2016年12月29日 星期四

房東注意!房屋租賃新制2017年元旦起實施

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
房屋租賃新制2017年即將上路,為保障廣大租屋族群的權益,2017年1月1日起以出租房屋為業的房東,應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約,若契約有違反規定的情形,最高將可處30萬元罰鍰。

內政部表示,為衡平房屋租賃雙方權利義務關係,促進房屋租賃契約合理公平,內政部已於2016年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」提供各界參考使用,並增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,預計自2017年開始實施。

新公告的房屋租賃契約,明定內容不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等,並特別針對房屋租賃關係中,常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議,明定應加以記載。

新制推行後,可改善過去房東與房客間租賃契約中常見的不平等條款,且有明確的法令保障及權利救濟的管道,對於房屋租賃雙方權益的保障,邁向嶄新里程碑。

內政部指出,本次新公告版本是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定,承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途,限由承租人供作住宅使用時,才有新版房屋租賃定型化契約的適用,如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用,則不適用本次新公告版本規定。

至於出租人部分,依據行政院消費者保護處解釋,不論公司、團體或個人,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營,而得以應記載及不得記載事項加以規範。由於國內出租房屋多以個人房東為主,推動初期會廣為宣導及輔導,以避免房東觸法。

以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。倘經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依「消費者保護法」第56條之1規定最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛,也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。
內政部進一步表示,為推廣使用房屋租賃定型化契約,已與各地方政府共同推動「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」,並利用大型公眾活動、結合大專院校舉辦的租屋博覽會及房東座談會,或利用高密度出租住宅的社區住戶會議等多元管道進行宣導及訪視,督促以租屋為業的房東使用內政部所公告房屋租賃定型化契約,以保障民眾租賃房屋權益。

內政部呼籲,民眾於簽訂租賃契約前應停、看、聽,切記要詳閱契約書內容,並儘量使用4大便利超商所販售內政部版房屋租賃契約書,以確保房東租的安心、房客住的開心。本次新公告版本亦同步放置於「內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/」及「內政部地政司全球資訊網http://www.land.moi.gov.tw/」,歡迎有需要的民眾善加利用。

對付「惡房東」拒絕「惡房客」定型化契約元旦上路

聯合報 記者李順德/台北報導

內政部已研擬完成租賃專法草案,為避免牴觸民法規定,租賃專法決定轉彎,將重點放在規範租賃住宅服務業,也就是規範代管公司與包租公司,並將租稅優惠擴及一般租屋市場。內政部次長花敬群表示,若能在下會期完成立法,將可促進幾百億元的產值。
花敬群表示,由於民法對租賃已訂有權利義務關係,避免法律扞格,將租賃專法改為「租賃住宅服務業管理條例」草案,主要以培植租賃住宅服務業為主,也就是發展代管、包租公司的產業;初期將個別小房東排除,小房東的納管交給消保單位處理。
內政部地政司長王靚琇表示,租賃專法未立法上路前,內政部將於明年元旦起,實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,以出租房屋為業的房東,應據此與房客訂約,若有違反規定,最高將可處三十萬元罰鍰。
坊間有關「惡房東」或「惡房客」糾紛時有所聞,內政部表示,常見的糾紛如提前終止租約、房東要求過高的押金、臨時調漲水電費、不合理違約金額及房客欠繳租金等糾紛,明年元旦起將有契約可規範。
花敬群指出,國內租屋市場尚未正常化、合化法運作,租賃專法將明定代管及包租業的餘屋出租,透過專業管理,以類似社會住宅的租金所得稅優惠,減輕業者的租金所得稅而使其「浮上檯面」,公開收合法的租金。
花敬群說,扶植包租、代管業是視這項服務業為特許行業,但不能與社會住宅租稅優惠等同,且要符合一定條件才能加入營運,如加入公會、或有營業保險等條件。
花敬群說,未來租賃制度,出租的稅很輕且公開合法,相信稅收不會減少,又能帶動租屋市場正常化,租屋產業的有效管理也可活絡。

遏止「張淑晶們」坑殺房客 房屋租賃新制元旦上路

聯合晚報 記者許依晨╱台北報導


為遏止惡房東張淑晶坑殺承租人等現象,內政部明年1月1日起實施房屋租賃新制,明定內容不得記載事項,包括不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等事項,若契約有違反規定情形,最高可處30萬元罰鍰。

應載明水電費

至於「應記載事項中」的規範重點,內政部地政司副司長施明賜指出,包括押金不得超過2個月房租、出租人應載明水電費用、設備毀損修繕責任歸屬、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議。
常見糾紛中,包括房東因房客申報租賃費用,因而增加房租?對此,施明賜說,這樣的條款約定是無效的,承租人可以拒絕簽約,或向消保官申訴。此外,施明賜也指出,房東也不能臨時調漲電費,必須照契約內容履行業務。
至於提早退租等糾紛,施明賜提醒,租賃雙方若有約定可提前退租,一方要終止租約時,必須至少一個月前提醒對方,「若沒通知對方要被處罰一個月房租的違約金」;若是雙方沒有約定,在沒有法律規定的事由下,可自行定違約金,但不能超過一個月。
內政部指出,本次新公告版本是依據消保法規定訂定,承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途,限由承租人供作住宅使用時,才有新版房屋租賃定型化契約的適用,如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用,則不適用新公告版本規定。

超商售租賃契約書

內政部說,以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依消保法規定最高裁罰30萬元,國內4大便利超商有販售內政部版房屋租賃契約書,一份25元,歡迎民眾多加利用。

2016年12月5日 星期一

房產分配持續惡化 政府難道束手無策?

【文/住展房屋網】
長久以來,台灣房市的供需真相,似乎總是無法真實呈現。早年政府還會定期做住宅普查;但近年房價高漲,住居更不易,政府卻不再進行相關或類似調查,至多只是用家戶人口和住宅存量比對。但這根本無法呈現真實供需,或房產資源的分配實況。 

然而近日有兩篇報導,一是自由時報於27日刊出的《房市貧富不均》,另一則是隔日聯合報的《2成買屋族 所得低到免繳稅》,聚焦重點不大相同,但都是取自財政部統計處的調查結果。而這份調查,其實已大略點出近年房市供需及分配的狀況及變化。 

自由時報的相關報導,主要著重在分配面;根據該統計調查,截至2014年止,共有618萬人持有房產。而當中493萬人僅持一戶,佔近八成此數字才是真正的房屋自有率;相對地,有12.7萬人2%持有4戶以上的房屋,更有23人持有達百戶以上! 

聯合報報導則聚焦在買房者所得水準上;由綜合所得稅負交叉比對可知,所得淨額50萬含以下,適用綜所稅率5%的納稅義務人中,有四成約194萬戶是無殼者,同時卻也有兩成以上購屋者,年所得未達綜所稅課稅起徵點。另外,九成以上購屋者的綜所稅適用稅率,都在20%以下。 

以上兩篇報導,雖然重點不大相同,但都呈現同一項事實:七成以上民眾擁有自宅,但多是一般收入者。對他們來說,買房是剛性自用需求,甚至真的是咬牙買房,另還有為數不少仍是買不起的無屋族;但相對地,卻有一部分人所得很低不需繳綜所稅,卻仍有能力購房,還有一群少數人擁有多屋。 

住展房屋網企研室更合理推斷,這2%持有多屋者,恐怕為數不少就是所得低到不需繳綜所稅;而他們購屋的目的不是自用,有能力購買也不是有富爸媽,而是以賺資本利得維生,甚至根本就是專業房市投資客。 

尤有甚者,如果是操作投資門檻低的預售屋,那別說是綜所稅,就算是從財產交易所得或營業所得稅賦資料,也不見得看得出來;因為現實是,預售屋的交易所得,官方就是難以掌握,所以根本也不會有完整的稅籍資料。 

以上這種少數人持有囤積、炒作房地產,造成房市資源分配不均、房價非理性飆漲,這些狀況大家都很清楚。但住展房屋網企研室要問,財政部執行了這項統計,就代表官方也了解房市的問題所在;況且,該調查的基礎已是兩年前的資料! 

離譜的是,兩年過後,官方仍提不出真正能對症下藥的政策,也就是針對持有多屋、多筆土地,或囤房、囤地者,加重其持有及交易所得稅。去年雙張推的囤房稅,也根本是虛晃一招!長此以往,台灣房市將永遠不會有真正健全發展的機會!

因非自願性售屋 豁免重稅

工商時報【基隆訊】
財政部北區國稅局基隆分局表示,個人因下列情形出售持有期間在兩年以下之房屋、土地,依房地合一新制規定計算應繳納稅額時,按20%稅率課徵所得稅。
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用,因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事,或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約,須離開原工作地而出售該房屋、土地。
二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務(包括欠稅),其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令,為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
如有任何疑問,可撥打0800-000-321免費電話查詢,將由專人為您服務。

3房仍是房市主角 小宅供給爆量? 假的!

【文/住展房屋網】
近年房價依舊在相對高檔水位,低總價的小坪數住宅成為市場王道。在許多人印象當中,最近小宅推案好像越來越多了,是否會有供給失控的危機?
籠居小套房 戶數不增反減
據住展雜誌統計,今(2016)年截至11月25日為止,北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅(2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型)共10,823戶,連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49%,占比較去年同期微減0.76%,更比2014年降低3.1%。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少,北台灣今年截至11月25為止,小套房新增戶數僅448戶,較2015年同期的665戶減少217戶,更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,今年小宅供給量雖仍不少,但還算在安全水位之下,並未出現爆量的問題。值得注意的是,除了台北市以外,小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡,關鍵就在於生活空間過於狹小,只適合投資,不適合長期自住。市場接受度最高的小宅,其實是介於20~30坪之間、大約2房或2+1的房型,既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。

此外,今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中,有5,787戶在雙北市;也就是說,高達約53.5%的小宅集中在大台北。事實上,2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重五成以上,顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。
重稅、高總價 四房淪票房毒藥
住展雜誌企研室經理何世昌指出,最大宗、也是推案主流房型依然是三房;無論市場如何變化,三房型(含2+1、3+1房)占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求,即便時空不斷變化,三房還是居於龍頭地位不變,不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。

倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局,更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰,大坪數、豪宅型產品獲利空間最高,投資客狂掃貨,建商就拚命推大坪數房型,2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場,加上持有稅飆高,大坪數占比快速滑落,2016年僅剩約15%。

開放式格局(工業住宅、特定區住宅)正好與大坪數房型相反。在房市走弱後,消費者多買大幅降價的物件,但因房價跌幅遠大於地價跌幅,如果是近幾年才取得土地的建案,宥於成本缺乏足夠本錢跟進大降價,於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。

何世昌認為,除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低,否則購屋壓力若變化不大,2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高,但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥,除豪宅案外,多數建案會儘量避免規劃這類產品。


【地產專欄】蔡志雄:租賃房屋該注意的3大要點

隨著房價高漲,讓許多負擔不起高房價的人只能選擇租屋,而房價好不容易開始下跌,卻還未跌到最低點,於是繼續選擇租屋。不論房價漲還是跌,租屋已然變成越來越多人的選項,當然,碰上租屋糾紛的機率也越來越高。
說起租屋糾紛,最常發生的前3名應該是提前終止租約、押租金返還與修繕責任了。發生糾紛最後的解決方式就是打官司,但花的時間不講,光律師費就是一筆好大的開銷,甚至於超過爭執的金額,放棄也許還是比較划算的選擇。想避免發生租屋糾紛,一定要注意這3件事:
1、租約中要具體載明提前終止賠償金額:
雖然租約通常是1年1簽,但是1年內也可能會有各種狀況發生,例如換工作或者應公司要求到別的縣市工作,這時候就會產生提前終止租約的問題。若未事先在租約中載明可否提前終止租約以及賠償之金額,沒有明確規範當然易生糾紛,與其屆時發生爭吵,倒不如在合約中載明,事先約定賠償的金額。
2、入住前逐項確認房屋及各項設備現況:
租約到期,房東與房客之間不乏因為房屋汙損或設備損壞產生糾紛,房東認為是房客造成之破壞,而房客認為是交屋之初就存在之問題。
若是決定承租房屋,在簽約之前,應會同房東針對屋況及各項設備逐項清點、試用,有異常之狀況可以要求修復,而外觀上有破壞痕跡亦可以在租約中特別註記,租約到期返還房屋時有依據才不會發生糾紛。
3、房客自負修繕項目的比例過高要當心:
出租房屋原則上由房東負修繕責任,當然,房東與房客可以特別約定哪些項目由房客自行負修繕責任,通常是消耗品像燈泡、燈管之類,這也算是合理的約定。
但如果租約中房東要求房客自行負責修繕之項目過多,例如包括冷氣、電視也由房客負責修繕,通常電器用品已使用一段時間房客無法掌握使用年限,房客一定要想清楚再決定。
其實租屋糾紛百百種,很多紛擾都是從小細節產生的,可難道房客只能被動等到發生租屋糾紛才決定要不要打官司嗎?當然不是,建議租屋族的人在租房前,多方比較,將以上3點落實觀察,才能真正落實預防重於治療!

筆記起來!房地交易所得稅申報常見5大錯誤

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部北區國稅局表示,2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,於2016年1月1日以後出售者,除符合免申報條件外,不論盈虧,應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業,避免申報錯誤,該局特別整理報稅常見錯誤情形,提醒民眾注意。
一、申報地點:
誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關,納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。
二、申報期限:
一申報期限計算錯誤例如:以移轉登記日之次日直接加30日推算,致逾期申報。
二移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤誤填為立契日。
三、成本部分:
一實際為贈與取得者,應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本,誤以買賣價格為取得成本。
二物價指數認定有誤,導致取得成本高報。
三誤將費用列為成本,例如:將交易出售時所支付之仲介費應列為可減除費用,列入可減除成本。
四、費用部分:
一未提示取得、改良及移轉費用者,未於可減除費用扣除成交價額5%。
二誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
三誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
四檢附資料不齊全致無法認定。
五、自住房地租稅優惠:
所有權人出售繼承持分之房屋土地,申報扣抵自用住宅免稅額400萬元,未按持分比例計算扣抵額。

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