房價緩跌 盤整期拉長

聯合報 長富國際地產總經理鄭哲昇

房市進入冷清的晚秋，從統計數字看最清楚。10月北中南都會房市交易量仍沒起色，全台六大都會區前10月房屋總移轉量再創近10年同期新低，預估今年全台房屋移轉總數約27萬棟，相較去年32萬棟足足減量5萬棟，這也是自民國90年以來，全台年度房屋買賣移轉件數首度跌破30萬棟。

然而對想購屋的人來說，最關心是房價的起落變化，對市場交易減量較沒切身感受；對房地產相關業者而言，卻最懼怕市場的持續性萎縮，這意味著營收將出現要命的停滯，特別是有實體店面的房仲業者，沉重的店租及人事成本，衝擊最明顯，從全台房仲店頭陸續吹起熄燈號可見一斑。

該如何刺激房市交易正常化？最有效的，自然是房價修正到符合買方的購屋能力或認同的價位。但從過去幾次房市不景氣的經驗看，這不是3個月、半年就可達到的。

必須特別強調的是，眼前這一波史上最漫長的超低利率環境，相較過去幾次房市不景氣所引發的房價回檔，這次房價修正的盤整時間可能走得比過去幾次房市不景氣時更緩慢。

理由是，過去幾次房市不景氣時，房貸利率都處高水位。上一次房市不景氣從民國81、82年開始，當時房貸及土建融利率都在7%起跳，最高曾達2位數，從建商到一般投資散戶，均無法長期承受房價回檔又揹著高利率的借貸的雙重壓力，為先求生存，只能被迫斷然殺低變現，使得房價快速落底到市場可接受的承接價位，房市恢復正常交易秩序。

但目前，從一般房貸到土建融資，相對仍處在歷史的新低，約年息2%至3.5%。央行為刺激低迷的經濟，9月又降息半碼，雖然無法對交易低迷的房市產生實質的助益，但至少讓市場感到政策面打壓不再，卻也弱化了當前房地產市場賣方急切殺低求售的意願。

「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。」當前房市之所以出現持續性的窒息現象，主因買賣雙方對成交價格認知差距懸殊，很多賣方基於房貸利息負擔仍扛得住，堅持不降價到買方認同的價位；不少買方是想買卻買不起，買得起的又不願加價，於是雙方僵持不下，導致成交困難，交易量節節下滑。

除非房價急速且明顯的回檔，或政府再修法放寬房地合一等相關新法規，否則眼前房市持續性度小月現象，短期內很難改善。