經濟日報 記者宋健生整理
■劉明哲（住商機構副總經理）
最近，很多客戶最常問的問題有二：「房地合一稅要上路了，我應該買或賣房屋嗎？」抑或是「媒體上面把房屋稅和地價稅講得好可怕，以後我會買得起、或養不起房嗎？」
確實，相較於其他政策，「稅」的問題影響深遠，不只在交易過程，也將對持有人產生一定程度的影響，甚至於改變不動產的邏輯，難怪消費者會特別擔心。
不過，購屋人也別過於煩惱，只要把稅搞清楚，就不必自己嚇自己。
誠如媒體所言，明年開始，台灣不動產市場將因為房地合一稅上路進入新紀元，不過這個稅制因為是明年上路，在明年1月1日這個時間點的日出條款下，並不會影響現階段大多數的持有人，現在的屋主其實可以好好盤點，另行規劃。
除了房地合一稅外，在目前地方政府亟欲開拓財源的作法下，房屋稅、地價稅等持有稅，也因為稅基逐年調高，達到實質增稅的目的。
當持有成本增加，會讓養屋族開始思考養房的價值，勢必影響不動產業的生態，實質上也將挑戰房地產的運作邏輯。
整體而言，以不動產持有目的來看，房地合一稅與持有成本調整對投資者影響比較深遠，一方面得面臨包括房屋稅、地價稅等持有成本水漲船高的壓力，二方面是對在明年1月1日後取得者，非自用者稅率達15%至45%，且不能退稅，賣與不賣都很為難。
換言之，如果要投資，未來就不能把過去囤屋習慣當作顯學，而是必須精挑細選，撿出最有價值的產品，經過盤點汰弱留強，才能發揮資金最高效益。
對自用者來說，衝擊就稍微小點，雖然房屋稅和地價稅的壓力仍在，可是在持有稅上，仍可以適用較為低廉的自用稅率，雖然比以前繳得多，但只要不是豪宅等特殊產品，稅負並不如想像多。
在移轉稅部分，房地合一對於自用客戶頗有優惠，除了坊間最常提及的400萬元免稅額外，還有大小均可適用的重購退稅，只要長期持有且實際使用，一朝賣屋可能連稅都不用繳。
整體而言，就新制度的發展來看，正意味著：未來台灣不動產將走向自用為主流的大市場。
也許有人會感嘆自己錯過了人生的大多頭，可是在未來的大市場中，不動產投資人或自用者，即使經過黃金十年不斷洗禮，只要一不留神，沒有嗅到改變氣息，都可能被打回原形。
因為，大環境不一樣、市場邏輯不一樣、產品走向不一樣、銷售方式不一樣。
那麼多的不一樣，還用過去習慣的方式，怎麼能期待和過去有一樣的獲利結果？如何適度調整眼光與購屋習慣，也是進場者所要面對的最大挑戰。
不可免的，當新制度創造新市場，新市場面臨新挑戰，隨之而來的就是新機會，任何時間都有人賺錢，任何時間也有人賠錢，關照好自己的資本與眼光，新時代來臨就會是一個新機會。
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