增值是「假的」？租金才是「真的」！

聯合線上 文：益立信 提供

此次台灣房地產多頭從2003年開始，期間有參與不動產的交易相關人士，不管是地主、建商、代銷、仲介、放款銀行、估價師、地政士、投資客或屋主等，多少都享受到房產增值的甜蜜果實。

房市正熱時，也曾有業者引用約20年前出版的「理財聖經」書中「隨時買、隨便買、不要賣」這句話來銷售房產。

在2013年房價達到最高點前，確實是隨便買、隨便賺，甚至許多建商都說「建案越晚賣賺越多」、「租金一年報酬率才2~3%，房價幾個月就漲5~10%」等話術來迷惑投資人，使得許多投資人完全不管房產基本面是否良好便投入資金進房市，更曾一度造成「全民瘋投資房產」的熱潮。

曾幾何時，台灣房產景氣急速反轉，這兩年進場購屋投資的人，就算想脫手賣屋，也得避免被買方或仲介視出破綻，趁機大砍一刀。如同網路流行語「寶寶心裏苦、但寶寶不說」，房價不漲反跌不打緊，兩年的房貸寬限期將屆，還本付息所帶來的現金缺口壓力，才是「寶寶心裏苦、但寶寶不說」的主因-

這兩年的心酸行業，除了跟房地產相關行業，還有證券業。日前，媒體曾刊登一個超級券商營業員的心酸史：「2008年之前，月薪10~20萬元輕鬆入袋，且每天只需要工作3小時。現在卻連底薪都領不到，月薪只剩不到2萬，一度想離開證券業」。

深根美、日、澳海外房產的益立信公司總經理Edward以自己過去將近20年在股市與房市投資的親身經驗分享：『房市或股市激情過後，伴隨而來的是「價格的大幅修正」與「整理時間拉長」。而在價格修正期間，投資人必須靜下心審是先前投資策略誤判的原因，漸漸明瞭股票或房價的「資本利得」是「假的」，只能預期，但不一定能實現。

唯有股利或是房租才是「真的」！因為這是可以預期收進口袋的。現金股利是否穩定，必須檢驗公司未來營收成長與過去3~5年實際現金股利，以確認未來仍能維持相當股利水準。租金的邏輯也相同，必須比較週邊行情，以確認合理租金。』

Edward同時建議，對保守型的投資人來說，更安全的方法是，購買物件本身已帶租約或提供保證租約數年的房產產品。

在未來這一、兩年內，全球景氣渾沌不明，投資房產想要高枕無憂，不管選擇在國內或國外房產投資，建議優先選擇租金穩健的國家或地區，以時間換空間，等待不動產中長期自然增值的甜美果實。當然，選擇房價基期相對較低的市場進入，更能提高投資勝率的根本。