2016年11月11日 星期五

趁低利增貸房貸 所增利息不得列報扣除

中央社 台北4日電

央行4度降息,房貸利率持續探底,不少民眾透過轉貸爭取更優惠利率。國稅局提醒,民眾向其他銀行轉貸並同時增貸,但增貸增加的利息不得計入原來的購屋借款利息扣除額。

根據央行資料顯示,截至9月底止,五大行庫新承作房貸平均利率為1.669%,連15個月下跌並續創逾6年新低。國稅局發現,近來有不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款,轉向其他金融機構辦理轉貸,同時增加貸款金額,且在申報綜所稅時,將房貸轉貸以及增貸所產生的利息,全數列報購屋借款利息扣除。
不過,國稅局認定,民眾增貸所增加的利息,並非原來購屋貸款衍生,依規定剔除民眾當年度增貸借款利息扣除額,並補徵稅款。
國稅局表示,以房屋貸款利息申報列舉扣除額,該貸款應以「購屋」為目的向金融機構貸款為限。因此,若因貸款銀行變動或換約者,僅得就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報為限。
國稅局舉例,民眾向原貸款銀行償還購屋借款金額新台幣1000萬元,再向其他金融機構辦理轉貸、並增加貸款金額至1200萬元,其中新增200萬元金額,即非屬用於最初「購屋」的貸款,因此向其他金融機構辦理轉貸同時增貸後,原1000萬元貸款額度內所生利息支出,仍可申報列舉扣除額,另增額貸款200萬元所生利息支出,則不可列報。
國稅局呼籲納稅義務人,向金融機構辦理貸款或轉貸等業務,所取得的相關執據文件應妥善保存,之後徵納雙方如有發生爭議情事時,提出證明有助於釐清事實,以保障自身權益。

地價稅決策落差 人民欲哭無淚

聯合報 張國輝/社會工作者

地價稅大漲,各地哀鴻遍野。筆者自用住宅地價稅從去年六千多跳到九千多元,其他新開發的重劃地區更是驚人,超過百分百的比比皆是。
筆者親戚擁有一百六十坪農地,因區域內土地超半市地重劃,她不得不參加,重劃後分回八十坪建地,重劃後地價稅雖有優惠,還要繳二萬多元,今年漲為四萬多元,她接到稅單臉都綠了。
地價稅源於公告地價,有別於土地徵收或買賣時課徵土地增值稅的公告現值。公告現值每年調整一次,但每三年就現值部分再做一次調整,就是重新規定地價(公告地價)。調整公告現值,也可依市場交易情形向上或向下調整。這次地價稅大幅度調漲,顯然是地政單位單兵作業,未邀主計單位提供相關的物價數據,也未請建管單位提供最近幾年建案的申請情形,在沒有正確資訊下做出讓人民欲哭無淚的決策。
一位友人說,政府對股市都能訂出一定的漲跌幅,避免震盪太大傷了股民;地價不論公告現值或公告地價,都有長時間的觀察期,加上房地產交易採實價課稅,可以和公告地價脫勾。如半年前即有跡象顯示,新建案減少,房地產價格下滑,都發、金融、財稅單位的統計資料一目了然,如今竟然還能訂出超過百分之一百的公告地價,致有人投書訴苦「繳重稅或賣地,二選一?」顯然調漲地價稅已到了有人負擔不起的程度。
有人認為地價稅大漲,不是地政官員顢頇,就是政府藉機搶錢,但筆者寧可相信是政府部門間連繫不足產生的落差。希望政府仿照股市訂出一套公告地價的計算公式,避免重稅傷民。

認定稅改是加稅加打房 五成六民眾放棄購屋

經濟日報 記者游智文即時報導


一項民調指出,逾八成民眾認為,政府近來積極進行房產稅改,目的就是加稅和打房,而非只為居住正義,56購屋者因此放緩甚至放棄購屋。
此外由於非自用住宅地價稅今年飆漲,54%非自用屋主表示要調漲租金,23%則打算賣屋。



11月開徵的地價稅傳出暴漲訊息,引發爭議,屋比趨勢研究中心進行民調,對政府近來調高房產持有稅,認為是為了居住正義、調整房市結構,僅18%,八成二的民眾認為政府就是在「加稅+打房」。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,房價過高成為民怨之首,政府因此以居住正義為名,積極進行房產稅制改革,初期獲得不少民眾支持,但政府房市改革越來越激進,更似乎毫無止盡,民調顯示,民眾已由支持轉為恐慌,不知道接下來政府還要做什麼。
屋比另針對今年地價稅大漲,有意購屋民眾以及屋主分別進行調查,多達56%購屋民眾表示,將放緩甚至放棄購屋,名下有非自用住宅,面臨今年地價稅大漲,有54%屋主表示將「漲租」、23%將「賣屋」。
屋比房屋比價創辦人葉國華表示,調查顯示購屋者及屋主明顯都受到地價稅大漲影響,這樣的狀況如果成真,年底房市買氣勢必再受衝擊,租金恐上揚、房市賣壓則會進一步加重。

詭異制度引爆地上權危機 交屋成大挑戰

【住展房屋網/台北報導】
全台屋主即將繳納地價稅,地價稅有感增加,不只是增加民眾的稅負而已,還可能引爆潛藏的地上權住宅危機。住展房屋網企研室指出,台灣不動產扭曲的制度,造成地上權住宅地租金繳得比自用地價稅還重,導致地上權房子預售時,即使賣得掉,蓋好後也可能落入難以成功交屋的窘境。 

住展房屋網企研室指出,由於地上權住宅須每年繳納地租金;而地租金是以公告地價為計算的稅基,其稅率比自用住宅地價稅率還高,簡直是世界奇景! 

一般來說,購屋預算較足夠的民眾,都會買有土地所有權的一般住宅。若是預算較不足、又想買房子的民眾,較可能考慮購買沒有土地所有權的地上權(含使用權)住宅。 

地上權住宅因為沒有土地所有權,價格也比較便宜。但繳納的地租金,竟然比一般住宅繳納的地價稅還重,簡直令人匪夷所思。 

除此之外,繳納地租金的另一個問題,是由誰來繳?從法規上而言,土地地上權是設定給建商,建商應負起繳地租金的責任。若是不可分割貸款的所有權住宅,買方更無房屋所有權,按理房屋稅也應由建商來繳,而非買方繳。然而,建商通常會在買賣契約中,將繳納房屋稅、地租金的責任歸在買方,往後須由買方來繳。 

但若買方賴皮不繳怎麼辦?這時建商可就頭大了!因為走訴訟程序贏面低,可能就得自己吃下來;若是建商自己吃下買方未繳的稅金,數量一多,那恐怕難以負荷。 

先前因房屋稅與地租金負擔仍低,所以地上權、使用權住宅買方拒繳房屋稅、地租金的情況可能不多;但現在房屋稅與地租金都飆高,預料不願按時繳納、或不想繳納的買方恐因而增多。 

所以,未來地上權住宅即使能順利賣掉,也可能面臨交屋困難的問題。即便能夠成功交屋,建商能不能順利收齊房屋稅與地租金,都還要畫上一個大問號。地上權住宅的危機,恐怕只是方興未艾而已!

地價稅漲惹民怨 自用住宅申請期延長

【住展房屋網/台北報導】
為降低今年地價稅調整對一般民眾的衝擊,台中市政府稅務局日前函請中央放寬自用住宅用地的地價稅優惠稅率申請期限,獲中央採用。財政部已宣布原定9月22日截止的期限,將延後至11月30日,讓土地所有權人以千分之二優惠稅率課徵今年度地價稅;若已繳納地價稅者也可申請,經獲准後將主動退還溢繳差額,最少可節省4倍以上稅金。

台中市稅務局表示,因今年公告地價調整,市府於11月7日函請財政部放寬今年地價稅自用住宅用地優惠稅率申請期限,並於今年度適用優惠稅率;對此,財政部舉行記者會,正面回應市府要求。符合條件的土地所有權人至11月30日地價稅繳納期限前,可向稅務局各分局申請改按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

該局指出,自用住宅用地是指土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,無出租或供營業使用,且地上建物為土地所有權人或配偶、直系親屬所有為限。且其屬都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地面積不得超過700平方公尺,且本人、配偶及未成年子女以一處為限。