總價才180萬元,現在租給學生,1個月收租7000元。看到媒體頻頻報導淡水供給量大,房價勢必修正,林先生主張此時應立即出售,以區域行情價240萬元估算,大約可淨賺60萬元,平均1年賺8%多。
林太太持反對立場,一來,收租的感覺很好,等同每月多了7000元的零用金,生活多了些保障;再者,現在住的舊公寓,打算要留給兒子,讓兒子長大成家後,有個遮風避雨的地方,而夫妻倆就搬到淡水套房住,解決了退休後住的問題。
由於夫妻倆各自堅持己見,便來聽聽我的想法。我說,我投大嫂一票,有3個理由。第1,我算了一下,租金收益率高達4.6%,這在雙北已經不容易看到,應該要好好珍惜;第2,即使區域行情240萬元,以目前淡水慘澹的交易量,未來要真正賣到240萬元,恐怕也有難度,千萬不要設想這60萬元是穩賺的!
最後,也是最重要的一點,套房賣掉後,如果沒有更好的投資標的,甚至拿去亂投資,只怕180萬元很快就化為烏有,還不如老老實實的收租金,到老了,即使兒子媳婦不孝順,起碼還有一間房、一個啞巴兒子可以倚靠。林先生被我說服了,也就不再動賣套房的念頭。
再來說劉姓夫妻的故事。劉太太運氣很好,SARS那年,當房市掉到谷底時,她看上中山區10多坪的套房,很輕鬆就殺價成功,以300多萬元成交,沒想到,隔年起,房價就立刻上揚,且年年漲不停,多家房仲也先後登門拜訪,遊說她應獲利了結,先賺先贏。
劉太太原本堅持不賣的立場動搖了,物件隨便丟到市場試水溫,就是600萬元以上的價格。她精算一下,5年淨賺1倍多,也心滿意足了,就順勢把套房賣掉。突然之間,手上多了600多萬元的現金可以調度,劉先生提議,不如放在股市吧,朋友的內線消息向來很準,一定可以再翻1倍,變成1200萬元。
結果,還不到2年,朋友報的3支明牌,紛紛不支倒地,600萬元的資金,很快就只剩200萬元。夫妻倆驚覺當年的本金300萬元,現在反而倒賠100萬元,終於緊急踩煞車,也讓劉太太感嘆,「如果當時不賣房買股,該有多好!」
所以,如果沒有更穩健的投資標的,也沒有太大的資金壓力,何必立刻要賣房。情急之下做的決策,常常會欠缺通盤性的思考!
作者:盧燕俐(財經媒體人、理財專家)

最新調查:40%屋主想賣房 可大膽議價

經濟日報 記者陳美玲/台北報導

房地合一稅拍板定案滿二個月,在新制明年即將啟動,加上政府對於房屋持有稅不斷加重下,據最新調查顯示,全台近四成屋主欲出脫手中物件節稅,另外近七成屋主更願意以低於實價行情10%以內的價格出售房屋,顯示屋主對於價格心態已出現鬆動,有利今年有意購屋的買方大膽議價。

房地合一稅拍板定案滿兩個月,近七成屋主更願意以低於實價行情10%以內的價格出售房屋,顯示屋主對於價格心態已出現鬆動。 記者陳美玲/攝影

有巢氏房屋最新問卷調查統計,全台高達39.3%屋主認為在房地合一稅拍板定案,加上政府對於房屋持有稅持續加重下,欲將手中物件出脫達到節稅。有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,對於賣方來說,由於政府不斷調高房屋稅及契稅等購買持有成本,今年又恰逢三年一次的公告地價調整,未來地價稅勢必明顯增加,在房屋持有成本大幅增加下,屋主的負擔明顯大幅增加,才會讓近四成屋主急欲出脫手中房屋。
另外,近七成屋主認為只要房屋售價與實價行情差距在10%內以內,都可以接受,顯示賣方心態開始動搖。劉炳耀指出,對部分供給量大的區域,以及投資型買方較多的行政區來說,區域賣壓相對較高,願意讓價的程度也較高。
有巢氏房屋北區發言人陳宏勝說明,以雙北市來看,目前土城地區的跌幅最高、達2.5%,主要是土城區附近多為工業廠區,雖然近年區域擁有不少重大建設、捷運頂埔站等議題加持,但也因為區域房價隨著捷運議題推升,去年第2季每坪成交價達32.4萬元。
不過今年6月僅有31.6萬元,顯示區域價格漲幅過快,市場產生比較效應,購屋客回流到中和、新莊等區,連帶影響到較外圍區域房價。
另外,桃園市方面,蘆竹區、平鎮區也是房價下修度較明顯的地區,其中平鎮區去年第4季每坪來到16.3萬元高價,不過今年6月每坪卻僅有14.9萬元、跌幅達8.6%。
而蘆竹區去年第2季每坪成交價達21.3萬元的高點,但今年6月卻面臨20萬元大關保衛戰,房價跌幅也有6.1%。
陳宏勝表示,桃園市平鎮區近中壢、楊梅及龍潭等區,處於桃園地區中心地段,因為房價基期較低,交通上有66快速道路支撐,周邊還有大型工業區的人口挹注,以及桃機捷運綠線等利多。
蘆竹鄉的南崁因五楊高架的開通,往來台北更加便利,是大部分北北基民眾往桃園找房時最優先考慮的區域,不過在房地合一通過後,投資客縮手,區域供大過於求,對屋主來說,投資客擔心新稅影響,希望盡早出脫拿回資金,因此價格上鬆動較明顯。
中南部部分,台中則有太平區和西屯區,每坪成交價也分別從高檔的20.6萬元、22.9萬元下挫至15.7萬元、20.9萬元,跌幅分別達23.8%、8.7%;高雄苓雅區、前鎮區房價也分別從19.3萬元、16.8萬元高點下跌至今年6月的16.1萬元、15.9萬元,跌幅也分別達16.6%、5.4%。
劉炳耀指出,政府持續調控房市,房地合一稅也確定在明年1月1日實施,由於今年底前買房可以適用房地分離的舊制,對於買方來說,若於明年後買房,未來出脫手中房屋就適用稅賦較重的房地合一新制,對於有購屋急迫性的買方來說,今年出手購屋屬於比較划算的決定,買方可多看多聽多比較,有機會買到過去鮮少釋出的好物件。