2016年12月29日 星期四

房東注意!房屋租賃新制2017年元旦起實施

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
房屋租賃新制2017年即將上路,為保障廣大租屋族群的權益,2017年1月1日起以出租房屋為業的房東,應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約,若契約有違反規定的情形,最高將可處30萬元罰鍰。

內政部表示,為衡平房屋租賃雙方權利義務關係,促進房屋租賃契約合理公平,內政部已於2016年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」提供各界參考使用,並增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,預計自2017年開始實施。

新公告的房屋租賃契約,明定內容不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等,並特別針對房屋租賃關係中,常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議,明定應加以記載。

新制推行後,可改善過去房東與房客間租賃契約中常見的不平等條款,且有明確的法令保障及權利救濟的管道,對於房屋租賃雙方權益的保障,邁向嶄新里程碑。

內政部指出,本次新公告版本是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定,承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途,限由承租人供作住宅使用時,才有新版房屋租賃定型化契約的適用,如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用,則不適用本次新公告版本規定。

至於出租人部分,依據行政院消費者保護處解釋,不論公司、團體或個人,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營,而得以應記載及不得記載事項加以規範。由於國內出租房屋多以個人房東為主,推動初期會廣為宣導及輔導,以避免房東觸法。

以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。倘經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依「消費者保護法」第56條之1規定最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛,也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。
內政部進一步表示,為推廣使用房屋租賃定型化契約,已與各地方政府共同推動「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」,並利用大型公眾活動、結合大專院校舉辦的租屋博覽會及房東座談會,或利用高密度出租住宅的社區住戶會議等多元管道進行宣導及訪視,督促以租屋為業的房東使用內政部所公告房屋租賃定型化契約,以保障民眾租賃房屋權益。

內政部呼籲,民眾於簽訂租賃契約前應停、看、聽,切記要詳閱契約書內容,並儘量使用4大便利超商所販售內政部版房屋租賃契約書,以確保房東租的安心、房客住的開心。本次新公告版本亦同步放置於「內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/」及「內政部地政司全球資訊網http://www.land.moi.gov.tw/」,歡迎有需要的民眾善加利用。

對付「惡房東」拒絕「惡房客」定型化契約元旦上路

聯合報 記者李順德/台北報導

內政部已研擬完成租賃專法草案,為避免牴觸民法規定,租賃專法決定轉彎,將重點放在規範租賃住宅服務業,也就是規範代管公司與包租公司,並將租稅優惠擴及一般租屋市場。內政部次長花敬群表示,若能在下會期完成立法,將可促進幾百億元的產值。
花敬群表示,由於民法對租賃已訂有權利義務關係,避免法律扞格,將租賃專法改為「租賃住宅服務業管理條例」草案,主要以培植租賃住宅服務業為主,也就是發展代管、包租公司的產業;初期將個別小房東排除,小房東的納管交給消保單位處理。
內政部地政司長王靚琇表示,租賃專法未立法上路前,內政部將於明年元旦起,實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,以出租房屋為業的房東,應據此與房客訂約,若有違反規定,最高將可處三十萬元罰鍰。
坊間有關「惡房東」或「惡房客」糾紛時有所聞,內政部表示,常見的糾紛如提前終止租約、房東要求過高的押金、臨時調漲水電費、不合理違約金額及房客欠繳租金等糾紛,明年元旦起將有契約可規範。
花敬群指出,國內租屋市場尚未正常化、合化法運作,租賃專法將明定代管及包租業的餘屋出租,透過專業管理,以類似社會住宅的租金所得稅優惠,減輕業者的租金所得稅而使其「浮上檯面」,公開收合法的租金。
花敬群說,扶植包租、代管業是視這項服務業為特許行業,但不能與社會住宅租稅優惠等同,且要符合一定條件才能加入營運,如加入公會、或有營業保險等條件。
花敬群說,未來租賃制度,出租的稅很輕且公開合法,相信稅收不會減少,又能帶動租屋市場正常化,租屋產業的有效管理也可活絡。

遏止「張淑晶們」坑殺房客 房屋租賃新制元旦上路

聯合晚報 記者許依晨╱台北報導


為遏止惡房東張淑晶坑殺承租人等現象,內政部明年1月1日起實施房屋租賃新制,明定內容不得記載事項,包括不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等事項,若契約有違反規定情形,最高可處30萬元罰鍰。

應載明水電費

至於「應記載事項中」的規範重點,內政部地政司副司長施明賜指出,包括押金不得超過2個月房租、出租人應載明水電費用、設備毀損修繕責任歸屬、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議。
常見糾紛中,包括房東因房客申報租賃費用,因而增加房租?對此,施明賜說,這樣的條款約定是無效的,承租人可以拒絕簽約,或向消保官申訴。此外,施明賜也指出,房東也不能臨時調漲電費,必須照契約內容履行業務。
至於提早退租等糾紛,施明賜提醒,租賃雙方若有約定可提前退租,一方要終止租約時,必須至少一個月前提醒對方,「若沒通知對方要被處罰一個月房租的違約金」;若是雙方沒有約定,在沒有法律規定的事由下,可自行定違約金,但不能超過一個月。
內政部指出,本次新公告版本是依據消保法規定訂定,承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途,限由承租人供作住宅使用時,才有新版房屋租賃定型化契約的適用,如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用,則不適用新公告版本規定。

超商售租賃契約書

內政部說,以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依消保法規定最高裁罰30萬元,國內4大便利超商有販售內政部版房屋租賃契約書,一份25元,歡迎民眾多加利用。

2016年12月5日 星期一

房產分配持續惡化 政府難道束手無策?

【文/住展房屋網】
長久以來,台灣房市的供需真相,似乎總是無法真實呈現。早年政府還會定期做住宅普查;但近年房價高漲,住居更不易,政府卻不再進行相關或類似調查,至多只是用家戶人口和住宅存量比對。但這根本無法呈現真實供需,或房產資源的分配實況。 

然而近日有兩篇報導,一是自由時報於27日刊出的《房市貧富不均》,另一則是隔日聯合報的《2成買屋族 所得低到免繳稅》,聚焦重點不大相同,但都是取自財政部統計處的調查結果。而這份調查,其實已大略點出近年房市供需及分配的狀況及變化。 

自由時報的相關報導,主要著重在分配面;根據該統計調查,截至2014年止,共有618萬人持有房產。而當中493萬人僅持一戶,佔近八成此數字才是真正的房屋自有率;相對地,有12.7萬人2%持有4戶以上的房屋,更有23人持有達百戶以上! 

聯合報報導則聚焦在買房者所得水準上;由綜合所得稅負交叉比對可知,所得淨額50萬含以下,適用綜所稅率5%的納稅義務人中,有四成約194萬戶是無殼者,同時卻也有兩成以上購屋者,年所得未達綜所稅課稅起徵點。另外,九成以上購屋者的綜所稅適用稅率,都在20%以下。 

以上兩篇報導,雖然重點不大相同,但都呈現同一項事實:七成以上民眾擁有自宅,但多是一般收入者。對他們來說,買房是剛性自用需求,甚至真的是咬牙買房,另還有為數不少仍是買不起的無屋族;但相對地,卻有一部分人所得很低不需繳綜所稅,卻仍有能力購房,還有一群少數人擁有多屋。 

住展房屋網企研室更合理推斷,這2%持有多屋者,恐怕為數不少就是所得低到不需繳綜所稅;而他們購屋的目的不是自用,有能力購買也不是有富爸媽,而是以賺資本利得維生,甚至根本就是專業房市投資客。 

尤有甚者,如果是操作投資門檻低的預售屋,那別說是綜所稅,就算是從財產交易所得或營業所得稅賦資料,也不見得看得出來;因為現實是,預售屋的交易所得,官方就是難以掌握,所以根本也不會有完整的稅籍資料。 

以上這種少數人持有囤積、炒作房地產,造成房市資源分配不均、房價非理性飆漲,這些狀況大家都很清楚。但住展房屋網企研室要問,財政部執行了這項統計,就代表官方也了解房市的問題所在;況且,該調查的基礎已是兩年前的資料! 

離譜的是,兩年過後,官方仍提不出真正能對症下藥的政策,也就是針對持有多屋、多筆土地,或囤房、囤地者,加重其持有及交易所得稅。去年雙張推的囤房稅,也根本是虛晃一招!長此以往,台灣房市將永遠不會有真正健全發展的機會!

因非自願性售屋 豁免重稅

工商時報【基隆訊】
財政部北區國稅局基隆分局表示,個人因下列情形出售持有期間在兩年以下之房屋、土地,依房地合一新制規定計算應繳納稅額時,按20%稅率課徵所得稅。
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用,因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事,或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約,須離開原工作地而出售該房屋、土地。
二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務(包括欠稅),其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令,為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
如有任何疑問,可撥打0800-000-321免費電話查詢,將由專人為您服務。

3房仍是房市主角 小宅供給爆量? 假的!

【文/住展房屋網】
近年房價依舊在相對高檔水位,低總價的小坪數住宅成為市場王道。在許多人印象當中,最近小宅推案好像越來越多了,是否會有供給失控的危機?
籠居小套房 戶數不增反減
據住展雜誌統計,今(2016)年截至11月25日為止,北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅(2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型)共10,823戶,連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49%,占比較去年同期微減0.76%,更比2014年降低3.1%。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少,北台灣今年截至11月25為止,小套房新增戶數僅448戶,較2015年同期的665戶減少217戶,更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,今年小宅供給量雖仍不少,但還算在安全水位之下,並未出現爆量的問題。值得注意的是,除了台北市以外,小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡,關鍵就在於生活空間過於狹小,只適合投資,不適合長期自住。市場接受度最高的小宅,其實是介於20~30坪之間、大約2房或2+1的房型,既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。

此外,今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中,有5,787戶在雙北市;也就是說,高達約53.5%的小宅集中在大台北。事實上,2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重五成以上,顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。
重稅、高總價 四房淪票房毒藥
住展雜誌企研室經理何世昌指出,最大宗、也是推案主流房型依然是三房;無論市場如何變化,三房型(含2+1、3+1房)占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求,即便時空不斷變化,三房還是居於龍頭地位不變,不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。

倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局,更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰,大坪數、豪宅型產品獲利空間最高,投資客狂掃貨,建商就拚命推大坪數房型,2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場,加上持有稅飆高,大坪數占比快速滑落,2016年僅剩約15%。

開放式格局(工業住宅、特定區住宅)正好與大坪數房型相反。在房市走弱後,消費者多買大幅降價的物件,但因房價跌幅遠大於地價跌幅,如果是近幾年才取得土地的建案,宥於成本缺乏足夠本錢跟進大降價,於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。

何世昌認為,除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低,否則購屋壓力若變化不大,2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高,但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥,除豪宅案外,多數建案會儘量避免規劃這類產品。


【地產專欄】蔡志雄:租賃房屋該注意的3大要點

隨著房價高漲,讓許多負擔不起高房價的人只能選擇租屋,而房價好不容易開始下跌,卻還未跌到最低點,於是繼續選擇租屋。不論房價漲還是跌,租屋已然變成越來越多人的選項,當然,碰上租屋糾紛的機率也越來越高。
說起租屋糾紛,最常發生的前3名應該是提前終止租約、押租金返還與修繕責任了。發生糾紛最後的解決方式就是打官司,但花的時間不講,光律師費就是一筆好大的開銷,甚至於超過爭執的金額,放棄也許還是比較划算的選擇。想避免發生租屋糾紛,一定要注意這3件事:
1、租約中要具體載明提前終止賠償金額:
雖然租約通常是1年1簽,但是1年內也可能會有各種狀況發生,例如換工作或者應公司要求到別的縣市工作,這時候就會產生提前終止租約的問題。若未事先在租約中載明可否提前終止租約以及賠償之金額,沒有明確規範當然易生糾紛,與其屆時發生爭吵,倒不如在合約中載明,事先約定賠償的金額。
2、入住前逐項確認房屋及各項設備現況:
租約到期,房東與房客之間不乏因為房屋汙損或設備損壞產生糾紛,房東認為是房客造成之破壞,而房客認為是交屋之初就存在之問題。
若是決定承租房屋,在簽約之前,應會同房東針對屋況及各項設備逐項清點、試用,有異常之狀況可以要求修復,而外觀上有破壞痕跡亦可以在租約中特別註記,租約到期返還房屋時有依據才不會發生糾紛。
3、房客自負修繕項目的比例過高要當心:
出租房屋原則上由房東負修繕責任,當然,房東與房客可以特別約定哪些項目由房客自行負修繕責任,通常是消耗品像燈泡、燈管之類,這也算是合理的約定。
但如果租約中房東要求房客自行負責修繕之項目過多,例如包括冷氣、電視也由房客負責修繕,通常電器用品已使用一段時間房客無法掌握使用年限,房客一定要想清楚再決定。
其實租屋糾紛百百種,很多紛擾都是從小細節產生的,可難道房客只能被動等到發生租屋糾紛才決定要不要打官司嗎?當然不是,建議租屋族的人在租房前,多方比較,將以上3點落實觀察,才能真正落實預防重於治療!

筆記起來!房地交易所得稅申報常見5大錯誤

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部北區國稅局表示,2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,於2016年1月1日以後出售者,除符合免申報條件外,不論盈虧,應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業,避免申報錯誤,該局特別整理報稅常見錯誤情形,提醒民眾注意。
一、申報地點:
誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關,納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。
二、申報期限:
一申報期限計算錯誤例如:以移轉登記日之次日直接加30日推算,致逾期申報。
二移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤誤填為立契日。
三、成本部分:
一實際為贈與取得者,應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本,誤以買賣價格為取得成本。
二物價指數認定有誤,導致取得成本高報。
三誤將費用列為成本,例如:將交易出售時所支付之仲介費應列為可減除費用,列入可減除成本。
四、費用部分:
一未提示取得、改良及移轉費用者,未於可減除費用扣除成交價額5%。
二誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
三誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
四檢附資料不齊全致無法認定。
五、自住房地租稅優惠:
所有權人出售繼承持分之房屋土地,申報扣抵自用住宅免稅額400萬元,未按持分比例計算扣抵額。

民眾報稅後若發現錯誤,可以重新填寫一份正確申報書,補辦個人房屋土地交易所得稅申報;採用網路申報者,只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限,不論採何種申報方式,均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。如有任何疑義,可撥打免費服務電話:0800-000321洽詢。

2016年11月11日 星期五

趁低利增貸房貸 所增利息不得列報扣除

中央社 台北4日電

央行4度降息,房貸利率持續探底,不少民眾透過轉貸爭取更優惠利率。國稅局提醒,民眾向其他銀行轉貸並同時增貸,但增貸增加的利息不得計入原來的購屋借款利息扣除額。

根據央行資料顯示,截至9月底止,五大行庫新承作房貸平均利率為1.669%,連15個月下跌並續創逾6年新低。國稅局發現,近來有不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款,轉向其他金融機構辦理轉貸,同時增加貸款金額,且在申報綜所稅時,將房貸轉貸以及增貸所產生的利息,全數列報購屋借款利息扣除。
不過,國稅局認定,民眾增貸所增加的利息,並非原來購屋貸款衍生,依規定剔除民眾當年度增貸借款利息扣除額,並補徵稅款。
國稅局表示,以房屋貸款利息申報列舉扣除額,該貸款應以「購屋」為目的向金融機構貸款為限。因此,若因貸款銀行變動或換約者,僅得就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報為限。
國稅局舉例,民眾向原貸款銀行償還購屋借款金額新台幣1000萬元,再向其他金融機構辦理轉貸、並增加貸款金額至1200萬元,其中新增200萬元金額,即非屬用於最初「購屋」的貸款,因此向其他金融機構辦理轉貸同時增貸後,原1000萬元貸款額度內所生利息支出,仍可申報列舉扣除額,另增額貸款200萬元所生利息支出,則不可列報。
國稅局呼籲納稅義務人,向金融機構辦理貸款或轉貸等業務,所取得的相關執據文件應妥善保存,之後徵納雙方如有發生爭議情事時,提出證明有助於釐清事實,以保障自身權益。

地價稅決策落差 人民欲哭無淚

聯合報 張國輝/社會工作者

地價稅大漲,各地哀鴻遍野。筆者自用住宅地價稅從去年六千多跳到九千多元,其他新開發的重劃地區更是驚人,超過百分百的比比皆是。
筆者親戚擁有一百六十坪農地,因區域內土地超半市地重劃,她不得不參加,重劃後分回八十坪建地,重劃後地價稅雖有優惠,還要繳二萬多元,今年漲為四萬多元,她接到稅單臉都綠了。
地價稅源於公告地價,有別於土地徵收或買賣時課徵土地增值稅的公告現值。公告現值每年調整一次,但每三年就現值部分再做一次調整,就是重新規定地價(公告地價)。調整公告現值,也可依市場交易情形向上或向下調整。這次地價稅大幅度調漲,顯然是地政單位單兵作業,未邀主計單位提供相關的物價數據,也未請建管單位提供最近幾年建案的申請情形,在沒有正確資訊下做出讓人民欲哭無淚的決策。
一位友人說,政府對股市都能訂出一定的漲跌幅,避免震盪太大傷了股民;地價不論公告現值或公告地價,都有長時間的觀察期,加上房地產交易採實價課稅,可以和公告地價脫勾。如半年前即有跡象顯示,新建案減少,房地產價格下滑,都發、金融、財稅單位的統計資料一目了然,如今竟然還能訂出超過百分之一百的公告地價,致有人投書訴苦「繳重稅或賣地,二選一?」顯然調漲地價稅已到了有人負擔不起的程度。
有人認為地價稅大漲,不是地政官員顢頇,就是政府藉機搶錢,但筆者寧可相信是政府部門間連繫不足產生的落差。希望政府仿照股市訂出一套公告地價的計算公式,避免重稅傷民。

認定稅改是加稅加打房 五成六民眾放棄購屋

經濟日報 記者游智文即時報導


一項民調指出,逾八成民眾認為,政府近來積極進行房產稅改,目的就是加稅和打房,而非只為居住正義,56購屋者因此放緩甚至放棄購屋。
此外由於非自用住宅地價稅今年飆漲,54%非自用屋主表示要調漲租金,23%則打算賣屋。



11月開徵的地價稅傳出暴漲訊息,引發爭議,屋比趨勢研究中心進行民調,對政府近來調高房產持有稅,認為是為了居住正義、調整房市結構,僅18%,八成二的民眾認為政府就是在「加稅+打房」。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,房價過高成為民怨之首,政府因此以居住正義為名,積極進行房產稅制改革,初期獲得不少民眾支持,但政府房市改革越來越激進,更似乎毫無止盡,民調顯示,民眾已由支持轉為恐慌,不知道接下來政府還要做什麼。
屋比另針對今年地價稅大漲,有意購屋民眾以及屋主分別進行調查,多達56%購屋民眾表示,將放緩甚至放棄購屋,名下有非自用住宅,面臨今年地價稅大漲,有54%屋主表示將「漲租」、23%將「賣屋」。
屋比房屋比價創辦人葉國華表示,調查顯示購屋者及屋主明顯都受到地價稅大漲影響,這樣的狀況如果成真,年底房市買氣勢必再受衝擊,租金恐上揚、房市賣壓則會進一步加重。

詭異制度引爆地上權危機 交屋成大挑戰

【住展房屋網/台北報導】
全台屋主即將繳納地價稅,地價稅有感增加,不只是增加民眾的稅負而已,還可能引爆潛藏的地上權住宅危機。住展房屋網企研室指出,台灣不動產扭曲的制度,造成地上權住宅地租金繳得比自用地價稅還重,導致地上權房子預售時,即使賣得掉,蓋好後也可能落入難以成功交屋的窘境。 

住展房屋網企研室指出,由於地上權住宅須每年繳納地租金;而地租金是以公告地價為計算的稅基,其稅率比自用住宅地價稅率還高,簡直是世界奇景! 

一般來說,購屋預算較足夠的民眾,都會買有土地所有權的一般住宅。若是預算較不足、又想買房子的民眾,較可能考慮購買沒有土地所有權的地上權(含使用權)住宅。 

地上權住宅因為沒有土地所有權,價格也比較便宜。但繳納的地租金,竟然比一般住宅繳納的地價稅還重,簡直令人匪夷所思。 

除此之外,繳納地租金的另一個問題,是由誰來繳?從法規上而言,土地地上權是設定給建商,建商應負起繳地租金的責任。若是不可分割貸款的所有權住宅,買方更無房屋所有權,按理房屋稅也應由建商來繳,而非買方繳。然而,建商通常會在買賣契約中,將繳納房屋稅、地租金的責任歸在買方,往後須由買方來繳。 

但若買方賴皮不繳怎麼辦?這時建商可就頭大了!因為走訴訟程序贏面低,可能就得自己吃下來;若是建商自己吃下買方未繳的稅金,數量一多,那恐怕難以負荷。 

先前因房屋稅與地租金負擔仍低,所以地上權、使用權住宅買方拒繳房屋稅、地租金的情況可能不多;但現在房屋稅與地租金都飆高,預料不願按時繳納、或不想繳納的買方恐因而增多。 

所以,未來地上權住宅即使能順利賣掉,也可能面臨交屋困難的問題。即便能夠成功交屋,建商能不能順利收齊房屋稅與地租金,都還要畫上一個大問號。地上權住宅的危機,恐怕只是方興未艾而已!

地價稅漲惹民怨 自用住宅申請期延長

【住展房屋網/台北報導】
為降低今年地價稅調整對一般民眾的衝擊,台中市政府稅務局日前函請中央放寬自用住宅用地的地價稅優惠稅率申請期限,獲中央採用。財政部已宣布原定9月22日截止的期限,將延後至11月30日,讓土地所有權人以千分之二優惠稅率課徵今年度地價稅;若已繳納地價稅者也可申請,經獲准後將主動退還溢繳差額,最少可節省4倍以上稅金。

台中市稅務局表示,因今年公告地價調整,市府於11月7日函請財政部放寬今年地價稅自用住宅用地優惠稅率申請期限,並於今年度適用優惠稅率;對此,財政部舉行記者會,正面回應市府要求。符合條件的土地所有權人至11月30日地價稅繳納期限前,可向稅務局各分局申請改按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

該局指出,自用住宅用地是指土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,無出租或供營業使用,且地上建物為土地所有權人或配偶、直系親屬所有為限。且其屬都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地面積不得超過700平方公尺,且本人、配偶及未成年子女以一處為限。

2016年10月21日 星期五

【地產專欄】洪琬琪:拚當包租婆 單親媽逆轉勝!

Yahoo奇摩房地產編輯部
根據統計,台灣離婚率高居世界第3、亞洲第1,但失婚真的讓女性只能處於弱勢嗎?其實不然,就有女性離婚後反而海闊天空,甚至變身包租婆,財務更為自由,因此失婚絕不等於人生失敗組,就看當事人如何走出婚變困境,積極開創嶄新人生。
以2015年為例,共有5萬3千多對夫妻離婚,平均每天就有156.8對離婚。但隨著女性經濟自主權升高,離婚等於苦情女的狀況,已經愈來愈少見。現代女性擁有學歷高、收入高,更因心思細膩,讓女性理財上反而比男性更優勢!
失婚不氣餒 攢下2棟房
妮妮就是這樣令人心疼又佩服的失婚女,不堪回首的婚姻,讓妮妮吃盡苦頭,收入尚佳的她,婚後3年不僅日子過得捉襟見肘,還得忍受丈夫整天晚疑神疑鬼,與時不時的咆嘯怒罵,長期的精神虐待讓她終於痛下心求去,孑然一身的她,沒拿到半毛錢贍養費,握在手上的僅有2歲女兒的監護權。
在金融業工作的她,工作表現及收入頗為亮眼,看似堅強的外表下,很少人知道,她在離婚後,無娘家支援的情況下,僅僅靠著省吃儉用及專業的財務規劃,硬是1人攢下2棟房子,成為不折不扣的包租婆。
眼光精準大膽進場 身家倍增千萬
因為妮妮本身信用良好加上收入穩定,任職的公司又頗具規模,離婚後為了讓母女2人有個棲身之所,她跟銀行貸款700萬,加上積蓄,買了間800萬的小公寓落腳,除了1個房間自住,其餘房間就分租給女性上班族,幫忙分攤房貸。
為了讓之後的生活能舒適,妮妮決定再拚間電梯大樓的房子。有了目標,妮妮開始精準控制開支,每月扣除女兒的安親及學費,盡量存下1萬元做為購屋基金,再加上買房眼光精準,小公寓短短數年增值不少,看準南港的發展潛力,趁著金融海嘯之時大膽進場。
利用小公寓增貸,連同多年存下來的購屋基金及年終獎金,終於買進第2間電梯3房的新居。第1間起家厝的房貸則全由房租分攤,妮妮只需負擔第2間房子的房貸,就這樣失婚後的她,身家從零累積倍增達數千萬。
經濟自主才能自保
回首前塵,妮妮感慨地說,很多女生以為,結婚就是有張長期飯票,有些甚至辭去工作當起專職媽媽,也沒有自己買房或理財計劃,事實上這是很危險的。她建議女生婚後還是要繼續工作,才有經濟自主權,就算不幸失去依靠,也能迅速站穩腳步,幫自己及孩子爭取權益。
法定財產分配誤解 小心權益受損
現在法定財產制有不少人誤解,以為離婚時夫或妻的財產要分給對方一半,其實並不正確,事實上要扣除夫或妻因繼承或其他無償取得之財產與慰撫金,其他所有現存的婚後財產,扣除婚姻關係存續的債務後,雙方各自剩餘財產的差額再作平均分配,才是剩餘財產分配請求權,但通常都所剩不多,對於經濟能力較差的一方,十分沒有保障。
看到妮妮的例子,你是否覺得,逆境也可能是人生的轉機呢?

用契稅反推房屋稅? 網友:好實用

【文/記者馮牧群】
房屋稅一旦調漲,不只房屋持有者受影響,連打算購屋的民眾也擔心起未來房屋稅是否過高,批踢踢實業坊上就有網友列出算式建議大家「看房時可以順便問契稅,反推將來房屋稅」,其他網友紛紛稱讚實用。

該名網友PO文提到,很多人不知道買房之前,房屋稅是可以從契稅推算出來的;契稅等於房屋現值乘以6%,而房屋稅等於房屋現值乘以稅率自住一般為1.2%,也就是說,去看新建案時,只要詢問銷售人員契稅稅額,直接除以5就可推算出明年應繳的房屋稅稅額。

該名網友舉例,日前他到高雄市鳳山區某新案看房,問到契稅需繳7萬多元,但銷售人員刻意不透露房屋稅稅額,推託須以個案視算,他立即算出房屋稅大約為1萬4千多元。屏除中古屋房屋稅普遍偏低,其實新建案的房屋稅與契稅都在大漲,只是一般自住客購屋頻率極少,不會特別去注意包含在交屋代辦費裡的契稅。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,該民眾的做法看來的確可行,一般住宅試算結果稅率都相去不遠,但他提醒,豪宅因會再加乘一次路段率,故不適用上述算式。

加稅確定!「遺產及贈與稅法」調整為三級累進稅率

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
為配合長期照顧服務的財源籌措,行政院會2016年10月20日通過財政部擬具的「遺產及贈與稅法」部分條文修正草案,將送請立法院審議。行政院長林全指出,「遺產及贈與稅法」修正草案是為配合長期照顧服務財源的籌措,請財政部與衛福部積極與立法院各黨團溝通,早日完成修法,充裕長照財源。

財政部表示,近年來國際間對於財富分配議題日益重視,實施遺贈稅制國家大多數採行累進稅率,我國現行採單一稅率10%,外界時有稅率偏低可能造成世代不公的議論。為發揮遺贈稅課徵對社會公平的正面意義,並配合「長期照顧服務法」部分條文修正草案指定以調增遺產稅及贈與稅稅率所增加的稅課收入作為長期照顧服務支應財源,及配合身心障礙者權利公約修正涉及歧視性文字,因此擬具「遺產及贈與稅法」部分條文修正草案。
「遺產及贈與稅法」草案修正要點如下:
1配合身心障礙者權益保障法之用語,將「殘障」文字修正為「身心障礙」。修正條文第12條之1

2為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形,並配合長期照顧服務之財源籌措,將現行遺產稅及贈與稅稅率結構由單一稅率10%,調整為三級累進稅率10%、15%及20%,並增設各稅率之課稅級距金額。修正條文第13條及第19條

3為期適用明確,增訂依第13條及第19條調增稅率所增加之稅課收入,撥入依長期照顧服務法設置之特種基金,用於長期照顧服務支出,不適用財政收支劃分法之規定。修正條文第58條之2

北市稽查預售屋 赫見建商占便宜三手法

經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市政府稽查預售屋,發現建商以三大手法占便宜,其中以違約金訂死15%最普遍,其次是提早要民眾負擔水電瓦斯費,第三則是對延後交屋理由新增項目,逃避違約責任。
台北市地政局在9月29日至10月5日,稽查轄區10個預售案,查核項目包括買賣定型化契約、代銷經紀業務、預售屋廣告以及樣品屋合法性。
其中定型化契約違規最嚴重,共查核14個項目,10個案子或多或少都有缺失,沒有一個全數過關。有三項則擺明占消費者便宜。
第一是買賣契約中的違約處罰。依內政部規定,預售屋契約中的違約金,是建商和購屋人共同磋商,購屋人資金不夠,無法交屋,或認賠斷頭,上限是房地總價15%,但可以更低。
然而實際稽查結果,10個預售案都直接在違約金寫上最高的「15%」,根本不是磋商結果。
第二項是交屋水電負擔,依內政部規定,購屋人在交屋日後30日起,才需負擔水電、瓦斯基本費,但10個建案有一半5個建案在契約中規定,交屋日7日後或交屋日起,購屋人就得開始負擔水電費。
第三則是延遲交屋責任。依規定,建商無法如期交屋,只能有天災、或因法令規定兩個理由,如果違約,違約金則從總價最低15%罰起。查核結果,有7家建案在契約上增加延遲交屋理由,包括買方延遲繳付房屋款項,買方應負擔的稅費未繳等,用來規避違約責任。
台北市地政局科長沈瑞芬提醒,許多投資人喜歡買「預購單」,也就是紅單,然後轉賣賺差價,但依法令規定,紅單視同訂金,如果違約,仍需負擔違約責任。

退休理財 最想當包租公

 聯合晚報 記者游智文/台北報導

市調顯示,隨房價下修,房市投資人又躍躍欲試,以收租為主。中信房屋、永慶房產近日公布第4季房市趨勢調查,結果顯示,民眾投資收益型不動產意願明顯增加。


永慶房產調查網路會員,逾6成受訪者表示,有興趣投資收益型不動產當包租公或包租婆。問民眾退休養老的最佳理財項目,買房地產收租也名列第一,占比高達34%,第二名為股票,占比僅19%,其他依序為買基金或債券、定存等。
中信房屋宅指數調查民眾第3季理財方式,景氣低迷下,民眾理財轉向保守,定存、保險、不動產均增加,其中又以不動產理財從16%上升到18.8%,增加最明顯。
另外詢問民眾購屋總價預算變化,其中買給父母子女、投資賺差價的,購屋預算總價都下調200萬元以上。但對買房子來出租,購屋預算則是逆勢提升,從第2季的712萬元,第3季上升至753萬元。
買房收租,因是第二房或第三房,房貸成數會比較低,但民眾不介意,調查顯示,收取租金購屋人,平均自備款從250萬元,提高到409萬元。
永慶房產協理林泰隆表示,央行第3季理監事會雖未再降息,但接連四次降息,目前五大行庫平均購屋利率僅1.684%,對房貸族有益,但握有大筆資金的民眾卻十分苦惱。
他分析,若手頭有1000萬元閒置資金,存放定存,利率僅約1.1%左右(若定存500萬以上,則僅0.3%);但若購買收益型不動產,在房價下修後,租金投報率多可達2.4%以上,比定存高出一倍以上。
林泰隆表示,利率低是民眾買房收租意願大幅提升一大主因,但市況顯示,民眾心動,但尚未行動,主要是目前仍持續看跌房價,多在等待確定落底後再進場,以免賺了租金,賠了房價。
中信房屋表示,房價持續下探,投報率較高的收益型不動產可望率先升溫,不過市調顯示,租屋市場需求和以往出現一些變化,過去套房出租最容易,但今年以來,則是以二、三房需求增溫明顯,研判許多小家庭以租代買有關,投資收租不動產,除了投報率之外,也要考慮房型。
根據永慶調查,目前民眾願意出手的收益型不動產,大多要3%以上,占比近6成;僅有一成左右,可考慮接受2%以內投報率產品。

贈與稅看漲 富爸媽改送現金不送房

經濟日報 記者游智文╱即時報導

財政部統計今年前9月贈與稅收逾140億元,創同期新高,不過,內政部資料顯示,今年前八月不動產贈與件數卻是五年來新低,顯示國人不動產贈與已退流行,現在改送現金。
為籌措長照費用,新政府決定調升遺贈稅率,許多高資產族提前在政策確定前,把資產轉到子女名下。財政部去年編預算,設定今年贈與稅預算數是104億元,但今年前九月即已收到140.5億元,創下同期新高。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,過去國人贈與移轉資產子女,偏好不動產,因為可利用市價和公告價格的落差,省下大筆贈與稅,也因此贈與稅收和不動產贈與件數成正相關,稅收愈高,件數愈多。
但今年兩者明顯呈現背離走勢,今年稅收創新高,但統計今年前八月全國贈與移轉僅約2.77萬件,比去年同期大減20%、7,000多件,也寫下近五年以來的同期新低量。
曾敬德分析,主要是今年1月1日房地合一上路之後,適用房地合一的交易案,透過不動產贈與的節稅空間已經大打折扣,即使贈與時可利用市價與公告價格中間的落差節稅,但房地合一上路後,這樣的節稅方式,會在日後出售時因成本認定過低,反而會因出現大量獲利而被課重稅。
也因此今年有贈與節稅需求的民眾,多採現金或其他方式,今年贈與移轉數量因而明顯縮減。

2016年10月5日 星期三

房子賣不掉怎麼辦? 專家教你必勝絕招

世界日報 

房地產市場景氣已明顯好轉,但即使如此,並不保證每個屋主想賣房子都能順利如願。萬一您正在賣房子,卻百般受挫、賣不掉,該怎麼辦呢?不必灰心,只要想點辦法、採取因應措施,總能解決問題。
在房市一片看好聲中,房子賣不掉顯得格外棘手;專家建議採取以下幾個辦法:
首先,持續更新房屋。您的屋子不受青睞,很可能因為人們不喜歡那個房屋,所以恐怕得花錢整修一番;整修的時間點很重要,盡可能在寒冬來臨前完成。假如您實在沒錢、或者沒有意願馬上整修房屋,不妨擬一個計畫,例如加蓋一間浴室,好好的把需要經歷的過程、花費等等因素思索一遍,這麼一來心中有譜,對於整建房屋就不會那麼害怕、有壓力了。
第二個辦法是降價。假如您非常想賣掉房屋,甚至到了恨不得馬上搬走的地步,便可考慮降價;例如住家附近開了一家酒吧,治安變差,想盡快搬離,但也許賣屋乏人問津,條件難以談妥,為了快快搬離,只要有人願意買、不在乎多數看屋者所挑剔的缺點,最好就降價脫手。
第三個應變方式是,出租房子。假如您是因為工作而需要搬家,這是最好的因應之道;不過專家提醒,出租房子必須格外謹慎。對於租屋新手,最好問問自己有多想當房東?即使當房東不成問題,也要注意,現在房子賣不掉,租屋一陣子之後,房子未必會變得比較好賣。租屋時要認清一個事實:租客可能不會好好照顧您的房子,所以專家建議,不妨時時讓房子保有最佳狀況,透過Airbnb等業者提供短期租屋服務,在搬離房屋的這段時間賺取一些收入。
第四個方法是,正視房屋的缺點。假裝房屋零缺點是行不通的,故意視而不見並不會讓問題不見,不如面對問題、找方法因應;例如住家附近很吵,也許可以在面對高速公路的那面牆上安裝加強隔音的窗戶,或者特別鎖定不在意房屋缺點的族群行銷,只不過要注意,即使鎖定特定購屋族群也不要刻意強調房屋的缺點,以免自找麻煩。(周方澄)

房仲收費的變革已經啟動,房仲服務費0%起,消費者完勝!

聯合新聞網 車維晏

自從監察院在2011年,針對房仲服務費過高問題,糾正內政部之後,至今已超過5年的時間,其間波折不斷,消保團體、內政部、房仲業者之間,對於服務費調降幅度、方式、時機等,始終難有共識。不過,全案就在今天,終於有了突破性的進展。
依據最新的方案顯示,房仲服務費可望歸零,然後,依消費者個人需求,選擇使用多少服務,才付多少費用,在這波爭議中,消費者可說大獲全勝。衡定房屋總經理房孝如表示,這套收費方式,甚至已超越歐美等先進國家,對於消費者權益的保障,可說大幅提升。
這次變革的最大亮點,就是將房仲服務費一舉調至0%。過去大家爭議的焦點,一直在服務費6%合理?還是4%合理?房孝如表示,這樣爭執下去,永遠不會有結論。因為,我說我的服務值6%;你說不對,最多只值4%;但雙方對於這個服務內容究竟是什麼?卻從未認真討論過,這樣怎麼會有交集呢?
「這樣下去,結局就是大家都輸!」房孝如感嘆。因此,衡定房屋率先提出解決方案。首先,就是讓房仲服務費歸零,這樣一來,消費者先立於不敗之地。然後,如果房仲認為自己的服務價值6%,那就有責任把自己準備提供那些服務?值多少錢?一樣一樣條列出來,供消費者品評。
例如:房仲說我會提供A服務,值10,000;還有B服務,值5,000;以此類推;最後,就看消費者買不買單?如果房仲的服務,真的符合消費者所需,消費者十分認同,通通都選購,結果這樣買下來,證明真的就是值6%,相信從此以後,再也沒有人會質疑,房仲的收費太高。
將爭議從上限6%是否合理?改為下限從0%開始,房仲想收多少服務費,就看能提供多少消費者願意掏腰包購買的服務?一舉將爭議消弭。房仲當然可以收取6%的服務費,但前提是必須說服消費者,為什麼我的服務,值得大家掏出那麼多錢來買?
結局從沒有人能贏,變成大家都贏。最熟悉這整套變革方案的房孝如表示,雖然很欣慰,但挑戰其實才剛開始,因為業者可能都還心存觀望,想先看別人怎麼做?再決定自己怎麼做?如此一來,可能又要再耗費5年,消費者還是無法把錢花在刀口上,因此,衡定房屋率先明訂各項服務的內容,以及收費標準,希望讓糾纏多年的爭議,能儘快落幕。
房仲收費的變革已經啟動,消費者欲瞭解更多詳情,可至www.hengding.com.tw,自己的荷包自己顧!

告別租屋糾紛,新北市府推租屋懶人包

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
近來租屋糾紛日益增多,主要關鍵在於租賃雙方對權益的不瞭解與漠視。新北市政府城鄉發展局為了保障雙方權益,除了針對房東、房客、學生族群舉辦系列講座及2016/7/21至2016/9/20於新北市府1樓提供免費租屋法律諮詢外,新北市府與「崔媽媽基金會」及「耕莘健康管理專科學校」數位媒體設計科師生共同製作了租屋懶人包,希望藉由淺白易懂的圖文說明,讓民眾快速了解租屋大小事,並在臉書「我的新北市」等網路通路播放。

耕莘專校王尊賢老師表示,很高興帶領數位媒體設計科的學生參與製作懶人包,透過學生們年輕、直率的特質與懶人包明快傳達訊息的風格互相搭配,輔以資訊設計概念,讓懶人包不僅圖案簡白易懂,動態圖片、內容及旁白設計,都大大增加懶人包的可讀性。

值得一提的是,不只讓學生有機會用設計為社會服務,透過設計服務與反思行動,也讓這次的產學合作案別具教育意義,培育下一代有創意與人文關懷兼備的設計師。參與計畫的學生表示,本身即有租屋經驗,這次更藉機學到許多重要的租屋常識,未來有機會也能運用到自己實際租屋上,也很開心老師的一步步的帶領,到看到成果的成就感,是一個非常難忘的學習經驗。

新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示,考量到房東、房客租賃權利義務不盡相同,因此分別規劃了「房東放心出租篇」跟「房客安心居住篇」,一方面讓在新北市賃居的房客或初次租屋的學生,學會如何看屋、簽約;另一方面也讓房東了解如何管理屋況及挑選房客,以減少租屋糾紛的發生。懶人包網路上線時,還會搭配新北市政府城鄉發展局「租屋常見問題」之網頁說明,便利民眾閱覽使用。

提前預警!買方信心不足,年底買氣讓人憂

作者MyGoNews方暮晨 | 買購不動產新聞台

直轄市政府2016年10月3日公佈同年9月買賣移轉棟數資料,六都中僅新北、台中交易量與上個月及2015年同期比較均增加,新北月增8.1%、年增28.7%,台中月增1.2%、年增4.9%,至於其他四都的交易量,無論與上個月或2015年同期比較均呈現量縮,其中台南市減幅都達2位數,月減18.8%、年減12.7%,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,9月受到鬼月買氣遞延影響,加上颱風攪局、房屋稅議題等干擾因素,交易量並未上揚,僅台中市、新北市主要靠交屋撐場,交易量有所提升,但就整體市況而言並不理想。

綜觀六都9月買賣移轉資料,除了新北市及台中市移轉棟數有提升外,其他四都皆下滑,尤其台南及高雄兩個位於南部的直轄市,交易量雙雙下滑,台南量減18.8%、高雄量減10.6%,另外桃園也下滑12.5%,台北市下滑3.4%,大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出,高雄市近年力推亞洲新灣區,但對自住客戶吸引力有限,台南在房屋稅調整改革中率先提出回溯,在房市不景氣時,更加深買方觀望的態度,而桃園先前都以交屋量居多,故回歸一般買賣時交易量下滑;至於台中市及新北市主要依靠交屋量拉抬交易量,扣除交屋量整體買氣持平。
提前預警!買方信心不足,年底買氣讓人憂
郎美囡指出,2016年房市依然景氣不佳,雖然新政府上台以來再三強調不打房,但接踵而來的議題,如公告地價上漲、房屋稅條漲議題,加上北市土壤液化再次掀起,以及加速老屋新陳代謝的施策計畫,都一再促使買方延長觀望時間。若要提升買氣,仍需端看政府作為房市才能穩定發展。


七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%

作者MyGoNews蕭又安 | 買購不動產新聞台 


【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2016年10月4日舉行第3季商辦不動產市況調查記者會,總經理顏炳立表示,現在市場是「死死昏昏」,價格是「咪咪卯卯」,交易量則是「2266」,整個來說,「現在市場是蔡依林jolin,台語,足冷」。買方和賣方是平行線,雙方價格認知落差達30%,屋主、建商降價10%、20%,買方根本無動於衷,市場成交量還是打不開。他說:「誰先降、誰先『撈錢』,後來才發現要降價的賣方,會面臨買方減少,就得『搶錢』。」他指出,有人認為房市近年會好轉,顏炳立直白的說:就像「如花嫁給金城武」,是「不可能!」他表示,很多業者希望他說「明天會更好」,但他要說,那是歌名,不是事實。他表示,建商在「存糧過冬」,最重要的工作是交屋,投資人則是「練身等風」,雙方持續僵持,賣方不降,買方不會追。
七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%
而戴德梁行2016年第3季商辦不動產市況調查指出,台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩,全市平均租金每月每坪2,490元,較上季微降0.4%,較2015年同期亦微降0.3%。本季A級辦公大樓租賃活動活絡,全市去化面積約9,100坪,空置率下降1.5個百分點來到10.4%。其中以信義區下降3.2個百分點最多。由於近期信義區國泰置地廣場成功吸引區內既有大樓租戶搬遷所致。因此,與其同為競爭對手之大樓也在租金上彈性讓步。於搶客氛圍下,A級辦公大樓租賃交易形成租方市場。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達表示,新大樓釋出主要招租對象以換屋及整併需求為主。由於近10年來科技技術進步、各項文書電子化及設備的輕薄化發展下,使企業重新檢視辦公空間規劃。租戶藉由搬遷新大樓重新規劃使用空間,並更加注重空間利用效能。

楊長達指出,除了以往的生技業及金融產業,近期A級辦公大樓租戶更增加了遊戲產業。惟遊戲產業擴張快速,市場敏感度高,未來對於租賃需求的穩定性,仍待觀察。在新供給大樓持續去化,並以租賃優惠條件吸引租戶下,對既有大樓租金形成下調壓力。因此儘管全市平均租金會在新供給釋出初期受到新租金拉抬,而後又將會受到既有大樓租金下調而下降,租金消長互抵,而維持平盤。
七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%
忠孝商圈因空置率居高不下空置期拉長,持有成本過高,房東在租金方面逐漸讓步,略為下降。在此狀況下,曾經因高店租而搬遷至巷內的頂呱呱,以租金每月125萬元重返忠孝東路黃金店面。站前商圈方面,因兩間臨時性店面結束營業,故本季空置率上升,而隨著數位音樂和串流音樂的盛行,唱片業逐漸式微,在此情況下,位於許昌街的五大唱片無力負擔高額租金,搬遷至2樓店面。

因應零售市場趨勢潮流,百貨公司一改原有經營業種,讓出精華門面,如美國電動車特斯拉Tesla開出台灣第一家展示店,落腳在新光三越信義新天地A11,面積約60坪。此項創舉也顛覆百貨公司既有業種組合,讓出化妝品及精品等高坪效業種,取而代之是希望藉由體驗展示型態的業種,創造新鮮感搶客。另外新型零售業如手機APP軟體業,準備在信義商圈、忠孝東路商圈及西門商圈展店,以APP形象店結合Café餐飲,以手機虛擬店結合實體店,企圖打造形象概念店,提高用戶黏著度。

西門商圈為國際背包客旅遊熱點,人潮眾多,H&M亞洲最大旗艦店預計年底於西門町六號出口附近開幕,在商圈版塊持續擴張下,租金仍有微幅上漲空間。反之,忠孝商圈空置率居高不下,雖租金以微幅下降,但仍舊挑戰零售業的付租能力,預計店面租金仍有下調的壓力。
七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%

楊長達指出,2016年第三季不含土地之單季買賣交易達新台幣105.95億元,相較上季因缺乏大額交易,驟減62.69%,惟與2015年同期增長8.34%。本季交易物件以台北市內科廠辦及桃園市工業地產為主,投資及自用目的各半。季度整體投資表現平淡,自用需求持平。

受惠於央行四度降息,壽險業投資不動產要求最低報酬率降至2.345%,本季富邦人壽以新台幣40.8億元取得台北市內湖科技園區東京企業總部,全棟含車位面積約9,000坪,該標的目前滿租可為壽險買家提供長期穩定收益。

工業地產方面,除基準建設以新台幣15.30億元,取得桃園市中壢區錸德科技廠房作投資之用,及豐達科技以新台幣12.89元購入桃園市平鎮區廠房自用之外,本季交易金額多數低於新台幣5億元之自用型小額交易。

央行雖於9月止步第五度降息,整體市場處低利環境、資金充裕,惟買賣雙方價格認知仍拉鋸僵持,累計前九個月,交易金額僅有484億元,想要挑戰去年全年交易量778.6億元實屬不易。

根據戴德梁行統計,2016年第三季土地交易量為422億,總算擺脫上半年單季百億低量保衛戰的窘境。第三季十大土地交易有7宗交易為住宅及商業土地,10宗交易全部突破10億元以上,且有6宗交易面積逾3,000坪,第三季的交易成績應能稍微緩解投資人對於房地產後勢的恐慌感。

楊長達表示,大型建商對於六大都會區具有開發『親民房價』潛力的土地一直都在持續關注,只是不再盲目追價,僅瞄準價格軟化的地主下手。過去幾年豪宅盛行時,市場並沒有太多首購族的立足點,高總價產品退燒後,剛性需求的首購族反而成為建商的下一個目標,六都內只要有發展親民總價的地區,就是開發商獵地的定位點。

但是距離房市回溫,戴德梁行表示還有艱辛的路要走。就在土地所有權交易稍有起色之際,第三季的地上權土地則創下了零標脫的難堪記錄,地租政策讓投資人遠離了地上權標案,新制房屋稅則讓地主遠離了都市更新。政府應該是有感受到人民的抗議,所以開始研議固定或降低部分地租調幅及減免房屋稅等措施。但地上權的標脫關鍵不在權利金或地租的高低,而是地租漲幅的鎖定,都市更新能否推動也不只是獎勵的多寡,只要人民對於政府『想調就調』的租稅政策疑慮一日不解開,再多的獎勵也推不動都更。

房市有夠冷 先賣先贏

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
戴德梁行董事總經理顏炳立昨(4)日在主持DTZ戴德梁行第3季季報記者會中表示,目前房地產市場,是「蔡依林,揪冷ㄟ!」(註:英文名字Jolin);除非適度降價、量才會出,所以建商現在只能「存糧過冬」、力拚「全力交屋」,至於投資人,只能「練身等風」。
顏炳立表示,現在新政府就任4個多月,就像「顧柑仔店的、來顧大飯店!」沒有積極的鼓勵民間投資政策,其實政府應該要鼓勵投資嘛,可是現在高稅,投資人都嚇跑了;而且,兩岸關係不太好,「阿陸仔」人家放十一長假也不來了,人家給你斷水、斷糧、斷奶,你就哀哀叫了。再看現在的房市,價不降、量就不出,量不出、就不會落底,所以「嘸量,就死翹翹嘛」。
顏炳立表示,如果硬要說房市會好轉,那就像「如花可以嫁給金城武」,如果硬要這樣說,「那可以去看眼科了」。因為現在買方和賣方是「兩條平行線」,雙方價格認知落差達30趴,誰先降價、誰先撈錢,如果拖到第二年才降的、就只得搶錢。
顏炳立表示,所以屋主、建商如果降價10趴、20趴,買方根本不會動,市場還是打不開。有些新案,一口氣殺到30%,就賣得動,像板橋「江翠ONE」就是例子。
顏炳立直言,現在房市現況,是「咪咪卯卯(台語:很慘)」,「大勢已去、無言以對」,而其中「重稅,就最大的石頭」。
他指出,現在租稅政策就是市場最大的石頭,只要量不出,房市就無法見底,現在又遇上風災這種土石流,市場到今年底也不會好,明年也是一樣。過去一個預售案,大多能賣7成以上到100%完銷,但現在只剩下3成,等於是推3個案子、就有2個案子會掛掉,所以建商只好全力拚交屋,業績能夠入帳,因為「能交屋,才是英雄」。

顏炳立表示,過去蛋白區賣蛋黃的價格,已經完蛋。除非賣方忍痛滴血,降價求售,買方也願意成交了,市場才會放量。

房市交易有多冷,戴德梁行總經理顏炳立形容,「現在市場是蔡依林、JOLIN,真的很冷」;他說,買方和賣方是平行線,雙方價格認知落差達30%,賣方這邊則是誰先降價,誰就先撈錢,第2年才降的,買方則會減少,到時競爭更激列。
部分人士期待房市會好轉,但他形容就像「如花嫁給金城武」,是不可能的。住商不動產企研室主任徐佳馨也說,北市中古屋從房價下跌至今,跌幅1至1成5,但新北市大約降1成2,進入長線打底狀態。賣方如果想要解套,先降價的人就先贏!

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專家傳真-對房屋稅爭議的 項建議

工商時報【黃泰賢台北市不動產公會財稅委員會副召集人、冠揚建設總經理】
財政部昨日邀集全台22個縣市,針對房屋稅引發的爭議,討論未來的調整方案。本文擬從稅收及城市發展面向,提出若干具爭議性且值得商榷的觀點,供政府決策時參考。
一、房屋稅過高,可能導致相關稅收大幅減少,不利稅收
依財政部統計,105年前7月房屋稅收714億元較去年694億元增加20億元;但土地增值稅去年1,135億卻減少至443億元(8月524億元;而契稅亦大幅銳減,從去年138億元減少至59億元。整體而言,相關稅收明顯短收。
新制房屋稅,調高標準單價、對豪宅開徵重稅,導致交易成本契稅及房屋稅等大幅增加,逢房地產景氣不佳,必影響交易量,造成量縮的閉鎖效果,如同證所稅的翻版,相關稅收可能驟減,反而不利政府財政收入。
二、中古屋房屋標準單價調高,回溯15年,違反租稅公平原則
依據財政部歷年來相關解釋,房屋評價係根據歷史成本計算,依調高新標準單價回溯15年極不合理。10∼15年前,適逢921大地震後,房價不高,造價偏低;若溯及既往,雖按營造工程物價指數折減方式調整可能形成核定每坪標準單價,大於當年每坪實際造價,違反租稅公平原則。
另台北市自住房屋比例極高,大都僅持有一戶;回溯調高標準單價,勢將影響多數民眾可支配所得,對退休中低所得階層之衝擊極大,因可支配所得減少,必降低其消費能力,而招致民怨及反彈,宜深思熟慮。
三、豪宅稅計算公式應調降,避免影響都更案規劃及重創豪宅市場
103年7月1日新制豪宅稅加上囤房稅,房屋稅暴增20多倍,嚴重打擊豪宅市場,影響建商新案坪數及正在進行都更案坪數的規劃,建議1+固定係數之固定係數不宜超過1,若不調降,未來反而收不到豪宅稅。
建議固定係數比照別墅加價項目及成交豪宅價格訂定多項加價標準,使建商於規畫時即可選擇加價項目,並可預期加價比例及未來應負擔的房屋稅額,建議方案如下:80坪∼100坪、成交價8千萬元∼1億元的豪宅加價30%;100∼150坪、成交價1億元∼1.5億元加價40%;150∼200坪、成交價1.5億元∼2億元加價50%;200∼250坪、成交價2∼4億元加價60%;250∼300坪成交價4∼8億元加價70%;300坪以上及成交價8億元以上加價80%等。
四、囤房稅的課徵應訂定寬限期,適用較低稅率,提高建商新建及參與都更意願
建商餘屋係屬存貨性質,面臨房市不景氣,價格向下修正時,建商根本無囤房意願,宜訂定1∼3年寬限期適用1.5%或2%之較低稅率,第一年適用1.5%,二、三年適用2%,以免打趴房地產市場,影響相關數十萬從業人員之生計。
五、檢討房屋耐用年數、折舊率及延長都更稅負優惠
為加速都市更新保障市民生命財產安全,宜檢討房屋耐用年數、殘值、折舊率等,另都更案稅負優惠除權利變換外,協議合建亦應給予獎勵。都市更新房屋稅之優惠因標準單價已提高,建議如下:4年減半,5、6年60%,7、8年70%,9、10年80%,11、12年90%,以增加都更誘因
六、稅制改革宜溫和漸進,並應提前公告,讓市場有所依循
本次房屋稅的修正,宜採溫和漸進調漲,應提前公告周知,讓建商、投資者及民眾事前知悉,並可預期未來調漲比例及應負擔稅額,降低不確定性,避免干擾不動產市場。宜避免過去房屋標準單價32年不調漲,一次調漲太多;及地價稅今年調漲30.38%暴衝式調漲持有稅的方式,影響市府招商,面臨地上權、BOT案無人投標現象,反而影響台北市都市發展及未來政府的稅收。

2016年9月2日 星期五

住宅法修正案 終於過了

經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導

行政院會今天終於通過「住宅法」修正草案,將協助排除資金、土銀取得障礙,加速社會住宅推動。
行政院長林全表示,本次修正是推動安心社會住宅政策的配套,目的是打造高品質、無障礙的住宅環境,達成總統所宣示八年內辦理20萬戶社會住宅的政見,落實居住正義。
林全表示,本案是行政院的優先審議法案,請內政部積極與立法院各黨團溝通,尋求支持,儘速完成修法程序。
內政部表示,為因應國內社會及經濟情勢快速變遷,並兼顧有效落實相關住宅政策及保障人民的基本居住權利,因此擬具住宅法修正草案。
草案修正要點包括,為能彈性規劃調配社會住宅提供給經濟或社會弱勢者的戶數,定明主管機關及民間興辦的社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,且為擴大照顧弱勢居住需求,將社會住宅提供予經濟或社會弱勢者比率提高為30%以上。
為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者,新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定;社會住宅作居住、社區長照服務或托育使用的租金收入,及收取的租屋服務費用,免徵營業稅。
為獎勵空屋釋出,提供作為社會住宅及社區長照服務或托育的住宅所有權人,新增綜合所得稅租稅優惠規定。

鼓勵釋出空屋 包租代管還提供免費保險

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

社會住宅帶動保險業商機,為鼓勵房東釋出空屋,參加「包租代管」的社會住宅行列,政府將免費幫提供房屋的房東,投保居家安全綜合保險,產險業者將因此受惠。
為落實蔡英文總統八年20萬戶社會住宅政見,內政部規劃,20萬社會住宅中,有12萬戶是新建,8萬戶是民間空屋轉用,透過包租代管方式,善用這些空屋。
為鼓勵房東加入社會住宅行列,除了提供一些租稅誘因外,政府還規劃免費幫房東投保居家安全綜合保險,保障範圍包括地震、火災及特殊事故等,特殊事故例如凶宅等,保險公司都會理賠。8萬戶包租代管部分,第一個四年先推4萬戶,明年會先推1萬戶。

擴大租賃市場規模 民宅包租代管將享稅負優惠

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

繼社會住宅後,新政府將進一步推出租貸住宅專法,透過租稅優惠等誘因,要把包租代管版的社會住宅複製到一般住宅,擴大國內租賃市場規模,帶動房仲業等相關產業商機。
所謂包租代管,就是房東出租房子,由政府委託專業機構幫忙出租與管理,房東只管收租金就行了,不僅如此,還可能享租金優惠。
內政部預計11月將租賃住宅法草案提報行政院,根據內政部資料,目前有100萬到150萬戶出租的住宅,大部分都是小房東,若有一半由專業機構提供服務,市場就很大,也可讓100萬戶的空屋,創造更大的商機。
行政院會今(25)日將討論住宅法修正案,並由內政部提出社會住宅政策推動規劃報告,住宅法修正案提供租稅誘因,並化解地方政府興建社會住宅的資金及土地問題,完成立法後,將加速社會住宅推動腳步,後續對不動產市場的影響,也備受關注。
內政部高層並透露,新政府對不動產業、房仲業有個大戰略,正研訂租賃住宅專法,引導建設公司興建專業的出租住宅,透過法制化、產業化,讓國內租賃市場健全發展,讓空屋、餘屋多一種經營方向。

增值是「假的」?租金才是「真的」!

聯合線上 文:益立信 提供



此次台灣房地產多頭從2003年開始,期間有參與不動產的交易相關人士,不管是地主、建商、代銷、仲介、放款銀行、估價師、地政士、投資客或屋主等,多少都享受到房產增值的甜蜜果實。
房市正熱時,也曾有業者引用約20年前出版的「理財聖經」書中「隨時買、隨便買、不要賣」這句話來銷售房產。
在2013年房價達到最高點前,確實是隨便買、隨便賺,甚至許多建商都說「建案越晚賣賺越多」、「租金一年報酬率才2~3%,房價幾個月就漲5~10%」等話術來迷惑投資人,使得許多投資人完全不管房產基本面是否良好便投入資金進房市,更曾一度造成「全民瘋投資房產」的熱潮。
曾幾何時,台灣房產景氣急速反轉,這兩年進場購屋投資的人,就算想脫手賣屋,也得避免被買方或仲介視出破綻,趁機大砍一刀。如同網路流行語「寶寶心裏苦、但寶寶不說」,房價不漲反跌不打緊,兩年的房貸寬限期將屆,還本付息所帶來的現金缺口壓力,才是「寶寶心裏苦、但寶寶不說」的主因-
這兩年的心酸行業,除了跟房地產相關行業,還有證券業。日前,媒體曾刊登一個超級券商營業員的心酸史:「2008年之前,月薪10~20萬元輕鬆入袋,且每天只需要工作3小時。現在卻連底薪都領不到,月薪只剩不到2萬,一度想離開證券業」。
深根美、日、澳海外房產的益立信公司總經理Edward以自己過去將近20年在股市與房市投資的親身經驗分享:『房市或股市激情過後,伴隨而來的是「價格的大幅修正」與「整理時間拉長」。而在價格修正期間,投資人必須靜下心審是先前投資策略誤判的原因,漸漸明瞭股票或房價的「資本利得」是「假的」,只能預期,但不一定能實現。
唯有股利或是房租才是「真的」!因為這是可以預期收進口袋的。現金股利是否穩定,必須檢驗公司未來營收成長與過去3~5年實際現金股利,以確認未來仍能維持相當股利水準。租金的邏輯也相同,必須比較週邊行情,以確認合理租金。』
Edward同時建議,對保守型的投資人來說,更安全的方法是,購買物件本身已帶租約或提供保證租約數年的房產產品。
在未來這一、兩年內,全球景氣渾沌不明,投資房產想要高枕無憂,不管選擇在國內或國外房產投資,建議優先選擇租金穩健的國家或地區,以時間換空間,等待不動產中長期自然增值的甜美果實。當然,選擇房價基期相對較低的市場進入,更能提高投資勝率的根本。

台中市 進入租金大爆漲時代

聯合報 記者宋健生/台中報導


今年公告地價大幅調升,後續效應開始發酵,台中市主要精華地段的百貨商場、餐廳、飯店及店面,租金蠢蠢欲動,市場傳出地主租金漲幅都在五成到一倍以上,甚至還有四倍漲幅,也宣告台中市租金將進入「大爆漲」時代。
公告地價為三年一調,今年六都公告地價全面調升,公告地價所牽動的地價稅,將在十一月開徵,屆時業者與民眾收到稅單,就會感到「切身之痛」,預料隨著地價稅暴漲,帶動租金上揚,物價也會跟起漲,民眾要有心理準備。
目前已知全台百貨公司「店王」新光三越台中店,去年公告地價未調升前,一年繳交地價稅約五千五百餘萬元,業界初估,今年將漲至八千四百餘萬元,一年增加近三千萬元成本。新光三越台中店表示,目前尚未接到稅單,一切由總公司決定。但相關成本後續是否轉嫁給進駐櫃位及廠商,備受矚目。
值得注意的是,台中市今年公告地價調幅尤其驚人、達百分之卅八點二五,升幅創歷年新高,甚比台北市的百分之卅點三高出許多。據了解,台中地政局認為,目前公告地價調整後只占市價百分之十四點六一,仍為六都最低,後續還有調升計畫。
目前公告地價調漲效應已開始發酵。台中市知名餐廳「大肥鵝」,原本位於七期朝富路、龍門路口的四百八十七坪總店,公告地價就由去年的每平方公尺一萬二八七九元,一口氣暴增至二萬二七五○元。
據了解,因應地價稅調漲,地主原本要求將租金由每坪六百元,一口氣調漲至三千元,增加四倍之多,但業者考量整體景氣不佳,最後決定解約「不玩了」,目前餐廳已搬離,這塊黃金角地仍在招租中。
位於七期的惠國八十七地號楓之林汽車旅館用地,公告地價也由去年的七千元一口氣漲至一萬餘元,一年的地價稅就達一千六百餘萬元,業者大吐苦水說,「半年所收的租金都繳給政府了」。
另外,位於新光三越與台中大遠百間的惠國段九十四地號一○五一坪土地,原本作為親家建設頂級接待會館,最近建商悄悄拆除地上建物,將規劃一百格停車位當成停車場使用。
業者表示,這塊土地去年地價稅約一千萬元,今年起將暴增一倍,就算規劃為停車場,以每次停車費一百元計算,一天必須停五百四十七部車才能打平,但這根本是不可能的任務。

2016年8月17日 星期三

【地產專欄】蔡志雄:消滅惡鄰居 只要簡單4步驟

買房是人生大事,除了挑房子是門學問,有個好鄰居的重要性甚至超越房子,因為不少人碰到惡鄰居,感覺比鬼還可怕,所以俗話說「千金買屋,萬金買鄰」正是這個道理。
以前的人住在獨棟透天,受鄰居干擾比較小,現在大多數人住在公寓大樓,真的是雞犬相聞,如果不幸遇到惡鄰居,一定要懂得以下4點自保的方法:
1、通知各地縣市政府開罰
惡鄰居也有分輕重程度,平常亂丟垃圾、製造噪音就夠讓人困擾,更嚴重甚至還把走廊圍起來、堆放雜物等等。
舉凡上述種種的行為,通通可以報請各直轄市、縣市政府處理,主管機關會針對各種行為開罰,像亂丟垃圾罰3000元以上15000千元以下罰鍰, 堆放雜物罰4萬元以上20萬元以下罰鍰。
2、經管委會出面要求改善
假如主管機關處罰以後惡鄰居仍未改善,像是亂丟垃圾、製造噪音等這類,主管機關可以連續開罰,至於更嚴重如堆放雜物這種,除了主管機關連續處罰外,可再要求管理委員會請求惡鄰居改善。
3、區分所有權人會議決議
如果透過管理委員會請求改善,經過3個月後惡鄰居仍然沒有改善,這時候要召開區分所有權人會議,作出決議後,管理委員會就可以打官司請求法院強制惡鄰居搬離。
4、訴訟出售拍賣鄰居房屋
惡鄰居如果是房客,從社區搬走就沒事了,但惡鄰居是屋主的話,管理委員會還可以依據區分所有權人會議的決議,打官司請求法院直接命令屋主必須出讓所有權,假設判決確定後3個月內未自行出讓並且完成移轉登記手續的話,管理委員會還可以進一步聲請法院進行拍賣。
當然,碰上惡鄰居,也可以選擇自己把房子賣掉搬走,但就算像古代孟母三遷一樣,難保不會再度碰上惡鄰居。所以,把惡鄰居「消滅」,也是1個選擇的好方法。

買房有風險 但不買房也有三大風險

【住展房屋網/台北報導】
由於全台房市陷入盤整,不少民眾因此推遲買房計畫,想「以時間換取房價降價空間」,並認為現在買房子跌價風險高,寧願繼續空手等而不願買房。事實上,買房確實有風險,但不買房也有風險,端看個人想承擔哪一種風險,賭對、賭錯,決定個人財富消長。

住展房屋網企研室表示,現在民眾不願買房,認為最大的風險就是「房價下跌」。這個顧慮確實沒錯,因為房市正處於修正格局,短期內似乎看不到強勁的復甦力道;但相對的,不買房也有幾個潛在風險,民眾必須審慎檢視。

不買房的第一個風險,就是低自主性的風險。雖然租房子能夠避開房價下跌風險,卻對房子沒有高度使用權,無法照自己心思裝潢、更改格局,甚至會面臨房東漲租、解約的風險,若租期屆滿房東不願再租,房客就只能另覓新巢,自主性極低。

第二個風險,是時間成本風險。多數人用時間換取房價下跌空間,但因房價修正幅度極為緩慢,許多人等了二、三年卻還等不到。於是,只好再繼續等下去,非得等到五折、六折出現。有的人甚至從97年金融海嘯就開始等,一等等到現在已經將近8年。

住展房屋網企研室提醒,人的生命有限,可以等待的時間也有限。如果以一個三十幾歲的壯年人來說,等個三年、五年,或許都還可以忍受;但要等到八年、十年、甚至十年以上呢?是否每個人都能等這麼久?空手等房價修正並非不可,但建議要設個「停等點」,否則若漫無時日等下去,一等等到五十、六十歲,房價卻依舊只有小幅下跌,那多年來的等待是為了什麼?

第三個風險,是摸底不成反追高。不願現在買房,覺得「房價還沒落底」,多想等到房價降到谷底才要買。但人非神仙,不可能神機妙算買在最低點、賣在最高點,若能買在相對低點,就已算相當厲害了。

住展房屋網企研室指出,最令人扼腕的是看錯趨勢,自己評估房價會走跌而空手,沒想到世事難料,房價出現意外的止跌走漲,最後可能買不到谷底價,還得追高。因此,民眾買房還得謹慎思考買房利害之間如果權衡、取捨,以免一等再等,錯過買房時機。

房屋稅輕重 自住與否是關鍵

工商時報【王姿琳╱台北報導】
地方政府調高房屋稅稅基引起民怨,但據財政部統計數據指出,全台有超過99%民眾僅持有3戶以內,也就是符合「自住」條件,適用1.2%優惠稅率,應納稅額1年大約多幾百元,比起不到1%的投機客與囤房族,影響相對較小。
依據房屋稅條例,房屋稅的計算,是由房屋評定現值乘上房屋稅率所得出的金額。其中,住家用房屋稅率自1.2%∼3.6%,非住家用房屋,則視其是否作為營業使用,最低1.5%,最高不得超過5%。
在稅率部分,為兼顧自住民眾需求並減少衝擊,財政部明定個人自用住宅,只要是本人、配偶及未成年子女全國所有房屋3戶以內,且無出租、營業者,即可享1.2%優惠稅率(公益出租者也適用)。而持有超過3戶者則視為非自用住宅,也就是課徵囤房稅,惟稅率由地方政府自行決定,最高不可以超過3.6%。
據財政部財政資訊中心最新統計,去年度全台持有房產的852萬人中,超過99.13%的持有戶數在3戶以內,皆適用1.2%的優惠稅率,僅有不到1%的個人持有超過4戶以上、甚至有4,851人持有10戶以上的房產大戶或囤房族,才會被調高稅率。
舉例來說,台北市中正區汀州路三段、鄰近公館夜市的15年30坪(約100平方公尺)公寓3樓,房屋標準單價為每平方公尺2,110元,乘上路段率160%,房屋評定現值為33萬7,600元,乘上1.2%房屋稅率後,應繳房屋稅為4,051元。
在台北市調高房屋稅稅基後,由於該房在2014年7月1日前取得使用執照,仍是用舊版房屋標準單價,路段率調高為170%後,若再加上折舊率,則應納房屋稅額為4,261元,僅多出210元而已。

房屋稅改革 自住與多屋稅率級距應擴大

【住展房屋網/台北報導】
自從前行政院長陳冲炸開房屋稅修廢議題後,近期學界巨頭如曾巨威、張金鶚等人聯手召開記者會,呼籲政府房屋稅「只能修不能廢」,再度引爆相關討論。住展房屋網企研室認為,其實房屋稅根本廢不了,學者是憂心過度。但從賦稅公平正義性來說,學者說法有條不紊,同時也點出自住與非自住房屋稅率相近的癥結,這部份確實值得討論、且有修正空間。 

住展房屋網企研室分析,學者根本毋須擔憂房屋稅可能廢除,因為在我國財劃法中,房屋稅屬於地方稅;而房屋稅更是地方政府每年最重要的稅收來源之一,一旦中央想要廢除,還輪不到學者出面,地方政府就會第一個跳出來反對。 

除非中央能提出弭平地方政府財稅收入的配套措施,否則房屋稅根本沒有廢除空間。即便中央想霸王硬上弓,匆促決定將房屋稅廢除,地方政府若減少房屋稅收來源導致財政惡化,最後爛攤子還是得由中央買單。從這個角度思考,廢除房屋稅的機率幾乎是零,所以不必擔心。 

不過,曾巨威等多位學者確實點出一個問題,那就是「自住稅率調降」一事,這部份確實值得討論。住展房屋網企研室也認同這個主張,原因在於,我國大多數地方政府將自用房屋稅率定為1.2%,而非自用房屋稅率定為1.5%,自用與非自用稅率僅差0.3%,其實差別並不明顯。 

以先進國家課稅機制來說,通常自住與非自住的稅率差別不小,例如澳洲、德國的自用住宅都予以免稅優惠,但非自用則課較重稅負。但在台灣,自用與非自用稅率差別不大,所以會有「懲罰自住」的疑慮出現。 

住展房屋網企研室建議,自用住宅房屋稅應有大幅調降的空間,由目前1.2%降至1%、甚至比1%稍低,都是可討論的方向。相對的,非自用住宅則可考慮加重稅率,甚至可調高至1.5%以上。如此一來,對於自用住宅屋主輕稅,但對多資產者課以重稅,同時能讓自用與投資型房子稅率差異擴大,也不致於會有懲罰自住的反對聲浪。 

但因房屋稅是地方稅,稅率高低調整權握在地方政府手上,未來任何調整方向仍需仰賴地方政府支持。若地方政府反對,再多的修改討論都無濟於事。

新鮮人租屋潮來臨 租屋把握五要點

【住展房屋網/台北報導】
指考放榜後,不少大學新鮮人準備踏入租屋市場,崔媽媽基金會日前就提醒,自明年元旦起,內政部公告的新版房屋租賃定型化契約上路後,房東和房客都得注意許多租屋新難題,因此新鮮人務必得注意五道租屋新課題! 

崔媽媽基金會指出:
(一)新版定型化租約已明確規定招租廣告不能「僅供參考」,房東也應如實刊登屋況。
(二)簽約時必須給予房客至少三天的契約審閱期,並採一式兩份的方式,避免發生惡房東張淑晶竄改租約的情形。
(三)定型化契約中也明白要求契約應記載雙方基本資料,並確定房東是否為二房東,以免日後發生糾紛。
(四)依定型化租約規定,房東收取的押金最高不得超過二個月租金;如超過,則應依土地法規定,超過部分可抵繳房租,並應詳載修繕房屋責任歸屬。
(五)退租時,則需依約由租屋雙方共同點交,並可依定型化租約附上的「房屋租賃標的現況確認書」,讓同學們作為交還房屋的點交依據。