2015年9月19日 星期六

套房兩樣情 社區「老」來俏

聯合晚報 記者游智文/台北報導

實價資料顯示,台北市中心旁的「老社區」,包括萬華、大同及中正區古亭地區的套房,在房市下行時,價格反而有撐。
市中心僅中正區守住
在房市交易量持續探底下,台北市房價今年加速鬆動,尤其是投資性強的市中心套房,市中心五區中,僅剩中正區守住行情,今年較去年均價上漲8%,其他四區都下跌。
跌最重的是松山區,去年均價94.5萬元,今年前七月均價滑落到僅79萬元,每坪價格重跌15萬元,跌幅逾16%。
優美地產企研室召集人葉立敏表示,松山區重跌主因是前年捷運松山線通車,帶動松山區捷運沿線套房一波急漲,再加上去年高價套房「翔譽101」交屋,成交單價每坪落在92至127萬元;因此,大幅拉高松山區去年套房均價,今年也因此出現16%的重跌。
除松山區外,市中心大安、信義、中山區套房價格也都下跌;大安區去年套房成交單價飆破一坪百萬,達104萬元,今年已回跌至97.7萬元,跌幅達6%。另外,信義區也從93.5萬元的九字頭,回修到八字頭的87.4萬元。
套房出現重跌的,還有南港區,去年在多項建設題完工帶動下,套房平均成交單價達一坪66萬元,但今年下修至56萬元,跌幅也逾15%。總計北市12個行政區,有八個行政區套房價格下滑,四個持平或上漲。
中正區是市中心唯一守住行情的行政區,主要是中正區的老社區─古亭地區的套房,今年成交價格較去年上漲約一成,帶動中正區整體套房上漲8%。
傳統老社區逆勢上漲
資料顯示,不僅古亭地區如此,北市傳統老社區萬華區、大同區今年套房成交價格也都逆勢上漲,漲幅在3%至4%之間。葉立敏分析,台北市房市雖看淡,但低總價套房仍有需求,位於市中心旁的老社區套房,單價和大安區相比,只有五至六折,對首購族仍具吸引力,房價也相對有撐。

北市各行政區套房成交均價資料來源:台北市實價網 製表:游智文

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神秘數字006688 可能是你我買得起房的關鍵?

中央社 台北13日電

台灣年輕人低薪買不起房,看不到未來,工商協進會理事長林伯豐建議,除重建技職教育外,政府應仿效006688方案,「以租代買」降低年輕人的買房負擔。
台灣年輕人面臨低薪、所得成長停滯困境,明天沒有更好,導致世代對立問題日趨嚴重,加上少部分不肖廠商販售劣質商品,以致國內瀰漫反商仇富氣氛,林伯豐在接受中央社專訪時提出4點具體建議,並憂心年金制度不改革,台灣恐步入希臘後塵。
年金改革 迫在眉睫
目前國內各退休金中,勞保最高投保薪資為新台幣4萬3900元,所得替代率僅為50%至70%,但反觀軍公教以本俸作為投保薪資,最高為部長級的9萬2250元,所得替代率為75%至95%,也造成軍公教退撫基金去年已經出現入不敷出,虧損金額達33億元,如果不好好處理,10年後就會成為財政懸崖,透支下一代的未來。
林伯豐說,政府的組織再造應該要儘快展開,年金改革不做不行,不能只有勞保有上限,軍公教卻沒有。
為青年築夢 建議推青年住宅
他表示,要讓年輕人愛台灣,至少要讓他有工作、買得起房子,政府可以提供合適的「青年住宅」,仿效經濟部早期推行的工業區土地006688方案,「以租代買」讓年輕人先住個10年,等有能力了可優先承購現有房舍,已繳納的租金還可以抵扣房價。
林伯豐還建議,受到少子化影響,已有很多國中,小學校根本不需要這麼多教室,政府應該用心一點,撥一些學校用地拿來蓋青年或社會住宅,出租給弱勢族群,景觀好的樓層再賣給有錢人,「沒有富人和窮人不能住在一起的事」。
改善低薪 重建技職教育著手
林伯豐認為,以前工專、商專培養出來的人才表現、薪水不輸台大學生,但大學普及化後,台大變成一枝獨秀,其他大學畢業生薪津卻每況愈下,主要就是目前大學生素質不高,且都不願到工廠上班,只想坐辦公室或到餐廳端盤子,在相關人力過剩的情況下,薪水自然無法拉高。
他說,改善國內年輕人的低薪現象,應從重建技職教育下手,讓年輕人有一技之長,而不是陷入學歷迷思,像德國的工藝聞名全球,就是技職教育做得成功。
另外,他表示,政府要建立創新創業的平台,讓優秀年輕人可以發揮所長創業,也可以讓薪津所得三級跳。
對於社會反商情結嚴重,林伯豐表示,企業應重視社會責任(CSR),同時,政府對不肖廠商應確實處以重罰,避免雷聲大、雨點小,甚至最後輕輕放下撤銷相關處分,再次引發民怨,「我想是不好的」。

台灣公告地價離譜到爆! 希臘惡夢朝我們逼進

聯合報 記者沈婉玉╱即時報導

巢運團體表示,希臘政府爆發債務危機,全民共擔苦果,同樣的噩夢也正在朝我們逼近 。政府需強化財政紀律,面對房地產稅制存在嚴重不公平的現象,已阻礙財政健全。相較於對薪資所得課稅涓滴不漏,政府放任房地財產持有與交易稅負長年扭曲。
巢運表示,房地產稅制在稅基與稅率均嚴重不合理,又以稅基問題最為關鍵。虛假的公告地價與現值,造成房地產的課稅基礎(稅基)過低,造成100年的整體實質房屋稅率千分之4.2、土地稅率千分之2.5的現象。
以台北市萬華區的直興段二小段241~270地號為例,該地段近期成交案例的價格為每坪2,793,620元,然而該地段的公告現值最高僅680,992元,只有市價的24.38%;公告地價更是離譜,最高也不過172,562元,僅是市價的6.18%! 巢運批評,政府藉口繁榮房地產市場,濫建公共建設以開發「好地段」,卻又因房地稅基過低,讓公共支出得不到相應的回收。不公平的房地產稅制,只是讓多數民眾承擔不合理的稅負與浪費公帑後遺留的債務。
巢運要求,繼房地交易所得稅改(房地合一稅)後,政府要把握今年是地方政府3年1度重新規定地價的時機,從持有稅的「稅基合理評估」展開整體的稅制改革。
巢運提出,地方政府應合理提高公告地價與公告土地現值,公告地價與公告土地現值等稅基評估長年受到政治力扭曲,內政部地政司雖承認公告地價是正常交易價格的20%,但卻說公告現值已達到市價九成,是嚴重灌水後的數據。
要讓地價評定如實反映納稅人的經濟能力與房地使用狀況,巢運認為,不能只是被動按照市價平均漲幅來調整,而是透過稅基的合理評估,提高過度被低估的稅基,才能翻轉畸形的租稅負擔結構。
巢運指出,地價長期被賦予各種「選票責任」,導致地價評定無法準確反映市價。各方非專業代表(尤其是民意代表)應退出地價評議委員會,讓地價評定回歸專業,「讓地價的歸實價,稅負的歸政府」。地價稅該課多少、社會福利身分該如何認定等等,請政府不要逃避責任。
不僅地方政府要負起稅基合理化的重責,巢運認為,中央也要負起徹底檢討房地相關稅法的責任,讓房地產的稅收結構能夠反映公平正義(重視地方差異、自住輕稅與多屋囤房重稅)。同時透過房地合一實價課稅,刺激地方政府提高土地現值以搶收增值稅;也可透過統籌分配等政策手段,支持地方政府排除民意的關說,正視嚴峻的財政問題。
巢運要求,總統候選人承諾當選後持續推動房地稅制改革、敦促所屬政黨的執政縣市共同負起稅制合理化的責任。臺北市去年開徵囤房稅,開出地方房地稅改第一槍,希望其他地方政府也順勢乘風破浪。我們再次呼籲中央、地方政府與各政黨同心協力,讓稅基回歸合理評估,否則「增稅救財政」將無從談起。
巢運表示,未來會繼續集結社會共識,持續為房地稅制正義發聲,更會緊盯到底有誰阻擋稅制合理化、妨礙財政健全化的關鍵改革!

拯救房市 業者提五大藥方

經濟日報 記者宋健生/台中報導

國內房市景氣低迷,台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘昨(14)日建議政府,應暫緩今年度的土地公告現值調幅,同時提高對首購族及換屋族的貸款成數,挽救陷入谷底的房市。
台中市不動產開發公會日前召開第13屆第3次會員代表大會,魏嘉銘提出「救市五大建議」,獲得會員代表一致通過,將函文中央主管機關,呼籲政府趕緊救市、提振買氣。
救市五項建言中,首先建議中央應對「選擇性信用管制」全面解禁,以穩定金融及活絡市場;其次為提高對首購族和換屋族貸款成數,房貸利率應維持低檔,減輕自備款的壓力。
第三為導正「產置海外、債留台灣」的現象,政府應提出有效吸引海外資金回流的政策,據統計,台灣金融帳已連續20季淨流出,累計金額高達2,031億美元。
第四為建議政府在國內經濟條件不佳及民眾信心不足情況下,全面重新考量合理持有稅基的問題。業界認為,唯有解決目前房屋持有稅過高的問題,才是振興房市當務之急。
另外,現在土地公告現值約占市值80.9%,在政策要求下,許多縣市預計今年度將再調升10%。魏嘉銘建議暫緩今年度的土地公告現值調升,以免火上加油、刺激土地漲價,增加民眾購屋的壓力。

房市不見底 七成人看跌

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房市交易量深陷低谷,看跌房價的民眾愈來愈多,根據永慶房產趨勢調查,不論對短期或長期房價,民眾看跌比重都達七成,直追金融海嘯;四成受訪者預期未來一年房價會下跌3%至10%,約三成認為會下跌逾10%。
永慶房產集團今天公布第三季房產趨勢調查,市調顯示,目前看好房市維持多頭的受訪者僅剩一成多,對未來三個月,有高達69%民眾看跌房價,70%的受訪民眾看跌未來一年房價。
向下的刀子沒人想接,55%的受訪民眾說未來半年不是買房時機,為一年來調查比率的新高,預期未來半年「是」購屋時機的比率,從上季調查的38%下滑到31%,顯示央行日前雖鬆綁房貸信用管制,並未提升民眾的購屋興趣。
從市調來看,房市能否提振,關鍵在房價,回答現在不是購屋時機的受訪者,有71%表示因為房價太高;而認定現在是購屋時機的,主要也認為現在議價空間拉大,進場有機會撿到便宜。
至於房價應下修多少?有34%有意購屋的民眾,認為理想購屋價格在成交行情正負10%以內,另有33%買方則認為應比成交行情還要低10%~20%。不過多數屋主願意售屋的價格,現仍停留在成交行情正負10%以內,顯示買賣雙方價格認知仍有相當差距。

誰說房市不會泡沫? 愛爾蘭人狠狠戳破台灣謊言

聯合報 今日登場/九四三

土耳其往伊朗的火車上,有位愛爾蘭背包客到我的臥鋪車廂借插座充電兼聊天。他自我介紹是三十四歲的建築師,一有閒暇就四處當背包客旅行。聽說他來自愛爾蘭,我便向他打聽愛爾蘭的房價泡沫化是怎麼一回事。
「愛爾蘭的房價都是政府放任銀行濫發貸款惹的禍啊!」他回答。「那時只感覺身邊的親朋好友忽然紛紛加入瘋狂炒房行列,有種愛爾蘭挖到石油的錯覺。但,全國的產值根本沒變,貸款炒房只是短暫的表面榮景。幾年過去後,泡沫破掉了,都柏林的房價跌到原價的三分之一以下。」
「哇,三分之一!」我非常驚訝。
「我有一位朋友是單親媽媽,在人人都瘋炒房時也忍不住貸款買了一間房子,二十五萬歐元。」我火速心算了一下,將近一千萬台幣。「可是房價啪一聲跌下來,最後只剩八萬歐元了。」他瞪大眼睛說。
「什麼?跌這麼多?」我不禁開始想,如果台北房價也跌到三分之一,會是什麼樣的狀況?
「是啊,這還是求售兩年才賣掉的價格。」他補充:「而且不是什麼爛地段,都柏林的Temple bar那一帶妳去過吧?」
有有有,我點頭如搗蒜,那是都柏林市中心酒吧林立的熱鬧觀光區,有點像台北的西門町。
愛爾蘭背包客繼續解釋,雖然房價跌到只剩三分之一,但房貸卻還是得繳原價。有些人買在新開發區,通聯道路都沒齊全,沒學校沒銀行,住在空城卻得背債背一輩子,這就是房價泡沫的悲劇。
「整個過程持續了多久?」我問。
「從房價狂漲到泡沫破掉,中間大概歷經十年吧,專家預估還要再十年才會恢復到原本正常的房價,現價比正常價格低很多,經濟也隨之衰退。」
難道這就是他離開愛爾蘭的原因嗎?
「不,我在英國念完大學就定居下來了。」他接著提到倫敦房價更是高得嚇人,還好他女友的奶奶留給女友一間在市區Zone 2的房子,否則以她當編輯月薪只有一千歐元的微薄薪水,在高物價的倫敦是沒辦法生存的。最後,他反問台灣的狀況。
「也是年輕人買不起房子啊。」
「那我能想像你們的處境了,別像愛爾蘭人一樣付出慘痛代價啊。」他語重心長地對我說。

2015年9月5日 星期六

股市危機後 房市危機實為轉機

張金鶚/政大地政系特聘教授

最近股市大幅波動,引發股市危機,是否接下來會產生房市危機的疑慮?是否政府救股市之際,也應介入救房市?
房市過去長期不合理價量上漲,去年交易量開始緊縮,今年價格也開始下滑,房市不景氣逐漸顯現。而股市是今年還大漲上萬點,最近才開始大跌,顯然房市並非受股市下跌才被波及下跌。換言之,股市是外在因素,與房市的內在因素下跌情況不同,不相牽連。

政大地政系特聘教授張金鶚。 圖/報系資料照

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此外,房市與股市本質大不相同。房屋除可投資賺錢外,更重要的是居住使用,這和股票純粹是投資工具明顯不同。不可諱言,房市已從過去消費使用為主的本質逐漸轉變為投資賺錢的目的,因此價量波動逐漸加大,越來越不穩定。
房市非集中交易且較不透明完整的資訊,這和股市集中交易、透明完整資訊明顯不同,兩者價量波動反應的速度有相當差異。雖然近年政府致力於房市實價登錄資訊、房價指數、房市資訊規範、預售屋銷售稽查等,避免房市烘抬炒作,但房市的價量波動仍與股市反應有相當的扭曲與差異。
因為房市與股市的不景氣成因與不同本質,兩者連動關係不大,不宜相互牽連。換言之,股市危機的因應思維與對策,和房市是否已產生危機,與危機因應作法應有所不同。
房市不景氣才剛開始,相對過去十二年不合理的投資炒作,目前只是市場機制的必然反應,價量調整也才開始,離合理水準仍有相當距離,房市正往正向良性的方向小步邁進,應予肯定支持,怎麼房市轉機好事,反變成房市危機壞事?
產業界此時就高唱房市將會崩盤,希望政府放寬金融管制、減少房產交易及持有稅負、刺激投資等救房市作為,如此說法是否危言聳聽?政府此時救房市是否大眾能夠接受?
因為房市同時存在投資賺錢及居住消費兩種目的,對投資者(包括建築業者)應是「盈虧自負、願賭服輸」,政府不宜過度介入,甚至藉救經濟來幫投資客或業者解套;對居住消費者應該是「確保基本居住權利」,政府不應讓投資客排擠了居住權利。因此,政府健全房市的首要工作就是要讓房屋回歸居住為主的消費本質,避免扭曲成為賺錢為主的投資本質,抑制房市投資炒作。
當前房市看似危機,實為轉機,政府應健全並尊重市場機制,獎優懲劣,加強資訊的正確完整與透明即時,讓價量調整至合理水準,其中所得負擔能力應是房價合理關鍵指標。
房市已露曙光,逐漸往合理方向調整,調整速度要看買賣雙方對房市的認知,資訊正確完整的提供非常重要。股市危機對房市影響有限,反而透過部分投資客的賣房救股,及投資信心的挫折,能稍微加速房市合理調整。此時政府的救房市方案,千萬要審慎,不要錯估形勢,反延宕並錯失房市改革時機,造成房市不斷惡性循環,居住正義永遠只是口號。

建商心寒下凍建令:2年內不在高雄蓋房子

經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

農曆7月,高雄房地產市場延續價跌量縮的格局,被業界視為下波推案熱區的中都土地標售全部流標,土地交易價格將進一步鬆動趨跌;另8月房屋成交比7月量縮15.6%,主流產品為40坪以下,以區域來看三民區與鳳山表現相當強勁,並可望持續到年底。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,長期來股市與房市具有高度連動關係,這一波全球股災,並拖累台灣股市重挫,部分人士已經認為在股市受傷會導致房市低價求售潮,但由於國安基金進場護盤拉抬,終究股市的變局與房市會如何互動,將是短期需注意的議題。

高雄房市有陰影,即將進入盤整期。 記者林政鋒/攝影

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資深建商指出,之前高雄地政局標售三筆中都重劃區土地,底價每坪75萬到105萬元,結果竟然沒人投標而流標。如果再對應國有財產署在高雄標售21筆土地只賣出1筆,土地交易冷清的現象,對地價而言將會出現再下跌動能。
由於高雄房市熱區在美術館、農16等蛋黃區飽和後,中都是最靠近美術館特區的新重劃區,建築界普遍將中都視為港都房市的明日之星,如今土地標售反應冰冷,顯見業界投資信心不足,近日傳出一家中大型建商,已經對公司下達「凍建令」,對內宣示二年內不在高雄蓋房子,同時積極轉往東南亞尋找土地開發商機,此一現象是個案,還是有「一葉知秋」效應,近來受到港都建築界熱議。
土地交易商說,二年內高雄建地行情普遍會下跌20%至30%,除非地段相當具特殊性,否則一般土地都難避免跌價二至三成的命運,建商對此也樂觀其成,認為這一波高雄房價上漲,最大獲利者就是地主,尤其地主兼建築業主更是大贏家,因此地價合理回檔,對建築業有利。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,全台房市進調整期,今年上半年全台買賣移轉棟數較去年同期衰退18%,但從生產者投資開發來看,市場收縮的幅度則更為明顯。今年上半年全國住宅建照核發件數從去年的6.6萬戶,到今年只剩5.6萬戶,總量減少15%,搶照潮並沒有再發酵,而住宅的新屋開工戶更從5.6萬戶,降到4.3萬戶,驟減23%。
黃舒衛分析,今年上半年的開工數大幅滑落,除了代表產業面臨調整的挑戰,另一方面,2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶,等這兩年高量的新屋紛紛落成後,產生衝擊的不只是天量餘屋所形成的賣壓,還有陡降的產業動能所蒸發掉的就業機會,擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。 以目前全球經濟局勢不穩、政策管制依舊、房地合一稅即將上路的大環境來看,房市觀望氣氛依然濃厚,因此推案、開工均呈現量縮,如果預售市場持續降溫,預期下半年開工數持續下探的機會很高。
美國在判斷經濟情勢時,常將「新屋開工」 (Housing Start)視為重要的領先指標。一般來說,新屋開工年增率的上升或下降,往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。另外,房屋開工有助於直接帶動營建、建材、裝修、融資的需求,對於後續家具、家用品等的購置需求也很具參考價值,因此是相當重要的經濟指標。

6成民眾看房價...8折才動心

聯合晚報 記者游智文/台北報導

台灣房屋最新市調發現,六成民眾看屋後願意出價,不過出價行情多為實價行情打八折,等於房價要跌兩成,由於屋主接受度不高,成交不易。
六都地政局昨天公布8月房屋買賣移轉件數全部下滑,六都整體交易量較上月量縮達16%,與去年同期相比,新北市、台中市更大減逾兩成,六都均寫下今年2月以來新低。
隨著年底結婚購屋旺季接近,台灣房屋調查第4季民眾購屋意願,有購屋意願的民眾仍在四成以上,達46%。其中有44%為首購、換屋等自住需求,置產兼自用以及投資出租收益則占56%。
進一步觀察有看屋意願的民眾,六成表示看屋後願意出價,不過出價行情是實價資料打八折;而他們願意出價的原因,除了考慮明年房地合一稅上路因素外,且最主要的是就是現階段賣方心態鬆動,有利議價。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,市調顯示,房市氣氛雖差,但傳統年底剛性需求的自住、置產買盤仍躍躍欲試,只是買方殺聲隆隆,不僅不追價,且希望賣方大幅讓步。
張旭嵐表示,雖然現在賣方居劣勢,但台灣目前利率仍低,今年也沒有大幅升息條件,在屋主普遍資金壓力不大下,買方想要買到「破盤價」並不容易,如果真想買房,建議考慮「平盤出售」的優質房產較易買到,未來也較具抗跌保值。

囤屋 不再是投資顯學

經濟日報 記者宋健生整理

■劉明哲(住商機構副總經理)
最近,很多客戶最常問的問題有二:「房地合一稅要上路了,我應該買或賣房屋嗎?」抑或是「媒體上面把房屋稅和地價稅講得好可怕,以後我會買得起、或養不起房嗎?」
確實,相較於其他政策,「稅」的問題影響深遠,不只在交易過程,也將對持有人產生一定程度的影響,甚至於改變不動產的邏輯,難怪消費者會特別擔心。
不過,購屋人也別過於煩惱,只要把稅搞清楚,就不必自己嚇自己。
誠如媒體所言,明年開始,台灣不動產市場將因為房地合一稅上路進入新紀元,不過這個稅制因為是明年上路,在明年1月1日這個時間點的日出條款下,並不會影響現階段大多數的持有人,現在的屋主其實可以好好盤點,另行規劃。
除了房地合一稅外,在目前地方政府亟欲開拓財源的作法下,房屋稅、地價稅等持有稅,也因為稅基逐年調高,達到實質增稅的目的。
當持有成本增加,會讓養屋族開始思考養房的價值,勢必影響不動產業的生態,實質上也將挑戰房地產的運作邏輯。
整體而言,以不動產持有目的來看,房地合一稅與持有成本調整對投資者影響比較深遠,一方面得面臨包括房屋稅、地價稅等持有成本水漲船高的壓力,二方面是對在明年1月1日後取得者,非自用者稅率達15%至45%,且不能退稅,賣與不賣都很為難。
換言之,如果要投資,未來就不能把過去囤屋習慣當作顯學,而是必須精挑細選,撿出最有價值的產品,經過盤點汰弱留強,才能發揮資金最高效益。
對自用者來說,衝擊就稍微小點,雖然房屋稅和地價稅的壓力仍在,可是在持有稅上,仍可以適用較為低廉的自用稅率,雖然比以前繳得多,但只要不是豪宅等特殊產品,稅負並不如想像多。
在移轉稅部分,房地合一對於自用客戶頗有優惠,除了坊間最常提及的400萬元免稅額外,還有大小均可適用的重購退稅,只要長期持有且實際使用,一朝賣屋可能連稅都不用繳。
整體而言,就新制度的發展來看,正意味著:未來台灣不動產將走向自用為主流的大市場。
也許有人會感嘆自己錯過了人生的大多頭,可是在未來的大市場中,不動產投資人或自用者,即使經過黃金十年不斷洗禮,只要一不留神,沒有嗅到改變氣息,都可能被打回原形。
因為,大環境不一樣、市場邏輯不一樣、產品走向不一樣、銷售方式不一樣。
那麼多的不一樣,還用過去習慣的方式,怎麼能期待和過去有一樣的獲利結果?如何適度調整眼光與購屋習慣,也是進場者所要面對的最大挑戰。
不可免的,當新制度創造新市場,新市場面臨新挑戰,隨之而來的就是新機會,任何時間都有人賺錢,任何時間也有人賠錢,關照好自己的資本與眼光,新時代來臨就會是一個新機會。